Дело № 2-1180/2025

УИД 27RS0005-01-2025-000658-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2025 г. г. Хабаровск

Краснофлотский районный суд г.Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Тараник А.Ю.,

при секретаре судебного заседания Якимовой Ю.Д.,

с участием истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Северный округ» о возложении обязанности произвести перерасчет оплаты услуг по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, признании отсутствующим у истца права собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома и обязанности содержания этого имущества, признании внесения изменений в договор в одностороннем порядке противоречащим закону, по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Северный округ» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за управление, содержание и ремонт общего имущества, пени, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском ООО УК «Северный округ» о возложении обязанности произвести перерасчет оплаты услуг по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в обоснование ссылаясь на то, что истец является собственником нежилого помещения, находящегося по адресу: ****, полностью занимающего первый этаж одноэтажного здания, частично примыкающего к пятиэтажному многоквартирному дому. Согласно сведений ГИС ЖКХ, спорное нежилое помещение принадлежности к общему имуществу собственников помещений в данном многоквартирном доме не имеет. Данное одноэтажное здание, *** года постройки, по проекту – типовой магазин, имеет свои, не связанные с многоквартирным домом, отдельную кровлю, систему электроснабжения от трансформаторной подстанции, обслуживающей несколько домов, систему канализации с непосредственным стоком в городскую систему канализации, два отдельных входа, а обеспечение помещения коммунальными ресурсами (отопление, электроснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение) осуществляется по договорам, самостоятельно заключенным собственником с поставщиками коммунальных ресурсов, оплата потерь в инженерных сетях предусмотрена в договорах, обеспечения помещения горячей водой не предусмотрено. Обеспечение системы отопления помещения теплоносителем и холодное водоснабжение по проекту осуществляется транзитом отводами от магистральных трубопроводов многоквартирного дома.

30.06.2013 между истцом и ООО УК «Северный округ» заключен возмездный договор №... на участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества. Пунктом 1.2 названного договора определено общее имущество многоквартирного дома в составе: элеваторный узел, магистральные трубопроводы (прямой и обратный) отопления и магистральный трубопровод холодного водоснабжения. Пунктом 6.1 договора определен размер платы по договору, рассчитанный на 1 кв.м. помещения.

Начиная с 2017 года ответчик, ссылаясь на п. 3 Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 №1498, которым определено понятие нежилого помещения в многоквартирном доме, определила принадлежность помещения истца к многоквартирному дому, что, безусловно, предполагает принадлежность помещения и к общедомовому имуществу и, следовательно, предполагает долевое участие истца в расходах на управление, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома наравне с собственниками жилых и нежилых помещений, конструктивно расположенных в пределах границ здания многоквартирного дома, в размере, пропорциональном площади помещения истца – <данные изъяты> кв.м.

С января 2017 года ответчик, по мнению истца, незаконно в одностороннем порядке, изменив размер оплаты, установленный пунктом 6.1. договора, начал начислять истцу оплату расходов на содержание и ремонт здания многоквартирного дома, ремонт, обслуживание и содержание подъездов, уборку территории, вывоз твердых бытовых отходов, оплату расходов на общедомовые нужды. В отношении одноэтажного здания, в котором расположено помещение истца, за время его нахождения в собственности истца, никаких работ по обслуживанию и ремонту наружной части здания, кровли, вывозу ТБО, уборке территории, уборке кровли от снега, управляющая компания не осуществляла. Таким образом, управляющая компания требовала от истца оплату работ и услуг, которые она выполняла в отношении третьих лиц.

15.07.2024 мировым судьей судебного участка №... судебного района «Железнодорожный район г. Хабаровска» вынесен судебный приказ о взыскании с истца в пользу ответчика задолженности по договору №... от 13.06.2013 за период с 01.01.2021 по 28.02.2024 в размере 365 000 руб. Судебный приказ отменен определением от 06.03.2025.

10.03.2025 истец направил в адрес ответчика претензию с предложением произвести перерасчет начислений по фактически выполненному объему работ по техническому обслуживанию и ремонту имущества многоквартирного дома в соответствии с договором. Письмом от 11.03.2025 управляющей компанией отказано в производстве перерасчета.

На основании изложенного и ссылаясь на положения ст.ст. 423, 424, 450-451 ГК РФ, истец просил суд возложить на ООО УК «Северный округ» обязанность произвести перерасчет оплаты работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: ****, за период с 01.01.2021 по 28.02.2024 в соответствии с п. 1.2 Договора ... от 30.06.2013 по фактически выполненному объему работ.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ свои требования уточнил, в обоснование чего указал, что изменения в положения договора по соглашению сторон или на основании решения суда не вносились, с 2017 года ответчиком оформлялись соглашения о внесении изменений в договор, которые с истцом не были согласованы и не были им подписаны, об их существовании ему стало известно из увеличенных тарифов, указанных в платежных требованиях. Вместе с этим ответчиком в одностороннем порядке данные соглашения были подписаны и приняты к исполнению.

Ссылаясь на постановления Правительства РФ №354 от 27.02.2017 и от 06.05.2011, ответчиком в одностороннем порядке были внесены изменения в условия договора в части тарифов оплаты услуг обслуживания и ремонта имущества, хотя в постановлении Правительства РФ от 27.02.2017 не упоминается о данных тарифах, Постановлением регулируется порядок предоставления коммунальных услуг, к тому же, понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» тождественно в обоих постановлениях Правительства РФ, как принятом до заключения Договора, так и после.

Здание, в котором расположено нежилое помещение истца, является пристроенным и не пересекает внешнюю границу многоквартирного жилого дома, не имеет с ним взаимосвязанных инженерных сетей, автономно обеспечивается коммунальными ресурсами, конструктивные элементы пристроенного здания и все системы помещения содержатся за счет истца, работы по ремонту фасада, наружных стен, входных маршей и пандусов, кровли, замена труб отводов и магистрали теплоснабжения и холодного водоснабжения, очистка кровли от снега, уборке территории, вывоз ТБО проводились за счет истца и его силами.

Окончательно истец просит суд возложить на ООО УК «Северный округ» обязанность произвести перерасчет оплаты работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: ****, за период с 01.01.2021 по 28.02.2024 в соответствии с п. 1.2, 6.1 Договора ... от 30.06.2013 в редакции от 30.06.2013г. по фактически выполненному объему работ и представленному расчету; признать отсутствующим у истца право собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома по адресу: ****, и обязанности содержания этого имущества; признать внесение ООО УК «Северный округ» изменений в п. 6.1 Договора №... от 30.06.2013 в одностороннем порядке противоречащим закону.

Не согласившись с заявленными требованиями, ООО УК «Северный округ» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, пени, судебных расходов, в обоснование ссылаясь на то, что решением собственников помещений в многоквартирном доме №... по ****, оформленного Протоколом от 04.08.2008, ООО УК «Северный округ» выбрано управляющей организацией, обслуживающей данный дом. На основании данного решения между управляющей компанией и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома заключен Договор управления от 01.10.2008 № ..., которым определен размер платы за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

ФИО1 является собственником нежилого помещения ... в данном многоквартирном доме. 30.06.2013 между УК и ФИО1 заключен Договор долевого участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества №..., согласно которому ФИО1 обязался принимать долевое участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Размер платы в соответствии с п. 6.1 Договора составляет 4,19 руб. за 1 кв.м., без учета вывоза ТБО, санитарной уборки дворовой территории и лестничных клеток.

Пунктами 7.1, 7.2 Договора предусмотрено изменение его условий по соглашению сторон или по решению суда в случаях установленных законом, договор подлежит изменению независимо от согласия сторон в случае принятия закона или другого нормативного акта, устанавливающих обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора.

Изменения размера тарифа были указаны в дополнительных соглашениях к Договору, которые были направлены в адрес ответчика, но последним получены не были и не подписаны.

Тарифы утверждены решениями общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и составляют:

с 01.01.2021 по 31.12.2021 - 35,62 руб. за 1 кв.м. + за соответствующий месяц за содержание общедомового имущества (СОИ);

с 01.01.2022 по 30.06.2022 - 37,39 руб. за 1 кв.м. + за соответствующий месяц за содержание общедомового имущества (СОИ);

с 01.07.2022 по 31.12.2022 – 34,42 руб. за 1 кв.м. + за соответствующий месяц за содержание общедомового имущества (СОИ);

с 01.01.2023 по 29.02.2024 – 34,69 руб. за 1 кв.м. + за соответствующий месяц за содержание общедомового имущества (СОИ).

С учетом частичной оплаты в размере 11 120 руб., размер задолженности ФИО1 перед ООО УК «Северный округ» по данному договору за период с 01.01.2021 по 29.02.2024 составляет 246 821,13 руб. Удержаний в ходе принудительного исполнения судебного приказа не производилось.

Также, в силу п. 5.1 Договора, ст. 330 ГК РФ, п. 14 ст. 155 ЖК РФ, с учетом положений п. 6.1 Договора, в соответствии с которыми днем начала просрочки является 26.02.2021, за период с 26.03.2021 по 14.05.2024 размер пени составляет 115 133,93 руб.

Относительно доводов истца о том, что принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение не имеет отношения к общему имуществу многоквартирного дома, указывается, что из технического паспорта и экспликации к поэтажному плану следует, что многоквартирный дом и встроенно-пристроенное нежилое помещение являются единым объектом строительства, составляют общий имущественный комплекс и имеют единый адрес. В связи с этим, управляющая компания вправе требовать от должника расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а заключение ФИО1 договоров с ресурсоснабжающими организациями не свидетельствует об его освобождении от несения бремени расходов на общее имущество многоквартирного дома, поскольку поставка ресурса в отдельные помещения многоквартирного дома по договорам, которые самостоятельно заключены собственником, не исключает его право на долю в общем имуществе, обусловлены характером использования нежилых помещений под магазин, в то время как установленная для ответчика плата исключает расходы по вывозу ТБО, санитарной уборке прилегающего к магазину земельного участка.

На основании изложенного и ссылаясь на положения ст.ст. 210, 249, 290, 330 ГК РФ, ст.ст. 36, 39, 46, 155, 158, 161 ЖК РФ, просят суд взыскать с ФИО1, в пользу ООО УК «Северный округ» суммы задолженности по оплате за управление, содержание и ремонт общего имущества с 01.01.2021 по 28.02.2024 в размере 246 821,13 руб., пени за период с 26.03.2021 по 14.05.2024 в размере 115 133,93 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 549 руб.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме на основании доводов, изложенных в иске и в заявлении об уточнении исковых требований. Просил первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании заявленные встречные требования поддержал, просил их удовлетворить, в удовлетворении иска ФИО1 просил отказать.

Выслушав пояснения сторон, исследовав представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Из материалов дела установлено, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №... по **** 01.10.2008 между ООО УК «Северный округ» и собственниками жилых и нежилых помещений в названном многоквартирном доме заключен договор управления многоквартирным домом №....

В соответствии с п. 3.1 (пп. 3.1.1, 3.1.2, 3.1.6., 3.1.7, 3.1.14, 3.1.15) Договора, в круг обязанностей управляющей компании в рамках исполнения данного договора входят осуществление управления МКД в соответствии с условиями как договора, так и действующего законодательства, самостоятельное или с привлечением сторонних организаций проведение работ по содержанию и ремонту общего имущества, разработка и исполнение планов работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, обеспечение содержания и ремонта внутридомовых инженерных сетей, являющихся общим имуществом МКД, производить начисление, сбор и изменение платы (перерасчета) при предоставлении жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества (в т.ч. не предоставления или предоставления с перерывами, превышающими установленную норму).

К обязанностям собственников, среди прочего, относится своевременное и в установленном законодательством порядке оплачивать предоставляемые по названному договору услуги (п. 3.3.1 Договора).

В соответствии с п. 4.1 Договора, цена договора определяется как сумма платы за управление общим имуществом МКД, содержание и ремонт общего имущества МКД, коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение – при их наличии), захоронение отходов. Пунктом 4.7 установлен срок внесения платежей – до 25 числа месяца, следующего за истекшим (отчетным) месяцем.

По смыслу п. 4.2, 6.5 Договора, размер платы за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД устанавливается в соответствии с действующим законодательством, на основании решения общего собрания собственников помещений, утвержденного протоколом общего собрания, либо управляющей организацией на основании действующего постановления Мэра города, в случае не принятия собственниками решения по данному вопросу.

Из представленных сторонами доказательств следует, что ФИО1 является собственником нежилого функционального помещения (магазина), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: ****, занимающего первый этаж одноэтажного здания.

Данное нежилое помещение примыкает к многоквартирному жилому дому №... по ****, что сторонами не оспаривалось.

30.06.2013 между ООО УК «Северный округ» и ФИО1 заключен договор №... долевого участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества, по условиям которого собственник вышеуказанного нежилого помещения обязался принимать долевое участие в расходах по содержанию и ремонту имущества, общего с многоквартирным домом, а управляющая организация обязалась предоставлять собственнику услуги по управлению, содержанию и ремонту имущества, общего с многоквартирным домом: элеватора, магистральных трубопроводов отопления, магистральных трубопроводов холодного водоснабжения.

В соответствии с пп. 3.1.1, 3.1.2 Договора, собственник обязался вносить ежемесячно плату за содержание имущества, общего с многоквартирным домом, не позднее 25 числа следующего за отчетным, согласно выставленным счетам-фактурам, принимать участие в софинансировании работ по капитальному ремонту имущества, общего с многоквартирным домом, соразмерно своей доли в праве общей собственности путем заключения отдельных договоров.

В соответствии с пп. 3.2.1, 3.2.6 Договора, управляющая организация обязалась обеспечивать содержание и ремонт имущества, общего с многоквартирным домом, в пределах собираемых средств по настоящему договору (принимать меры по обеспечению функционирования систем отопления и холодного водоснабжения до пределов границы своей эксплуатационной ответственности и договорных обязательств с другими собственниками, в помещениях которых проходят магистральные трубопроводы отопления и холодного водоснабжения, обеспечить подготовку дома и его внутридомовых инженерных сетей к сезонной эксплуатации), самостоятельно или с привлечением сторонних организаций организовать проведение работ по содержанию и ремонту имущества, общего с многоквартирным домом в пределах денежных средств, поступающих в адрес управляющей организации от собственника.

В соответствии с п. 6.1 Договора, для расчетов с управляющей организацией собственник ежемесячно до 25-го числа следующего за отчетным вносит на расчетный счет управляющей организации платежи, согласно выставленных счетов-фактур. Размеры платы по настоящему договору устанавливается исходя из занимаемой площади и тарифа на содержание и ремонт имущества, общего с многоквартирным, и составляет 4,19 руб., в т.ч. НДС 0,15 руб., на 1 кв.м. (без учета вывоза твердых бытовых отходов, санитарной уборки дворовой территории и лестничных клеток), в том числе: услуги управления в размере 1,12 руб. (в т.ч. НДС 0,17 руб.), содержание и ремонт общего имущества – 3,07 руб. (НДС не облагается). Сумма по договору в месяц составляет 785,2 руб. с учетом НДС.

В соответствии с п. 4.2.1 Договора, управляющая организация вправе изменять тариф на содержание и ремонт имущества, общего с многоквартирным домом, в течение срока действия договора, в соответствии с действующим законодательством. В случае изменения условий оплаты (в том числе размера платы) к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 7.1 Договора, договор может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом. Согласно п. 7.2, договор подлежит изменению независимо от согласия сторон в случае принятие закона или другого нормативного акта, устанавливающих обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора.

Из первоначально согласованного с собственником расчета размера платы следует, что в объем оплачиваемых по договору услуг входят услуги по управлению, содержанию (техническое обслуживание и текущий ремонт) общего имущества – трубопроводы холодного водоснабжения, элеваторный узел (компонент системы отопления) и трубопроводы отопления, общеэксплуатационные расходы организации.

Протоколами общих собраний собственников помещений названного многоквартирного дома от 07.02.2021, 07.02.2022 утверждены размеры платы на управление и содержание общего имущества на 2021 и 2022 гг. соответственно, путем индексации на уровень инфляции: 26,51 руб. на 1 кв.м. в 2021 году, 27,57 руб. на 1 кв.м. - в 2022 году.

Корреспондируя принятым общим собранием собственников решений об увеличении размера платы, в соответствии с п. 4.2.1 Договора №... и п. 6.5 Договора №..., в адрес собственника с 2013 года направлялись дополнительные соглашения, последним оставленные без подписания и, соответственно, заключения. Дополнительным соглашением от 17.10.2013 вносились дополнения в п. 3.1.12 Договора, на заказчика возложена обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме, а также в п. 6.3, которым в новой редакции установлен порядок расчета размера платы и объема потребленных коммунальных услуг, предоставляемых на общедомовые нужды; остальными дополнительными соглашениями вносились изменения в части размера платы.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Положениями ч. 1 ст. 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Аналогично ст. 249 ГК РФ установлена обязанность участника долевой собственности соразмерного со своей долей участия в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (в редакции от 14.05.2013, действующей на момент заключения договора), под нежилым помещением в многоквартирном доме понималось помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Федеральным законом от 29.05.2015 №176-ФЗ внесены изменения в ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.09.2006 №491), Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №306).

В частности, с 01.01.2017 в состав платы за содержание жилого помещения включены расходы на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 9 ст. 12 вышеуказанного Федерального закона).

В соответствии с п. 10 вышеуказанной статьи, при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года. Для первоначального включения расходов, указанных в части 9 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ, в плату за содержание жилого помещения не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (Письмо Минстроя России от 30.12.2016г. № 45099-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с включением с 1 января 2017 года расходов на приобретение коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в размер платы за содержание жилого помещения»).

В соответствии с Правилами №354 в их редакции от 26.12.2016, в данной части оставленной без изменения по настоящее время, под нежилым помещением в многоквартирном доме следует понимать помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Согласно ст. 156 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что нежилое помещение, принадлежащее истцу, является конструктивной частью здания многоквартирного дома №... по ****, каких-либо относимых и допустимых доказательств об отсутствии общего имущества между помещением истца и многоквартирным домом ФИО1 не представлено, а результаты осмотра судом здания по ходатайству истца не могут являться таковыми в ввиду отсутствия у суда специальных знаний в данной области.

Самостоятельное заключение истцом договоров с ресурсоснабжающими организациями само по себе не исключается обязанности собственника по внесению оплаты по содержанию общего имущества многоквартирного дома, его право общей долевой собственности на которое установлено законом, независимо от наличия отдельного входа или технологического присоединения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.

Доводы ФИО1 о ненадлежащем исполнении (не исполнении) управляющей организацией обязанностей по обслуживанию и ремонту наружной части здания, кровли, вывозу твердых бытовых отходов, уборке территории и кровли от снега, а также о начислении собственнику платы за вывоз ТБО, ремонт, обслуживание и содержание подъездов, оплату расходов по ОДН, опровергаются представленными расчетами задолженности, согласно которым истцу начисляется плата за содержание и ремонт многоквартирного дома, холодное и горячее водоснабжение, электроэнергия на содержание общего имущества, то есть услуги, плата за которые предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что управляющей организацией ООО УК «Северный округ» правомерно, в силу внесения изменений в Жилищный кодекс РФ и постановления Правительства, производится начисление истцу платы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а размеры данной платы установлены решениями общих собраний собственников многоквартирного дома, не обжалованными и недействительными в установленном порядке не признанными.

Кроме этого, вышеуказанные доводы истца ранее являлись предметом судебной оценки (решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 17.01.2020, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 12.03.2021, определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 27.05.2021), каких-либо новых доводов или доказательств, объективно доказывающих отсутствие обязанности истца по внесению платы за содержание общего имущества либо ненадлежащее исполнение управляющей компанией возложенных на нее договором и законом обязательств, суду не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для возложения на ответчика обязанности произвести перерасчет оплаты услуг по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, признании отсутствующим у истца права собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома и обязанности содержания этого имущества, признании внесения изменений в договор в п. 6.1 Договора №... от 30.06.2013г. в одностороннем порядке противоречащим закону, не имеется.

Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с вышеуказанной ссылкой на ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу ст. 155 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 3.1.1 Договора №..., срок внесения платежей – не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным месяцем.

Статья 307 ГК РФ определяет, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованием закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно расчету задолженности, представленному ООО УК «Северный округ», задолженность по уплате за управление, содержание и ремонт нежилого помещения ... в доме №... по **** за период с января 2021 года по февраль 2024 года составляет 246 821,13 руб.

Судом установлено, что истец обращался за взысканием задолженности в порядке приказного производства, в связи с чем, мировым судьей выдан судебный приказ от 15.07.2024 о взыскании с ФИО1 в пользу ООО УК «Северный округ» задолженности по договору №... за период с 01.11.2021 по 28.02.2024 в размере 246 821,13 руб., пени за период с 26.03.2021 по 14.05.2024 в размере 115 133,93 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 410,00 руб.

В связи с поступившими возражениями должника, указанный судебный приказ отменен определением мирового судьи судебного участка №... судебного района «Железнодорожный район г. Хабаровска» от 06.03.2025.

Согласно доводам ООО УК «Северный округ», удержаний в порядке принудительного исполнения не производилось.

Таким образом, истцом в полной мере представлены доказательства неоплаты ответчиком в течение продолжительного периода времени предоставляемых в рамках договора №... услуг, каких-либо иных доводов или возражений относительно расчета, кроме представленного контррасчета в соответствии с первоначально установленными договором тарифами, который судом не может быть принят ввиду вышеописанных выводов, ответчиком не представлено. Данный расчет судом проверен, признается правильным и арифметически верным.

В соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течении девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена.

Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

По состоянию на 14.05.2024 года размер пени должника за просрочку составляет 115 133,93 руб.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Учитывая, что ответчик свои обязательства надлежащим образом не исполнил, суд полагает, что требования истца о взыскании неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Таким образом, с ФИО1 в пользу ООО УК «Северный округ» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 549 рублей. Расходы по оплате госпошлины ФИО1 возмещению не подлежат, так как исковые требования последнего оставлены без удовлетворения, кроме того, его требования не подпадают под действие ФЗ «О защите прав потребителей», так как 28.02.2025 года ИП ФИО1 был заключен с ООО «<данные изъяты>» договор аренды нежилого помещения по адресу: ****, то есть в целях предпринимательской деятельности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Северный округ» о возложении обязанности произвести перерасчет оплаты услуг по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, признании отсутствующим у истца права собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома и обязанности содержания этого имущества, признании внесения изменений в договор в одностороннем порядке противоречащим закону, - отказать.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Северный округ» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за управление, содержание и ремонт общего имущества, пени, судебных расходов, удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, *** г.р., уроженца **** (паспорт ...), в пользу ООО УК «Северный округ» (ИНН ..., ОГРН ...) задолженность по оплате за управление, содержание и ремонт общего имущества за период с 01.01.2021 по 28.02.2024 в размере 246 821,13 руб., пени за период с 26.03.2021 по 14.05.2024 в размере 115 133,93 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 549 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Хабаровского краевого суда через Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2025 года.

Судья: А.Ю. Тараник