11RS0001-01-2025-009554-62 Дело №2-7027/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2025 года г.Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Губаевой Д.Ф.,

при секретаре судебного заседания Мусановой Д.А.,

с участием:

представителя истца ФИО5 (до перерыва),

ответчика ФИО6 (участвует посредством видеоконференцсвязи),

ответчика индивидуального предпринимателя ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело

по исковому заявлению по иску администрации муниципального района «Сыктывдинский» к ФИО8, ФИО6, ФИО1, ФИО9, индивидуальному предпринимателю ФИО7 о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств, процентов,

по встречному иску ФИО8, ФИО6, действующей также в интересах несовершеннолетней ФИО1, ФИО9 к администрации муниципального района «Сыктывдинский» о признании сделки действительной, принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение,

установил:

Администрация муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми (далее также администрация) обратилась в суд с иском к ФИО8, ФИО6, ФИО1., ФИО9, индивидуальному предпринимателю ФИО7 с требованиями:

признать сделку на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) с кадастровым №... по адресу: ..., оформленную муниципальным контрактом №... на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) (в ...) от ** ** **, ничтожной,

взыскать с ФИО7 денежные средства в размере 2217991 рублей,

взыскать с ФИО7 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 222575,12 рублей,

взыскать с ФИО7 проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) с ** ** ** по день уплаты денежных средств в размере 2217991 рублей.

Требования мотивированы тем, что между администрацией и ответчиками ** ** ** был заключен муниципальный контракт №... на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) в .... Одним из участников сделки является несовершеннолетняя ФИО1, ** ** ** года рождения, что в силу пункта 1 части 2 статьи 163 ГК РФ влекло обязательность нотариального удостоверения сделки. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность заключенной сделки (часть 3 статьи 163 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства администрация требования иска уточнила, окончательно просила:

признать оспариваемую сделку ничтожной,

взыскать с ФИО7 денежные средства в размере 717991 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 113988,85 рублей и далее, начиная с ** ** ** по день уплаты денежных средств,

взыскать с ФИО8 денежные средства в размере 1500000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ** ** ** по ** ** ** в размере 238141,25 рублей и далее, начиная с ** ** ** по день уплаты денежных средств.

ФИО8, ФИО6, действующие за себя и как законные представители несовершеннолетней ФИО1., ** ** ** года рождения, а также ФИО9 предъявили встречный иск к администрации муниципального района «Сыктывдинский» о признании сделки купли-продажи спорного жилого помещения действительной, принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, мотивировав требования уклонением администрации от нотариального удостоверения сделки.

Определением суда от ** ** ** к участию в деле для дачи заключения привлечен отдел опеки и попечительства администрации муниципального района «Сыктывдинский».

Протокольным определением суда от ** ** ** к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Республике Коми.

В судебном заседании, начатом ** ** **, объявлялся перерыв до ** ** **.

В судебном заседании представитель администрации на требованиях администрации настаивала, указала, что продавцы уклонились от нотариального удостоверения сделки, ключи от жилого помещения покупателю не переданы. Встречный иск просила оставить без удовлетворения.

Ответчик ФИО6, представляющая также интересы несовершеннолетнего ответчика ФИО1, с исковыми требованиями администрации не согласились, пояснила, что продавца недвижимости со своей стороны выполнили все необходимые условия для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, направили необходимые для нотариального удостоверения сделки документы нотариусу, однако администрация от нотариального удостоверения сделки уклонилась, в связи с чем государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество произведена не была. Подтвердила, что денежные средства за проданную комнату были переведены на банковский счет ФИО8

Ответчик ИП ФИО7 исковые требования администрации также не признала, требования встречного иска поддержала, пояснила, что продавцы недвижимости условие о нотариальном удостоверении сделки со своей стороны выполнили, нотариусом ФИО2 ** ** ** был подготовлен проект договора купли-продажи, о чем администрация была уведомлена, однако от нотариального удостоверения сделки администрация уклонилась. Действуя в оспариваемой сделке в качестве агента, ИП ФИО7 считала себя ненадлежащим ответчиком по иску администрации. Также считала необоснованным начисление администрацией процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик ФИО8 участия в судебном заседании не принял, в письменных возражениях, ссылаясь на уклонение администрации от нотариального удостоверения сделки, просил в удовлетворении иска администрации отказать.

Ответчик ФИО9 участия в судебном заседании не приняла, извещена надлежаще.

Представитель отдела опеки и попечительства администрации муниципального района «Сыктывдинский» участия в судебном заседании не принял, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Коми в суд не явился, в письменном отзыве просят рассмотреть дело без их участия, оставляя разрешение спора на усмотрение суда.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в общей долевой собственности ФИО8, ФИО6, ФИО1., ФИО9 с ** ** ** находится жилое помещение (комната) общей площадью ... кв.м. с кадастровым №... по адресу: ..., где ФИО1., ** ** ** года рождения, и ФИО9 принадлежит по ... долей жилого помещения, ФИО8 и ФИО6 на праве совместной собственности принадлежит ... доли жилого помещения.

Постановлением администрации ... от ** ** ** №... ФИО8 и ФИО6 разрешено совершение сделки по продаже ... доли вышеуказанной комнаты, принадлежащей ФИО1, ** ** ** года рождения. На ФИО8 и ФИО6 как законных представителей несовершеннолетней возложена обязанность в течение месяца после перечисления денежных средств предоставить в управление по делам несовершеннолетних и защите их прав администрации ... договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный в нотариальном порядке, выписку из лицевого счета несовершеннолетней ФИО1 с начисленными денежными средствами не менее 148376 рублей (л.д. ...).

Доверенностью от ** ** **, удостоверенной нотариально, ФИО8, ФИО6, действующие за себя и как законные представители несовершеннолетней ФИО1., ** ** ** года рождения, а также ФИО9 уполномочили ИП ФИО7 продать принадлежащую им на праве общей долевой собственности комнату по адресу: ..., за цену не менее чем за 1500000 рублей. Доверенностью представитель наделена необходимыми для совершении сделки полномочиями, за исключением права получения денежных средств за комнату (л.д. ...).

** ** ** ФИО8, ФИО6, действующие за себя и как законные представители несовершеннолетней ФИО1, а также ФИО9 (принципалы) заключили агентский договор с ИП ФИО7 (агент), по которому принципал поручил агенту, а агент приняла на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала комплекс действий, направленных на продажу принадлежащего принципалу на праве собственности жилого помещения - комнаты по адресу: ... по цене 1500000 рублей, с перечислением денежных средств, полученных от продажи недвижимости, на счет ФИО8 Стороны договора договорились, что разница между ценой контракта и ценой, установленной сторонами за жилое помещение, будет являться вознаграждением агента и возмещением расходов агента на ремонтно-строительные работы (л.д. ...).

Установлено, что администрация выступила заказчиком проведения закупки - приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) (в ...), на которую была подана заявка №... с ценовым предложением 2217991 рубль (л.д. ...).

Доверенностью от ** ** **, удостоверенной нотариально, ФИО8, ФИО6, действующие за себя и как законные представители несовершеннолетней ФИО1., ** ** ** года рождения, а также ФИО9 уполномочили ИП ФИО7 продать принадлежащую им на праве общей долевой собственности комнату по адресу: ..., за цену не менее чем за 1500000 рублей с правом получения причитающихся продавцам денежных средств за комнату (л.д. ...).

** ** ** ИП ФИО7 перевела на банковский счет ФИО8 денежные средства в размере 860000 рублей и 640000 рублей, а всего 1500000 рублей из своих личных средств в счет «оплаты за квартиру ...» (л.д. ...).

** ** ** между администрацией (покупателем), и ИП ФИО7 (продавцом), действующей в интересах ФИО8, ФИО6, действующих за себя и как законные представители несовершеннолетней дочери ФИО1., Пендо .... был заключен муниципальный контракт №... на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) (в ...), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя благоустроенное жилое помещение (квартиру) с кадастровым №... по адресу: ..., а покупатель обязался принять долю и уплатить обусловленную договором цену в размере 2217991 рубль (л.д. ...).

Жилое помещение передано администрации по акту №... от ** ** **. Согласно акту заказчик не имеет претензий к качеству и техническому состоянию квартиры, поставщик передал заказчику ключи от квартиры (л.д. ...).

Платежным поручением от ** ** ** №... управление финансов администрации муниципального района «Сыктывдинский» перечислило на банковские реквизиты ИП ФИО7 денежные средства в размере 2217991 рубль.

Далее, представитель администрации ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности права на жилое помещение на основании муниципального контракта от ** ** ** №....

Уведомлениями от ** ** ** регистрирующий орган сообщил сторонам сделки о приостановлении государственной регистрации прав на срок до ** ** ** по мотиву отсутствия нотариального удостоверения сделки, одной из сторон которой является несовершеннолетний гражданин (ФИО1, ** ** ** года рождения).

Уведомлениями от ** ** ** Управление Росреестра по Республике Коми сообщило сторонами сделки об отказе в государственной регистрации прав в виду отсутствия нотариального удостоверения сделки.

Переход права собственности на приобретенное администрацией жилое помещение от продавцов к покупателю произведен не был (л.д. ...).

В ответах от ** ** **, от ** ** ** нотариус Сыктывкарского нотариального округа ФИО2 пояснил, что ** ** ** от представителя ФИО6 по доверенности ФИО7 на электронный адрес нотариуса были направлены документы для оставления проекта договора купли-продажи комнаты по адресу: .... ** ** ** по электронной почте от начальника управления по жилищным вопросам администрации МР «Сыктывдинский» ФИО4 был направлен пакет документов для удостоверения вышеуказанного договора. На основании поступивших документов нотариусом ** ** ** был подготовлен проект договора купли-продажи комнаты, о чем стороны были уведомлены и приглашены на подписание, однако сделка не состоялась (л.д. ...).

Письмом от ** ** ** администрация уведомила продавцов недвижимости о ничтожности сделки в виду несоблюдения требования о её обязательном нотариальном удостоверении, предложив обратиться для урегулирования данного вопроса в администрацию (л.д. ...).

В ответ на указанное письмо ФИО6, действуя также от имени несовершеннолетней ФИО1., ** ** ** обратилась в администрацию с письменным заявлением, в котором предложила согласовать дату и время для подписания документов у нотариуса ФИО2 (л.д....).

Письмом от ** ** ** администрация уведомила продавцов жилого помещения о невозможности заключения нотариальной сделки, в том числе, по мотиву не передачи покупателю жилого помещения ключей от комнаты и подачи прокурором Сыктывдинского района искового заявления о признании заключенной между сторонами сделки недействительной (л.д. ...).

Установлено, что ** ** ** Прокурор Сыктывдинского района Республики Коми обратился в Сыктывкарский городской суд Республики Коми с исковым заявлением в интересах муниципального района «Сыктывдинский» и неопределённого круга лиц к администрации муниципального района «Сыктывдинский», ФИО8, ФИО6, ФИО1., ФИО9, ИП ФИО7 о признании недействительным муниципального контракта от ** ** ** №... о приобретении жилого помещения по адресу: ..., заключённого между администрацией МР «Сыктывдинский», с одной стороны, и ФИО8, ФИО6, ФИО1., ФИО9, с другой стороны; применении последствии недействительности указанной сделки путём возложения на администрацию МР «Сыктывдинский» обязанности возвратить в собственность ФИО8, ФИО6, ФИО1., ФИО9 указанное жилое помещение, взыскании с ФИО8, ФИО6, ФИО1., ФИО9, ИП ФИО7 солидарно в доход местного бюджета МР «Сыктывдинский» денежных средств размере 2217991 рубль.

В обоснование требований прокурором указано на нарушения, допущенные при проведении электронного аукциона, по итогам которого заключалась оспариваемая сделка, несоответствие приобретённого жилого помещения характеристикам, отражённым в аукционной документации.

Судом заявление прокурора было принято к производству, возбуждено гражданское дело №..., в рамках которого судом ** ** ** приняты обеспечительные меры.

** ** ** судебным приставом-исполнителем ОСП по ... наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения на основании исполнительного листа, выданного Сыктывкарским городским судом по делу №....

Определением суда от ** ** ** производство по гражданскому делу №... было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему гражданскому делу.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГКК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Пункт 2 статьи 163 ГК РРФ, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, суд приходит к выводу о том, что сделка на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) с кадастровым №... по адресу: ..., оформленная муниципальным контрактом №... от ** ** **, по своей форме не соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым для совершения такого рода сделок, а именно: не имеет нотариального удостоверения, в связи с чем, не может быть признан действительной, при этом суду не представлено доказательств того, что препятствием к совершению сделки в установленном законом порядке являлись виновные действия покупателя (администрации) и (или) ее недобросовестное поведение.

В материалах дела отсутствуют доказательства уклонения администрации от нотариального удостоверения сделки: в деле не имеется уведомление нотариуса или продавцов недвижимости Пендо в адрес администрации о необходимости явки в обозначенные время, дату и место к нотариусу для нотариального удостоверения сделки в период времени с ** ** ** (даты заключения муниципального контракта) до ** ** ** (установленной Управлением Росреестра по Республике Коми крайней даты для устранения оснований для приостановления государственной регистрации перехода права сосбвтенности по сделке).

При этом, о необходимости соблюдения нотариальной формы сделки продавцам недвижимости было известно из постановлением администрации ... от ** ** ** №..., обязывающего ФИО8 и ФИО6 в течение месяца после перечисления денежных средств (то есть не позднее ** ** **) предоставить в управление по делам несовершеннолетних и защите их прав администрации ... договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный в нотариальном порядке.

Поскольку сделка на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) с кадастровым №... по адресу: ..., оформленная муниципальным контрактом №... от ** ** **, совершена сторонами в простой письменной форме, а нотариальная форма сделки сторона не соблюдена, то такая сделка является ничтожной.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Поскольку применение последствий недействительности ничтожной сделки восстановит права администрации, имеются законные основания для применения последствий недействительности сделки, путем взыскания в пользу администрации с ФИО8 полученных им по сделке денежных средств в размере 1500000 рублей, с ИП ФИО7 – денежных средств в размере 717991 рубль (разница сумм 2217991 рубль и 1500000 рублей).

В свою очередь, на администрацию должна быть возложена обязанность вернуть продавцам спорное жилое помещение в срок, который суд с учетом требований разумности считает возможным определить продолжительностью не позднее 30 календарных дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

При этом, не подлежат удовлетворению требования администрации о взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами в силу следующего.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (далее постановление Пленума ВС РФ) судом разъяснено применение некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств.

Согласно пункту 55 постановления Пленума ВС РФ если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные статьей 395 ГК РФ, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.

В то же время при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (подпункт 1 статьи 1103, статья 1107 ГК РФ). В таком случае на разницу между указанной суммой и суммой, эквивалентной стоимости переданного другой стороне, начисляются проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно пункту 56 постановления Пленума ВС РФ в том случае, когда при проведении двусторонней реституции одна сторона осуществила возврат ранее полученного другой стороне, например, индивидуально-определенной вещи, а другая сторона не возвратила переданные ей денежные средства, то с этого момента на сумму невозвращенных средств подлежат начислению проценты на основании статьи 395 ГК РФ (статья 1103, пункт 2 статьи 1107 ГК РФ).

В пункте 57 постановления Пленума ВС РФ разъяснено, что обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

В отсутствии доказательств причинения администрации действиями продавцом Пендо и их агента ИП ФИО7 убытков, просрочки возврата полученных по сделке денежных средств, праовых оснований для взыскания с них процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, на момент вынесения решения суда не имеется.

При удовлетворении судом исковых требований администрации о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности, также отсутствуют основания для удовлетворения встречных требований Пендо о признании сделки купли-продажи жилого помещения действительной и государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» (...) к ФИО8 (...), ФИО6 (...), ФИО1 (...), ФИО9 (...), индивидуальному предпринимателю ФИО7 (...) о признании сделки ничтожной, взыскании денежных средств, процентов, удовлетворить частично.

Признать недействительной (ничтожной) сделку на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) с кадастровым №... по адресу: ..., оформленную муниципальным контрактом №... на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) в ... от ** ** ** и применить последствия её недействительности.

Взыскать в пользу муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский»:

с индивидуального предпринимателя ФИО7 денежные средства в размере 717991 рубль,

взыскать с ФИО8 денежные средства в размере 1500000 рублей.

Требования администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» к ФИО8, индивидуальному предпринимателю ФИО7 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.

Обязать администрацию муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» передать ФИО8, ФИО6, ФИО1, ФИО9 жилое помещение с кадастровым №... по адресу: ... в течение 30 календарных дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

Встречные исковые требования ФИО8, ФИО6, действующих также в интересах ФИО1, а также ФИО9 к администрации муниципального района «Сыктывдинский» о признании сделки купли-продажи жилого помещения (квартиры) с кадастровым №... по адресу: ..., оформленной муниципальным контрактом №... на приобретение благоустроенного жилого помещения (квартиры) в ... от ** ** ** действительной, о государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий

Д.Ф. Губаева

Мотивированное решение изготовлено ** ** **