УИД 61OS0000-01-2022-000231-39
дело № 3а-196/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 декабря 2022 г. г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Родоновой Л.А.,
с участием представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО «Строительная компания «Стройтрест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления рыночной стоимости,
установил :
ООО «Строительная компания «Стройтрест» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности нежилого помещения с кадастровым номером ... на основании установления рыночной стоимости. По мнению административного истца, кадастровая стоимость этого объекта превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение налога на имущество организации.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), Общество просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 2 декабря 2021 г. в сумме 56 403 000 рублей, определенной с учетом заключения судебной оценочной экспертизы.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Администрация г. Ростова-на-Дону.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала требования в указанной редакции.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Правительство Ростовской области в электронном виде представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, в котором указало, что не согласно с выводами о размере рыночной стоимости объекта, указанными в отчете об оценке, однако не возражает против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы - 56 403 000 рублей; судебные расходы просило возложить на административного истца.
Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» на стадии подготовки дела к судебному разбирательству направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
От Администрации г. Ростова-на-Дону ходатайства, отзывы не поступили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Действующие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области, утверждены по состоянию на 1 января 2016 г. постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. № 881, вступившим в силу с 1 января 2018 г.
При осуществлении после даты оценки государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, кадастровая стоимость определяется ФГБУ «ФКП «Росреестра» в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Поскольку государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в Ростовской области проведена до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу части 7 статьи 24 этого Федерального закона, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки проводится в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Юридические лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
Судом установлено, что ООО «Строительная компания «Стройтрест» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ... площадью 2 291,7 кв.м, этажи - подвал № 2, подвал № 1, местоположение: ....
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 названного Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.
Из пунктов 1, 7, 13 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении определенных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
На день рассмотрения дела судом перечень, предусмотренный статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти не утвержден, до его утверждения налог исчисляется для организаций, владеющих названным имуществом, из среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Вместе с тем, необходимо учитывать, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости рассчитаны на применение в течение нескольких лет и до утверждения очередных результатов кадастровой оценки не исключено принятие в области упомянутого перечня.
Действующее законодательство не исключает возможности применения кадастровой стоимости нежилых помещений и в иных правоотношения, не связанных с начислением упомянутого налога, например, при исчислении государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров, подлежащих оценке (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.25 НК РФ, статья 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), при замене предмета ипотеки (статьи 3, 5 Федерального закона от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах») и в иных случаях.
Изложенное свидетельствует о наличии у Общества основанной на правовых актах заинтересованности в пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения, дающей ему право на обращение в суд с соответствующим требованием.
Кадастровая стоимость помещения определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 2 декабря 2021 г. в сумме 99 282 698,05 рублей.
1 апреля 2022 г. Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 19 апреля 2022 г. заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости помещения на основании установления его рыночной стоимости отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчет об оценке от 15 января 2022 г. № 367/4-02/21, составленный оценщиком ООО «Интер-Эксперт» ... Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта на 2 декабря 2021 г. составляла 65 214 000 рублей.
Обществом также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков «Федерация специалистов-оценщиков» от 14 марта 2022 г. № 6086/02/2022, однако такое заключение само по себе не исключает возможности проверки сведений о рыночной стоимости объекта с использованием иных средств доказывания.
По ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы от 28 ноября 2022 г. № 132-Э/2022, выполненной экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» ..., на 2 декабря 2021 г. рыночная стоимость нежилого помещения с учетом его индивидуальных особенностей составляла 56 403 000 рублей.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены. Ходатайства о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявлялись.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными. В отчете об оценке неверно учтены сведения о техническом состоянии помещения, что повлияло на размер введенных корректировок.
В заключении судебной экспертизы эксперт с учетом требований федеральных стандартов оценки провел надлежащий анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. От применения затратного подхода эксперт мотивированно отказался. В рамках сравнительного и доходного подходов эксперт отобрал объекты-аналоги, максимально сходные с объектом оценки.
Сведения проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ, составлено экспертом, обладающим необходимой квалификацией, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости нежилого помещения, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру.
Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нежилого помещения надлежит считать дату первичного обращения с заявлением в Комиссию, сведения о котором представлены суду – 1 апреля 2022 г. (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Настоящее решение в силу закона является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости помещения в государственный реестр недвижимости.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ), даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Решение по делу не обусловлено выявлением фактов нарушений со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью нежилого помещения (43,18 %) в рассматриваемом случае не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не обладает признаками существенности и не свидетельствует об ошибке, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах решение не может считаться вынесенным против административных ответчиков, следовательно, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд процессуальных издержек, а также для возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.
АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 60 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил :
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ... площадью 2 291,7 кв.м, этажи - подвал № 2, подвал № 1, местоположение: ..., по состоянию на 2 декабря 2021 г. в размере 56 403 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения считать 1 апреля 2022 г.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать ООО «Строительная компания «Стройтрест» в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 26 декабря 2022 г.
Судья О.А.Руднева