УИД: 92RS0002-01-2025-000140-36
Дело №2-1308/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 мая 2025 года г. Севастополь
Гагаринский районный суд г. Севастополя в составе:
председательствующего судьи – Дробышевой О.А.,
при секретаре судебного заседания – Головине А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами
исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли – продажи земельного участка,
третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска: Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, ТСН СНТ "Бентос", ООО "ДОМКЛИК", ПАО СберБанк,
установил:
ФИО2 обратился с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что в 2024 г. он планировал за счет кредитных средств приобрести земельный участок в г. Севастополе и начать на нем строительство индивидуального жилого дома по выбранному проекту.
В указанных целях ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику ФИО3 задаток в размере 50000 рублей для приобретения в дальнейшем принадлежавшего ему земельного участка по адресу: г. Севастополь, <адрес> кадастровый №.
ФИО3 было известно, что земельный участок будет приобретаться за счет кредитных средств для строительства жилого дома.
Согласно п. 9 договора задатка, продавец (ФИО3) гарантировал, что земельный участок не обременен залогами и/или обязательствами третьих лиц.
Кроме того, ФИО3 сообщил, что строительство дома на его участке возможно, соседние дома уже построены, каких-либо ограничений строительства на земельном участке не имеется.
С ФИО3 истцом была достигнута договоренность о получении им до заключения основного договора купли-продажи земельного участка градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ) для согласования проекта размещения дома на земельном участке.
Получение ГПЗУ было необходимо для получения информации возможности строительства дома по выбранному истцом проекту и подготовке подрядной организацией схемы размещения дома на земельном участке с учетом указанных в ГПЗУ параметров строительства.
Первоначально заключение основного договора купли-продажи планировалось до ДД.ММ.ГГГГ, но в связи с ожиданием получения ответчиком ГПЗУ данный срок переносился.
В ходе телефонных переговоров ФИО3 сообщал, что по-прежнему ожидает получения ГПЗУ. В переписке в мессенджере WhatsApp ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подтвердил, что заказал в Департаменте архитектуры и градостроительства ГПЗУ, который будет готовиться 14 дней.
В связи с истечением срока одобрения заявки на кредит и невозможности его продления ДД.ММ.ГГГГ истцом подписан кредитный договор № с ПАО «Сбербанк» для финансирования покупки земельного у и строительства жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 (покупателем) с одной стороны и ответчиком ФИО3 с другой стороны (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - Договор) площадью 413 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, кадастровый №, стоимостью 3 250 000 рублей.
В соответствии с п. 2.4.1 Договора денежные средства в размере 653 250,00 (Шестьсот пятьдесят три тысячи двести пятьдесят) рублей переданы ответчику до заключения Договора.
На дату подписания (ДД.ММ.ГГГГ) Договора ФИО3 так и не передал истцу для ознакомления ГПЗУ, ссылаясь на его неготовность.
В связи с неполучением от ФИО3 ГПЗУ ни истец, ни подрядная организация, ни ПАО «Сбербанк» не располагали информацией о возможности осуществления строительства на приобретенном истцом земельном участке, поскольку какие-либо иные источники достоверного получения такой информации в настоящее время в г. Севастополе отсутствуют.
После заключения Договора истец так и не дождался от ФИО3 передачи ему ГПЗУ и уже как новый собственник земельного участка самостоятельно обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя для получения ГПЗУ, который был подготовлен ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно имеющимся в ГПЗУ данным, строительство дома по выбранному истцом проекту невозможно.
После получения из Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя ГПЗУ истец понял, что ФИО3 умышленно не предоставлял ему ранее полученный им ГПЗУ, зная, что он откажется от заключения Договора из-за невозможности строительства дома.
Через сервис «Домклик» ФИО3 был уведомлен о необходимости расторжения Договора в связи с невозможностью финансирования покупки земельного участка и строительства дома за счет кредитных средств, но в назначенное время в банк он не явился.
Заемные денежные средства ФИО3 не были перечислены банком в связи с невозможностью осуществления строительства и достижения целей выдачи кредитных средств.
Фактически исполнение Договора, кредитного договора и договора подряда на проведение строительных работ в настоящее время невозможно.
ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено требование ответчику о расторжении Договора по соглашению сторон и возврате денежных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
От дачи ответа на требование о расторжении Договора и возврата денежных средств в установленный срок ответчик уклонился, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.
В случае, если бы до заключения Договора истцу было известно о невозможности строительства дома на приобретенном у ФИО3 участке Договор никогда не был бы им заключен.
Кроме того, в порядке ст. 395 ГК РФ имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца процентов на сумму долга с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты
В судебном заседании истец, представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просили удовлетворить. Против удовлетворения иска ФИО3 к ФИО2 возражали по причине немотивированности.
Представитель ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО2 возражал, не оспаривая заключение спорного договора, пояснил, что оснований для его расторжения не имеется, его доверитель не вводил в заблуждение ФИО2 относительно каких-либо ограничений на земельном участке, председатель СТ «Бентос» располагал всеми сведениями об участках товарищества, при должной осмотрительности ФИО2 не лишен был возможности уточнить о нюансах строительства на приобретаемом земельном участке, либо дождаться получения ГПЗУ, приобрести любой другой земельный участок, чего не сделал, давления или принуждения к заключению спорного договора на ФИО2 со стороны ФИО3 не оказывалось.
При этом, представитель ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении требований заявленного к ФИО2 иска о взыскании задолженности по договору настаивал по основаниям, изложенным в иске.
Требования иска мотивированы тем, что покупатель внес задаток за земельный участок в размере 50 000 руб. и 603 250,00 руб., в общей сумме 653 250 руб. Остаток суммы в размере 2 596 750 покупатель не уплатил.
Согласно п. 2.5.1. Договора перечисление указанных в настоящем пункте денежных средств Продавцу в счет оплаты недвижимого имущества осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю. Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках в зарегистрированных правах на объект недвижимости, правообладателем вышеуказанного земельного участка является ФИО2, тем самым Продавец выполнил свою часть сделки в полном обьеме.
Согласно п. 2.5.2. указанного Договора передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости недвижимого имущества осуществляется в течение от 1 (одного) до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на недвижимое имущество к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка.
С целью досудебного урегулирования спора, ФИО3 была направлена в адрес ответчика претензия, которую ответчик не получил.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, извещались должным образом, уважительности причин неявки суду не сообщили.
Указанные гражданские дела определением от ДД.ММ.ГГГГ объединены в одно производство.
Выслушав участников процесса, свидетеля – председателя ТСН СНТ «Бентос» ФИО5, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, в том числе, задаток может обеспечивать обязательства по заключению основного договора на условиях, определенных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).
В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (ч. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч. 2).
Как следует из материалов дела и установлено судом ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику ФИО3 задаток в размере 50000 рублей для приобретения принадлежавшего ему земельного участка по адресу: г. Севастополь, <адрес> кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ истцом подписан кредитный договор № с ПАО «Сбербанк» для финансирования покупки земельного участка и строительства жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 (покупателем) с одной стороны и ответчиком ФИО3 с другой стороны (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - Договор) площадью 413 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, кадастровый №, стоимостью 3 250 000 рублей.
В соответствии с п. 2.4.1 Договора денежные средства в размере 653 250,00 (Шестьсот пятьдесят три тысячи двести пятьдесят) рублей переданы истцом ответчику до заключения Договора.
Согласно выписке из ЕГРН право собственности на земельный участок, площадью 413 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый № зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.
Как установлено судом и не оспаривалось в судебном заседании сторонами, спорный земельный участок приобретался ФИО2 с целью строительства на нем объекта индивидуального жилищного строительства.
По заявлению ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ выдан градостроительный план земельного участка, согласно которого при наличии охранных зон линий электропередач и/или иных электрических сетей размещение зданий, строений, сооружений возможно при получении письменного решения о согласовании сетевых организаций.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Севастопольэнерго» сообщено ФИО2 о расположении земельного участка полностью в охранной зоне ВЛ-110 кв., разъяснена возможность размещения зданий и сооружений при соблюдении определенных параметров.
В связи с изложенным, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО3 направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи и возврате суммы задатка, требования оставлены без удовлетворения.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пунктом 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Согласно п. 2 ст. 89 ЗК РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.
Спорный земельный участок находится в охранной зоне вышеназванного объекта.
Согласно п. п. 2 и 4 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 (далее - Правила), в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются.
В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (п. 8).
Таким образом, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлены доказательства существенного нарушения договора ответчиком, предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования и доводы истца о предоставлении ему продавцом земельного участка заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием судом отклоняются.
Суд также учитывает, что истец добровольно заключил договор купли-продажи спорного земельного участка. При этом, проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, покупатель не лишен был возможности получения сведений о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости, в том числе путем обращения к председателю ТСН «Бентос».
То обстоятельство, что указанный земельный участок покупатель намерен использовать для строительства жилого дома, в договоре купли-продажи не отражено. Доказательств невозможности использования земельного участка разрешенным видом использования "для ведения индивидуального садоводства" истцом суду не представлено.
Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости ограничений (обременения) права в отношении спорного земельного участка не зарегистрировано.
Наличие охранной зоны объектов электросетевого хозяйства не является обременением объектов недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.
Таким образом, в случае проявления истцом должной степени осмотрительности при осуществлении своих гражданских прав, о данном обстоятельстве истцу могло стать известно до заключения вышеуказанного договора с ответчиком.
При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ покупатель, имеющий возможность получить информацию об объекте из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и лично осмотревший земельный участок с имеющимися на нем линиями электропередачи, мог и должен был узнать о существовании обременения. ФИО2 не утаивал никаких сведений о фактическом состоянии продаваемого участка.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи и взыскания с ФИО3 в пользу ФИО2 уплаченных по договору денежных средств. Кроме того, остальные требования иска ФИО2 являются производными от основного требования, удовлетворении которого отказано, в связи с чем они также удовлетворению не подлежат.
Относительно требований иска ФИО3 к ФИО2, с учетом установленных обстоятельств суд отмечает следующее.
Как установлено судом, остаток денежных средств, составляющих стоимость земельного участка в размере 2 596 750 рублей (3 250 000 руб. - 653 250 руб.), до настоящего времени ответчик ФИО2 не оплатил.
Таким образом, истец как Продавец по указанному договору купли-продажи, за проданный земельный участок деньги в полном объеме не получил, обязательства ответчика по заключенному договору купли-продажи им не исполнены, хотя переход права собственности в его пользу зарегистрирован в ЕГРН и в настоящее время ответчик числится титульным собственником земельного участка.
В соответствии с положениями ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
С этим принципом связаны процессуальные нормы, относящиеся к доказыванию, в том числе ч. 1 ст. 56, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, и ч. 1 ст. 57, согласно которой доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле; суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства; в случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Согласно ч. 2 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
ФИО2 в судебном заседании не отрицал, что остаток суммы по договору купли-продажи ФИО3 не передавал.
Анализируя изложенное, суд считает, что факт неполучения истцом денежных средств по договору купли-продажи установлен, исковые требования о взыскании денежных средств по договору купли-продажи за земельный участок в размере 2 596 750 рублей 00 копеек подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Установлено, что при подаче иска уплачена госпошлина в размере 40 968 рублей. В связи с удовлетворением исковых требований взысканию с ответчика в пользу истца подлежит уплаченная им при подаче иска госпошлина.
Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, процентов за пользование денежными средствами - отказать.
исковое заявление ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли – продажи земельного участка – удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 (паспорт № №) в пользу ФИО3 (паспорт № №) задолженность по договору купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 596 750 рублей 00 копеек, государственную пошлину в размере 40 968 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 05 июня 2025 г.
Председательствующий О.А. Дробышева