Решение по делу № 2-2774/2023 от 17.10.2023 - о возложении обязанности исполнить предварительный договор купли-продажи жилого дома, обязании заключить договор, восстановлении процессуального срока.

47RS0006-01-2023-001039-63 г. Гатчина

Дело № 2-2774/2023 17 октября 2023 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Леонтьевой Е.А.,

с участием адвокатов Голубкина А.Е., Пищенюка С.А.,

при секретаре Богдановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ***, *** года рождения, в лице ее законного представителя ФИО2, о возложении обязанности исполнить предварительный договор купли-продажи жилого дома, обязании заключить договор, восстановлении процессуального срока,

установил:

Истец обратился в суд с указанным заявлением, просит возложить на ответчика ***.Р., в лице законного представителя ФИО3, обязанности исполнить предварительный договор купли-продажи жилого дома от ***, заключённый между ***.Р. и ФИО1, в виде предоставления кредита на приобретение недвижимости в размере 1 862 000 руб.; обязать ответчика ***.Р., в лице законного представителя ФИО3, заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ***, кадастровый №, в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу, на условиях и за цену, оговорённых в предварительном договоре купли-продажи; восстановить процессуальный срок для обращения в суд в связи с тем, что ответчик не оформил документы на жилой дом в соответствии с законом и нахождения истца в длительной командировке, связанной с работой (л***).

Истец, представитель истца – адвокат, действующий на основании ордер (л.д. ***), в суд явились, на иске настаивали.

Ответчик, представитель ответчика – адвокат, действующий на основании ордера и доверенности (л.д. ***), в суд явились, возражали против удовлетворения иска, представили возражения в письменном виде, сославшись на пропуск истцом срока обращения в суд (л.д. ***).

Изучив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, показания свидетелей, суд приходит к следующему.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что *** с ответчиком был заключен предварительный договор о приобретении жилого дома по адресу: *** ответчик обещал оформить документы на дом в течение года, разрешил проживать истцу с семьей в спорном доме, истцом ответчику были переданы денежные средства в размере 3 138 000 руб. Истец указала, что ответчиком не было обеспечено оформление документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, весь *** истица находилась в командировке, в настоящее время ответчик отказывается завершить оформление сделки, в связи с этим истцом заявлены вышеуказанные требования (л.д. ***).

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что действительно, *** между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи спорного жилого дома, согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает жилой дом в собственность с обязательством оплатить цену договора в размер 5 000 000 (пять миллионов) рублей в срок до ***. В регистрирующий орган договор на регистрацию сторонами не передавался. Ответчик указал, что возникновение права собственности у истца по соглашению сторон возникает после полной оплаты стоимости жилого дома. Истцом в пользу ответчика выплачено в счет договора 700 000 рублей – путем передачи наличных денежных средств, 240 000 руб. – тремя платежами по 80 000 руб. Оставшиеся 4 060 000 (четыре миллиона шестьдесят тысяч) рублей должны были быть переданы истцу до ***. В связи с невыполнением обязанности истцом по оплате суммы договора в полном объеме в установленные сроки, ответчиком было принято решение о расторжении вышеуказанного предварительного договора. Ответчик считает, что невыплата истцом продавцу полной стоимости жилого дома является существенным нарушением предварительного договора купли-продажи и делает невозможным заключение основного договора, в связи с чем владение жилым помещением истцом является незаконным. В связи с тем, что требование ответчика в адрес истца об освобождении спорного жилого дома не было исполнено последней, ответчиком подан в суд иск о выселении ФИО1

Ответчик также ссылался на пропуск истцом срока на обращение в суд, указав, что о нарушении своих прав истец узнала до ***, а иск в суд был подан *** (л.д. ***)

Судом установлено, что *** ФИО2 (продавец), действующий от имени своей несовершеннолетней дочери ***.Р., заключил с истцом ФИО1 (покупатель) предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: *** (далее – спорное имущество), по которому ФИО2 (сторона-1) будет выступать продавцом, а ФИО1 (сторона-2) – покупателем недвижимого имущества. Стороны договорились заключить договор купли-продажи спорного недвижимого имущества на следующих условиях: стоимость объекта составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей; стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимости, в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей оплачивается за счёт собственных денежных средств покупателя, оставшаяся часть стоимости объекта(-ов) оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю в соответствии с кредитным договором, заключенным «01» февраля 2020 года; условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором. Предварительным договором было также предусмотрено условие о залоге. Согласно п. 2.1.7 предварительного договора в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача объекта осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до *** (л.д. ***).

Предварительный договор был заключен истцом и ответчиком в простой письменной форме, при этом, как пояснил адвокат истца в судебном заседании, предмета договора не было.

ФИО2 является отцом несовершеннолетней ***.Р. (л.д. ***). В *** г. ФИО2 обращался в *** городской суд Ленинградской области с исковым заявлением в интересах своей несовершеннолетней дочери *** *** года рождения. Обращаясь в суд в *** г., ФИО2 указал, что на основании договора купли-продажи от *** его несовершеннолетняя дочь ***Р. является собственником фундамента сгоревшего полностью здания – 8% с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ***. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью *** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома 1-3 этажа с приусадебными земельными участками, расположенный по тому же адресу, принадлежит ***.Р. на основании договора аренды земельного участка № от ***, сроком действия до ***. В *** на земельном участке был возведен жилой дом, в соответствии с уведомлением о реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. *** истец обратился в администрацию Гатчинского муниципального района с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, но получил отказ, поскольку на участке отсутствуют объекты недвижимости. Истец обратился в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о государственной регистрации прав на жилой дом, но получил отказ, поскольку отсутствует зарегистрированное право на земельный участок. В связи с этим ФИО2 просил признать право собственности на спорный жилой дом в судебном порядке.

Решением *** городского суда *** от *** за ***.Р., *** года рождения, было признано право собственности на жилой дом площадью *** кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: *** Решение суда вступило в законную силу (л.д. ***)

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда).

Статьей 429 ГК РФ также предусмотрено, что требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются. В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ). Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 ст. 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 328 ГК РФ, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

Истцовая сторона не представила доказательств оплаты всей суммы, предусмотренной предварительным договором в качестве стоимости спорных объектов. Истец признала, что кредитный договор, указанный в п. 2.1.3 предварительного договора, ею не заключался. Доводы истца о том, что для заключения такого договора требовались документы на спорную недвижимость, которые должен был предоставить истцу ответчик, не могут быть приняты судом, так как условия предварительного договора не ограничивают права истца заключить кредитный договор, независимо от оформления прав на недвижимое имущество. Доказательств того, что истец обращалась в кредитные организации, но ей было отказано в выдаче кредита, истцом не представлено.

Доводы истцовой стороны о том, что кредит, предусмотренный п. 2.1.3 предварительного договора купли-продажи, должен был предоставить истцу ответчик, не подтверждаются материалами дела. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Предварительный договор купли-продажи не содержит условий, позволяющих определить обязательства ответчика по кредитованию истца. Доказательства того, что с ответчиком были согласованы сроки и другие условия кредитования, истцовой стороной не представлено. В случае согласования истцом и ответчиком таких условий при том, что заключение кредитного договора должно было оформляться после подписания предварительного договора купли-продажи, а именно – ***, истец была вправе обратиться к ответчику с требованиями исполнить обязательства по кредитованию, однако таких обращений к ответчику истцом не доказано.

Истцовая сторона в качестве доказательств ссылалась на свидетельские показания ФИО4 – мужа истицы, который пояснил, что испытывает неприязнь к ответчику, так как, по мнению свидетеля, ответчиком совершены мошеннические действия в отношении семьи истца в связи с ненадлежащим оформлением сделки. Свидетель показал, что семья истца въехала в спорный дом после сектантов и произвела значительные вложения для обеспечения возможности там проживать (л.д. ***).

Свидетельские показания указанного свидетеля не могут быть приняты судом в качестве доказательства обоснованности заявленных истцом требований, так как в силу ст.ст. 59-60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела; обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Кроме того, свидетель высказал заинтересованность в исходе дела и неприязнь к ответчику.

Доводы истца о том, что стоимость спорных объектов, предусмотренная предварительным договором была оплачена ответчику, так как платежи производились мужем истицы, кроме того, в счет платежей должны учитываться ремонт, неотделимые улучшения, а также содержание спорных объектов, не могут быть приняты судом, поскольку из представленных платежных документов невозможно установить из назначение, ответчику указал, что с семьей истца, у него были взаимоотношения в связи с отгрузкой ответчиком, имевшем лесопилку, строительных материалов мужу истицы. Кроме того, условия об ином, по сравнению с предварительным договором, порядке расчетов за спорные объекты, не были согласованы истцом и ответчиком в установленной законом форме, ответчик изменение таких условий оспаривал, истцом доказательств того, порядок оплаты был изменен после подписания предварительного договора по согласованию между истцом и ответчиком, не представлено.

Доводы ответчика относительно пропуска истцом срока на обращение в суд, признаются судом обоснованными. Доказательств наличия уважительным причин, которые объективно препятствовали бы истцу обратиться в суд за период с ***, истцовой стороной представлено не было. О наличии препятствий заключить с ответчиком дополнительные соглашения в отношении спорных объектов в связи с изменившимися обстоятельствами, истец сведения суду не представила. В связи с этим оснований для восстановления истцу срока по требованиям об обязании ответчика исполнить предварительный заключить договор купли-продажи, не имеется.

При изложенных выше обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты ее прав и законных интересов, истец не лишена возможности обратиться за взысканием с ответчика убытков, неосновательного обогащения, если считает, что по спорному адресу истцовой стороной произведены неотделимые улучшения и ответчик отказывается передать истцу спорные объекты недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении иска к ***, *** года рождения, в лице ее законного представителя ФИО2, о возложении обязанности исполнить предварительный договор купли-продажи жилого дома, обязании заключить договор, восстановлении процессуального срока, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья

Решение изготовлено в мотивированном виде ***.