К делу № 2-468/2025
23RS0011-01-2024-005558-49
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Геленджик 10 июня 2025 года
Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе
Председательствующего судьи: Тарасенко И.А.,
при секретаре судебного заседания: Салпагаровой Ю.Р.,
с участием истца <данные изъяты>1 и его представителя <данные изъяты>10,
ответчика <данные изъяты>2 и ее представителя <данные изъяты>8,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению <данные изъяты>1 к <данные изъяты>2 и <данные изъяты>5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применить последствия недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
<данные изъяты>1 обратился в Геленджикский городской суд с уточненным иском к <данные изъяты>2 о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи <данные изъяты> расположенной по адресу: <данные изъяты>, пер. Больничный, <данные изъяты>, секция 1, заключенный между <данные изъяты>3 и <данные изъяты>4 действующей в интересах <данные изъяты>5 от <данные изъяты> и применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записи в ЕГРП и прекращения права собственности <данные изъяты>3 и <данные изъяты>2.
Требования мотивированы тем, что с июля 2021 году истец занимался поиском квартиры, с целью приобретения в собственность. Его выбор остановился на квартире под номером 40 расположенной на 7-м этаже 1 секции в ЖК «Акварель» по адресу: <данные изъяты>, пер. Больничный, 4.
<данные изъяты>, между <данные изъяты>4 действующей в интересах <данные изъяты>5 «Продавец» с одной стороны, и истцом <данные изъяты>1 «Покупатель» с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», был заключен предварительный договор о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры.
В соответствии с п. 1.1. предварительного договора о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> - «Стороны» договорились о подготовке и заключении в будующем договора купли-продажи квартиры под номером 40, общей площадью 48,5 кв.м., площадь лоджии (террасы) 4 кв.м., кадастровый <данные изъяты> расположенной на 7-м этаже 1 секции в ЖК «Акварель» по адресу: <данные изъяты>, пер. Больничный, 4.
В соответствии с п. 1.3. предварительного договора о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> - «Стороны» договорились о заключении «основного договора», после полного оформления необходимых для сделки купли- продажи документов, но не позднее <данные изъяты>.
В соответствии с п. 2.1. предварительного договора о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> - при подписании настоящего договора «Покупатель» уплатил «Продавцу» денежную сумму в размере 1 500 000 рублей.
Данный факт подтверждается распиской выданной <данные изъяты>4
<данные изъяты>, между <данные изъяты>4 действующей в интересах <данные изъяты>5 «Продавец» с одной стороны, и <данные изъяты>3 «Покупатель» с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», был заключен договор купли-продажи квартиры.
<данные изъяты> право собственности, на квартиру с кадастровым номером: <данные изъяты>, зарегистрировано на имя <данные изъяты>3, регистрационный <данные изъяты>.
Заключённым между <данные изъяты>4 действующей в интересах <данные изъяты>5 «Продавцом» и <данные изъяты>3 «Покупателем» договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, нарушены права <данные изъяты>1 и условия ранее заключенного предварительного договора о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>.
Договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> заключен в период срока действия предварительного договора о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, установленного пунктом 1.3.
На момент подписания договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, года квартира была обременена правами третьего лица, а именно правами <данные изъяты>1, предусмотренными действующим предварительным договором о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>. Истцом была передана ответчику, предусмотренная п. 2.1. предварительного договора от <данные изъяты>, денежная сумма в размере 1 500 000 рублей, что подтверждается распиской.
После смерти <данные изъяты>3, единственным наследником всего его имущества признана его супруга и мать истца – ответчик <данные изъяты>2
Так, на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов и свидетельства о праве на наследство по завещанию за <данные изъяты>2 было признано право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <данные изъяты>, пер. Больничный, <данные изъяты>, секция 1, <данные изъяты>.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика был привлечен <данные изъяты>5, что отражено протокольно <данные изъяты>.
В судебном заседании истец <данные изъяты>1 и его представитель требования уточненного искового заявления поддержали, ссылаясь на доводы и основания указанные письменно, настаивали на удовлетворении.
Ответчик <данные изъяты>2 и его представитель с требованиями не согласились, считают их надуманными и не обоснованными, в связи с чем, просили в удовлетворении отказать.
Ответчик <данные изъяты>5 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, причин неявки суду не сообщил.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, Управление Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещено.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные, в условиях состязательности процесса письменные доказательства, и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным требованиям; в силу статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основание и предмет иска определяет истец.
Следовательно, при разрешении спора суд связан с указанными истцом основанием, предметом иска и обстоятельствами, на которых они основаны.
Предмет иска изложен в исковом заявлении, поддержан в объяснениях, данных в судебном заседании, и представляет собой требование о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, так как права истца данным договором нарушены.
Основанием заявленного требования являлись следующие обстоятельства, на которые истец указывал в исковом заявлении, а именно из материалов дела следует, что <данные изъяты>, между <данные изъяты>4 действующей в интересах <данные изъяты>5 «Продавец» с одной стороны, и истцом <данные изъяты>1 «Покупатель» с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», был заключен предварительный договор о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры.
В соответствии с п. 1.1. предварительного договора о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> - «Стороны» договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи квартиры под номером 40, общей площадью 48,5 кв.м., площадь лоджии (террасы) 4 кв.м., кадастровый <данные изъяты> расположенной на 7-м этаже 1 секции в ЖК «Акварель» по адресу: <данные изъяты>, пер. Больничный, 4.
В соответствии с п. 1.3. предварительного договора о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> - «Стороны» договорились о заключении «основного договора», после полного оформления необходимых для сделки купли- продажи документов, но не позднее <данные изъяты>.
В соответствии с п. 2.1. предварительного договора о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> - при подписании настоящего договора «Покупатель» уплатил «Продавцу» денежную сумму в размере 1 500 000 рублей.
Данный факт подтверждается распиской выданной <данные изъяты>4
<данные изъяты>, между <данные изъяты>4 действующей в интересах <данные изъяты>5 «Продавец» с одной стороны, и <данные изъяты>3 «Покупатель» с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», был заключен договор купли-продажи квартиры.
<данные изъяты> право собственности, на квартиру с кадастровым номером: <данные изъяты>, зарегистрировано на имя <данные изъяты>3, регистрационный <данные изъяты>.
В силу частей 1,2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, в том числе, право собственности может быть приобретено на основании договора купли-продажи.
Согласно положениям статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Содержание действительной воли сторон по договору определяется на основании тех документов, которые оформляются сторонами при заключении договора (ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно п. 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Так, <данные изъяты>5, реализуя предоставленное ему законом право,, выдал на имя <данные изъяты>4 доверенность и уполномочил последнюю правом распоряжаться и управлять принадлежащим ему имуществом, в том числе, продать за цену на условиях по своему усмотрению принадлежащее ему на праве собственности имущество, с правом получения денег.
Так, <данные изъяты>, действовавшей от имени <данные изъяты>5 на основании доверенности от <данные изъяты> <данные изъяты>4 заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества с <данные изъяты>3.
В соответствии с п. 2.1 договора продавец продал покупателю указную квартиру за 1570000 рублей, которые продавец получил при подписании настоящего договора, и стороны не имеют финансовых претензий друг к другу, а также подтверждается передача денежных средств распиской на сумму 1570000 рублей.
<данные изъяты> действовавшей от имени <данные изъяты>5 на основании доверенности от <данные изъяты> <данные изъяты>4 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи спорного недвижимого имущества с <данные изъяты>3, согласно которого <данные изъяты>3 передает продавцу денежную сумму в размере 8650000 рублей, что подтверждается распиской на сумму 7080000 рублей.
<данные изъяты> право собственности, на квартиру с кадастровым номером: <данные изъяты>, зарегистрировано на имя <данные изъяты>3, регистрационный <данные изъяты>.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Данным положениям корреспондируют нормы п. п. 1 - 3 ст. 421 ГК РФ, в силу которых граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Вышеуказанные требования сторонами при заключении сделки соблюдены.
При этом, обращаясь в суд с первоначальным иском, <данные изъяты>1 ссылается на то, что в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> он, являясь сотрудником Общества с ограниченной ответственностью ЧОО «СБ Горизонт», находился на объекте охраны на территории муниципального образования <данные изъяты> города- курорта Геленджика без права покидать территорию объекта, в связи с чем, он не имел возможности явится в Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, с целью заключения «Основного договора» и надлежащего оформления сделки, поэтому, он обратился к своему отцу <данные изъяты>3 с просьбой заключить «Основной договор» купли-продажи, выбранной истцом квартиры, от его имени и завершить сделку.
Указывает, что у него с отцом были очень близкие, доверительные отношения, согласно их договоренности, <данные изъяты>3 должен был приобрести на праве собственности квартиру под номером 40, состоящую из одной комнаты, с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенную на 7 этаже многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, пер. Больничный, <данные изъяты>, секция 1, стоимостью 1 570 000 (один миллион пятьсот семьдесят тысяч) рублей. При этом все расходы при покупке квартиры нес якобы истец, а уже после его отец должен был переоформить указанную квартиру на истца, однако сделать этого он не успел, по причине болезни и последующей его смерти.
При этом доказательств своим доводам истец не представил, в том числе не представил доверенности на имя своего отца <данные изъяты>3 на совершение от имени истца сделки с недвижимостью.
Также в материалы дела по запросу суда представлены справки о доходах истца <данные изъяты>1 за период с 2021 по 2024 года, согласно которым усматривается, что ежемесячный доход истца не позволял ему единовременно внести сумму за спорную квартиру.
Из пояснений ответчика следует, что квартира по вышеуказанному адресу приобреталась ее супругом самостоятельно, в личных целях, без привлечения каких-либо посредников в данном вопросе. При подписании договора купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу присутствовал сам покупатель <данные изъяты>3 лично и его дочь <данные изъяты>9 Речи ни о какой просьбе истца заключить договор и завершить сделку не было, так как вышеуказанная квартира приобреталась Покупателем в лице <данные изъяты>3 самостоятельно, полностью за счет личных денежных средств и совместно нажитых в браке <данные изъяты>3 и <данные изъяты>2 денежных средств, что подтверждается выписками по счетам <данные изъяты>3
Суд критически относится к доводам истца о том, что его отец <данные изъяты>3 должен был переоформить спорную квартиру на его имя, так как согласно завещанию, представленному в материалы дела, <данные изъяты>3 все свое имущество завещал своей супруге <данные изъяты>2, что опровергает доводы истца о намерении его отца оформить квартиру на его имя.
При этом, применительно к положениям ст. 56 ГПК РФ, обязанность по доказыванию указанных обстоятельств лежит на истце, как на стороне, заявившей такое требование. Между тем, истцом в соответствии с вышеизложенной нормой права доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о его нарушенных правах в материалы дела не представлено.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что кто-либо создавал у истца ложные представления о совершаемой сделке, судом также не установлено.
Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2).
Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).
Вместе с этим, стороной ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, так как по мнению представителя ответчика срок исковой давности необходимы считать с момента заявления истцом уточненных исковых требований 20.03.2025г., однако стороной ответчика не указаны нормы процессуального законодательства, указывающие на исчисление срока с момента уточнения исковых требований, а не с момента их подачи, в связи с чем судом не усматривается пропуск срока исковой давности, так как истец обратился в суд с настоящими требованиями 24.09.2024г.
Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований <данные изъяты>1 за необоснованностью.
Определением Геленджикского городского суда от <данные изъяты> по делу были приняты обеспечительные меры.
Согласно ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда (ч.1). При этом, в случае отказа в иске, меры по его обеспечению сохраняются только до вступления судебного акта в законную силу (ч.3).
Руководствуясь тем, что в силу статьи 139 ГПК РФ меры обеспечения иска направлены на обеспечение возможности исполнения решения суда и носят временный характер, необходимость их сохранения прямо обусловлена характером решения, вынесенного по существу спора, а так же поскольку обеспечение иска допускается в случае, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда и, принимая во внимание то обстоятельство, что спор между сторонами в настоящее время разрешен, суд приходит к убеждению, что отпали основания для применения обеспечительных мер.
Таким образом, вышеуказанные обстоятельства позволяют суду снять обеспечительные меры, наложенные определением Геленджикского городского суда от <данные изъяты>.
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований <данные изъяты>1 к <данные изъяты>2 и <данные изъяты>5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применить последствия недействительности сделки – отказать.
Отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением Геленджикского городского суда от <данные изъяты> в виде запрета Геленджикскому отделу Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии осуществлять любые регистрационные действия в отношении <данные изъяты>, с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенной по адресу<данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд Краснодарского края.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме изготовлено <данные изъяты>.