Дело № 2-1585/2022

УИД:26RS0023-01-2022 -003451-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июля 2022 года г. Минеральные Воды

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чебанной О.М.,

при секретаре Чукариной Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «НовоСтрой» о признании недействительным условия договора и взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов на оплату юридических услуг,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «НовоСтрой» о признании недействительным условия договора и взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов на оплату юридических услуг, указав, что 10.04.2021 между ней и застройщиком - ООО «НовоСтрой» был заключен договор № 103-274 участия в долевом строительстве от 10.04.2021, согласно которому ответчик обязуется в предусмотренный Договором срок построить недвижимое имущество и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать Истцу находящийся в объекте недвижимости объект долевого строительства (жилое помещение под условным номером 31, находящееся на 8 этаже подъезда №1, состоящее из одной комнаты, планируемой общей площадью 38.10 кв.м.), указанный в п. 1.2 Договора, а Истец обязуется оплатить Ответчику обусловленную Договором стоимость объекта долевого строительства и принять его в собственность.

В соответствии с п. 5.1. Договора, цена договора составляет 1 964 500,00 рублей из расчета 55 213,60 рублей за 1 кв.м, приведенной площади квартиры.

Согласно п. 5.2. Договора, перечисление денежных средств в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» по поручению участника долевого строительства — Истца по реквизитам Ответчика, после регистрации Договора в следующем порядке и сроки: 400 000,00 рублей дольщик (Истец) оплачивает за счет собственных средств в течение трех лет с даты регистрации Договора; 1 564 500,00 рублей дольщик (Истец) оплачивает за счет кредитных средств предоставляемых ПАО «Сбербанк» в соответствии и с кредитным договором не позднее двух рабочих дней с даты предоставления банку, настоящего договора, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

10.04.2021 между истцом и ПАО «Сбербанк России» был заключен кредитный договор <***> от 10.04.2021 года на сумму кредита равную 1 564 500,00 рублей.

После чего, 10.04.2021 истцом был осуществлен перевод денежных средств в размере 1 964 500,00 рублей на счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», что (подтверждается чеком по операции Сбербанк (безналичная оплата услуг) от 10.04.2021 года.

Таким образом, принятые истцом по договору обязательства по оплате цены договора исполнены в полном объеме, в указанные в Договоре сроки и в установленном Договором порядке. Претензий по факту оплаты цены договора в адрес истца от ответчика не поступало.

В силу п. 2.1. Договора, срок получения Ответчиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию - до 27.07.2021 года.

В соответствии с п. 2.2. Договора, объект долевого строительства (квартира) должен быть передан истцу в соответствии с условиями договора в срок не более двух месяцев с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, т.е. не позднее 27.09.2021 года.

Однако, принятые по договору обязательства по передаче объекта долевого строительства истцу в срок до 21.09.2021 года исполнил ненадлежащим образом, передав квартиру только 12.03.2022 года, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт № 103-274 приема-передачи объекта долевого строительства от 12 марта 2022 года.

Ответчик допустил просрочку обязательства по передаче объекта долевого строительства истцу на 166 (сто шестьдесят шесть) дней (с 27.09.2021 года по 12.03.2022 года), несмотря на то, что Истец неоднократно обращался к Ответчику с целью уточнения срока передачи Квартиры, а также ускорения возможности заселения в приобретенную Квартиру, ввиду того, что Истец был вынужден проживать в тяжелых и стесненных условиях.

Согласно информации Центрального Банка РФ ставка рефинансирования по состоянию на 12.03.2022 года составляла 20%.

Формула расчета неустойки по договору: «Сумма договора х Ставка рефинансирования 11Б РФ х дни просрочки х 2 х 1/300».

Расчет неустойки по Договору: 1964500 х 20% х 166 х 2 х 1/300 = 434809,33.

Учитывая долговременный период просрочки передачи квартиры, а также стесненные условия, в которых был вынужден проживать истец в период ожидания передачи квартиры, истцу был причинен моральный вред, выразившийся в постоянных волнениях и переживаниях по поводу не предоставления в пользование квартиры, которая была приобретена на все имеющиеся сбережения, а также с привлечением кредитных средств, в силу чего истец ежемесячно оплачивал сумму кредита, при этом не имея возможности проживать в приобретенной квартире.

Указанный моральный вред оценивается истцом в размере 20 000 рублей.

Также, в соответствии с п.п. 1, 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 14.03.2022 и предложено оплатить сумму неустойки в размере 434 809,33 рублей в добровольном порядке в течение 10 дней с момента получения Ответчиком досудебной претензии.

Однако, 14.04.2022 от ответчика поступил ответ о том, что в согласованные сроки объект долевого строительства не мог быть передан в связи с наступившими в тот момент обстоятельствами непреодолимой силы.

Полагает, что наступление обстоятельств непреодолимой силы ответчик обуславливает наличием в договоре пункта 12.2., в котором указано: «стороны признают решения, действие или бездействие государственных органов, органов местного самоуправления, органов по строительному и жилищному надзору; ресурсоснабжающих организаций и пр., повлекшие увеличение сроков ввода объекта в эксплуатацию форсмажорным обстоятельством».

Однако, как указано в п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности. нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Не могут быть признаны непреодолимой стой обстоятельства, наступление которых зависело от воли ши действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

Таким образом, воздействие таких обстоятельств, которые в деловой практике также называют форс-мажором или форс-мажорными обстоятельствами, происходит извне и не зависит от воли людей.

Наличие в договоре пункта 12.2., который противоречит нормам законодательства РФ, ущемляет права истца, как потребителя, так как лишает ее возможности в случае несвоевременной сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию требовать от ООО «НовоСтрой» предусмотренных законом компенсаций и штрафов.

Истец был вынужден обратиться за юридической помощью к ФИО2 для подготовки настоящего искового заявления о взыскании указанной суммы неустойки с ООО «НовоСтрой», а также представлению интересов истца в суде. Стоимость услуг по договору определена в сумме 40 000 рублей, которые истцом были оплачены ФИО2 после подписания договора.

Просит суд признать недействительными условия договора №103-274 участия в долевом строительстве от 10.04.2021, заключенного между истцом –ФИО1 и ответчиком – ООО «НовоСтрой», изложенные в п.12.2.

Взыскать с ООО «НовоСтрой» в пользу истца – ФИО1 неустойку за нарушение предусмотренного договором .............. участия в долевом строительстве от 10.04.2021 срока передачи истцу объекта долевого строительства за период с 27.09.2021 по 12.03.2022 в размере 434809 рублей 33 копейки; компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей; штраф в размере пятидесяти процентов (50%) от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 40 000 рублей.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещена о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, ранее представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и отсутствие истца ФИО1

Представитель ответчика ООО «НовоСтрой» по доверенности ордеру адвокат Рослякова Г.А., будучи надлежащим образом извещена о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, где также указала о чрезмерности суммы, заявленной на услуги представителя истца. В письменных возражениях, указала, что общество, не оспаривая факта договорных отношений, тем не менее, не согласно с исковыми требованиями по следующим основаниям.

В силу положений п. 12.2 Договора N103-274 участия в долевом строительстве, заключенным с истицей, стороны договорились признавать решения и, действия и бездействия государственных органов, органов местного самоуправления, органов по строительному и жилищному надзору, ресурсоснабжающих организаций и пр., повлекшие увеличение сроков ввода объекта в эксплуатацию форс-мажорным обстоятельством. Следует обратить внимание, что данные организации не относятся к числу контрагентов ответчика. Общество добросовестно уведомляло всех дольщиков о наступлении форс-мажорных обстоятельств, путем размещения информации на официальном сайте и направлением смс-уведомлений посредством приложения «WhatsApp».

При подписании настоящего договора истец принял данное условие и стороны приступили к исполнению договора в изложенной и одобренной редакции.

Кроме того, полагает, что истцом пропущен срок давности для оспаривания названного пункта (ст. 181 ГК РФ). Данный пункт договора не связан напрямую с нарушением прав потребителя и не вытекает из непосредственной деятельности застройщика. Поскольку положения пункта 12.2 Договора носят оспоримый характер, то срок исковой давности составляет год. Договор заключен 10.04.2021 г., в то время как иск подан 29.04.2022. До указанной даты истица не принимала никаких мер по оспариванию данного положения Договора.

В силу положений ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

По смыслу названных норм недостаточно только установить наличие нарушенного права, но и вину причинителя убытков.

В соответствии с действующим на момент заключения договора участия в долевом строительстве законодательством Застройщик осуществлял строительство в соответствии с полученным разрешением на строительство.

Вместе с тем, в связи с общеизвестным фактом, связанным с эпидемиологической обстановкой в стране с марта 2020 года графики выполнения работ по строительству дома по объективным причинам были смещены (к возражениям прилагаются графики от 05.08.2019г., 25.01.2022г. и от 20.04.2021 г.). Контрагенты общества и само ООО «НовоСтрой» не имели реальной возможности своевременно выполнять работы в связи с самоизоляцией сотрудников и болезнями некоторых из них.

В связи с названными фактами, ООО «НовоСтрой» вынужденно обратилось с заявлением в Управление архитектуры и градостроительства администрации МГО о продлении срока действия разрешения на строительство №18 от 25.02.2021 г.

Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик, не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В последующем, по независящим от Ответчика объективным причинам обществу было отказано в выдаче необходимых документов для ввода дома в эксплуатацию.

12.07.2021 ООО «НовоСтрой» направило извещение об окончании строительства объекта капитального строительства №10/04-2017г. в адрес Министерства строительства Ставропольского края.

27.07.2021 ответчиком было направлено заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в адрес администрации МГО.

28.07.2021 в адрес ООО «НовоСтрой» поступило уведомление о принятом решении об отказе в предоставлении муниципальной услуги №01-11/2170 от 28.07.2021 г., согласно которому администрация отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию по причине нахождения земельного участка в седьмой под зоне приаэродромной территории. Следует обратить внимание, что данная подзона устанавливалась не обществом и при выдаче разрешения на строительство данного ограничения не имелось, а соответственно, в силу требований законодательства, если при получении разрешения на строительство объекта таких ограничений не имелось, то отказ во вводе объекта в эксплуатацию является незаконным. Кроме того, 15 мая 201 т. обществу было выдано согласование строительства(реконструкции, размещения) объекта N237/05/17 Федеральным агентством воздушного транспорта.

06.08.2021г. в нарушение требований законодательства Министерство строительства Ставропольского края отказывало в согласовании построенного объекта. После многочисленных жалоб и переговоров, указанные обстоятельства отпали только 20.12.2021 г. (что заняло 136 дней) обществу был выдан акт проверки N10/04-20 I 7- l4.

До получения акта проверки № 10/04-2017-13 от 06.08.2021 в ходе личных приемов в Министерстве строительства и архитектуры Ставропольского края обществу неоднократно устно отказывали в выдаче положительного акта итоговой проверки и последующего заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, при вынесении которого руководствовался новой редакцией пункта 7 части З статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которая вступала в силу только с 01.09.2021 года, все представленные на проверку справки о выполнении технических условий ресурсоснабжающих организаций, акты технического присоединения и прочие документы, что были переданы государственному инспектору отдела инспекции государственного строительного надзора ФИО3 и являлись исчерпывающими для приятия положительного решения.

При этом общество предпринимало и иные меры для получения положительного заключения, путем направления жалоб.

22.12.2021 г. Минстроем СК выдано заключение на построенный объект (что заняло З дня).

После получения необходимых актов со стороны Минстроя СК, общество незамедлительно 23.12.2021 направило в адрес Управления Архитектуры и градостроительства заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

27.12.2021г. в адрес общества поступил отказ администрации МГО СК №01-1 1/3571 от 24.12 2021 во вводе объекта в эксплуатацию в связи положениями Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» от 01.07.2017 №135-ФЗ.

В тот же день 27.12.2021 общество направило в администрацию МГО письмо о пересмотре принятого решения об отказе во вводе в эксплуатацию.

Отказ администрации является явно незаконным в силу требований ч. 13. ст.4 ФЗ-135, поскольку ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленные в седьмой подзоне приаэродромной территории, не применяются в отношении земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до дня установления седьмой подзоны приаэродромной территории, а также в отношении объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до установления этой подзоны, или в случаях, если для строительства, реконструкции указанных объектов недвижимости не требуется выдача разрешения на строительство в отношении объектов недвижимости, строительство которых начато до установления этой подзоны. В случаях, предусмотренных настоящей частью, возмещение убытков указанным лицам в связи с установлением седьмой подзоны приаэродромной территории не осуществляется.

24.01.2022г. ООО «Новострой» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №26-ru26310000-10-2019, однако в связи с допущенными техническими ошибками со стороны администрации, данное разрешение не представилось возможным зарегистрировать, 02.02.2022г. в адрес общества поступило уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета.

После внесенных исправлений, администрацией МГО 1.02.2022г. вновь представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, нарушение срока ввода в эксплуатацию объекта стало возможным по объективным обстоятельствам независящим от ООО «Новострой».

Обращает внимание суда, что истец умалчивает обо всех обстоятельствах переданного ей жилого помещения, что указывает на нарушение положений ст. 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом.

Поскольку обществу необоснованно не выдавалось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, руководством ООО «Новострой», в целях соблюдения прав дольщиков, уменьшения убытков и возможности начать косметический ремонт квартир, было принято решение о фактической передаче объектов с составлением предварительных актов приема-передачи, а также соглашений о проведении ремонтных работ.

Таким образом, фактически объект долевого участия в строительстве ФИО1 был передан 16.07.2021, что подтверждается соглашением о проведении ремонтных работ, где в п.1 отражен факт передачи ключей. Кроме того, истица взяла на себя обязательства оплатить расходы по электроэнергии, которые возникли в связи с ведением ремонтных работ ее в жилом помещении.

Кроме того, 06 августа 2021 дополнительно был составлен предварительный акт передачи квартиры, где повторно в п.8 отражен факт передачи ключей истице, а также соответствие квартиры условиям договора.

В последующем 05 марта 2022г. за время ведения работ по внутреннему ремонту квартиры истица написала долговую расписку об обязании уплатить расходы по потребленной электроэнергии, водоснабжению и водоотведению за период на 25.02.2022г. в размере 22 605 рублей в срок до 31 марта 2022г., чего по настоящий момент не исполнила.

Также, представленный расчет не соответствует требованиям о применении размера процентной ставки. По смыслу ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта, установленного договором участия в долевом строительстве.

При расчете неустойки, подлежащей взысканию с застройщика, следует определить ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого строительства дольщику, что согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.10.2017 № 41КГ17-26, поддержанной также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2019 N 308-ЭС19-7654. На указанный период ставка ЦБ РФ установлена в размере 6,5%, в то время как расчет произведен из размера ставки 20 %.

В целом ответчик не согласен с требованиями о взыскании штрафных санкций, вместе с тем, если суд посчитает данные требования обоснованными, то необходимо учесть следующее.

Положениями сл. 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускается действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Взыскание с Ответчика неустойки в полном объеме приведет к потере стабильности гражданского оборота и ущемлению прав одной из сторон договора в пользу другой, что является недопустимым. Ответчик не сможет выполнять договорные обязательства перед другими Дольщиками, практически станет невозможен расчет с контрагентами. Как следствие, невозможность строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья в установленные сроки и с необходимым качеством. Кроме того, это приведет к нецелевому расходованию денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить размер неустойки в случае явной несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии с Федеральным законом от 17.12.1999 г. № 212-ФЗ «О защите прав потребителей» штраф применяется в размере 50 % от суммы, взысканной судом в пользу потребителя только в случае несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. В п. 34 постановления Пленума ВС РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28 июня 2012 г. № 17 сказано, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Необходимо учитывать правовую позицию Конституционного суда РФ, изложенную в Постановлениях от 12.05.1998 года № 1441, от 30.07.2001 года № 13-П, разъяснения Пленума ВСРФ о гражданско-правовой природе штрафа, содержащиеся в п. 46 Постановления от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», положение ст. 333 ГК РФ, подлежащей применению по аналогии закона, несоразмерности штрафа последствиям нарушения прав истца.

Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства вытекает из конституционных прерогатив правосудия.

Истицей также заявлено требования о компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, которое незаконно по той причине, что истцом не только не обоснована сумма взыскиваемого вреда, но отсутствуют доказательства причинно-следственной связи между действиями ответчика и возможными последствиями.

Просит обратить внимание, что деятельность организации по строительству дома предполагает, вовлечение средств Заказчиков, которые являются основным источником финансирования строительства. При удовлетворении требовании о взыскании штрафных санкций, общество не просто потерпит убытки, но ему может грозить банкротство и ликвидация, поскольку данная истица является не единственным, предъявившим претензии обществу.

Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме. Вместе с тем, в случае если суд придет к выводам о взыскании убытков, то просит снизить размер неустойки по основаниям, изложенным в возражениях. По требованиям о признании недействительным п.12.2 договора просит применить срок исковой давности.

Суд, изучив материалы дела, оценивая представленные доказательства по делу в их совокупности, пришел к выводу, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие причинения вреда другому лицу.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем взыскания неустойки.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пп. 21, 22 и 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, неустойка, уплачиваемая при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта недвижимости в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, является законной, в связи с чем, ее размер не может быть уменьшен по соглашению сторон.

Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

По смыслу ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта, установленного договором участия в долевом строительстве.

С учетом вышеуказанных положений, при расчете неустойки, подлежащей взысканию с застройщика, следует определить ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого строительства дольщику (аналогичная позиция отражена в определении ВС РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26, от 10.06.2019 N 308-ЭС19-7654).

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Так материалами дела установлено, что 10.04.2021 между ООО «НовоСтрой», застройщик, с одной стороны, и ФИО1, участник долевого строительства, с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве «Многоквартирного жилого дома» расположенный по строительному адресу: СК ..............

Согласно условиям указанного договора, ФИО1 обязалась уплатить обусловленную настоящим договором цену (в размере 1 964 500 рублей) и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи квартиры, на условиях и в сроки, установленные настоящим договором.

В свою очередь ООО «НовоСтрой» обязалось в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства Дольщику.

Цена настоящего договора определяется как произведение размера площади объекта долевого строительства на цену 1 кв.м площади объекта долевого строительства (пункт 5.1 Договора).

В силу п. 2.1. договора, срок получения Ответчиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию - до 27.07.2021 года.

В соответствии с п. 2.2. Договора, объект долевого строительства (квартира) должен быть передан истцу в соответствии с условиями договора в срок не более двух месяцев с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, т.е. не позднее 27.09.2021 года.

Также стороны договорились о том, что в случае если строительство (создание) объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора по почте заказным письмом и уведомлением по вручении по указанному дольщиком почтовому адресу (пункт 3.1.8 Договора).

Как следует из договора, стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в соответствии с договором и законодательством РФ (п.9.1 договора).

Согласно п.9.2 указанного договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору сторона, не исполняющая своих обязательств или не должным образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим договором и действующим законодательством неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки.

В судебном заседании также установлено, и не оспорено ответчиком, что 10.04.2021 ФИО1 полностью произвела оплату по договору участия в долевом строительстве (л.д. 35).

Вместе с тем, принятые по договору обязательства по передаче объекта долевого строительства истцу в срок до 21.09.2021 исполнил ненадлежащим образом, передав квартиру только 12.03.2022, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт № 103-274 приема-передачи объекта долевого строительства от 12 марта 2022 года.

Требование ФИО1 о признании недействительным условий договора № 103-274 от 10.04.2021, изложенные в п. 12.2, суд полагает подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Так, согласно п. 12.2 договора стороны признают решения, действие или бездействие государственных органов, органов местного самоуправления, органов по строительному и жилищному надзору; ресурсоснабжающих организаций и пр., повлекшие увеличение сроков ввода объекта в эксплуатацию форсмажорным обстоятельством.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

По правилам п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Между тем, положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не содержат оснований для освобождения застройщика от ответственности, как действия (бездействия) органов власти, поскольку нормативные и ненормативные акты органов власти чрезвычайными и непреодолимыми обстоятельствами не являются.

В силу п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно разъяснениям п.8 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года.

Согласно разъяснениям п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

При таких обстоятельствах трехгодичный срок истцом не пропущен, требования истца в данной части подлежат удовлетворению.

Расчет неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта, заявленный истцом, судом проверен, и признан ошибочным, поскольку истцом неверно применена ключевая банковская ставка – 20%.

Принимая во внимание цену договора участия в долевом строительстве, подлежащей уплате дольщиком в счет оплаты объекта долевого строительства (1964500 рублей), размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта, подлежит исчислению с 27.09.2021 по 12.03.2022 (период указанный истцом) из расчета действующей на дату исполнения застройщиком обязательств ключевой банковской ставки – 6,5% годовых.

Соответственно размер неустойки составит 142 164,32 рублей (1964500 х 167 х 2 х 1/300 х 6,5% = 142164,32).

Обстоятельства послужившие причиной пропуска сроков, указанные ответчиком, а также заявление ответчика о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, суд полагает заслуживающими внимания.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Согласно разъяснениям п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Из правовой позиции, приведенной в абз. 1 п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пп. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Как следует из представленных ответчиком документов, нарушение установленного договором срока передачи объекта строительства было вызвано, в том числе несвоевременным неполучением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, для чего ответчиком постоянно принимались необходимые меры, осуществлялись обращения в уполномоченные органы за получением необходимых документов.

В данном случае, учитывая обстоятельства по делу, стоимость квартиры, объемы защищаемого права, сроки нарушенного обязательства, степень вины застройщика, последствия нарушения, а также компенсационную природу неустойки, суд приходит к выводу о том, что взыскиваемая истцом неустойка в размере 142164,32 рублей, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по передаче квартиры, и подлежит снижению до 90 000 рублей.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей, суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

При этом, ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В ст. 1101 ГК РФ указывается, что размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий. При определении размера компенсации морального вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Определяя размер компенсации морального вреда, учитывая подтверждение факта ненадлежащего исполнения обязательств ответчика по договору участия в долевом строительстве, суд считает разумным и справедливым определить размер компенсации морального вреда за нарушение прав ФИО1, как потребителя, размере 5000 рублей. В удовлетворении требований истца о взыскании компенсации морального вреда в большем размере, т.е. на сумму 15 000 рублей, суд считает необходимым отказать.

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В связи с тем, что ООО «НовоСтрой» нарушило права истца как потребителя, то суд считает необходимым взыскать с ответчика штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Судом удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика неустойки на сумму 90000 рублей, суммы в счет компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей, следовательно, с ответчика в пользу ФИО1 подлежит штраф в размере 50 %, что составит 47500 рублей 00 копеек.

Суд, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, соотношение степени соразмерности последствиям нарушения обязательства, считает необходимым снизить размер штрафа подлежащий взысканию до 30 000 рублей, что не противоречит ст. 333 ГК РФ.

Рассматривая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд учитывает следующее.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Исходя из правового смысла ст. ст. 88, 94 ГПК РФ, судебными могут считаться только расходы, которые были связаны исключительно с рассмотрение гражданского дела судом, при этом были понесены непосредственно стороной по делу.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В соответствии со ст. 198 ГПК РФ решение суда должно содержать в том числе и указание на распределение судебных расходов.

Истцом ФИО1 было заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 40000 рублей.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом сложности дела, количества судебных заседаний, объема выполненной представителем работы (подготовка документов в суд), учитывая, что представитель ФИО2 участия в судебных заседаниях не принимал, принимая во внимание заявление ответчика о чрезмерности заявленных сумм на представителя, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ООО «НовоСтрой» в пользу истца расходов на услуги представителя в сумме 5000 рублей, что отвечает принципу разумности, установленному ст. 100 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Признать недействительными условия договора №103-274 участия в долевом строительстве от 10.04.2021, заключенного между истцом – ФИО1 и ответчиком – ООО «НовоСтрой», изложенные в п.12.2.

Взыскать с ответчика ООО «НовоСтрой» (ОГРН .............., ИНН ..............) в пользу истца ФИО1 (паспорт ..............) неустойку за нарушение предусмотренного договором № 103-274 участия в долевом строительстве от 10.04.2021 срока передачи истцу объекта долевого строительства за период с 27.09.2021 по 12.03.2022 в размере 90 000 рублей, в счет компенсации морального вреда сумму в размере 5 000 рублей, штраф в размере 30 000 рублей, судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 5 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 к ООО «НовоСтрой» о взыскании неустойки в сумме 344809,33 рублей, компенсации морального вреда в размере 15 000 рублей, судебных расходов на оплату юридических услуг в размере 35 000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Минераловодский городской суд, в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в окончательной форме (11 июля 2022 года).

Председательствующий – подпись

Копия верна:

Судья -