К делу № 2-3522/2025

УИД: 23RS0003-01-2022-006690-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2025 года город Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Абраменко С.В.,

при секретаре Зайцевой О.С.,

с участием представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о признании объекта самовольной постройкой и обязании осуществить снос, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к ФИО2 по признании объекта самовольной постройкой и обязании осуществить снос, взыскании судебной неустойки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа проведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 589 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО2 В ходе проведения осмотра с использованием данных публичной кадастровой карты; сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости установлено, что в границах земельного участка расположены: - одноэтажное капитальное здание с кадастровым номером №, назначение жилое, наименование жилой дом (литер А), общей площадью 53,9 кв.м., этажность – 1, право собственности зарегистрировано за ФИО2; двухэтажное капитальное здание с кадастровым номером №, назначение жилое, наименование жилой дом, общей площадью 146,3 кв.м., этажность – 2, право собственности зарегистрировано за ФИО2 и в отношении которого выполняются работы по возведению капитальной пристройки на расстоянии менее 3 м от земельного участка с кадастровым номером №; одноэтажный объект вспомогательного назначения, размерами (ориентировочно) 7 х 3 м.

Таким образом, в действиях собственника усматриваются признаки нарушения Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в части, касающейся соблюдения норм отступа и в отсутствии разрешительной документации.

Департаментом по надзору в строительной сфере <адрес> вынесен Акт от ДД.ММ.ГГГГ №-НОТ-30-ФН, которым установлен факт выполнения работ по возведению объекта самовольного строительства, а также в адрес администрации МО город-курорт Анапа направлено уведомление о выявлении самовольной постройки от ДД.ММ.ГГГГ №.

Таким образом, капитальная пристройка к жилому дому с кадастровым номером № возводится в отсутствие разрешительной документации и является объектом самовольного строительства.

В связи с чем, просит суд признать самовольной постройкой объект неоконченный строительством – капитальную пристройку к жилому дому с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и обязать ФИО2 в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос данной капитальной пристройки. В случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа 20 000 рублей судебной нестойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниями, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против заявленных требований, просила в иске отказать. Устно суду пояснила, что объект с кадастровым номером № никогда ответчику ФИО2 не принадлежал. Ответчиком произведена реконструкция жилого дома с кадастровым номером №, собственником которого она является с 2021 года. На основании технического плана и декларации, в сведения ЕГРН внесены соответствующие изменения о площади жилого дома. В настоящее время жилой дом, площадью 342,7 кв.м. с кадастровым номером №80 зарегистрирован в установленном законом порядке. Спорная пристройка к жилому дому осуществлена на территории своего земельного участка и в границах, согласованных с архитектурой города-курорта Анапа, ранее выданных предыдущим собственникам. Препятствий смежным землепользователям не имеется. Имеется нотариальное согласие смежного землепользователя ФИО4 на уменьшение норм отступа от границ земельного участка при возведении спорной пристройки. Также просила учесть, что у ответчика имеется двое несовершеннолетних детей.

Третье лицо, Департамент по надзору в строительной сфере <адрес>, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, своего представителя в суд не направили.

Представители третьих лиц Таманский центр ОВД филиала «Аэронавигации Юга», ФГУП «Госкорпорация по ОрВД», третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В силу требований ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав пояснения и изложенные доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании пунктов 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с п. 2 ч.1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Если допущенные нарушения неустранимы и влекут нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, постройка подлежит сносу.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 859 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности за ФИО2 на данный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в сведения ЕГРН внесена запись регистрации № что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №, в пределах земельного участка с кадастровым номером № расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами №

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №, ФИО2 принадлежит на праве собственности здание – жилой дом (лит. А) общей площадью 53,9 кв.м., с кадастровым номером № этажность – 1, о чем в сведения ЕГРН внесена запись регистрации №-10 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № сведения о правообладателе в отношении здания – жилой дом площадью 146,3 кв.м., с кадастровым номером № этажность – 2, год завершения строительства 1995, - отсутствуют.

Из доводов иска следует, что основанием регистрации права собственности ФИО2 на указанное домовладение послужил договор купли-продажи недвижимости от 22.04.2003г., заключенный с ФИО5

По результатам проведения Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа осмотра земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> установлено, что в отношении двухэтажного капитального здания с кадастровым номером <адрес> выполняются работы по возведению капитальной пристройки на расстоянии менее 3 м от смежного земельного участка с кадастровым номером №

Данные обстоятельства подтверждаются информацией по результатам визуальной фиксации Управления муниципального контроля муниципального образования город-курорт Анапа от 16.06.2022г. с фототаблицей и схемой расположения объектов на земельной участке, а также Уведомлением о выявлении самовольной постройки и Актом наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) от 06.07.2022г., составленным Департамента по надзору в строительной сфере <адрес>.

Из материалов дела также следует, что постановлениемглавы города-курорта <адрес> «О проектировании жилого дома по <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО5 было разрешено проектирование второго жилого дома с возложением на него обязанности по оформлению в управлении архитектуры и градостроительства строительного паспорта на проектирование второго жилого дома и получения разрешения на строительство жилого дома на основании разработанной, согласованной и утвержденной проектной документации.

Постановлением главы города-курорта <адрес> «О разрешении строительства жилого дома по <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО5 разрешено строительство второго жилого дома с возложением на него обязанности окончить строительство в течение пяти лет со дня принятия постановления, по окончанию предъявить для сдачи в эксплуатацию.

Филиалом государственного унитарного предприятия <адрес> «Крайтехинвентаризация» выданы Чертежи натурного обмера на вновь выстроенный жилой дом по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением главы муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О разрешении на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>» ФИО5 Мю выдано разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального двухэтажного жилого дома.

На основании указанного распоряжения администраций муниципального образования город-курорт Анапа выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ построенного объекта капитального строительства – 2-х этажного индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подготовлен технический паспорт на жилой дом (инвентарный №), согласно данным которого, по адресу: <адрес> расположены жилой дом литер А, 1947 года постройки, общей площадью 52,3 кв.м., жилой площадью 35,3 кв.м., число надземных этажей – 1; жилой дом литер Д, 1995 года постройки, общей площадью 146,3 кв.м., жилой площадью 70,0 кв.м., число надземных этажей – 2; сарай литер Б, 1957 года постройки.

Данный технический паспорт содержит ситуационный план объекта индивидуального жилищного строительства, выполненного ДД.ММ.ГГГГ специалистами Филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по <адрес>, с изображением месторасположения указанных объектов в границах земельного участка по адресу: <адрес>.

С целью установления факта наличия либо отсутствия при возведении спорной пристройки к жилому дому нарушений требований действующего законодательства РФ в рамках судебного разбирательства по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит».

Согласно заключению судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ объектом исследования является реконструируемый жилой дом литер Д с кадастровым № расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, перестраиваемый за счет пристройки части здания. По состоянию на дату осмотра реконструкция здания выражена возведением пристройки с фасада объекта за счет чего увеличена площадь застройки зданием на 86,7 кв.м. (была 119,3 кв.м., стала 206 кв.м.) в параметрах 14,40х5,94м. В ходе реконструкции отступы здания от правой, левой и тыльной границ не изменились, однако длина правой и левой стен увеличены вдоль этих межевых границ участка. С фасада отступ здания в результате реконструкции уменьшился и составил 29,2 м. Количество этажей в результате реконструкции на дату осмотра не изменилось. Теоретически, так как выполнена пристройка части здания, следовательно, увеличилась общая площадь объекта, однако установить на дату осмотра общую площадь спорного здания в связи с незавершенностью строительных работ технически не возможно.

Экспертом установлено, что реконструируемый жилой дом литер Д имеет на дату осмотра следующие технические характеристики: площадь застройки – 216,8 кв.м.; этажность здания – 2 этажа с эксплуатируемой кровлей; размера здания в плане по максимальным параметрам – 15,23х14,40 м; процент готовности здания – 60%; высота до максимальной точки конструкции – 10,4 м.

Объект экспертизы представляет собой по имеющимся конструктивным, техническим решениям капитальное здание (недвижимое имущество), выполненное с устройством заглубленного фундамента, подводки стационарных инженерных сетей, из каменных и бетонных конструкций, имеющих неразрывную связь с землей, чем объясняется фактор недвижимости данного строения и невозможности его перемещения (сноса, демонтажа) без нанесения несоразмерного ущерба его целостности.

Эксперт также установил, что имеются части конструкций здания, которые имели следы чистовой фасадной и внутренней отделки, разрушений и изменений их частей, доращивания и стыковки элементов, что свидетельствует об их первичном («старом») наличии и осуществлении реконструкции объекта путем пристройки дополнительной части здания с фасада с несущими и ограждающими конструкциями. Возводимая часть здания с жилым домом литер Д является единым строением.

Согласно проведенным геодезическим измерениям фактического расположения на местности исследуемого здания и графических построений на схеме приложения № настоящего заключения определено, что спорное здание находится от границ застроенного земельного участка с кадастровым номером № следующим образом (фасад с <адрес>):

- справа расстояние от строения до границы, смежной с земельным участком с кадастровым номером № по <адрес> а – 3,20 м.;

- слева расстояние от строения до границы, смежной с земельным участком с кадастровым номером № по <адрес> а – 0,95 м.;

- с фасада расстояние от здания до границы земельного участка смежной с землями общего пользования <адрес> («красная линия») – 29,2 м.;

- с тыла расстояние от строения до границы, смежной с земельным участком с кадастровым номером № по <адрес> – 0,48-1,3 м.;

- смежной с земельным участком с кадастровым номером № по <адрес> – 1,3-3,1 м.;

- смежной с земельным участком с кадастровым номером № по <адрес> – 3,1-3,7 м.

Также эксперт установил, что объект экспертизы частично не соответствуют по техническим характеристикам Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №, действующей на дату реконструкции (возведения) объекта, а именно:

- превышен минимально допустимый отступ здания от левой границы земельного участка, смежной с участком с кадастровым номером № по <адрес> (при норме 3,0 м, факт 0,95 м),

- превышен минимально допустимый отступ здания от тыльной границы земельного участка, смежной с участком с кадастровым номером № по <адрес> (при норме 3,0 м, факт 0,48-1,3м),

- превышен минимально допустимый отступ здания от левой границы земельного участка смежной с участком с кадастровым номером № по <адрес> (при норме 3,0 м, факт 1,3-3,1м),

Нарушения в части превышения минимально допустимого отступа от границ участка существенное, так как не подлежит устранению в связи с необходимостью сноса ограниченной части здания, содержащей несущие конструкции.

Объект экспертизы без подтверждения документами (выполненные технические условия или договора) подключения спорного домовладения к центральным городским сетям канализации и водоснабжения нарушает требования градостроительного регламента части размещения в границе II и III зон горно-санитарной охраны курорта. Нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем документарного обоснования фактического подключения объект к центральным сетям города по водоснабжению и водоотведению.

Спорным зданием нарушены требования градостроительного регламента в связи с реконструкцией (возведением) объекта экспертизы в границе 3-7 подзон ПАТ без согласования с Таманским центром ОВД филиала «Аэронавигация Юга» ФГУП «Госкорпорация по ОрВД», без технического отчета о выполнении геодезических работ по определению планово-высотного положения объекта, без заключения санитарно-эпидемиологической службы о соответствии размещения объекта в санитарно- защитной полосе аэропорта с отбором проб воздуха и почвы (в материалах дела перечисленные документы отсутствуют). Нарушение не существенное, так как подлежит устранению путем получения перечисленных документов (заключений) от компетентных служб города.

Также экспертом установлено, что исследуемое здание не соответствует по техническим характеристикам проектным решениям, принятым в разработанной проектной документации, в части размеров в плане, планировочным решением этажей, площадью застройки:

- не соответствует постановлению главы города курорта Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № «О проектировании жилого дома по <адрес> ФИО5.», так как осуществляется без оформленной проектной документации на реконструкцию ранее возведенного на основании этого постановления второго жилого дома литер Д;

- частично не соответствует информации, представленной в архитектурно-планировочном здании от ДД.ММ.ГГГГ, а именно в части отсутствия проекта реконструкции, геодезических изысканий перед проектированием реконструкции здания, разрешительной документации на реконструкцию объекта;

- частично не соответствует информации, представленной в чертежах натурного обмера на вновь выстроенный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> составленные по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а именно по размерам в плане, площади застройки и планировке этажей.

В связи с чем, экспертом сделан вывод о том, что спорное здание (реконструированное) не соответствует выданным органом местного самоуправления постановлению главы города-курорта Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № «О разрешении строительства жилого дома по <адрес> ФИО5.», распоряжению главы муниципального образования город-курорт Анапа от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О выдаче ФИО5 разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>», разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того экспертом в ходе осмотра выявлены нарушения пунктов 5.1.9, 6.1.6, 10.2.1, 10.3.2 СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», а именно:

- наличие в здании ненормативного состояния рабочих швов в монолитных железобетонных конструкциях (оголение арматуры);

- наличие монолитных железобетонных конструкций, не обеспечивающих своим сечение (размерами) наличие армирования (арматура выступает на поверхности);

- наличие в монолитных железобетонных конструкциях защитного слоя бетона менее 20 мм (присутствуют следы оголения арматуры, коррозии металла).

При этом, эксперт квалифицирует выявленные нарушения как не существенные, так как они подлежат устранению путем проведения специализированной организацией, имеющей допуск СРО к проектированию, поверочного расчета несущей способности (механической надежности) конструкций здания с разработкой мероприятий и их осуществлением по техническому усилению ненормативных (поврежденных, несоответствующих нормам) элементов здания.

Изучив фактическое конструктивное состояние объекта экспертизы на дату осмотра, учитывая проектное решение исходного здания жилого дома литер Д, эксперт сделал вывод, что привести спорное строение в состояние, существовавшее до реконструкции, а соответственно к техническим показателям здания жилого дома литер Д с кадастровым номером № общей площадью 146,3 кв.м., технически возможно путем демонтажа по разработанному специализированной организацией проекту возведенной пристроенной части здания до параметров (размеров в плане), указанных в техническом паспорте 2011 года.

При этом эксперт установил, что реконструируемый жилой дом литер Д с кадастровым № расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> соответствующий противопожарным, санитарным и экологическим требованиям, в целом строительным норма и правилам, при подтверждении поверочным расчетам, составленным специализированной организацией, имеющей допуск СРО к проектированию, несущей способности (механической надежности) конструкций реконструированного здания, не несет угрозы жизни и здоровью граждан. Объект экспертизы, в объеме выполненных конструкций не несет угрозу окружающей среде.

В соответствии со ст.ст. 55, 86 ГПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств, которое необязательно для суда и оценивается судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд считает, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперт компетентен в вопросах, поставленных судом на его разрешение, имеет необходимый стаж экспертной работы, содержание заключения соответствует нормативно-правовым требованиям.

Вместе с этим, давая оценку наличию (отсутствию) признаков самовольного строительства при возведении заявленной в иске к сносу пристройки к жилому дому, суд исходит из следующего.

Пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума №) разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Пунктом 29 постановления Пленума № разъяснено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Из разъяснений, приведенных в п. 25 постановления Пленума № следует, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к 11 нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Исследовав имеющееся в материалах дела экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами, суд приходит к выводу, что установленные экспертом нарушения, выразившиеся в несоответствии исследуемого здания по техническим характеристикам проектным решениям и разрешительной документации 2004, 2006 годов, а также нарушения в части превышения минимально допустимого отступа от границ смежного участка, квалифицированные экспертом как существенные, не являются настоль существенными и влекущими снос, возведенной ответчиком ФИО2 пристройки к жилому дому.

Так, из представленных в материалы дела документов следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 859 кв.м., разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

В пределах границ данного земельного участка, расположены объекты капитального строительства: жилой дом, площадью 53,9 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом, площадью 342,7 кв.м. с кадастровым номером №.

Указанные объекты капитального строительства зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в сведения ЕГРН внесены соответствующие записи регистрации: 23№-9 от 17.12.2021г.

Основанием для регистрации права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости явился договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с гр. ФИО6, по условиям которого ФИО2 приняла в собственность земельный участок с кадастровым номером №, жилой дом с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №.

Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером №62 снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ и имеет статус «Архивный», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.10.2023г. № №

Согласно уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № № в ЕГРН отсутствуют записи о правах на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО3 пояснила суду, что в собственности ответчика объект недвижимости с кадастровым номером № никогда не значился. Ответчиком действительно реконструирован жилой дом с кадастровым номером №. В связи с изменением площади жилого дома, на основании технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ в сведения ЕГРН в упрощенном порядке были внесены соответствующие изменения. При этом, реконструкция объекта осуществлена с фасада объекта и в границах (отступах), ранее согласованных с администрацией города-курорта Анапа.

Указанные обстоятельства подтверждаются схемой расположения здания, содержащейся в техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного кадастровым инженером ФИО7, топографической сьемкой, согласованной Главным инженером управления архитектуры и градостроительства города-курорта Анапа ДД.ММ.ГГГГ, содержащейся в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, а также схемой планировочной организации земельного участка 2007 года, выданной предыдущему собственнику домовладения ФИО5

Таким образом, судом установлено, что ответчиком ФИО2 осуществлена реконструкция жилого дома с кадастровым номером №, возведением пристройки с фасада здания (до границы земельного участка смежной с землями общего пользования по <адрес> «красная линия» - 29,2 м.), при этом в ходе реконструкции отступы здания от правой, левой и тыльной границ не изменились, что также подтверждается выводами эксперта.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их пристройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Спорная пристройка возведена на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности с соблюдением требований о целевом назначении земельного участка.

То обстоятельство, что ответчик произвела пристройку к своему жилому дому без получения разрешительных документов, само по себе не является основанием для ее сноса при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно в результате отсутствия указанных документов возведенный объект недвижимости нарушает права и охраняемые законом интересы истца и других лиц.

При этом, в связи с вступлением в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», утратили силу ч. 9-9.2 ст. 51 ГрК РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ (в новой редакции) не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства и до ДД.ММ.ГГГГ право собственности может быть зарегистрировано в упрощенном порядке.

В соответствии с подпунктом 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства; а также в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (п.4 ч.17 ст. 51 ГрК РФ).

Согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", до ДД.ММ.ГГГГг. допускается осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 ГрК, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации при ее наличии или декларации, указанной в ч. 11 ст. 24 данного Закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном данной частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 23 Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.

Согласно п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

В настоящем споре спорный объект недвижимости, в котором находится возведенная ответчиком без разрешения (согласования) пристройка, является жилым домом с кадастровым номером № возведенным на земельном участке категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

В связи с изменением сведений об этажности и площади жилого дома с кадастровым номером №80 (реконструкцией), кадастровым инженером ФИО7 подготовлен технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого следует, что в результате проведения кадастровых работ, были произведены замеры помещений расположенных в жилом здании площадь здания по произведенным обмерам составила 342,7 кв.м. Здание расположено полностью в пределах земельного участка с кадастровым номером: №:4 в кадастровом квартале с №

На основании данного технического плана и декларации, в сведения ЕГРН внесены соответствующие изменения о площади жилого дома с кадастровым номером №

Судом также установлено, что спорный объект недвижимости используется ответчиком по назначению - для проживания членов семьи ФИО2 совместно с двумя несовершеннолетними детьми.

Наличие установленных экспертом нарушений в части превышения минимально допустимого отступа от границ участка, квалифицируемые экспертом как существенные не могут являться основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку имеется нотариально заверенное согласие <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ собственника домовладения по адресу: <адрес> А <адрес> ФИО4 на реконструкцию (пристройку), строительство объектов капитального строительства на принадлежащем ФИО2 на праве собственности земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>, на расстоянии не менее 0,9 см. от совместной межи, с правом оформления права собственности и соответствующих документов на возведенные объекты капитального строительства в установленном законом порядке.

Учитывая, что иных нарушений, которые могут быть отнесены к существенным судом не установлено, а также общий вывод эксперта, согласно которому реконструируемый жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в целом соответствует противопожарным, санитарным и экологическим требованиям, строительным норма и правилам, при подтверждении поверочным расчетам, несущей способности (механической надежности) конструкций реконструированного здания, не несет угрозы жизни и здоровью граждан и в объеме выполненных конструкций не несет угрозу окружающей среде, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о необходимости сноса пристройки к жилому дому, как единственного способа защиты нарушенного права, не нашли своего подтверждения в судебном заседании, при том, что снос самовольной постройки является крайней мерой, применяемой по смыслу закона только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными, но доказательств таких нарушений стороной истца не приведено.

Способ защиты нарушенного права должен соответствовать принципу разумности и соразмерности последствиям нарушенного права.

В данном случае снос возведенной ответчиком пристройки к жилому дому, является крайней мерой, поскольку доказательств того, что при возведении допущены неустранимые нарушения градостроительных норм и правил, которые могут повлечь причинение вреда жизни и здоровью или имуществу третьих лиц, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что избранный истцом способ защиты прав не соответствует допущенным ответчиком нарушениям строительных норм и правил, выявленным экспертом, поэтому оснований для сноса спорной пристройки не имеется.

Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, требование о взыскании неустойки в случае неисполнения судебного акта также удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о признании объекта самовольной постройкой и обязании осуществить снос, взыскании судебной неустойки – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2025 года.

Председательствующий: С.В. Абраменко