Решение по делу № 3А-136/2022 от 18.01.2023 - об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

УИД 28OS0000-01-2022-000111-60

Дело № 3а-16/2023 (3а-136/2022)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

18 января 2023 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Диких Е.С.,

при секретаре Шевкун Я.В.,

с участием представителя административного истца ООО «Оптима» ФИО1, представителей административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО2, ФИО3, представителя административного ответчика правительства Амурской области ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Оптима» к правительству Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», Управлению Росреестра по Амурской области об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Оптима» обратилось в Амурский областной суд с настоящим административным исковым заявлением, из которого, а также пояснений представителя ФИО1 в судебном заседании следует, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 291 460 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск. Актом ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» об определении кадастровой стоимости № АОКС-28/2020/000026 от 23 марта 2021 года с 01 января 2021 года установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 79 396 618 рублей. Согласно отчету независимого оценщика ООО «Лидер Инвест» № 28-22 от 17 марта 2022 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 февраля 2022 года составляет 32 061 000 рублей. Решением ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» № ОРС-28/2022/000006 от 05 мая 2022 года Обществу отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, что полагает незаконным. Просит суд признать незаконным решение ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» № ОРС-28/2022/000006 от 5 мая 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, равной его рыночной стоимости в размере 32 061 000 рублей.

В письменных возражениях и в судебном заседании представители административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО3, ФИО2 возражали против удовлетворения требований административного искового заявления, указав на законность и обоснованность оспариваемого решения. Просят в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В письменных возражениях и в судебном заседании представитель административного ответчика правительства Амурской области ФИО4 возражала против удовлетворения требований административного искового заявления, указав, что представленный административным истцом в материалы дела отчет ООО «Лидер Инвест» № 28-22 от 17 марта 2022 года не соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Просит в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В письменных возражениях на административный иск административный ответчик Управление Росреестра по Амурской области просило в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В письменных возражениях на административное исковое заявление заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (с 1 января 2023 года ППК «Роскадастр») указало, что в случае установления судом выполнения отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, представленный отчет может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренные нормами законодательства о Едином государственном реестре недвижимости.

В судебное заседание не явились представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, представители заинтересованных лиц администрации г. Благовещенска, министерства имущественных отношений Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (с 1 января 2023 года ППК «Роскадастр»), о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не просили. В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательный акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с даты, указанной в решении о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в случае отсутствия решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установленных в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» не осуществляется.

Постановлением правительства Амурской области от 30 декабря 2021 года № 1112 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2022 года.

Распоряжением правительства Амурской области от 26 июля 2017 года № 88-р создано ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», которое наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Амурской области, предусмотренными Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; основной целью деятельности Учреждения является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Амурской области.

В соответствии с постановлением правительства Амурской области от 27 ноября 2020 года № 796 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Амурской области» по состоянию на 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер>, общей площадью 327734 кв.м., составляет 124 181 689 рублей 94 копейки.

В последующем, в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Амурской области был сформирован и направлен перечень вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки в ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области». Земельный участок с кадастровым номером <номер> вошел в указанный перечень.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> (общая площадь 291 460 кв.м.) изменилась и составила в размере 79 396 618 рублей 60 копеек; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость 31 августа 2020 года; дата внесения сведений о кадастровой стоимости - 13 августа 2021 года; дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2021 года.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с договором аренды земельного участка № 19 от 20 мая 2020 года ООО «Оптима» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер> расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, общей площадью 291 460 кв.м., разрешенное использование для недропользования. Согласно представленному расчету, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

06 апреля 2022 года ООО «Оптима» обратилось в ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением от 1 апреля 2022 года об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости (вх.№ 4722), к которому был приложен отчет № 28-22 от 17 марта 2022 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> по состоянию на 18 февраля 2022 года в размере 32 061 000 рублей.

Решением ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-28/2022/000006 от 05 мая 2022 года ООО «Оптима» в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. Причинами к отказу послужили использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.

23 июня 2022 года с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ООО «Оптима» обратилось в Амурский областной суд с настоящим административным иском.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер> на основании договора аренды № 19 от 20 мая 2020 года; размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, ООО «Оптима» вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка, поскольку затрагиваются его права и обязанности.

Обращаясь в суд с соответствующими требованиями, административный истец основывал их на основании отчета ООО «Лидер-Инвест» № 28-22 от 17 марта 2022 года (оценщик ФИО5), согласно которому по состоянию на 18 февраля 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> составляет 32 061 000 рублей.

ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» в обоснование отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости указало на нарушение оценщиком при определении рыночной стоимости следующих требований законодательства в области оценочной деятельности, в частности: пунктов 13, 11 ФСО № 1, а именно отсутствие в отчете сведений, позволяющих сделать вывод в отношении предложений № 3 и № 5 о наличии коммуникаций, о точном местонахождении этих участков и виде разрешенного использования, не указании размера горного отвода и наличие горного имущества в отношении предложения № 3, дополнительно к указанному в отношении предложения № 5 - типа системы недропользования, не обоснованный отказ от применения доходного метода (использован только сравнительных подход); пунктов 5, 22б, 11а, 11г, 13 ФСО № 7, а именно несопоставимость объектов-аналогов с объектом оценки по виду разрешенного использования, неверном указании корректировки на торг, неверном использовании значения корректировки на местоположения, не рассмотрении необходимости применения корректировок на различия по виду разрешенного использования, на наличие коммуникаций, необоснованном использовании корректировки на дату продажи с применением индекса инфляции, не приведения анализа влияния статистики по общей политической и социально-экономической обстановке стране и региона на рынок объекта оценки, приведения ценообразующих факторов, которые не имеют отношения к объекту оценки, необоснованном определении аренды с нулевой стоимостью; пунктов 5, 8б, 10 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, наличие в отчете противоречий и недостоверных, неполных сведений.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 утверждён Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», который действовал до 6 ноября 2022 года, и согласно которому основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункт 13).

Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 утверждён Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра (пункт 5). Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки (пункт 11а); анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (пункт 11г). Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13). При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (пункт 22б).

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 утверждён Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (действовал до 6 ноября 2022 года), согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5). Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться применяемые стандарты оценки (п.8б). В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии) (п.10).

Согласно акту внеплановой проверки № 1-1758 от 10 июня 2022 года Ассоциации «Русское общество оценщиков» в отчете № 28-22 от 17 марта 2022 года оценщиком были допущены нарушения п. 11 ФСО № 1 - недостаточно приведена информация на стр. 26, не обоснованный отказ от применения доходного подхода, п. 11 ФСО № 7 - на стр. 21 отчета приведение ценообразующих факторов, которые не являются таковыми, п. 5 ФСО № 3 - в п.8.2 на стр. 21 отчета не обоснованные значения зависимости ценообразования от ВРИ и наличия инженерных коммуникаций, неверное указание информации относительно влияния на ценообразование обременений и площади объектов, использование объектов-аналогов несопоставимых с объектом оценки по ценности полезных ископаемых, неверном расчёте корректировки на площадь всех объектов-аналогов.

Согласно протоколу заседания Дисциплинарного комитета Ассоциации «Русское общество оценщиков» № 160 от 23 июня 2022 года (пункт 14) по жалобе ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» дисциплинарный комитет пришел к выводу, что выявленные нарушения, допущенные оценщиков ФИО5, являются незначительными, оценщику указано на необходимость неукоснительного соблюдения требований законодательства об оценочной деятельности, ФСО и ССО РОО.

В судебном заседании представителем административного истца ООО «Оптима» было заявлено ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы в области оценочной деятельности, производство которой поручено оценщику ООО «Центр оценки и учета» ФИО6

Согласно заключению эксперта ООО «Центр оценки и учета» ФИО6 от 16 декабря 2022 года отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный оценщиком ФИО5 ООО «Лидер-Инвест» № 28-22 от 17 марта 2022 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Так, информация, использованная оценщиком, является частично недостоверной, непроверяемой и недостаточной. Выявлены замечания по обоснованию, применению методов и произведенным расчетам, а также по определению факторов, влияющих на стоимость земельного участка, влекущие необоснованность итогового результата оценки. Оценщиком на стр. 3 указано, что осмотр не проводился, а на стр. 5 указано, что при подготовке отчета оценщик исходил из достоверности данных, полученных в результате осмотра объекта; на стр. 3 и на титульном листе отчета указано, что дата оценки – 18 февраля 2022 года, а на стр. 5 – 22 февраля 2022 года, а на стр. 11 – 01 января 2020 года; в отчете на стр. 11 указано, что коммуникации отсутствуют, при проведении осмотра установлено, что на оцениваемом земельном участке присутствует электричество; в приложениях к отчету отсутствует таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования, на которые оценщик ссылается на стр. 20 отчета; оценщик не обосновал отказ от доходного подхода; использованные оценщиком в отчете объекты-аналоги 1, 2 не сопоставимы с оцениваемым земельным участком по виду разрешенного использования; в отчете отсутствуют сведения о независимости оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> по состоянию на 18 февраля 2022 года составляет 99 043 400 рублей.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение эксперта по форме и содержанию соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Доводы ООО «Оптима» о несогласии с выводами, изложенными в судебной экспертизе, являются лишь его мнением, которые со ссылкой на федеральные стандарты оценки не обоснованы. При этом выводы и расчеты эксперта являются мотивированными, подробными, обоснованными, исследования проведены всесторонне и в полном объеме. В заключении эксперта ООО «Центр оценки и учета» ФИО6 от 16 декабря 2022 года приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на стоимость объектов, произведен подробный анализ рынка для подбора объектов-аналогов в сегменте, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, содержатся пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость изложенных в заключении выводов и результатов. Исследовательская часть заключения эксперта логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических и арифметических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Заключение эксперта подготовлено оценщиком ООО «Центр оценки и учета» ФИО6, которая является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством (страховой полис Страхового акционерного общества «ВСК» <номер>, срок действия с 17 августа 2022 г. по 16 августа 2023 г.), что подтверждает соответствие оценщика требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным ст.ст. 4, 15, абз. 4 ст. 15.1 и ст. 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем дал подписку.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, оно согласуется с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, в связи с чем признается судом надлежащим доказательством, подтверждающим несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности представленного административным истцом в обоснование заявленных требований отчета № 28-22 от 17 марта 2022 года, выполненный оценщиком ООО «Лидер-Инвест» ФИО5, а также опровергает доводы административного истца о завышении кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью.

Договор энергоснабжения № БЭООЭ0006189 от 3 сентября 2021 года, представленный представителем административного истца в судебном заседании, выводы эксперта не опровергает и под сомнение не ставит.

При таких обстоятельствах, у ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», при этом оспариваемое решение № ОРС-28/2022/000006 от 05 мая 2022 года было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка, формы и срока его принятия.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» от 5 мая 2022 года № ОРС-28/2022/000006 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Рассматривая требование ООО «Оптима» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> равной его рыночной стоимости, суд находит довод административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о том, что установить размер кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке возможно лишь в том случае, если будет признано незаконным решение бюджетного учреждения, основанным на неправильном толковании норм действующего законодательства.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения закон допускает судебное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, и при этом не ставит возможность разрешения требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в зависимость от результата разрешения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Между тем, принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства утверждения административного истца о завышении кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью, а также о нарушении установлением оспариваемой кадастровой стоимости прав административного истца как арендатора земельного участка своего подтверждения не нашли, с 1 января 2021 года кадастровая стоимость составляет 79 396 618 рублей 60 копеек, применяемая до 31 декабря 2022 года, согласно судебной экспертизе - рыночная стоимость объекта по состоянию на 18 февраля 2022 года составляет 99 043 400 рублей, в связи с этим, оснований для удовлетворения требования административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости судом также не усматривается.

При этом судом учитывается, что поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рыночная стоимость земельного участка не может быть установлена судом выше его кадастровой стоимости, действующей на 2022 год, так как это повлечет ухудшение финансового положения административного истца, а также будет противоречить цели обращения в суд.

Согласно части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

То обстоятельство, что в настоящее время постановлением правительства Амурской области от 17 октября 2022 года № 1022 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Амурской области, по состоянию на 1 января 2022 года, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> установлена в размере 147638363,5 руб., в рассматриваемом случае правового значения не имеет, поскольку согласно статье 18 Федерального закона 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» она подлежит применению с 1 января года, следующего за годом вступления в силу указанного постановления. Тогда как при обращении в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано указанное заявление и на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление ООО «Оптима» подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ООО «Оптима» к правительству Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», Управлению Росреестра по Амурской области об оспаривании решения ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» от 5 мая 2022 года № ОРС-28/2022/000006 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> равной его рыночной стоимости в размере 32 061 000 рублей - отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) через суд первой инстанции, то есть через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.С. Диких

Решение в окончательной форме принято 1 февраля 2023 года.

Председательствующий судья Е.С. Диких