Дело №2-5320/2025 27 октября 2025 года

(78RS0008-01-2025-012173-53)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Богачевой Е.В.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» о передаче нежилого помещения в собственность, взыскании неустойки, штрафа, убытков, ссылаясь на то, что между сторонами заключен договор №56/2021 купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения) от 07.12.2021, согласно п.1.1 которого, в соответствии с разрешением на строительство №78-007-0273-2016, выданным службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 11.01.2016 продавец (он же застройщик) осуществляет строительство гостиницы со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13 192 кв.м., количество этажей 10, на земельном участке с кадастровым <№> по адресу: <адрес> общей площадью 5839+/-27 кв.м., принадлежащий продавцу на праве собственности. В соответствии с п.1.2 дополнительного соглашения №1 от 27.04.2023 к договору продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, нежилое помещение, со следующими характеристиками: нежилое помещение под проектным <№>, после постановки на государственный кадастровый учет -<№>, кадастровый <№>, общей плоащадью30,3 кв.м., расположенное на 5 этаже гостиницы со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом) по адресу: <адрес>. Нежилое помещение передается покупателю по акту приема-передачи в техническом состоянии, которое должно соответствовать требованиям и техническим регламентам, установленных в соответствующих сводах правил (СНиПах и ГОСТах), с отделкой внутреннего состояния помещения, параметры которого согласованы сторонами в приложении №2, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (п.2.2 договора). Цена нежилого помещения указана в п.3.1 договора и составляет 5 681 360 руб., в т.ч. НДС 946 893,33 руб. Установленная цена является окончательной и изменению не подлежит (п.1.4 дополнительного соглашения №1 от 27.04.2023 к договору). Стороны договорились, что покупатель выплачивает продавцу авансовый платеж, который включает в себя цены нежилого помещения в размере 5 681 360 руб. Истцом была произведена оплата по договору в размере 5681 360 руб. на расчетный счет ответчика, указанный в договоре, платежным поручением №143 от 07.12.2021 с назначением платежа «Оплата по договору купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения) №56/2021 от 07.12.20221 в том числе оплата НДС – 948 893,33 руб.». срок завершения строительства гостиницы согласно п.2.3 договора устанавливается в пределах выданного разрешения на строительство – не позднее 30.06.2022. Продавец обязуется завершить строительство гостиницы в срок до 30.06.2022, либо по своему усмотрению в более ранний срок. После завершения строительства гостиницы продавец обязан в течение 6 месяцев осуществить ввод гостиницы в эксплуатацию и постановку гостиницы на государственный кадастровый учет одновременно с установлением права собственности продавца на завершенный строительством капитальный объект (гостиницу). Продавец в соответствии с п.2.4 договора обязан передать в собственность покупателя нежилое помещение, являющееся частью гостиницы, в течение 6 месяцев с момента получения акта ввода гостиницы в эксплуатацию и регистрации прав собственности на вновь созданный объект в ЕГРН. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №78-07-11-2022 гостиница введена в эксплуатацию 27.10.2022. В нарушение п.2.4 договора нежилое помещение не передано в собственность истца. Ответчиком было предложено заключить дополнительное соглашение. 27.04.2023 между сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к договору, со сроком передачи нежилого помещения 27.10.2023. Однако в указанный срок помещение предано не было. 30.10.2023 в адрес ответчика была направлена претензия, на которую поступил отказ в удовлетворении от 22.02.2024. Учитывая изложенное, уточнив требования, истец просила обязать ответчика передать ей нежилое помещение под проектным №522, общей площадью 30,3 кв.м., на 5 этаже гостиницы по адресу: <адрес> обязать ответчика принять необходимые меры для государственной регистрации перехода права собственности истцу на вышеуказанное нежилое помещение, взыскать с ответчика неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 10 000 руб. за первую неделю неисполнения решения суда и 20 000 руб. за каждую последующую неделю и до момента фактического исполнения, неустойку за нарушение срока передачи нежилого помещения по договору за период с 27.10.2023 по 07.05.2025 в размере 3 175 880,24 руб. и далее с 08.05.2025 по дату исполнения решения суда в порядке ч.4 ст.395 ГК РФ, штраф в размере 284 068 руб., убытки (упущенную выгоду) по предварительному договору аренды №1/52 от 07.12.2021 за период с 27.10.2023 по 05.08.2024 в размере 756 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 47 985 руб.

В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и в окончательной редакции просила взыскать с ответчика денежные средства по договору в размере 5 681 360 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.12.2021 по 01.09.2025 в размере 2 965 514,28 руб. и далее по день фактического исполнения решения суда в порядке ст.395 ГК РФ, неустойку за нарушение обязательств по договору за период с 27.10.2023 по 14.05.2025 в размере 3 215 649,76 руб., проценты за неисполнение денежных обязательств в порядке ст.395 ГПК РФ с 15.05.2025 по 01.09.2025 в размере 335 122,41 руб. и далее с 02.09.2025 по день фактического исполнения решения, штраф в размере 284 068 руб., убытки (упущенную выгоду) за период с 27.10.2023 по 14.05.2024 в размере 756 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 47 985 руб., указывая, что уведомлением от 14.05.2025 истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора 356/2021 от 07.12.2021 и возврате денежных средств в течении 3 календарных дней, в связи с существенным нарушением сроков передачи объекта недвижимости, 19.05.2025 истец направил претензию о возврате денежных средств и оплаты начисленных неустоек и штрафов. Однако денежные средства возвращены не были. Кроме того, истцу стало известно о притязаниях третьих лиц на объект недвижимости, который должен был быть передан истцу по договору.

Определением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 04.08.2025 принят отказ ФИО2 от иска в части требований о передаче нежилого помещения в собственность, взыскании судебной неустойки.

Истец в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО4, действующему на основании доверенности и ордера, который в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал позицию, изложенную в письменных возражениях, и просил применить к спорным правоотношениям положения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 07.12.2021 между ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор №56/2021 купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения).

Согласно п.1.1 договора в соответствии с разрешением на строительство №78-007-0273-2016, выданным службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 11.01.2016 продавец (он же застройщик) осуществляет строительство гостиницы со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13 192 кв.м., количество этажей 10, на земельном участке с кадастровым <№> по адресу: <адрес> общей площадью 5839+/-27 кв.м., принадлежащий продавцу на праве собственности.

В соответствии с п.2.1 в соответствии с настоящим договором продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, нежилое помещение, которое является частью строящейся гостиницы, со следующими характеристиками: нежилое помещение <№>, общей проектной площадью 30,22 кв.м., расположенное на 5 этаже гостиницы.

Нежилое помещение передается покупателю по акту приема-передачи в техническом состоянии, которое должно соответствовать требованиям и техническим регламентам, установленных в соответствующих сводах правил (СНиПах и ГОСТах), с отделкой внутреннего состояния помещения, параметры которого согласованы сторонами в приложении №2, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (п.2.2 договора).

Согласно п.2.3 договора срок завершения строительства гостиницы устанавливается в пределах выданного разрешения на строительство – не позднее 30.06.2022. Продавец обязуется завершить строительство гостиницы в срок до 30.06.2022, либо по своему усмотрению в более ранний срок. После завершения строительства гостиницы продавец обязан в течение 6 месяцев осуществить ввод гостиницы в эксплуатацию и постановку гостиницы на государственный кадастровый учет одновременно с установлением права собственности продавца на завершенный строительством капитальный объект (гостиницу).

В соответствии с п.2.4 договора продавец обязан передать в собственность покупателя нежилое помещение, являющееся частью гостиницы, в течение 6 месяцев с момента получения акта ввода гостиницы в эксплуатацию и регистрации прав собственности на вновь созданный объект в ЕГРН.

В п.2.6 договора указано, что покупатель уведомлен продавцом о том, что на момент заключения настоящего договора в отношении гостиницы, как незавершенного строительства объекта, зарегистрированы ограничения (обременения) в виде залога (ипотеки в силу закона) в пользу ПАО Банк «Александровский». Ограничения (обременения) в виде ипотеки в пользу Банка будут в силу закона зарегистрированы в отношении завершенного строительством капитального объекта (гостиницы) с момента государственной регистрации права собственности продавца в отношении указанного объекта недвижимости и являющегося его частью нежилого помещения, в отношении которого будет произведен кадастровый учет, в ЕГРН.

Пунктом 2.7 предусмотрено, что государственная регистрация перехода права собственности в отношении нежилого помещения к покупателю в соответствии с настоящим договором осуществляется только при условии получения предварительного письменного разрешения залогодержателя на заключение договора купли-продажи будущей вещи в отношении нежилого помещения между продавцом и покупателем, в случае если указанные в настоящем пункте ограничения (обременения не будут погашены залогодержателем на момент предоставления сторонами в регистрирующий орган комплекта документов, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности в отношении нежилого помещения к покупателю.

Согласно п.3.1 договора продажная цена нежилого составляет 5 681 360 руб., в т.ч. НДС 946 893,33 руб.

Стороны договорились, что покупатель выплачивает продавцу авансовый платеж, который включает в себя цены нежилого помещения в размере 5 681 360 руб. (п.3.2 договора).

Истцом была произведена оплата по договору в размере 5 681 360 руб., что подтверждается платежным поручением №143 от 07.12.2021.

27.04.2023 между сторонами заключено дополнительное соглашение №1 к договору, со сроком передачи нежилого помещения 27.10.2023, установлена цена нежилого помещения под проектным <№>, после постановки на государственный кадастровый учет <№>, кадастровый <№>, общей плоащадью30,3 кв.м., расположенное на 5 этаже гостиницы со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом) по адресу: <адрес>,в размере 5 681 360 руб., которая является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №78-07-11-2022 гостиница введена в эксплуатацию 27.10.2022.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 24.11.2023 с требованием передать нежилое помещение по договору и о нарушении срока передачи товара потребителю.

Письмом от 22.02.2024 на претензию истца ответчик указал, что покупатель был извещен о наличии ограничения (обременения) в виде залога (ипотеки в силу закона) в Пользу ПАО Банк «Александровский», то есть сделка была заключена под условием, в связи с чем, до исполнения обязательства перед банком обязательство продавца по регистрации перехода прав в отношении нежилого помещения к покупателю не может быть исполнено ранее этого срока, ссылки на Закон «О защите прав потребителей» не могут быть приняты во внимание, поскольку указанный закон не применяется к нежилому помещению, используемому в коммерческих целях.

Письмом от 14.05.2025, направленным в адрес ответчика, ФИО2 отказалась от договора купли-продажи будущей вещи №56/2021 от 07.12.2021 и просила возвратить денежные средства по указанному договору (том 1 л.д.190, 193, 191, 194).

Письмом от 19.05.2025 в адрес ответчика истец также просила возвратить денежные средства, выплатить неустойку за пользование чужими денежными средствами, неустойку за нарушение срока передачи нежилого помещения, штраф, упущенную выгоду (том 1 л.д.197-201, 204-209).

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.1 ст.421 указанного кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда заключение обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.2 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст.224).

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по вышеуказанному договору сторона ответчика согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представила.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в указанные договором сроки, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере 5% от суммы договора по требованию другой стороны.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в соответствии с п.5.3 договора в размере 284 068 руб. (5681360 * 5 / 100).

На основании ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 10.2.2 договора предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно, в одностороннем внесудебном порядке по инициативе покупателя, в случае неисполнения продавцом обязательства, предусмотренных в п.4.1.3 договора. В этом случае договор считается расторгнутым с даты получения продавцом письменного уведомления от покупателя, направленного продавцу заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Продавец несет на себе все риски, связанные с неполучением корреспонденции по указанному им адресу, в этом случае договор будет считаться расторгнутым по истечении 7 дней момента доставки почтового отправления в отделении связи, осуществляющее вручение почтовой корреспонденции продавцу.

Учитывает вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика денежных средств, уплаченных по договору, в размере 5 681 360 руб.

Разрешая требования истца в части взыскании неустойки за нарушение срока передачи нежилого помещения, суд учитывает следующее.

Согласно п.5.2 договора от 07.12.2021 за нарушение продавцом срока передачи нежилого помещения, предусмотренного п.2.1 настоящего договора, покупатель вправе потребовать от продавца уплатить неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки.

Так как истец воспользовался предоставленным ему правом выбора способа защиты нарушенного права путем расторжения договора от 07.12.2021 и возврата денежных средств, внесенных по договору, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки, с учетом пояснений стороны истца, данных в уточненном исковом заявлении о причинах расторжения договора (наличии претензий на спорное жилое помещение от иных лиц).

В соответствии со ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает необходимым взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.12.2021 по 01.09.2025 в размере 2 965 514,28 руб. и далее с 02.09.2025 по день исполнения обязательства.

Оснований для повторного начисления процентов на денежные средства на основании ст.317.1 ГК РФ не имеется.

Разрешая требования истца в части взыскания с ответчика убытков (упущенной выгоды), суд исходит из следующего.

07.12.2021 между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Управляющая компания «Шайн» был заключен предварительный договор аренды №1/522, согласно условиям которого арендодатель обязуется в будущем предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование нежилое помещение условный <№>, нежилое, 5 этаж, площадью 30,22, студия, за владение и пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату (гарантированный платеж) в следующем порядке: первый год аренды – 504 0000 руб. в год (42 000 руб. в месяц), второй год аренды - 504 0000 руб. в год (42 000 руб. в месяц), третий год аренды - 504 0000 руб. в год (42 000 руб. в месяц), четвертый год аренды - 504 0000 руб. в год (42 000 руб. в месяц), пятый год аренды - 504 0000 руб. в год (42 000 руб. в месяц).

Доказательств заключения договора аренды помещений и регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за истцом суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в указанной части.

В силу ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате специалистам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с требованиями ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 47 985 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 88, 94, 98, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» (ИНН <№>) в пользу ФИО2 (паспорт <№>) денежные средства по договору в размере 5 681 360 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.12.2021 по 01.09.2025 в размере 2 965 514,28 руб. и далее с 02.09.2025 по день исполнения обязательства, штраф в размере 284 068 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 47 985 руб., в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья подпись

Мотивированное решение изготовлено 11.11.2025.