РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 июля 2022 года ст. Крыловская
Крыловской районный суд Краснодарского края в составе
председательствующего судьи Остапенко Л.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Василенко Ю.Г.,
с участием представителя ООО «», - ФИО13,
с участием представителя Управления Росреестра,- ФИО10,
с участием ФИО6, ФИО1, ФИО3, их представителя ФИО14,
с участием представителя ФИО4, ФИО5, ФИО7, ООО -ФИО14,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью « к ФИО6, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО7, обществу с ограниченной ответственностью « о признании недействительными выделов земельных участков, договоров аренды, восстановлении записей в Едином государственном реестре недвижимости, по встречному иску, - ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью « о признании недействительными пункта 3.3 договора аренды, о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
ООО обратилось с иском о признании недействительными выделов земельных участков, договоров аренды и восстановлении записей в Едином государственном реестре недвижимости.
В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «» и собственниками долей в земельном участке с кадастровым номером № был заключен договор аренды сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Росреестра, регистрация состоялась ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору аренду от ДД.ММ.ГГГГ, которым увеличен размер арендной платы и изменен срок договора аренды с 10 до 25 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация дополнительного соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание сособственников земельных участков, на котором выбрали лицо, которое от имени собственников может действовать без доверенности, а так же принято решение: «Выразить арендатору свое несогласие с существующими условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №..».
На основании решения по второму вопросу повестки дня часть участников долевой собственности ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4, произвели выдел своих земельных долей, образовав земельные участки и сформированные земельные участки с незавершенным производственным циклом по выращиванию сельскохозяйственных культур произведенного силами Общества, были переданы в аренду третьим лицам главе КФХ ФИО7 и ООО «
Считая указанные действия ответчиков незаконными, Общество ссылается на то, что арендодателями нарушен порядок расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, так как в адрес ООО « требований об изменении или расторжения действующего договора аренды не поступали, в собрании участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ Общество участия не принимало, судебного спора о расторжении договора аренды или изменений условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ участниками долевой собственности ответчиками по спору не инициировалось, выдел земельных долей ответчиками в счет долей им принадлежащих в земельном участке, обремененном арендой в нарушение положений п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ, п. 5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был произведен без согласия арендатора ООО «», тем самым стороны договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего момента связаны обязательственными отношениями с ООО «
Ссылаясь на указанные обстоятельства, на положения требований действующего законодательства Общество просит суд признать недействительными выделы ответчиками земельных участков, недействительными договора аренды заключенных ответчиками с ООО и главой КФХ ФИО7, и восстановлении в ЕГРН сведений о границах и площади земельного участка из которого произведен ответчиками выдел, в соответствии со сведениями, существовавшими до выдела земельных участков.
Ссылается Общество, обращаясь с иском на то, что ответчиками не была соблюдена процедура выдела земельных участков в счет земельный долей им принадлежащих из земельного участка обремененного арендой в пользу Общества до ДД.ММ.ГГГГ, так как арендодателями ответчиками ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 не было получено от арендатора ООО « согласие на выдел, а решение общего собрания, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, не может служить основанием для выдела без согласия арендатора.
Тем самым как на это ссылается истец, аннулирование сведений об обременении арендой в отношении выделенных земельных участков на основании решения принятого на общем собрании по второму вопросу повестки дня от ДД.ММ.ГГГГ является необоснованным, так как это решение представляет собой односторонний отказ от исполнения действующего договора аренды, не могло породить правовых последствий в виде прекращения договора аренды, заключенного ответчиками лично ДД.ММ.ГГГГ на срок до 2036 года.
В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что заключенные ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 с главой КФХ ФИО7, с ООО договора аренды в отношении выделенных ими земельных участков является недействительными ввиду того, что выдел земельных участков из участка, обремененного арендой в пользу ООО « был произведен в нарушение закона, в период действующего до ДД.ММ.ГГГГ договора аренды с ООО « что заключив с третьими лицами главой КФХ ФИО11, ООО «» договора аренды в отношении выделенных земельных участков, ответчики в одностороннем порядке отказались от исполнения, действующего договора аренды, что нарушает права и законные интересы Общества, влечет причинение материального ущерба и свидетельствует о злоупотреблении правом.
В судебном заседании представитель ООО » ФИО13 поддержала заявленные исковые требования, настаивает на их удовлетворении, ссылаясь на доводы, изложенные в иске.
Ответчики по первоначальному иску ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4, их представитель ФИО14, представитель ИП главы КФХ ФИО7, ООО »,- ФИО14 считая требования необоснованными, просят в иске отказать.
В возражения на требования первоначального иска, в обоснование требований встречного иска о признании недействительным пункта 3.3 договора аренды, о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды ссылаются на то, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, которым продлен срок действия договора аренды на 25 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ между представителем сособственников земельного участка с кадастровым номером № гр. ФИО12 и арендатором ООО ДД.ММ.ГГГГ не заключалось, так как подпись, выполненная от имени ФИО12 в соответствующем дополнительном соглашении ФИО12 не принадлежит, не могла быть выполненной последним ввиду нахождения на стационарном лечении в медицинском учреждении в .
Ссылаясь на указанные обстоятельства, представитель ответчиков указывает на недействительность дополнительного соглашения, тем самым на истечение ДД.ММ.ГГГГ срока действия договора аренды, на отсутствие оснований к истребованию согласия Общества на выдел ответчиками земельных участков в счет долей им принадлежащих.
Ссылаются истцы по встречному иску на то, что пункт 3.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку общее собрание участников общей долевой собственности по вопросу передачи в аренду ООО «» не проводилось, тем самым были установлены в обход ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который является специальной нормой регламентирующей особенности содержания права собственности, согласно которому владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящемся в собственности более пяти лиц осуществляется в соответствии с решением участников, которое принимается на общем собрании.
Ссылаются в обоснование требований встречного иска на то, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в представленной суду редакции, в которой указан срок действия договора 10 лет они не подписывали. Листы представленного им для подписания договора аренды были не сшиты между собой, их подписи находятся на отдельной странице, в которой отсутствуют сведения о спорных положениях договора аренды, договор на регистрацию они не предоставляли, представлен договор для подписания каждому из них индивидуально неким ФИО16
Ссылаются истцы по встречному иску на то, что условие о сроке договора, составляющем 10 лет противоречит обычаям делового оборота, сложившимся в , согласно которым средний срок составляет 5 лет, поэтому они полагали, что договор заключен был на пять лет, срок его действия истек в 2016 году, поэтому с указанного срока договор является бессрочным, что позволяет в любое время отказаться от договора, предупредив сторону за три месяца.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра,- ФИО10 считает требования, как первоначального иска, так и требования встречного иска необоснованными.
Ссылается представитель на то, что при проведении правовой экспертизы были учтены положения определения Верховного суда РФ и Конституционного суда РФ согласно которых, вопрос об условиях договора аренды земельного участка находящегося в долевой собственности относится к компетенции общего собрания участников долевой собственности. Процедура созыва и проведения собрания была соблюдена, кворум на общем собрании был, на момент проведения правовой экспертизы сведения о признании общего собрания недействительным отсутствовали, поэтому и был зарегистрирован выдел земельных участков и произведено погашение записи об аренде в пользу ООО «
Ссылается представитель Управления Росреестра в возражения на требования встречного иска на то, что нормы действующего законодательства, в том числе Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения не содержат указания на ничтожность договора, заключенного без решения участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании. При осуществлении правовой экспертизы по государственной регистрации договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенного между арендодателями и арендатором без решений участников долевой собственности, которые принимаются на общем собрании участников долевой собственности в отношении земельного участка, основания для принятия решения о приостановлении и отказе в государственной регистрации отсутствовали, тем самым государственная регистрация осуществлена в соответствии с действующим законодательством.
Считает представитель Управления Росреестра, что истцами по встречному иску пропущен срок исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды, так и дополнительного соглашения к договору аренды.
Представитель ООО «» в возражения на требования встречного иска о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, ссылается на то, что на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ утверждены условия дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ об увеличении арендной платы, об увеличении срока договора аренды, а также выбрано лицо, которое без доверенности сможет производить действия для реализации решения общего собрания, принятого по вопросу № повестки собрания, то есть заключение и регистрация дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Собрание проведено в соответствии с положениями ст. ст. 13.-14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», о предстоящем собрании было опубликовано сообщение за 40 дней до его проведения путем размещения информации в газете «Кубанские новости» № (625) от ДД.ММ.ГГГГ. На собрании присутствовали семь участников долевой собственности из 13, в том числе через представителей двое ответчиков ФИО4 и ФИО5, тем самым кворум участников, как по размеру земельных участков, так и по количеству участников на собрании присутствовал.
Решение, принятое на общем собрание в течение пяти лет никем оспорено не было, дополнительное соглашение было зарегистрировано. Решение, принятое на общем собрании действует и исполняется до настоящего момента в полном соответствии с указанными в протоколе и дополнительном соглашении формулировками.
Ссылаясь на эти обстоятельства, представитель Общества указывает, что ответчикам было известно о проведенном собрании, двое участвовали в нем: через представителей, остальные были надлежащим образом уведомлены, согласно положениям пункта 2 статьи 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №2, указывает, что ООО » в 2011 году действительно был заключен, в том числе и с ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 договор аренды, сроком действия на 10 лет, договор был зарегистрирован, позже в 2017 году на общем собрании было принято решение о продлении срока действия договора аренды.
Дополнительное соглашение к договору аренды после проведения общего собрания было подписано им со стороны Общества и ФИО12 со стороны сособственников, в связи с истечение времени он уже не помнит когда было подписано дополнительное соглашение, в дату указанную в дополнительном соглашении, либо же в иную дату сразу после проведения собрания.
Заслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что требования первоначального иска ООО » подлежат удовлетворению, а требования встречного иска ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Из письменного договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения датированного ДД.ММ.ГГГГ следует, что между арендодателями участниками общей долевой собственности в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью кв.м. и арендатором ООО «» учредителем которого являлся Свидетель №2 был заключен договор аренды в соответствии с которым арендодатели передали арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок.
Согласно договора аренды срок действия установлен на 10 лет (пункт 3.3), с момента регистрации договора в Управлении Росреестра. Договора зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, тем самым срок действия по договору установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Из пункта 4.2 договора следует, что по окончанию срока договора, и отсутствии письменных предложений сторон о расторжении за три месяца до окончания его действия, договор считается продленным на тот же срок.
Из пункта 4.3 договора изменения и дополнения в договор вносятся в письменном виде и подписываются сторонами.
Договор аренды содержит подписи, выполненные, в том числе от имени ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4как это следует из списка арендодателей–сособственников земельного участка передающих ООО « являющегося приложением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 наличие подписей не оспаривали.
На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренду от ДД.ММ.ГГГГ, в котором выполнены подписи со стороны арендатора ООО « от имени Свидетель №2 и представителя арендодателей от имени ФИО12, зарегистрированного в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ изменены условия договора аренды в части размера арендной платы, в части срока действия договора аренды, а также выбрано лицо, которое без доверенности сможет производить действия для реализации решения общего собрания, принятого по вопросу № повестки собрания (том 2, л.д. 215- 218).
Согласование изменений условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ пунктов 3.1, 3.3, 4.2 произведено на общем собрании участников долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ. На собрании присутствовали семь участников долевой собственности из 13, в том числе через представителей двое ответчиков ФИО4 и ФИО5, тем самым кворум участников, как по размеру земельных участков, так и по количеству участников на собрании присутствовал.
В соответствии с пунктом вторым повестки дня общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о повышении арендной платы, об увеличении срока договора аренды с 10 до 25 лет, а так же выбрано лицо, которое без доверенности сможет производить действия для реализации решения общего собрания, принятого по вопросу № повестки собрания (том 2, л.д. 275-291).
В целях исполнения решения принятого на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ по второму вопросу повестки в части повышения арендной платы и увеличении срока договора аренды до 25 лет и было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ арендатор ООО » надлежащим образом исполнял обязательства, как это констатировано представителем ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4, - ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ при проведении общего собрания (том 1, л.д. 89-95).
ДД.ММ.ГГГГ по инициативе арендодателей сособственников земельного участка с кадастровым номером № на котором присутствовали ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, как они сами на это ссылаются, присутствовал их представитель ФИО14 состоялось общее собрание, на котором принято решение по второму вопросу повестки дня, сформулированному как «Выразить арендатору свое несогласие с существующими условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ года»
ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 (т.2, л.д. 3-30), ФИО1 (том 2, л.д. 85-113), ФИО5(том 2, л.д. 59-84), ФИО3(том 2, л.д. 168), ФИО4 (том 2, л.д. 31-58 обратились к кадастровому инженеру по вопросу выдела земельных участков в счет земельных долей, им принадлежащих из земельного участка с кадастровым номером № обремененного до ДД.ММ.ГГГГ арендой в пользу ООО «
ДД.ММ.ГГГГ подготовлены проекты межевания земельных участков, которые вместе с протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 представлены в Управление Росреестра, при этом согласия арендатора ООО «» на выдел земельных участков представлено не было.
Основанием для регистрации прав ответчиков ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 на образованные в результате выдела земельные участки без согласия арендатора ООО « а также основанием для прекращения обременения арендой выделенных участков послужило решение общего собрания участников долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ по второму вопросу повестки дня о несогласии с существующими условиями договора аренды.
Вместе с тем, указанным решением общего собрания (пунктом вторым) нарушены права истца ООО «» как арендатора земельного участка на использование земельного участка.
Так, оспариваемым решением общего собрания собственников земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (пунктом вторым повестки дня) фактически в одностороннем порядке прекращено действие договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия с учетом дополнительного соглашения к договору аренды до ДД.ММ.ГГГГ.
Правовых оснований для принятия такого решения у сособственников земельных долей в земельном участке сельскохозяйственного назначения не имелось.
Так, договор аренды был заключен на 10 лет, дополнительным соглашением срок действия договора аренды был продлен на 25 лет до ДД.ММ.ГГГГ, недействительным признан не был, не расторгался по требованию сторон. Согласие арендатора на выдел земельных долей из общего земельного участка участниками общей долевой собственности получено не было.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, следует, что участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду, предоставлено право на выдел земельного участка без согласия арендатора.
В письме Минэкономразвития РФ от 25.11.2011 года № Д23-4894 указано, на то, что в случае если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, то право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.
Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен пунктом 2 статьи 14 Закона об обороте, и является закрытым.
В частности, подпунктами 2, 4, 7 пункта 3 статьи 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков, утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания, и условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
В частности, подпунктами 2, 4, 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте предусмотрено проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков, утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания, и условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Решение иных вопросов участниками долевой собственности положениями пункта 1 статьи 14 Закона об обороте не предусмотрено.
Таким образом, порядок изменения условий договора аренды предусмотренный ст.ст. 450, 451, 452 ГК РФ ответчиками по первоначальному иску не был соблюден, они не направляли предложений истцу об увеличении размера арендной платы, не обращались в суд с иском об изменении условий договора аренды, на собрании не рассматривали вопрос о повышении размера арендной платы. Формулировка собранием решения сводится исключительно к констатации несогласия ответчиков с ранее заключенным ими договора аренды, действующего до 2036 года.
Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Пунктом 51 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года № 25 разъяснено, что если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В заключенном договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, как и в нормах гражданского законодательства об аренде, право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от заключенного договора аренды предусмотрено не было.Законодательство, регулирующее арендные отношения, не устанавливает возможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды. Соответствующий отказ от договора, не был предусмотрен и соглашением сторон. Следовательно, решение собрания от ДД.ММ.ГГГГ, целью которого являлось досрочное расторжение договора аренды после выдела, не могло породить соответствующих правовых последствий в виде прекращения договора, заключенного лично ответчиками ДД.ММ.ГГГГ на срок до 2035 года.
Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
Вместе с тем уведомления не были оформлены и направлены арендатору ООО «», что свидетельствует об отсутствии оснований для прекращения обременения.
После принятия общим собранием решения о несогласии с условиями действующего договора аренды, в отсутствие на собрании арендатора ООО «» ни участники долевой собственности, ни уполномоченное решением общего собрания лицо - не направили ООО » извещений о расторжении договора на основании указанного решения, и не требовали вернуть участки в их владение.
Решение собрания является, по сути, односторонним отказом от исполнения договора аренды с Обществом, принято с нарушением договора аренды, и нарушают его права и законные интересы, что является самостоятельным основанием для признания решения недействительными.
Согласно пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06,2015 N 25, следует, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестное поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона, или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы, либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.
Участники общей долевой собственности, распорядившись в 2011 году принадлежащими правами собственности на земельный доли в исходном земельном участке, заключив договор аренды, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду.
Оснований для признания указанного договора аренды недействительным не имеется, поскольку несоблюдение процедуры, установленной ст. ст. 14, 14.1 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не привело к нарушению прав сособственников земельный долей.
Так, с даты заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок фактически был передан арендодателями арендатору ООО « которое надлежащим образом исполняло условия данного договора, обрабатывало земельный участок, в полном объеме выплачивало арендную плату, которую все арендодатели принимали без возражения, что следует из констатации данного обстоятельства на собрании ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4,- ФИО14
Никто из сособственников земельных долей, в том числе ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 не оспаривал в установленном законом порядке данный договор, решение общего собрание от ДД.ММ.ГГГГ об увеличении срока договора аренды, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ с момента его заключения ввиду каких-либо нарушений, незаконных условий, либо недействительности их подписей при заключении.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствует волеизъявлению собственников указанных земельных участков и данный договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, как по форме, так и по содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемого к такого рода договорам.
Отсутствие споров со стороны арендодателей по поводу заключения с ООО «» договора аренды свидетельствует о том, что данный договор полностью соответствует воле и интересам сособственников земельного участка переданного в аренду ООО «
При рассмотрении заявленных исковых требований, как первоначального иска, так и встречного иска не представлено доказательств того, что договор аренды был сфальсифицирован, не представлено в обоснование этого довода договора с иными условиями, нежели теми которые изложены в договоре, подписанном арендодателями и представленном на регистрацию в Управление Росреестра.
Не содержат материалы дела и сведений о том, что сособственники земельного участка переданного в аренду ООО » каких-либо сведений, свидетельствующих о том, что арендодатели выразили свое несогласие с условиями договора аренды относительно срока его действия, относительно отсутствия в договоре согласия арендодателей на передачу прав по пользованию и владению земельным участком, с даты, с которой они считали, что истек срок действия договора аренды (пять лет), то есть с декабря 2016 года.
Только лишь ввиду обращения в суд ООО «» сособственники, арендодатели земельного участка стали ссылаться на то, что договор заключен на пять лет, вместо 10 лет. При этом истцы по встречному иску не оспаривали договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в суд с требованиями о признании договора аренды в части недействительным, не обращалась, доказательств уважительности причин пропуска срока на обращение в суд, о применении которого заявлено представителем ООО «», не было представлено.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющемся стороной сделки, со дня когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Сделка, в отношении которой заявлены требования о признании недействительной, заключена в ДД.ММ.ГГГГ году. Тем самым с момента ее заключения и исполнения прошло более 10 лет.
В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.
Тем самым суд применяет к требованиям встречного иска об оспаривании договора аренды земельного участка срок исковой давности, о применении которого заявлено представителем ответчика по встречному иску ООО «», что является самостоятельным основанием к отказу в требованиях.
Таким образом, поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был подписан лично сособственниками, то нормы п. 5 ст. 14 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к спорным отношениям не подлежат применению.
По указанным и приведенным обстоятельствам оснований считать недействительным договор аренды не имеется, что является основанием к отказу в удовлетворении этого требования встречного иска.
Ввиду того, что решение собрания от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием для передачи участка в аренду, то выдел земельных участков из арендованного земельного участка не мог быть осуществлен без согласия арендатора ООО
При таких обстоятельствах, произведенный ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 выдел земельных участков совершен с нарушением требований действующего законодательства, чем нарушены права ООО как арендатора земельного участка, из которого был произведен выдел.
Пунктом 1 ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.
Пунктом 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
Данная норма закона прямо согласуется как с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ в части надлежащего исполнения обязательств и недопустимости одностороннего отказа от их исполнения либо изменения их условий, так и с принципом гражданского оборота о стабильности гражданско-правовых отношении. В противном случае было бы возможным существенное нарушение прав стороны по заключенной сделке, что недопустимо в силу действующего гражданского законодательства.
Согласно подп. 2 п. 11 ст. 41 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании письменного согласия третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие на образование объекта является обязательным в соответствии с федеральным законом.
К моменту выдела ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 спорных земельных участков, исходный земельный участок был обременен правом аренды в пользу ООО «» в связи с чем ответчики по первоначальному иску должны были, учитывая данное обстоятельство и связанные с ним правовые последствия предпринять меры по получению согласия арендатора на образование земельных участков.
Однако, ответчиками не была соблюдена установленная процедура выдела земельных участков в счет земельных долей, т.к. они не обращались к арендатору с просьбой дать согласия выдел и не получали такого согласия в нарушение ч.4 ст. 11.2 ЗК РФ, что свидетельствует нарушении порядка выдела.
Поскольку выдел произведен с нарушением земельного законодательства, без согласи ООО «» как арендатора земельного участка, что нарушает его права, исковые требования о признании выдела недействительным являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Обоснованными и подлежащими удовлетворению суд считает и требования о признании недействительными договоров аренды заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «», ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «», ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и главой КФХ ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и главой КФХЪ ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и главой КФХ ФИО7, так как арендодатели земельных участков выдел земельных участков произвели в нарушение закона и в период действующего до ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, то есть не имели права распоряжения указанными земельными участками.
Заключение договора аренды с ООО » с главой КФХ ФИО7 является, по сути, односторонним отказом ответчиков по первоначальному иску от исполнения заключенного на срок до ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, что нарушает права и законные интересы ООО « недопустимо и является злоупотреблением правом. Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.
Суд, отказывая в требованиях встречного иска о признании недействительным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, учитывает, что заявление о недействительности вследствие предположения подписания дополнительного соглашения к договору аренды ненадлежащим лицом, не имеет правового значения по принципу эстоппеля.
В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на его действительность сделки.
В арендные отношения сособственники вступили с 2011 года. Ежегодно они получали арендные платежи, а также услуги, предусмотренные спорным договором. В 2021 году, то, есть спустя более 10 лет, сами собственники инициировали собрание, где выражали несогласие с конкретными условиями договора аренды, а точнее: с условиями дополнительного соглашения.
ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании было принято решение об утверждении условий дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ об увеличении арендной платы, об увеличении срока договора аренды с 10 на 25 лет, а также выбрано лицо ФИО12, которое без доверенности сможет производить действия для реализации решения общего собрания, принятого по вопросу № повестки собрания.
Собрание проведено в соответствии с положениями ст. 13.-14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», о предстоящем собрании было опубликовано сообщение за 40 дней до его проведения путем размещения информации в газете «Кубанские новости» № (625) от ДД.ММ.ГГГГ. На собрании присутствовали семь участников долевой собственности из 13, в том числе через представителей двое ответчиков ФИО4 и ФИО5, тем самым кворум участников, как по размеру земельных участков, так и по количеству участников на собрании присутствовал.
Указанное собрание состоялось пять лет назад, никем не оспорено, зарегистрировано в надлежащем порядке. Решения, принятые указанным собранием действует и исполняется до настоящего времени в полном объеме в соответствии с указанными в протоколе и дополнительном соглашении формулировками.
С 2017 года участники долевой собственности получали повышенную в сопоставлении с условиями договора аренды плату за пользование земельным участком, размере которой указан в в дополнительном соглашении, а не договоре аренде.
В пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» указано, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственной реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).
Тем самым права и обязанности по обязательственной сделке для сторон возникают с момента подписания условий сделки.
Верховный суд в определении от 06.03.20220 года № 305-ЭС29-723 по делу № А40-191160/2016 указывает «В соответствии с принципом эстопель сторона, подтвердившая действие договора (сделки), не может отрицать его действие. Последующее после указанных фактических обстоятельств изменение сторон своего поведения на прямо противоположенное, является противоречивым».
С учетом изложенного заявление о недействительности сделки со стороны сособственников не может порождать юридические последствия, основанные на статье 166 ГК РФ. Собственники своими действиями много лет подтверждали действительность принятых на себя обязательственных отношений.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющемся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Сделка, в отношении которой заявлено требование о признании недействительной, заключена в 2017 году. Тем самым с момента заключения и исполнения прошло более 5 лет.
В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.
При этом истцы по встречному иску не оспаривали дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ года, решение общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ года, в суд с требованиями о признании их недействительными, не обращалась, доказательств уважительности причин пропуска срока на обращение истцов по встречному иску в суд, о применении которого заявлено представителем ООО не было представлено.
Тем самым суд применяет к требованиям встречного иска об оспаривании дополнительного соглашения к договору аренды срок исковой давности, о применении которого заявлено представителем ответчика по встречному иску ООО « что является самостоятельным основанием к отказу в требованиях.
Указанные и приведенные обстоятельства свидетельствует об отсутствии необходимости проведения почерковедческой экспертизы, которая, не имеет правового значения при разрешении требований встречного иска о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды.
По указанным и приведенным судом обстоятельствам суд удовлетворяет требования первоначального иска ООО « в требованиях встречного иска ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 суд отказывает.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд
решил:
Удовлетворить исковые требования общества с ограниченной ответственностью «» к ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО7, обществу с ограниченной ответственностью » о признании недействительными выделов земельных участков, договоров аренды, восстановлении записей в Едином государственном реестре недвижимости.
Признать недействительным выдел земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м., расположенного по адресу: произведенный ФИО4.
Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ООО "
Признать недействительными выдел земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м., расположенного по адресу: , произведенный ФИО5.
Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО7.
Признать недействительными выдел земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м., расположенного по адресу: , произведенный ФИО3.
Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО
Признать недействительным выдел земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м., расположенного по адресу: произведенный ФИО1.
Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО7;
Признать недействительными выдел земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м., расположенного по адресу: , , произведенный ФИО6.
Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО7;
Восстановить (внести) в Единый государственный реестр недвижимости сведения о границах (описании местоположения) и площади земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес: , в соответствии со сведениями, существовавшими до выдела земельных участков с кадастровыми номерами №
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о возникновении, переходе и прекращении прав на названные земельный участки.
Отказать ФИО6, ФИО1, ФИО5, ФИО3, ФИО4 в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «» о признании недействительными пункта 3.3 договора аренды, о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам апелляционной инстанции краснодарского краевого суда в течение одного месяца.
Судья