Производство № 2-1976/2022
УИД (М) 28RS0002-02-2022-002221-48
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 октября 2022 года г. Белогорск
Белогорский городской суд Амурской области в составе:
судьи Михалевич Т.В.,
при секретаре Здоровой Е.В.,
с участием истца ФИО1,
ее представителя ФИО2,
ответчика ФИО3,
представителя ответчика Администрации г.Белогорска – ФИО4, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, Администрации г. Белогорска о признании права собственности на земельный участок,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском, в обоснование заявленных требований указала, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которую приобрела по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 769 кв. м., адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилой дом. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. Право собственности истца на квартиру было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. Пункт 1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был дополнен записью: «Квартира расположена на земельном участке площадью 769 кв.м, кадастровый №. Категория земель: земли населенных пунктов». Согласно пункта 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указанная квартира принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании: договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного ФИО5 нотариусом <адрес>, зарегистрированного в реестре за №, зарегистрированного в БТИ <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельство о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Белогорского нотариального округа <адрес> ФИО6, зарегистрированного в реестре за №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. На основании ст. 552 ГК РФ права на земельный участок переходят к Покупателю на тех же условиях что и у Продавца. Права на земельный участок не определены. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ права на земельный участок, на котором располагается квартира, определены не были. С указанного времени истец открыто и непрерывно владеет и пользуется указанным земельным участком, как своим. В настоящее время ФИО3 передал истцу документы, подтверждающие, что его бабушка и дедушка, от которых он в дар и по наследству получил квартиру, владели земельным участком на праве собственности. Согласно свидетельству на право собственности на землю серии №, выданному ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 и ФИО8 приобрели право частной собственности на землю по адресу: <адрес>, квартал 284, общей площадью 769,0 кв.м. В силу указанного документа земельный участок под квартирой с ДД.ММ.ГГГГ находился в собственности ФИО7 и ФИО8 Учитывая, что право собственности на квартиру от ФИО7 и ФИО8 перешло к ФИО3, то и право собственности на земельный участок также к нему перешло. Соответственно, одновременно с передачей права собственности на квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО3 на земельный участок также было передано истцу. Фактически спор между истцом и ФИО3 о правах на земельный участок отсутствует. Иные лица, включая муниципальное образование города Белогорска (Администрация г. Белогорск), правопритязаний на земельный участок не заявляют. Просит признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 769 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под жилой дом.
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель заявленное исковое требование поддержали в полном объёме по доводам и основаниям, указным в иске. Дополнительно суду пояснили, что ответчик ФИО3 приобрел право собственности на жилой дом в соответствии с договором дарения и свидетельством о праве на наследство по завещанию. Его бабушка и дедушка являлись собственниками земельного участка, в связи с положениями Земельного кодекса РФ, права на земельный участок также перешли к ФИО3 Истец добросовестно, открыто владеет указанным участком с 2007 года, после приобретения жилого дома. С учетом принципа единства судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на нем, право собственности на земельный участок перешло к истцу.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании с заявленными требованиями согласился, дополнил, что право собственности на земельный участок не оформил, поскольку полагал, что является собственником жилого дома и земельного участка. Земельный участок принадлежал его бабушке и деду.
Представитель ответчика Администрации г. Белогорска в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку отсутствуют сведения о праве собственности ФИО3 на спорный земельный участок, в связи с чем оснований для признания права собственности истца на данный объект не имеется. Администрация является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку каких-либо прав истца не нарушает.
Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответственные со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
На основании ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу ст. 131, ст. 164 и ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В части 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу абзаца третьего подпункта 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Из указанных норм следует, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка либо отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Согласно п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь.
Причины, по которым сложилась такая ситуация, когда лицо длительно как своим владеет имуществом, на которое у него отсутствуют права, сами по себе значения не имеют при условии добросовестности давностного владельца, открытости и непрерывности такого владения.
Судом установлено, что спорное жилое помещение и земельный участок, расположены по адресу: <адрес>.
Собственником жилого дома общей площадью 34,8 кв. м, в т.ч. жилой площади 22,9 кв. м, с надворными постройками являлся ответчик ФИО3 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО8 подарил ФИО3 ? доли <адрес>, с надворными постройками, и на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО3 является наследником ФИО7, наследственное имущество состоит из ? доли трехкомнатной неблагоустроенной <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приобрела в собственность трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 28,6, жилой площадью 22,9 кв.м. Квартира расположена на земельном участке площадью 769 кв.м, кадастровый №. Категория земель: земли населенных пунктов.
Согласно пункту 3 договора, указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного ФИО5 нотариусом <адрес>, зарегистрированного в реестре за №, зарегистрированного в БТИ <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельство о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Белогорского нотариального округа <адрес> ФИО6, зарегистрированного в реестре за №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. На основании ст. 552 ГК РФ права на земельный участок переходят к Покупателю на тех же условиях что и у Продавца. Права на земельный участок не определены.
Право собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно свидетельству на право собственности на землю, серии №, выданного ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора на передачу квартир в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления Главы администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7, ФИО8 приобрели право частной собственности на землю, по адресу <адрес>, квартал 284, общей площадью 769 кв.м, земельный участок под жилым домом.
Как следует из материалов наследственного дела к имуществу ФИО7, умершей ДД.ММ.ГГГГ, наследником, обратившимся за принятием наследства в виде ? доли <адрес> ? доли жилого <адрес>, является ответчик ФИО3
Согласно завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 завещала принадлежащее ей имущество – ? доли квартиры под № в <адрес> своему внуку ФИО3
ДД.ММ.ГГГГ ответчику было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, согласно которому наследственное имущество состоит из ? доли трехкомнатной неблагоустроенной квартиры под № в <адрес>.
Кроме того, из материалов наследственного дела следует также, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 была выдана доверенность на имя ФИО3, согласно которой уполномачивает последнего представлять его интересы при ведении наследственного дела после смерти его родителей ФИО8 и ФИО7, получить у нотариуса г.Белогорска свидетельство о праве на наследство на имущество, состоящее из земельного участка под жилым домом, находящемся в <адрес>, принадлежащего наследодателям на основании свидетельства на право собственности на землю, серии №, выданного ДД.ММ.ГГГГ, а также получить наследственное имущество согласно этому свидетельству.
ФИО9 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно извещению нотариуса Белогорского нотариального округа от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3, для получения свидетельства о праве на наследство на земельный участок, необходимо было представить нотариусу свидетельство о смерти заявителя, ее свидетельство о рождении, о заключении брака, такие документы в наследственном деле отсутствуют. Представленная в наследственное дело доверенность от имени ФИО9, сроком на три года, утратила силу, в связи с чем выдача свидетельства о праве на наследство в настоящее время невозможно.
Истец, обращаясь в суд с заявленными требованиями, указала, что она владеет спорным имуществом – земельным участком открыто, факта владения не скрывает, третьи лица, претендующие на спорное имущество, отсутствуют, при этом поскольку она является собственником жилого дома, расположенного на земельном участке, право собственности на земельный участок одновременно с передачей права собственности на квартиру по договору купли-продажи перешло к ней.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ч. 4 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
В силу ч. 3 ст. 69 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.
Переход права собственности на объект недвижимого имущества - это одновременное прекращение права собственности отчуждателя и регистрация права приобретателя.
Прекратить право отчуждателя, с последующей регистрацией права приобретателя (то есть осуществить переход) возможно лишь при наличии у отчуждателя права собственности на недвижимое имущество.
Однако, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на спорный объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №, не зарегистрировано.
Поскольку сведений о государственной регистрации за ФИО3 права собственности на спорный земельный участок площадью 769 кв. м, с кадастровым номером № не имеется, суд приходит к выводу, что истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок принадлежал на праве собственности ответчику ФИО3
Суд также учитывает, что с 2007 года по настоящее время, истец ФИО1 непрерывно и открыто пользуется и земельным участком как своим собственным, обрабатывает земельный участок, содержит недвижимое имущество в надлежащем состоянии, каких-либо претензий по поводу пользования указанным имуществом к ней не поступало, однако срок владения земельным участком составляет менее 18 лет (15+3), что исключает возможность признания права собственности на указанный объект недвижимости в силу приобретательной давности.
В связи с тем, что право собственности продавца на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке не было, признание за покупателем ФИО1 права собственности на объект недвижимости, на которые не зарегистрировано право собственности продавца, невозможно. Сам по себе факт заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи жилого дома, не может повлечь за собой признание права собственности на земельный участок.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на земельный участок не имеется.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, Администрации г. Белогорска о признании права собственности на земельный участок – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Белогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Т.В. Михалевич
Решение суда в окончательной форме принято 11 октября 2022 г.