дело № 3а-89/2025

УИД 26OS0000-04-2024-000831-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 28 мая 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Эрмис» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Эрмис», действующий на основании доверенности и ордера ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, принадлежащего обществу на праве собственности объекта недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости: с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 699 001 508,27 руб.

Административный истец полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной в размере 743 650 310 руб., определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № РС 024/2024.

Представитель административного истца ООО «Эрмис» - ФИО1 в судебное заседание не явился, представил заявление об уточнении заявленных требований в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явилась, представила возражения на заключение эксперта, указывая на необоснованность выводов экспертов, наличие нарушений при проведении исследования, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 настоящего Кодекса.

В отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 данного Кодекса (п. 2 ст. 375 НК РФ).

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями ч. ч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Материалами дела установлено, что ООО «Эрмис» на праве собственности принадлежит объект недвижимости:

- нежилое здание с КН №, площадью 23 479,50 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> Право собственности на объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта с КН № в размере 1 699 001 508,27 руб.;

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № № рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 743 650 310 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 688 048 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования ДД.ММ.ГГГГ. При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилых помещений, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты для расчета, выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://ruads/org/ https://архивоценщика.рф/. Были проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение – населенные пункты Ставропольского края, земли коммерческого назначения, период размещения объявления с 01.01.2022 по 01.01.2023.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Обоснование корректировок на передаваемые имущественные права, локальное местоположение объектов, наличие красной линии, строение на участке.

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам были выявлены уникальные предложения объектов коммерческого назначения в Ставропольском крае. При выборе объектов-аналогов ключевыми факторами для оценщика являлось разрешенное использование объектов-аналогов, состав прав на объекты-аналоги (право собственности), дата продажи. Объекты-аналоги также имеют аналогичное разрешенное использование, что и оцениваемый земельный участок, а также предлагаются к продаже практически в один и тот же период, что и исследуемый земельный участок.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемыми, было найдено 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом исследования по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, площадь, назначение, состояние.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся доходный подход - 50% и сравнительный подход - 50%.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

В связи с поступившими возражениями представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение (в которых указано, что согласно Справочника под редакцией ФИО3, ценнобразующими факторами для офисно-торговой недвижимости являются, в частности, ограниченность доступа к объекту, по которому между объектом оценки с КН № с и объектом-аналогом № 3 в рамках сравнительного подхода имеются существенные различия; к объекту - аналогу № 3 должна быть применена по этому фактору повышающая корректировка; подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 предусмотрено, что для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; экспертом необоснованно использован при расчете корректировки на «Функционал помещений» Интернет-ресурс, который относится к объектам недвижимости, расположенным в г. Москве; в результате применение корректировки в размере - 13,73 % ко всем объекта-аналогам в рамках сравнительного и доходного подходов повлекло существенное снижение рыночной стоимости объекта оценки; эксперт данную корректировку применил частично - без учета «Бытовых помещений (офисные и торговые)», которые есть в каждом объекте-аналоге; экспертом в рамках доходного подхода необоснованно к объекту - аналогу № 3 применена корректировка на «тип парковки в размере 0 %, когда объект – аналог №3 имеет стихийную парковку, соответственно, корректировка составит + 11%), в судебное заседание вызван эксперт ФИО5 для дачи пояснений.

В судебное заседание эксперт ФИО5 не явился по причине выезда за пределы г. Ставрополя, однако представил суду письменные пояснения на представленные ГБУ СК «Ставкрайимущество» возражения.

В пояснениях на возражения по замечанию № 1 экспертом указано, что наличие шлагбаума в данном случае являет инициативой собственника, используемого в качестве аналога №3 здания, и не препятствует ни пешеходному, ни автомобильному трафику к данном объекту. Шлагбаум в данном случае установлен исключительно в связи с тем, что аналог №3 обладает организованной парковкой, и это так же учтено в рамках анализируемой экспертизы, иные корректировки не требуются.

По замечанию № 2 эксперт указал, что объект исследования в отличие от объектов-аналогов обладает такой отличительной характеристикой как наличии парковочной мест внутри самого здания. Парковочные места занимают в нем полностью подземный этаж, т.е. парковочная зона входит в общую площадь здания. Учитывая то, что подземный паркинг имеет значительное отличие по отделке, планировке и пр. от типичных торговых площадей, в следствии чего имеет иную коммерческую привлекательность, необходимо было учесть данный фактор при сравнении с объектами-аналогами. Справочник оценщика недвижимости, который использовался экспертом при определении размера корректировок по большинству ценообразующих факторов, не содержит корректировки на разницу в функционале помещений (паркинг/торговые), поэтому для расчета данной корректировки использован альтернативный источник, а то, что получена эта информация в условиях г. Москвы, не является нарушением методологии расчета, т.к. в данном случае показано соотношение «подземный паркинг/торговые помещения», которое имеет равное значение для всей территории страны. Касательно второй части вопроса, и в объекте исследования, и в составе аналогов имеются бытовые помещения, которые в процентном соотношении сопоставимы для торгово-офисных зданий (как и объекта исследования так и у аналогов имеются туалеты, коридоры, лестничные клетки), поэтому не была введена корректировка на наличие бытовых помещений, так как их площади не влияют на рыночную стоимость.

По замечанию № 3 экспертом указано, что аналог №3 имеет парковочную зону перед зданием, в котором он расположен, за зданием, а также по бокам - позиционировать его как стихийная парковка неверно, так как посетители ТЦ имеют возможность припарковать автомобиль на прилегающем к зданию земельном участке

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительно представленные письменные пояснения эксперта ФИО5, по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № не содержат.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 15 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости (на 59,5%) в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с заключением <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/12/2024.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 15.11.2024.

С заключением судебной экспертизы в адрес суда от <данные изъяты>» поступило заявление о взыскании судебных расходов за проведение экспертного исследования, однако ДД.ММ.ГГГГ от директора <данные изъяты>» ФИО6 поступило заявление о приобщении копии платежного поручения, подтверждающего оплату судебной экспертизы, ввиду чего ходатайство о взыскании расходов рассмотрению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Эрмис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 23 479,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 688 048 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 15.11.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 09.06.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная