...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
Дело № 2-333/2026 (2-7168/2025)
УИД: 56RS0018-01-2025-010154-19
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 января 2026 года ...
Ленинский районный суд ... в составе
председательствующего судьи Нуждина А.В.,
при секретаре Христенко Е.В.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации ... о признании права собственности на гараж,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском, указав, что гараж входит в гаражный комплекс одноэтажных гаражей, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: ... Изначально, гаражи выделялись членам ГСК N на основании Актов Оренбургской Горархитектуры и решений Горисполкома. Впоследствии владельцами капитальных гаражей, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: ... был создан ПГК «Майский». Зарегистрировать право собственности на гараж в административном порядке не представляется возможным. Между тем, принадлежащий ему гараж соответствует градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам.
Просит признать за право собственности на гараж с погребом N, общей площадью 19.5 кв.м., с местоположением: ..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером: N
Протокольным определением суда от 16.09.2025г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования привлечены ООО «Оренбург Водоканал», ПАО «Т Плюс».
Протокольным определением суда от 24.11.2025г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельные требования привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений администрации ....
Представитель ответчика администрации города Оренбурга, представители третьих лиц ООО «Оренбург Водоканал», ПАО «Т Плюс», Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга в судебное заседание не явились.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения гражданского дела.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, просили удовлетворить заявленные требования.
Исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является признание права.
Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ч. 4 указанной статьи член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В материалы дела предоставлено решение N исполнительного комитета Оренбургского городского Совета депутатов трудящихся от 12.03.1965г. о разрешении строительства гаражей для автомашин с ручным управлением, которым разрешено строительство гаражей по типовому проекту: ФИО3, ФИО4, ФИО5
19.11.1999г. заключено соглашение по отводу земельного участка под строительство N между Городским центром госсанэпиднадзором и ГСК N на девять машино-мест.
Судом установлено, что Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга и потребительским гаражным кооперативом «Майский» было заключено соглашение Nюр от ... об оплате за фактическое использование земельного участка и оплачено плата за фактической использование земельным участком.
С целью легализации гаража в административном порядке председатель ГСК Майский обратился в Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга по вопросу о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания гаража, расположенного по адресу: ..., (кадастровый номер земельного участка N).
11.12.2019 года Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга отказал председателю ГСК Майский в разрешении на ввод в эксплуатацию здания гаража. В качестве правового основания указано: «Согласно требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство (реконструкция) объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство (реконструкции). При этом разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.
Как следует из технической документации, данный гараж был построен в конце 1960х. начале 1970 годов. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" часть 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (включая статью 222 ГК РФ) вступает в силу с 1 января 1995 года.
Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ). Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.
Следовательно, исходя из того, что гараж был построен ранее 01.01.1995 года, то есть до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, то указанный объект недвижимого имущества не может быть признан самовольной постройкой на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно представленным документам, гараж не является самовольной постройкой, поскольку имелось разрешение на его строительство, а также администрацией г. Оренбурга после смерти владельца гаража он был переоформлен за его супругой.
Как следует из статьи 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
На основании пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
На основании статьи 234 ГК РФ владелец, претендующий на титул собственника в связи с истечением срока приобретательной давности, должен доказать наличие указанных в данной статье пяти необходимых условий:
- открытое владение имуществом;
- непрерывное владение имуществом;
- владение в течение установленного законом срока;
- добросовестное владение имуществом;
- владение имуществом как своим.
Поскольку ФИО1 владеет гаражом без утайки, не скрывая ни от кого факта нахождения гаража в его владении, указанное владение является открытым. Своим гаражом он владеет как своим собственным.
Поскольку ФИО1 владеет гаражом фактически, при этом в указанный период владение гаражом не прекращалось и не прерывалось, то указанное владение является непрерывным и превышает срок 18 лет.
Иные основания для приобретения права собственности на гараж у истца отсутствуют. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.). Иной подход ограничивал бы применение положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию не противоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В Постановлении от 26.11.2020 N 48-П Конституционного Суда Российской Федерации сформулирован правовой подход относительно различия условий определения добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности (статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо), и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации, в случае с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых, прежде всего, для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока (Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2015 N 41-КГ15-16, от 20.03.2018 N 5-КГ18-3, от 15.05.2018 N 117-КГ18-25 и от 17.09.2019 N 78-КГ19-29); для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц; при таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.
Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре. Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.
В рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется, в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества (в том числе публичным) интереса в сохранении своего права.
Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию.
Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 резолютивной части данного Постановления не может служить основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь в силу приобретательной давности совершение сделки, по которой имущество передано лицу прежним владельцем, выразившим волю на отчуждение имущества, но которая не повлекла соответствующих правовых последствий.
С целью подтверждения гаража всем противопожарным, санитарным строительным нормам и правилам истцом были получены нижеследующие заключения.
На основании акта экспертизы ООО «Горстройпроект» о соответствии санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам было дано заключение о том, что гараж общей площадью 19.5 кв.м., с местоположением: ..., соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.На основании Заключения ООО «Горстройпроект» о соответствии пожарным нормам обследования гаража N общей площадью 19.5 кв.м., с местоположением: ... было дано заключение о том, что гараж соответствует пожарным нормам и правилам.
На основании отчета ООО «Горстройпроект» по результатам визуального обследования гаража N общей площадью 19.5 кв.м., с местоположением: ... было дано заключение о том, что общее техническое состояние здания предварительно оценивается как «исправное». В соответствии с «СП 13-102-2003», данная категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на несущей способности и эксплуатационной пригодности. Согласно этому гараж, соответствуют эксплуатационной надёжности, пригодности строительных конструкций для условий нормальной эксплуатации, при которой отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что спорный объект не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, расположен на земельном участке, предоставленном для этих целей.
Земельный участок, на котором расположено здание гаража был поставлен на кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера: N по адресу: ..., с разрешенным использованием: для размещения гаражей и автостоянок. Таким образом, разрешенное использование земельного участка не противоречит возведению на нем данного здания гаража.
В судебном заседании по ходатайству стороны истца был допрошен свидетель.
Свидетель ФИО6 пояснила, что с 2015 года на основании решения суда является собственником соседнего с истцом гаража. Истицу она видит в гаражах с 2000-х годов, она там ставит свой автомобиль.
Суд, изучив показания указанного свидетеля, считает возможным положить их в основу при вынесении решения.
В части заявленных возражений ПАО «Т Плюс» суд приходит к следующему.
Согласно выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером N, на котором расположен спорный гараж, находится в охранной зоне тепловых сетей. При этом расстояние от теплотрассы до задней стены гаражных боксов составляет от 100 см., что нарушает требования Приказа Минстроя Российской Федерации от 17 августа 1992 г. N 197 "О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей": пункт 4. Охранные зоны тепловых устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей, или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно статьям 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
В соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.
К зонам с особыми условиями использования территорий, среди прочих отнесены зоны тепловых сетей (статья 105 ЗК РФ). При этом основными целями установления зон с особыми условиями использования территории является защита жизни и здоровья граждан, безопасная эксплуатация объектов (статья 104 ЗК РФ).
Зоны с особыми условиями использования территорий и ограничения использования земельных участков в них считаются установленными со дня внесения сведений об этих зонах в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 ЗК РФ).
Правовым актом, регулирующим вопрос использования охранных зон тепловых сетей, являются Типовые правила охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденные Приказом Минстроя Российской Федерации от 17 августа 1992 г. N 197 (далее - Правила).
Согласно пункту 4 Правил, охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 5 Правил в пределах охранных зон сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту: загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжелые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы; устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и.т.п.
Исходя из положений пункта 17 Правил предприятия, организации, граждане в охранных зонах тепловых сетей и вблизи них обязаны выполнять требования работников предприятий, в ведении которых находятся тепловые сети, направленные на обеспечение сохранности тепловых сетей и предотвращение несчастных случаев. Работникам предприятий, в ведении которых находятся тепловые сети, должна быть обеспечена возможность беспрепятственного доступа к объектам тепловых сетей, находящихся на территории других предприятий, для их обслуживания и ремонта.
В силу пункта 3 части 33 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в границах зон с особыми условиями использования территорий, установленных, в том числе в силу закона, до 1 января 2025 г. (за исключением зон с особыми условиями использования территорий, указанных в части 27 настоящей статьи), независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон, допускается использование зданий, сооружений, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до 1 января 2025 г. или которые построены, реконструированы в соответствии с пунктом 2 настоящей части и в соответствии с их видом разрешенного использования (назначения).
Согласно положениям пункта 7 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина или юридического лица - собственника таких земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества указанные в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества.
При этом положения статей 57.1 и 107 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 26 Закона N 342-ФЗ не предусматривают возможности сноса объекта недвижимости, не являющегося самовольной постройкой, расположенного в границах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, сведения о которых внесены в ЕГРН после возведения такого объекта, без предварительного возмещения.
При этом суд отмечает, что спорный гараж не является самовольной постройкой, поскольку имеется разрешение на его установку от 1974 года.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 2).
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации гарантии права собственности, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации, предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (Постановление от 11 марта 1998 года N 8-П; определения от 25 марта 2004 года N 85-О, от 13 октября 2009 года N 1276-О-О, от 29 сентября 2011 года N 1071-О-О, от 20 ноября 2014 года N 2590-О, от 28 января 2016 года N 141-О и др.).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 11 ноября 2021 г. N 48-П, несоблюдение правового режима зон с особыми условиями использования территорий, которые устанавливаются публичной властью, может привести к признанию возведенной на земельном участке постройки самовольной.
Из материалов дела следует, что спорный гараж возведен задолго до внесения в ЕГРН сведений об охранной зоне тепловых сетей, на основании соответствующей разрешительной документации.
С требованиями о сносе спорного гаража ПАО «Т Плюс» не обращалось. Следовательно, возражая против удовлетворения требования истца о признании права собственности, третье лицо в то же время и не просит восстановить свое нарушенное право путем сноса постройки.
Как указано выше, при введении ограничений права собственности на земельные участки баланс частных и публичных интересов достигается, в том числе тем, что собственники объектов недвижимости должны иметь возможность знать об ограничениях их прав. Однако сведения об охранной зоне тепловой сети в установленном законом порядке внесены в ЕГРН ее собственником лишь в 1992 году. При этом учитывая принцип добросовестности участников гражданских правоотношений оснований полагать, что не обладающие специальными познаниями ответчики имели возможность знать об ограничениях их прав, не имеется.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что разрешение на спорный гараж было выдано задолго до установления охранной зоны и используется истцами для соответствующих целей по настоящее время, учитывая, что перемещение гаража, изготовленного из кирпича без его разрушения невозможно, вид разрешенного использования земельного участка соответствует находящимся на нем постройкам, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к Администрации г. Оренбурга о признании права собственности на гараж - удовлетворить.
Признать за истцом – ФИО1 право собственности на гараж с погребом N, общей площадью 19.5 кв.м., с местоположением: ..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером: N
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд ... в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение судом в окончательной форме принято 29 января 2026 года.
Судья А.В. Нуждин