гражданское дело № 2-21/2026 (№2-317/2025)

УИД 26RS0006-01-2025-000587-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года с. Арзгир

Арзгирский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Марусич А.И.,

с участием представителя истца ООО «Парижская Коммуна» - ФИО6, действующего на основании доверенности от 24 ноября 2023 года № №,

представителя ответчика ФИО7- ФИО9, действующего на основании доверенности № от 14 января 2026 года.

при помощнике судьи Головко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний гражданское дело по исковому заявлению ООО «Парижская Коммуна» к ФИО10 о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ООО «Парижская Коммуна» в лице директора ФИО3 обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО10 о признании права собственности на недвижимое имущество, просило признать за ООО «Парижская Коммуна» право собственности на объект недвижимости: жилое здание Общежитие (литер Ж), одноэтажное, кадастровый №, общей площадью 117,3 кв. м, инвентарный №, год завершения строительства 1974, по адресу: примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>. Указать, что решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости за ООО «Парижская Коммуна» право собственности на объект недвижимости: жилое здание Общежитие (литер Ж), одноэтажное, кадастровый №, общей площадью 117,3 кв. м, инвентарный №, год завершения строительства 1974, по адресу: примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>.

В обосновании иска указано, что между ООО «Парижская Коммуна» и ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, входящих в сельскохозяйственный комплекс, состоящий из: земельный участок, общей площадью 83995 кв. м, кадастровый №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, участок находится примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>; нежилое здание Столовая (литер А), одноэтажное, общей площадью 186,1 кв. м., инвентарный №, кадастровый №, по адресу примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>; нежилое здание Контора (литер Б), одноэтажное, общей площадью 182,9 кв. м., кадастровый №; нежилое здание Зерноток (литер В), одноэтажное, общей площадью 2028,2 кв. м., кадастровый №; нежилое здание Весовая (литер Г), одноэтажное, общей площадью 14,1 кв. м, кадастровый №; нежилое здание Склад (литер Д), одноэтажное, общей площадью 182,5 кв. м., кадастровый №; нежилое здание Гараж (литер Е), одноэтажное, общей площадью 214,4 кв. м, кадастровый №; нежилое здание Сарай (литер И), одноэтажное, общей площадью 69,9 кв. м., кадастровый №. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРН. Оплата произведена Обществом в полном объеме, договор купли-продажи является передаточным актом, поэтому отдельным документом не оформлялся. Администрацией Арзгирского муниципального округа <адрес>, было выявлено отсутствие регистрации права собственности за правообладателем ООО «Парижская Коммуна» ранее учтенного объекта капитального строительства с кадастровым номером №. Изучив переданные ответчиком при совершении сделки в адрес ООО «Парижская Коммуна» документы, а именно Технический паспорт комплекса с инвентарным номером № от ДД.ММ.ГГГГ, было установлено, что при составлении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в договор не был вписан объект жилое здание Общежитие (литер Ж), одноэтажное, кадастровый №, общей площадью 117,3 кв.м., инвентарный №, год завершения строительства 1974, по адресу: примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, хотя оплата по договору была рассчитана исходя из стоимости всех строений в комплексе и включала в себя Общежитие. В порядке досудебного разрешения дела, ООО «Парижская Коммуна» направило в орган государственной регистрации заявление о регистрации за собой права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, ДД.ММ.ГГГГ на данное заявление получен ответ, согласно которому Росреестр вернул документы без рассмотрения, указав на следующее: права, которые были приобретены до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ранее возникшие права на объекты недвижимости) признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. То есть выданные в 90-х годах государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на объекты недвижимости, имеют такую же юридическую силу, как и записи в ЕГРН. Они подтверждают наличие ранее возникших прав. Государственная регистрация ранее возникшего права в ЕГРН проводится по желанию правообладателя. Для этого нужно представить соответствующее заявление и ранее полученный документ, удостоверяющий право на объект недвижимости. Документ, удостоверяющий право на жилое здание Общежитие (литер Ж), одноэтажное, кадастровый №, общей площадью 117,3 кв. м, инвентарный №, год завершения строительства 1974, по адресу: примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, в распоряжении ООО «Парижская Коммуна» отсутствует. Требования к ответчику о необходимости регистрации за ООО «Парижская Коммуна» права собственности на не включенный в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости остаются нереализованными, поскольку с момента постановки жилого здания на кадастровый учет (ДД.ММ.ГГГГ), право собственности на него ни за кем не регистрировалось. При этом, в ответе на требование, ответчик подтверждает, что продавал объекты недвижимости комплексом (инвентарный №), в котором находился и объект с кадастровым номером №. Строительство указанного объекта недвижимости завершено в 1974 году и расположен он на территории земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО «Парижская Коммуна». Спор о праве отсутствует, при этом истец лишен возможности оформить право собственности и осуществить государственную регистрацию прав на основании заключенного договора, что вынуждает обратиться за защитой своих прав. Истец с момента заключения договора добросовестно владеет и пользуется данным имуществом, несет расходы по его содержанию, оплате коммунальных услуг и налогов. Однако, отсутствие регистрации права собственности препятствует полному распоряжению имуществом, что нарушает права истца.

В судебном заседание представителя истца ООО «Парижская Коммуна» - ФИО1 доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал, просил удовлетворить требования в полном объеме, суду пояснил, что с момента заключения договора купли-продажи с ФИО10 объекты, которые указанные в договоре были зарегистрированы за ООО «Парижская Коммуна». Регистрация права на спорный объект недвижимости не была ни за кем зарегистрирована с момента постановки на кадастровый учет с 2011 года, что подтверждается письмом из Росреестра, где указано, что при проведении первичной экспертизы выявлены отсутствие записи о правах на объект с кадастровым номером №, который не вошел в договор купли-продажи, поэтому сейчас имеются права неопределенности по узакониванию прав на этот объект. Росреестр указал, что единственным вариантом в данной ситуации является обращение суд для устранения правовых коллизий. По существу одним из способов защиты права по ст. 12 ГК РФ является право, которое может быть установлено только судом. Фактически спора о праве нет, потому что данный объект недвижимости находятся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ООО «Парижская Коммуна», притязаний никто не может заявить. Эта правовая неопределенность, никто за ней право не регистрировал с момента постановки на кадастровый учет.

В судебном заседании представителя ответчика ФИО2- ФИО4 требования, изложенные в исковом заявлении и отзыве поддержал и суду пояснил, что по договору купли-продажи истцу передавался весь имущественный комплекс в целом, предприятие пользуется спорным объектом недвижимости, несет бремя расходов, как положено по требованиям Гражданского кодекса. Действительно имеется правовая неопределенность, при совершении сделки не было такого, что всю недвижимость отдают, а спорный объект не отдают.

Представитель третьего лица администрации Арзгирского муниципального округа Ставропольского края в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК, в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств, возражений не представлено.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, отзыв на исковое заявление, заявление о признании исковых требований, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, суд находит исковые требования ООО «Парижская Коммуна» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражения (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 57 ГПК РФ доказательства по гражданскому делу представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, обоснованному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судом установлено, что согласно п. 1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Парижская Коммуна» купило у ФИО10 имущество: земельный участок кадастровый №, Сарай кадастровый №, Весовую кадастровый №, Гараж кадастровый №, Контору кадастровый №, Зерноток кадастровый №, Столовую кадастровый №.

В соответствии с п. 2 указанного договора, указанное недвижимое имущество оценено сторонами и продано за 50 000 000 рублей. Покупатель обязуется оплатить продавцу указанную сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны пришли к соглашению, что до полного расчета указанное недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца.

Согласно п. 3 указанного договора, продавец гарантирует, что на момент совершения настоящего договора указанный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости никому не подарены, не проданы, не заложены, в споре под арестом/запрещением/ не состоят. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении настоящих земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости под запрещением или в залоге.

В соответствии с п. 4 указанного договора, продавец обязуется передать указанный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости в том качественном состоянии, как они есть на момент подписания настоящего договора.

Из п. 6 указанного договора следует, что покупатель приобретает право собственности/владения, пользования, распоряжения/, на указанный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. С момента регистрации перехода права собственности недвижимое имущество считается переданным от продавца к покупателю. Стороны пришли к соглашению передаточный акт не составлять и считать настоящий договор документом, подтверждающим факт передачи недвижимого имущества.

Факт приобретения право собственности/владения, пользования, распоряжения, на указанный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости за ООО «Парижская коммуна» подтверждается Выписками из ЕГРН, записи регистрации: №-26/109/2022-20 от ДД.ММ.ГГГГ, №-26/109/2022-21 от ДД.ММ.ГГГГ, №-26/109/2022-21 от ДД.ММ.ГГГГ, №-26/109/2022-20 от ДД.ММ.ГГГГ, №-26/109/2022-20 от ДД.ММ.ГГГГ, №-26/109/2022-20 от ДД.ММ.ГГГГ, №-26/109/2022-20 от ДД.ММ.ГГГГ, года №-26/109/2022-20 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-34).

Из сообщения Администрации Арзгирского муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что объект недвижимости: жилое здание (литер Ж), одноэтажное, кадастровый №, общей площадью 117,3 кв. м. инвентарный №, год завершения строительства 1974, адрес (местоположение): <адрес>, участок находится примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, в реестре муниципальной собственности Арзгирского муниципального округа <адрес> не числится (т. 1 л.д. 114).

Как разъяснено в пункте 11 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Доказательств, подтверждающих возникновение права собственности у ФИО10 на спорный объект недвижимости, суду не представлено. Регистрация права на спорный объект недвижимости отсутствует.

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика ФИО10 – ФИО4 подтвердил, что каких-либо документов на спорный объект недвижимости у ответчика ФИО10 отсутствуют. Также, данное обстоятельство подтверждено материалами дела.

При таком положении, оснований полагать, что в результате незаключенной сделки ФИО10 стал собственником спорного имущества, не имеется.

При заключении договора купли-продажи, которым ФИО10 продал ООО «Парижской Коммуне» имущество в комплексе, состоящего из недвижимого имущества: земельный участок, общей площадью 83995 кв. м, кадастровый №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, участок находится примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>; нежилое здание Столовая (литер А), одноэтажное, общей площадью 186,1 кв. м., инвентарный №, кадастровый №, по адресу примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>; нежилое здание Контора (литер Б), одноэтажное, общей площадью 182,9 кв. м., кадастровый №; нежилое здание Зерноток (литер В), одноэтажное, общей площадью 2028,2 кв. м., кадастровый №; нежилое здание Весовая (литер Г), одноэтажное, общей площадью 14,1 кв. м, кадастровый №; нежилое здание Склад (литер Д), одноэтажное, общей площадью 182,5 кв. м., кадастровый №; нежилое здание Гараж (литер Е), одноэтажное, общей площадью 214,4 кв. м, кадастровый №; нежилое здание Сарай (литер И), одноэтажное, общей площадью 69,9 кв. м., кадастровый №., общество (в данном случае истец) должно было убедиться в том, что продавец имеет право и документы, подтверждающие право собственности на отчуждение спорного имущества. При этом с учетом особого статуса недвижимого имущества и требований закона о том, что право собственности на недвижимое имущество императивно возникает только с момента его государственной регистрации, истец обязан был потребовать от продавца подтверждения его прав на указанное имущество.

ФИО10, не зарегистрировав за собой право собственности на спорный объект недвижимости в установленном законном порядке, не имел права отчуждать его в собственность ООО «Парижская Коммуна», в связи с чем, правомерность приобретения данного недвижимого имущества истцом не может считаться доказанной. При приобретении у ответчика объекта недвижимости истцу надлежало проверить наличие необходимых документов, позволяющих подтвердить права ответчика на данную недвижимость.

Суд учитывает, что в материалы дела не представлены документы, позволяющие установить факт строительства данного общежития, отсутствует акт выполненных работ по законченному строительству или акт приемки к эксплуатации общежития государственной приемочной комиссией, которая осуществляла такую функцию в период окончания строительства общежития.

Из изложенного следует, что истцу и ответчику было известно об отсутствии государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости и отсутствии каких-либо документов на спорный объект недвижимости.

Кроме того, из определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело № № и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО10, в перечни объектов недвижимости, спорный объект недвижимости – общежитие, отсутствует.

Учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих возникновение права собственности у ФИО10 на спорный объект недвижимости, материалы гражданского дела не содержат, в определении Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ дело № №, договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО10, договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО10 и ООО «Парижская Коммуна» объект недвижимости: жилое здание Общежитие (литер Ж), одноэтажное, кадастровый №, общей площадью 117,3 кв. м, инвентарный №, год завершения строительства 1974, по адресу: примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес> не имеется, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Парижская Коммуна», поскольку нет доказательств возникновения права собственности на данный объект ни у истца, ни у продавца ФИО10

Суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку для восстановления права (в случае доказанности его нарушения) не требуется признание права собственности судом, а значит, суд не может принять такое решение.

Кроме того, довод ответчика ФИО10, указанный в отзыве о том, что истец оплачивает коммунальные платежи, а также то, что спорный объект недвижимости фактически состоит на балансе истца, по мнению суда, не может служить основанием для признания права собственности на спорный объект недвижимости за ООО «Парижская Коммуна».

Признание исковых требований ответчиком ФИО8 не может быть принято судом во внимание, поскольку противоречит имеющимся материалам дела.

В силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Суд считает, что признание иска ответчиком противоречит закону, положениям ст. ст. 8.1, 131, 209, 223, 551 ГК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «Парижская Коммуна» к ФИО10 о признании права собственности на недвижимое имущество: жилое здание Общежитие (литер Ж), одноэтажное, кадастровый №, общей площадью 117,3 кв. м, инвентарный №, год завершения строительства 1974, по адресу: примерно в 8200 м по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Арзгирский районный суд <адрес>.

<данные изъяты>

(мотивированное решение изготовлено 29 января 2026 года)