РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000006-55
30 сентября 2025 года Производство № 3а-172/2025
Мотивированный текст решения составлен 14 октября 2025 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Романычевой О.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Объединенная компания РУСАЛ Уральский Алюминий» (г. Каменск-Уральский Свердловской обл., ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация Каменск-Уральского городского округа, орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа», прокуратура Свердловской области,
при участии в судебном заседании представителей АО «РУСАЛ Урал» – ФИО1, ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО2, прокуратуры Свердловской области – ФИО3, эксперта ФИО4,
УСТАНОВИЛ :
АО «РУСАЛ Урал» (далее также – общество) является арендатором земельных участков, имеющих кадастровые номера <№> (далее также – земельные участки, а при отдельном упоминании – участок № 48, 49, 104, 3377, 15, 25, 277, 580, 72) (листы 22-24, 26-29, 31-33, 35-37, 39-41, 43-48, 50-52, 54-56, 58-67 тома 1 материалов дела).
По условиям договоров аренды, заключенных органом местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» с обществом, последнее обязано вносить за пользование земельными участками арендную плату, размер которой рассчитывается органом местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость названных объектов (листы 23-115 тома 2 материалов дела).
При начислении обществу арендной платы за 2025 год применено Постановление Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 82-ПП) (листы 212-220 тома 2 материалов дела).
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области (далее – приказ № 5500). Текст приказа № 5500 был опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru) 22 ноября 2022 года.
Среди прочих приказом № 5500 утверждены и результаты определения кадастровой стоимости арендуемых обществом земельных участков:
для участка № 48 – 16 943 997,84 руб.,
для участка № 49 – 3 877 737,38 руб.,
для участка № 3377 – 6 087 981,90 руб.,
для участка № 15 – 584 884 788,80 руб.,
для участка № 25 – 10 524 472,50 руб.,
для участка № 277 – 4 272 273,06 руб.,
для участка № 580 – 23 705 390,85 руб.,
для участка № 72 – 44 428 320,54 руб.
Данные величины кадастровой стоимости земельных участков были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 9, 12, 28 января 2023 года и 20 марта 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 1 января 2023 года (листы 21, 25, 34, 38, 42, 49, 53, 57 тома 1 материалов дела).
Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 5 октября 2023 года № АОКС-66/2023/001641 (далее – акт № 1641) кадастровая стоимость участка № 104 определена в размере 19 891 430,79 руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 10 октября 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 25 сентября 2023 года (лист 30 тома 1 материалов дела).
На основании договора, заключенного обществом и ООО «ЗЕТТАЛЕКС», оценщиком ОЕС был подготовлен отчет от 24 декабря 2024 года № 03/12/2024_Z об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной:
для участка № 48 – 3650 000 руб.,
для участка № 49 – 1720 000 руб.,
для участка № 104 – 4160 000 руб.,
для участка № 3377 – 1590 000 руб.,
для участка № 15 – 138080 000 руб.,
для участка № 25 – 3930 000 руб.,
для участка № 277 – 1720 000 руб.,
для участка № 580 – 10270 000 руб.,
для участка № 72 – 9930 000 руб.
Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просило пересмотреть утвержденную приказом № 5500 кадастровую стоимость участков № 48, 49, 3377, 15, 25, 277, 580, 72 и определенную актом № 1641 кадастровую стоимость участка № 104 и установить ее равной рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по внесению арендной платы (листы 6-9 тома 1 материалов дела).
В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.
В ходе рассмотрения административного дела Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области представило изложенные в письменном виде возражения, сводящиеся к невозможности принятия отчета в качестве достоверного доказательства заявленных требований как несоответствующего требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (листы 146-148 тома 2 материалов дела).
В связи с представлением названных возражений определением суда от 10 марта 2025 года была назначена судебная экспертиза, порученная ЛИА перед которым был поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о том, какова рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года (листы 230-235 тома 2 материалов дела).
Во исполнение определения суда от 10 марта 2025 года экспертом ЛИА было представлено заключение от 20 мая 2025 года, которое было приобщено к материалам административного дела и исследовано судом в ходе судебного разбирательства по делу, состоявшегося 7 и 14 июля 2025 года. Исследовав заключение и допросив эксперта, суд признал его не соответствующим требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) к заключению эксперта, и не принял его в качестве допустимого доказательства по делу (листы 7-52 и 167-180 тома 3 материалов дела).
Поскольку в результате проведения экспертизы ЛИА не был получен документ, который может быть использован в рамках данного дела для устранения сомнений относительно доказательственного значения отчета и установления рыночной стоимости земельных участков, судом на основании положений части 2 статьи 83 КАС РФ определением от 14 июля 2025 года назначена по делу повторная судебная экспертиза по вопросам, ранее указанным в определении от 10 марта 2025 года, порученная эксперту СНА
Во исполнение определения суда от 14 июля 2025 года экспертом СНА было представлено заключение от 18 августа 2025 года (далее – заключение повторной экспертизы), в котором сделаны выводы о том, что отчет в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, однако рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года следовало определить равной:
для участка № 48 – 4125 184 руб.,
для участка № 49 – 1832 966 руб.,
для участка № 104 – 4712 982 руб.,
для участка № 3377 – 1784 063 руб.,
для участка № 15 – 155649 115 руб.,
для участка № 25 – 4213 573 руб.,
для участка № 277 – 1841 838 руб.,
для участка № 580 – 9862 220 руб.,
для участка № 72 – 11341 758 руб. (листы 3-54 тома 4 материалов дела).
В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, приняли участие представители общества, ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» и прокуратуры Свердловской области; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Извещение административных ответчиков: Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, а также заинтересованных лиц: публично-правовой компании «Роскадастр», Администрации Каменск-Уральского городского округа и органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
По заявлению представителя административного истца и на основании части 1 статьи 46 КАС РФ судом принято уточнение предмета административного иска, согласно которому административный истец просил установить оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной заключением повторной экспертизы.
Представитель административного истца поддержал административные исковые требования с учетом принятого судом уточнения.
Заслушав участников судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельных участков в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Постановлением № 82-ПП утвержден применяемый с 1 января 2021 года Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Законом № 237-ФЗ.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Утвержденная приказом № 5500 и определенная актом № 1641 кадастровая стоимость земельных участков была определена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной приказом № 5500 и определенной актом № 1641, признано судом доказанным, поскольку общество является арендатором данных объектов недвижимости и по условиям договоров аренды обязано вносить арендную плату, размер которой зависит от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельных участков.
Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства заявленных требований с учетом изложенного экспертом в заключении повторной экспертизы мотивированного вывода о том, что указанные в тексте письменных возражений Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области факты могли оказать существенное влияние на итоговую стоимость объектов оценки (страницы 45-46 заключения; листы 45-46 тома 4 материалов дела). Оснований не согласиться с данным выводом эксперта судом установлено не было.
Оценив заключение повторной экспертизы в части исследования по вопросу рыночной стоимости земельных участков, суд установил то, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов также мотивирован; в рамках использованного экспертом сравнительного подхода в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
При этом подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости земельных участков на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение повторной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Достаточных доказательств, опровергающих изложенный в заключении повторной экспертизы вывод о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату определения оспариваемых результатов кадастровой оценки, в материалы дела представлено не было, в связи с чем ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется.
Поскольку административным истцом были доказаны заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, а также несоответствие указанного вида стоимости земельных участков их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года заключением повторной экспертизы.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежат указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельных участков, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление акционерного общества «Объединенная компания РУСАЛ Уральский Алюминий» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков равной их рыночной стоимости, составляющей:
для участка с кадастровым номером <№> – 4125 184 руб.,
для участка с кадастровым номером <№> – 1832 966 руб.,
для участка с кадастровым номером <№> – 4712 982 руб.,
для участка с кадастровым номером <№> – 1784 063 руб.,
для участка с кадастровым номером <№> – 155649 115 руб.,
для участка с кадастровым номером <№> – 4213 573 руб.,
для участка с кадастровым номером <№> – 1841 838 руб.,
для участка с кадастровым номером <№> – 9862 220 руб.,
для участка с кадастровым номером <№> – 11341 758 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 29 декабря 2024 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков