Дело №2-255/2025 24 ноября 2025 года

(78RS0008-01-2023-012863-85)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в лице:

председательствующего судьи Богачевой Е.В.,

при секретаре Новиковой Е.В.,

с участием прокурора Хакан О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, о признании сделки недействительной, по иску ФИО2 к ФИО1 о выселении нанимателя из жилого помещения и взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от 05.12.2023 недействительным, ссылаясь на то, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры от 05.12.2023, расположенной по адресу: <адрес> Истец указала, что данная сделка совершена в период когда истец находился под влиянием обмана, поскольку полагала, что совершает мнимую сделку купли-продажи в рамках процедуры раскрытия схемы переоформлений недвижимости, осуществляемой правоохранительными органами РФ. После получения денежных средств по договору купли-продажи квартиры от 05.12.2023 истец осуществил перевод денежных средств в сумме 7 000 000 руб., полагая, что это счет ФСБ и перевод денежных средств осуществляется в рамках спецоперации ФСБ. Истец также указывает, что данная квартира у нее единственное жилье, денежные средства у нее с ее продажи отсутствуют.

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1 о выселении из жилого помещения и взыскании задолженности, указывая, что ей принадлежит на праве собственности квартира по адресу: <адрес>, 18.12.2023 между ФИО2 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) был заключен договор краткосрочного найма (аренды) жилого помещения, согласно условия которого ФИО1 передана вышеуказанная квартира на срок с 18.12.2023 по 21.12.2023, оплата найма за этот период составляет 4000 руб., т.е. 1000 руб. за сутки. Договор расторгнут в связи с истечение его срока с 22.12.2023, однако наниматель отказывается освобождать квартиру и выселяться из нее. Учитывая изложенное, истец просила выселить ФИО1 из вышеуказанной квартиры и взыскать с нее задолженность за время просрочки возврата арендованного имущества по состоянию на 31.12.2023 в размере 10 000 руб.

Данные дела объединены в одно производство.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 уточнила требования и просила признать договор купли-продажи квартиры от 05.12.2023 недействительным, возвратить стороны в первоначальное положение, указывая, что данная сделка совершена под влиянием обмана, совершенного неустановленными лицами, истец была обманута, поскольку полагала, что совершает мнимую сделку в рамках процедуры раскрытия схемы переоформления недвижимости. По данным обстоятельствам возбуждено уголовное дело №12301400006003810 по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, ФИО1 признана потерпевшей по уголовному делу. Также истица ссылается на проведенную в рамках предварительного следствия по уголовному делу комплексную психолого-психиатрическую экспертизу.

ФИО2 также уточнила требования, снизив самостоятельно размера задолженности по арендной плате за период пользования ответчиком вышеуказанной квартиры, и просила выселить ФИО1 из занимаемого жилого помещения, взыскать с ответчика задолженность по оплате за пользование жилым помещением с 22.12.2023 по 23.11.2025 в размере 300 000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, доверила представлять свои интересы ФИО4, действующему на основании доверенности, который в судебное заседание явился, исковые требования поддержали в полном объеме, возражали против встречных требований ФИО2

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО5, ФИО6, действующим на основании доверенностей, которые в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения первоначальных требований, поддержали уточненные требования ФИО2

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении заседания заявлено не было.

Выслушав объяснения истца, представителя истца, представителей ответчика, изучив и оценив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что оснований для удовлетворения требований ФИО1 не имеется, доказательств недобросовестности ФИО2 не установлено, в связи с чем, требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 3 статьи 160 указанного кодекса предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, на основании договора купли-продажи квартиры от 18.09.2007 ФИО1 принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>

25.10.2023 ФИО1 (принципал) заключила с ООО «Итака-Север» (агент) агентский договор №502-02519, согласно условиям которого, принципал поручает, а агент принимает на себя обязанности по поиску лица/лиц (далее по тексту – покупателя), желающего(щих) приобрести принадлежащий принципалу на праве собственности объект недвижимости, описание и адрес которого приведены в разделе 7 настоящего договора, на условиях., согласованных с принципалом (том 1 л.д.62-67).

05.12.2023 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в частную собственность и оплатить стоимость принадлежащей продавцу на праве частной собственности квартиры, по адресу: <адрес> (том 1 л.д,71-72).

Согласно п.5 договора продавец продал, а покупатель купил указанную квартиру за 7 600 000 руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Расчеты между сторонами производятся в следующем порядке:

- сумма в размере 50 000 руб. уплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора,

- сумма в размере 7 000 000 руб. будет оплачена покупателем продавцу в течение 3 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору. Стороны пришли к соглашению, что указанные денежные средства будут храниться в арендуемом совместно продавцом и покупателем банковском сейфе, находящемся в ПАО «Росбанк» по адресу: <адрес> Продавец получает указанные денежные средства после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору по предъявлению документов, указанных в договоре аренды банковского сейфа.

- сумма в размере 550 000 руб. будет выплачена покупателем продавцу в течение 14 дней считая с даты государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. Стороны пришли к соглашению, что указанные денежные средства будут храниться в арендуемом совместно продавцом и покупателем банковском сейфе, находящемся в ПАО «Росбанк» по адресу: <адрес>. Продавец получает указанные денежные средства после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору по предъявлению документов, указанных в договоре аренды банковского сейфа.

В соответствии с п.8 на момент подписания настоящего договора в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован.

Пунктом 9 указанного договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, не на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой. При подписании договора стороны подтверждают, что они действуют добровольно, не вынуждено, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, осознают суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения и не заблуждаются относительно сделки; не лишились и не ограничивались в дееспособности; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; не страдают заболеваниями, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; они осознают последствия нарушениями условий настоящего договора. Стороны также заявляют, что текст договора полностью соответствует их волеизъявлению, до подписания прочитан ими лично.

Факт подписания договора купли-продажи от 05.12.2023 и получения денежных средств по нему в полном объеме истец ФИО1 не оспаривала.

В соответствии с п.2 ст.179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно п.4 ст.179 ГК РФ, если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

При этом сделка может быть признана недействительной и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

По ходатайству стороны истца судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению комиссии экспертов от 21.10.2025 35027.2885.2 СПб ГКУЗ «Городская психиатрическая больница №6» (том 2 л.д.118-122) ФИО1 психическим расстройством, которое лишало бы ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, не страдает. Как следует из данных анамнеза, материалов гражданского дела, подэкспертная росла и развивалась без особенностей, обучалась по массовой школьной программе, получала высшее образование, работала, на протяжении жизни была социально адаптирована; психотических состояний испытуемая не переносила, у психиатров не наблюдалась, в психиатрическую больницу не госпитализировалась, при СПЭ в рамках уголовного дела апреле 2024 по заключению комиссии экспертов ее индивидуальные психологические особенности и особенности эмоционально-волевого состояния оказали существенное влияние на ее поведение в период совершенных в отношении нее противоправных действии и по своему состоянию она не могла понимать характер и значение совершенных в отношении нее противоправных действий и не могла оказывать сопротивление. При настоящем комплексном психолого-психиатрическом обследовании у испытуемой так же психопатологической симптоматики не выявлено, интеллектуальные, критические и прогностические способности сохранны. При настоящем комплексном психологопсихиатрическом обследовании у испытуемой выявлены легковесность суждений, лабильность эмоциональных реакций, при достаточной сохранности интеллектуальных, критических и прогностических способностей, отсутствии психотических (галлюцинаторно-бредовых) переживаний. Психолого-психиатрический анализ материалов гражданского дела и мед.документации показал, что объективных данных о наличии у ФИО1 в момент совершения юридически значимых действий: в период с 19.10.2023 по 19.12.2023, в том числе в период заключения договора купли-продажи квартиры от 05.12.2023, какой-либо психопродуктивной симптоматики, выраженной аффективной патологии, признаков нарушения сознания, когнитивного и интеллектуально-мнестического снижения не фиксировалось. Вместе с тем, психологический анализ материалов гражданского дела и результатов настоящего обследования выявил, что в период с 19.10.2023 по 19.12.2023, в том числе в период заключения договора купли-продажи квартиры от 05.12.2023, ФИО1 находилась в особом психологическом состоянии, характеризовавшемся зависимым поведением с полным подчинением действиям и указаниям звонивших ей лиц, со снижением критической оценки получаемой информации, искаженным пониманием происходящего, и снижением способности к самостоятельному принятию решений. Психологическое состояние ФИО1 в исследуемой ситуации было обусловлено сочетанием целенаправленного интенсивного манипулятивного воздействия на нее со стороны неустановленных лиц (с использованием специальных техник и приемов воздействия), ее индивидуально-психологических особенностей и эмоционального состояния, характеризовавшегося выраженным эмоциональным напряжением, тревогой, страхом, растерянностью. Ее решения о совершении ряда действий, в том числе заключения договора купли-продажи квартиры от 05.12.2023, с последующим переводом денег на указанные ей счета, сформировались под влиянием не соответствующих действительности представлений о происходящем, ошибочного смыслового восприятия и оценки ситуации в целом. Таким образом, ФИО1 по своему состоянию в период с 19.10.2023 по 19.12.2023, в том числе при заключении договора купли-продажи квартиры от 05.12.2023, не могла понимать значение своих действий и руководить ими, что было обусловлено особенностями сложившейся ситуации, ее индивидуально-психологическими особенностями и эмоциональным состоянием.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Также судом установлено, что 05.12.2023 между ПАО «Росбанк», ФИО2 (арендатор-1) и ФИО1 (арендатор-2) заключен договор №871Э аренды банковского сейфа, используемого при совершении сделки с недвижимостью «Эксперт-сейфинг».

18.12.2023 между ФИО1 и ФИО2 подписан акт приема-передачи квартиры (том 1 л.д.73).

Также 18.12.2023 между ФИО1 (наниматель) и ФИО2 (наймодатель) заключен договор краткосрочного найма жилого помещения по адресу: <адрес>, на срок с 18.12.2023 по 21.12.2023 за 4000 руб. (том 1 л.д124-125).

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае бремя доказывания обстоятельства недействительности оспариваемого договора по основаниям ст.179 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на истце.

Вместе с тем, проанализировав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено надлежащих доказательств наличия обмана ее со стороны второй стороны (покупателя) при заключении договора дарения от 05.12.2023.

Суд учитывает, что при продаже квартиры ответчику истец совершила ряд последовательных действий – заключила 25.10.2023 агентский договор, сняла 24.11.2023 с регистрационного учета себя и своего сына (том 1 л.д.126), посещала 22.11.2023 ПНД №5 для получения справки от психиатра, заключила 05.12.2023 договор купли-продажи, заключила 18.12.2023 договор аренды квартиры, получила денежные средства, которыми и распорядилась.

Согласно пояснениям истца, данным в судебном заседании, ответчик был не первый покупатель, приходивший осматривать квартиру для ее покупки.

Также на вопросы суда истец сообщила, что при снятии с регистрационного учета ее с сыном, сын ей говорил, что это мошенничество, однако она была в таком состоянии, что он с ней спорить не стал.

Доказательств того, что ответчик ФИО2 знала или должна была знать, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, о том, что ФИО1 была введена в заблуждение (обманута) неустановленными лицами, а также доказательств того, что виновные в обмане истца неустановленные лица являлись представителями ФИО2 или они каким-либо образом содействовали ответчику в совершении сделки, истцом суду не представлено.

По общему правилу п.5 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований о признании договора купли-продажи квартиры от 05.12.2023 недействительным.

Оснований для удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделки также не имеется, поскольку данные требования являются второстепенными к требованиям о признании договора купли-продажи недействительным.

Разрешая исковые требования ФИО2, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (части 2 и 4 статьи 30 ЖК РФ).

Учитывая, что срок аренды квартиры по адресу: <адрес>, закончился, доказательств наличия правовых основания для занятия указанного спорного помещения у ФИО1 за период с 22.12.2023 по настоящее время не представлено, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО2 о выселении ФИО1 из вышеуказанной квартиры.

В соответствии с п.1 ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии со ст.1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, либо имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объёме.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности, установленной правилами названной статьи, необходимо наличие состава (совокупности условий) правонарушения, включающего: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей, (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер причиненных убытков.

При этом для взыскания убытков лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать весь указанный фактический состав. Отсутствие хотя бы одного из условий ответственности не влечет удовлетворение иска.

Материалами дела подтверждено, что именно действия ответчика состоят в причинно-следственной связи с причиненным истцу ущербом и свидетельствуют о виновности ответчика в причинении материального ущерба.

Учитывая, что квартира с 22.12.2023 не была освобождена при окончании договора аренды, задолженность за пользование указанной квартиры с учетом ранее заключенного между сторонами договора аренды за период с 22.12.2023 по 23.11.2025 составляет 703 000 руб.

Расчет указанной задолженности, представленный ФИО2 суду, проверен, признан арифметически верным.

Учитывая, что ФИО2 самостоятельно снижен размер указанной задолженности до 300 000 руб., с учетом ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО1 задолженности по пользованию вышеуказанной квартиры в размере 300 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной отказать.

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Выселить ФИО1 из квартиры по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО1 (паспорт <№>) в пользу ФИО2 (паспорт <№>) задолженность по оплате жилья за период 22.12.2023 по 23.11.2025 в размере 300 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья: подпись

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2025.