Решение по делу № 3А-74/2023 от 07.07.2023 - о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-74/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 7 июля 2023 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Кирьяновой В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО Компания «Мария-Трейд» о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО Компания «Мария-Трейд» (далее также – Общество) обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит: признать недействительным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.12.2022 № ОРС-47/2022/000221 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204002:35 общей площадью 25606 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под объекты производственного назначения, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости равном 14 697 000 рублей по состоянию на 20.09.2022 г.

В административном исковом заявлении отмечается, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204002:35. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 и составляет 30 172 574,04 рублей. Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Общество обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. ФИО1 «ЛенКадОценка» от 28.12.2022 № ОРС-47/2022/000221 отказано в установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, ППК «Роскадастр», администрация Волховского муниципального района Ленинградской области.

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО2 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка.

В судебное заседание представитель ООО Компания «Мария-Трейд» не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные требования поддержал, в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости просил установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы.

ФИО4 «ЛенКадОценка» ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по основаниям, изложенным ранее в письменных возражениях. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении эксперта, оставил на усмотрение суда.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объекта основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объекта недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204002:35 утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области». Согласно выписке ЕГРН от 22.08.2022 его кадастровая стоимость составляет 30 172 574,04 рублей.

30.09.2022 года ООО Компания «Мария-Трейд» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204002:35 в размере 14 445 000 руб. по состоянию на 20.09.2022. К заявлению приложен отчет об оценке № 2969-08-2022-М/47 от 20.09.2022, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» (ООО «ЦЭО «Церта»). ФИО1 «ЛенКадОценка» от 27.10.2022 Обществу отказано в установлении заявленной кадастровой стоимости земельного участка в связи с имеющимися недостатками представленного отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

28.11.2022 ООО Компания «Мария-Трейд» вновь обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:12:0204002:35, приложив исправленный отчет об оценке № 2969-08-2022-М/47-1 от 25.11.2022.

28.12.2022 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС-47/2022/000150 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принципу о недопустимости неоднозначного толкования результатов проведения оценки, а также положениям ФСО № 7.

Так, при применении сравнительного подхода к оценке оценщиком нарушены подпункты «б», «в» пункта 22 ФСО № 7. Некорректно проведен анализ фактических данных о ценах предложений повлек за собой некорректный подбор объектов-аналогов: ни один из объектов-аналогов не расположен в Волховском районе. Объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору местоположения: территории, на которых расположены объект оценки и объекты-аналоги, не схожи по своим экономическим характеристикам. Уровень экономического развития территорий, влияющий на стоимость, не учитывался.

При оценке объекта недвижимости оценщиком нарушена методология расчета корректировки по второй группе элементов сравнения, а именно: корректировки проведены последовательно, а не независимо.

Также в отчете содержатся технические ошибки, которые вводят в заблуждение.

В ходе рассмотрения дела на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 25 апреля 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Авада» ФИО6

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № 2969-08-2022-М/47-1 от 25.11.2022, составленного оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО7, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.12.2022 № ОРС-47/2022/000150; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:12:0204002:35 по состоянию на 20.09.2022 г.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 23-2/23 от 22.06.2023 года, согласно которому:

отчет об оценке рыночной стоимости № 2969-08-2022-М/47-1 от 25.11.2022, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО7, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения, повлиявшие на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.12.2022 № ОРС-47/2022/000150;

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:12:0204002:35 по состоянию на 20.09.2022 составляет 20 360 000 руб.

Оценивая заключение эксперта № 23-2/23 от 22.06.2023 года, суд отмечает следующее.

В экспертном заключении полно и ёмко проведено исследование замечаний бюджетного учреждения, по каждому замечанию сделан вывод с приведением его обоснования.

Так, эксперт отмечает, что местоположение является основным фактором ценообразования земельных участков и недвижимости в целом. Поэтому даже при полном сходстве объектов недвижимости они не могут непосредственно использоваться как аналоги объекта оценки, если находятся в другой области, другом районе или на другой территории, без проведения анализа сопоставимости сложившегося уровня цен. Нарушение в виде неучёта уровня экономического развития населенных пунктов, в которых расположены объект оценки и аналоги, находят отражение в отчете об оценке. Данное нарушение повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку в согласовании результатов применения подходов к оценке и расчет и итоговой рыночной стоимости объекта оценки основан на результате сравнительного подхода.

При этом эксперт не установил в отчете об оценке указанные в решении бюджетного учреждения нарушения методологии расчета корректировок по второй группе элементов сравнения, а именно: корректировки по второй группе элементов сравнения были проведена последовательно, а не независимо. Эксперт указал, что в методологии оценочной деятельности не установлен единый вариант внесения корректировок при применении сравнительного подхода к оценке. Поправки могут вноситься на независимой или кумулятивной основе. Вариант внесения поправок, когда часть из них вносится последовательно, а часть независимо, не является единственно верным вариантом расчета, предусмотренным методологией сравнительного подхода к оценке. Оценщик произвел расчеты в соответствии с ФСО № 7.

Нарушения в виде указания, что дата оценки ретроспективна и некоторые аналоги передаются на праве краткосрочной, находят отражение в отчете об оценке, однако, являются техническими ошибками, не повлиявшими на определение итоговой величины рыночной стоимости.

При исследовании второго вопроса о рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта.

Определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект недвижимости. Проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. Проанализирована выборка земельных участков промназначения и распределение средних удельных цен, расположенных в разных районах Ленинградской области. Определены цены на земельные участки промназначения Ленинградской области в зависимости от удаленности от Санкт-Петербурга, экономического развития района.

Проведен анализ ценообразующих факторов, а также факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов.

Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода методом корректировок.

При определении стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода экспертом проведено сравнение сопоставимых объектов-аналогов с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и внесения корректировок в цену продажи каждого сравниваемого объекта относительно объекта оценки по элементам сравнения, по которым объект оценки и объекты-аналоги имеют отличия. Итоговая стоимость объекта оценки соответствует сумме произведений скорректированных цен 1 кв.м. каждого аналога на весовой коэффициент соответствующего аналога, умноженной на площадь объекта оценки.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.12.2022 № ОРС-47/2022/000221 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ООО Компания «Мария-Трейд», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

В соответствии со ст.103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы (ст.106 КАС РФ).

Исходя из положений ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, оплата судебной экспертизы не произведена. Экспертом ООО «АВАДА» ФИО6 представлено ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение судебной экспертизы в пользу ООО «АВАДА» в размере 50000 рублей.

Поскольку суд отказывает административному истцу ООО Компания «Мария-Трейд» в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельных характер, следовательно, ООО Компания «Мария-Трейд» не является стороной, в пользу которой состоялось решение суда.

При таком положении с ООО Компания «Мария-Трейд» (ИНН <***>) подлежат взысканию в пользу ООО «АВАДА» (ИНН <***>) судебные расходы в связи с производством судебной экспертизы в сумме 50000 рублей.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО Компания «Мария-Трейд» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка площадью 25606 кв.м. с кадастровым номером 47:12:0204002:35, расположенного по адресу: <...>, в размере рыночной стоимости, равном 20 360 000 (двадцать миллионов триста шестьдесят тысяч) руб. по состоянию на 20.09.2022 года.

В остальной части требований административных исковых требований ООО Компания «Мария-Трейд» отказать.

Взыскать с ООО Компания «Мария-Трейд» (ИНН <***>) в пользу ООО «Авада» (ИНН <***>) судебные расходы в связи с производством судебной экспертизы в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 20 июля 2023 года.