78RS0002-01-2022-004094-19

Изготовлено в окончательной форме 26 декабря 2022 г

Г. Санкт-Петербург

Дело № 2-6276/2022 14 ноября 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе

Председательствующего судьи Кирсановой Е.В.

При секретаре Гайворонской Ю.В.

с участием прокурора Егорченковой И.В.,

представителя истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО «Банк ВТБ» к ФИО2, ФИО3 в лице законного представителя ФИО2, ФИО4 чу о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании денежных средств и по встречному иск ФИО2 об обязании заключить договор выкупа жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Банк ВТБ» (далее истец) с учетом уточнении исковых требований обратился в суд с иском о признании ФИО2, ФИО3, ФИО4 прекратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, выселении из данного помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании с ФИО2 задолженности по оплате договора найма в размере 36000 руб., по оплате коммунальных услуг 387133,41 руб., расходы по оплате государственной пошлины. В обоснование иска указывал на то, что банк с 2017 г. является собственником данного помещения, решением суда по делу №2-223/2018 требования ФИО2 об обязании банк заключить с ним договор коммерческого найма на условиях указанных в резолютивной части были удовлетворены, ответчики проживают в спорной квартире, оплату арендных платежей и коммунальных услуг не вносят, требование об освобождении жилого помещения, снятии с регистрационного учета в связи с окончанием срока действия договора не выполнили.

ФИО2 предъявил встречный иск об обязании заключить с ним договор выкупа жилого помещения- квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ссылался на то, что решением Выборгского районного суда суд обязал Банк заключить с ним договор найма который предусматривал порядок выкупа квартиры, однако банк по решению суда квартиру ему не передал, государственная регистрация договора найма не производилась, условия которые предлагал Банк отличались от установленных судом.

Представитель Банка в суд явился, на удовлетворении требований с учетом уточнения иска настаивал, поддержала позицию, изложенную в иске и в возражениях на встречный иск и на отзыв ответчика (л.д.141-143)

Ответчики в суд не явились, извещались надлежащим образом, представителей в суд не направили, ранее ФИО2 направил отзыв на иск (л.д.121-122) и ходатайство о применении срока исковой давности (л.д.134)

Органы опеки попечительства, привлеченные к участию в деле в связи с выселением несовершеннолетнего ФИО3 в суд представителя не направили, просили рассмотреть дело в их отсутствии, представили акт о невозможности обследовать квартиру и заключение по существу заявленных требований (л.д.139-140)

Учитывая изложенное, в целях исключения волокиты при рассмотрении спора, суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя истца, заключение прокурора, суд приходит следующему:

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрению данного дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу №2-223/2018 от 21.03.2018 по иску ФИО2 к ПАО Банк ВТБ об обязании заключить договор найма и по встречному иску ПАО Банк ВТБ к ФИО2, ФИО4 о прекращении права пользования помещением, выселении (л.д.14-18) требования ФИО2 были удовлетворены, суд обязал Банк заключить с ФИО2 договор найма на условиях, предусмотренных пунктом 3.3 соглашения об отступном от 05.05.2016 года с правом выкупа, а именно:

- предмет договора: жилое помещение (квартира) по адресу: <адрес>, состоящее из трех жилых комнат, имеющее общую площадь 107,7 кв.м., жилую площадь 59,5 кв.м., расположенное на 14 этаже;

- срок договора найма три года;

- размер платы по договору найма - 1000 рублей;

- порядок осуществления платы по договору найма - ежемесячно;

Должнику, выступающему нанимателем предоставляется безотзывная оферта на выкуп предмета договора найма на следующих условиях:

- жилое помещение (квартира) по адресу: <адрес>, состоящее из трех жилых комнат, имеющее общую площадь 107,7 кв.м., жилую площадь 59,5 кв.м., расположенное на 14 этаже;

- цена выкупа - 10 108 000 рублей, при этом оплата по договору найма не входит в цену выкупа;

- наниматель вправе до истечения срока договора найма отказаться от оферты путем направления сообщения об этом кредитору, выступающему наймодателем, в этом случае право выкупа прекращается;

- оферта прекращается в случае ненадлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору найма;

- оферта действует до дня, предшествующего на 14 календарных дней дате истечения срока действия договора найма при условии надлежащего выполнения нанимателем своих обязанностей, вытекающих из договора найма;

- наниматель обязан письменно сообщить наймодателю о намерении выкупить недвижимое имущество не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты подписания договора купли - продажи недвижимого имущества, но в любом случае не позднее чем за 14 календарных дней до даты истечения срока действия договора найма. В случае не поступления в указанные сроки сообщения нанимателя о намерении выкупить недвижимое имущество право выкупа прекращается;

- в случае если наниматель сообщит наймодателю о намерении выкупить недвижимое имущество, стороны договора найма обязуются в течение 60 календарных дней с даты поступления наймодателю указанного сообщения в письменной форме подписать договор купли - продажи недвижимого имущества;

- в случае если наниматель не сообщит наймодателю о намерении выкупить недвижимое имущество в сроки, указанные в настоящем пункте договора, или наниматель по своей инициативе откажется от права выкупа, наймодатель вправе по своему усмотрению произвести отчуждение недвижимого имущества третьим лицам;

- право выкупа не может быть передано нанимателем третьим лицам без предварительного письменного согласия наймодателя.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 42 Постановления от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 указанного кодекса). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Решение суда вступило в законную силу 09.10.2018 г.

Доводы ответчика о том, что договор коммерческого найма не прошел государственную регистрацию, не являются основанием для признания его незаключенным и отказа во взыскании платы за наем.

В соответствии со ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, сам договор найма не требует государственной регистрации.

Кроме того, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчиков на условиях договора, которые указаны судом в резолютивной части и с которыми согласился ответчик, стороны приняли на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которые должны надлежаще исполняться. К таким обязательствам в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре найма.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора найма способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию.

При этом, как следует из уведомления Управления Росреестра направленного в адрес ФИО2 (л.д.118 оборот), 24.12.2018 г. регистрирующим органом были внесены соответствующие сведения об обязании заключить договор найма в отношении спорного имущества, то есть обеспечительные меры приняты.

Доводы ФИО2 о том, что спорная квартира не была передана ему по акту приема-передачи, не принимаются судом, поскольку данная обязанность не предусмотрена в качестве условий для заключения договора найма в решении суда по делу №2-223/2018 и условие по оплате договора найма не было поставлено в зависимость от передачи помещения. Кроме того доказательств того, что ответчики не проживают по спорному адресу не представлено, напротив, в мотивировочной части решения по делу №2-223/2018 судом была установлена длительность проживания ответчика в спорной квартире в отсутствии договора найма, доказательств фактического выезда из квартиры после ее передачи банку не представлено.

Суд также обращает внимание на то, что ответчики согласно справки о регистрации с 2008 г. по настоящее время имеют в квартире регистрацию (л.д.19) Доказательств фактического проживания по иному адресу и несения там расходов по оплате жилья и коммунальным услугам ответчики не представили, поступавшую в их адрес почтовую корреспонденцию на данный адрес и ФИО2 и ФИО4 получили лично (л.д.43-44, 48-49), в своей переписке с банком и Росреестром ответчик ФИО2 указывал именно данный адрес.

В связи с тем, что срок договора найма указанный судом истек 09.10.2021 г., ответчик ФИО2 в адрес банка в установленные сроки (не позднее чем за 30 календарных дней но не позднее чем за 14 календарных дней до даты истечения срока действия договора найма) не направил уведомление о намерении выкупить недвижимое имущество, у банка возникло право требования обязания ответчиков освободить спорное помещение и сняться с регистрационного учета, которое было направлено им 18.11.2021 г. Доказательств того, что оно исполнено, в настоящее время не представлено.

Представленное в обосновании позиции ответчика ФИО2 заявление, дотированное 15.11.2021 г. с сообщением о намерении выкупить помещение, подано по истечении предусмотренного в резолютивной части решения суда по делу №2-223/2018 срока. Кроме того, при рассмотрении настоящего дела данное предложение неоднократно высказывалось ответчиком, однако доказательств наличия у него необходимой суммы для урегулирования вопроса миром представлено не было. Обязанности у Банка выкупать помещение, исходя из суммы указанной в резолютивной части решения суда по делу №2-223/2018, не имелось в связи с прекращением действия договора ранее, чем предложение о выкупе было направлено ответчиком.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В связи с истечением срока, на который был заключён договор найма жилого помещения, в отсутствии оснований предусмотренных действующим законодательством для сохранения за ответчиками право пользования спорным жилым помещением, суд походит выводу о том, что требования банка о признании ФИО2, ФИО3, ФИО4 прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета подлежат удовлетворению. Регистрация ответчиков в жилом помещении находящимся в собственности истца нарушает права последнего по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Условиями договора найма жилого помещения была предусмотрена ежемесячная оплата по договору в размере 1000 руб., доказательств ее оплаты ответчиком не представлено, истец просит взыскать оплату за период с октября 2018 (начало действия договора) по октябрь 2021 г. (дата окончания договора)

Истец также просит взыскать с ФИО2 как со стороны по договору найма в соответствии с положениями абз.3 ст. 678 ГК РФ оплаченную собственником помещения оплату коммунальных услуг за период с 01.08.2016 по апрель 2021 включительно в общем размере 387073,67 руб. (л.д.50-106)

Со стороны ответчика поступили возражения в указанной части с ходатайством о применении срока исковой давности, альтернативным расчетом (л.д.134)

В соответствии со статьей 195, п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200, п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, настоящий иск был подан в суд 15.03.2022, следовательно, исковая давность должна распространяться на период, предшествующий 15.03.2019 г.

Вместе с тем, согласно абз. 2 п. 41 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу (часть 1 статьи 155 ЖК РФ и пункт 2 статьи 200 ГК РФ)

С учетом положений ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа каждого месяца, следующего за истекшим, ответчик плату за жилое помещение и коммунальные услуги за март 2019 был обязан произвести в срок до 10 апреля 2019 года.

Таким образом, подлежит исключению для взыскания задолженности период до 29.02.2019 г. как по оплате коммунальных услуг, так и за найм жилого помещения (оплата также ежемесячная)

Исходя из вышеизложенного, задолженность за найм жилого помещения с марта 2019 по октябрь 2021 составила 32000 руб., по оплате коммунальных услуг –185359,63 руб. Доказательств погашения задолженности не представлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований: с ФИО2 в размере 11373,6 руб. (6000 руб. по требованию о прекращении права, выселении и 5373,6 руб. по требованию о взыскании задолженности); с ФИО4 ча в размере 6000 руб. по требованию о прекращении права, выселении)

Оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 об обязании заключить договор выкупа не имеется исходя из вышеизложенного. Доводы, на которые ссылается ФИО2 в качестве незначительности пропуска срока для направления соглашения о выкупе, равно как и неосведомленность о том, с какого времени договор начинает действовать и когда истекает срок, не могут быть приняты судом. В данном случае условия договора о порядке выкупа и сроках направления уведомления являются существенным условиями договора и могут быть изменены только по соглашению сторон, которого стороны не достигли. Банк был согласен подписать договор выкупа на иных условиях, в том числе и с установлением иной выкупной суммы исходя из цен, действующих в настоящее время, ответчик отказался, равно как и не представил документов подтверждающих наличие у него необходимой суммы денежных средств.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО Банк ВТБ удовлетворить частично.

Признать ФИО2, <данные изъяты>, ФИО3, <данные изъяты>, ФИО4 ча, <данные изъяты> прекратившими право пользования жилым помещением -квартирой расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, выселить из данной квартиры и снять с регистрационного учета

Взыскать с ФИО2 в пользу ПАО Банк ВТБ задолженность по оплате найма жилого помещения за период с март 2019 по октябрь 20221 в размере 32000 рублей, коммунальные платежи за период с марта 2019 по апрель 2021 в размер 185359 рублей 63 копейки, расходы по оплате госпошлины в размере11373 рубля 60 копеек.

Взыскать с ФИО4 ча расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей

В удовлетворении встречных исковых требований оказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы

Судья: Кирсанова Е.В.