Решение по делу № 2-633/2025 от 22.08.2025 - о прекращении ограничения права и обременения объектов недвижимости.

УИД 61RS0025-01-2025-000958-48 Дело № 2-633/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Багаевская Ростовской области «13» августа 2025 года

Багаевский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Левченко П.А.,

при секретаре Антоновой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, 3-и лица: Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, нотариус Багаевского нотариального округа Ростовской области Р.О.В., нотариус Багаевского нотариального округа Ростовской области К.М.Н., о прекращении ограничения права и обременения объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ истица приобрела у М.Н.Д. земельный участок с кадастровым номером №, с площадью <данные изъяты> а также расположенные на нем квартиру с кадастровым номером №, с общей площадью <данные изъяты> находящуюся в двухквартирном жилом доме (строение Литер «А»), вспомогательные строения и сооружения, которые имеют адрес: <адрес>. В этой связи между ними был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

Сделка прошла процедуру государственной регистрации. По этому поводу в ЕГРН были внесены записи о регистрации за ФИО1 права собственности в отношении земельного участка (запись №, произведена ДД.ММ.ГГГГ) и квартиры (запись №, произведена ДД.ММ.ГГГГ). С ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время упомянутые объекты находятся во владении истицы.

В силу п. 4 договора купли-продажи недвижимость приобреталась покупателем за цену <данные изъяты>, где стоимость земельного участка с кадастровым номером №, а также находящихся на его территории вспомогательных строений и сооружений, составила <данные изъяты> а стоимость квартиры с кадастровым номером № - <данные изъяты>. Расчеты по сделки были произведены в полном объеме. М.Н.Д. получила все причитающиеся ей средства в сроки, установленные п. 5 и п. 6 договора купли-продажи. Так, <данные изъяты> истица выплатила продавцу за счет собственных средств ДД.ММ.ГГГГ, то есть в день подписания договора купли-продажи. Вторая часть в виде <данные изъяты> поступила на банковский счет М.Н.Д. с № (счет открывался в Дополнительном офисе № 5221/0767 ПАО Сбербанк России, ИНН №, БИК №, КПП №, кор./сч. №, расположенном по адресу: <адрес>). Перечисление второй суммы осуществило Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Ростовской области за счет средств материнского (семенного) капитала на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия №, выданного ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 на основании решения Отдела установления материнского (семейного) капитала № 1 Государственного учреждения - Отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Это произошло ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение положений п. 1 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства направлялись продавцу жилого помещения в счет оплаты стоимости отчуждаемого жилья, приобретаемого владельцем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.

Как указывает истица, она и ФИО4 полностью исполнили друг перед другом обязательства, вытекающие из Договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ. Недвижимость поступила во владение покупателя, последняя приняла это имущество и приступила к его использованию.

В связи с рассрочкой оплаты сторонами устанавливалось обременение в отношении отчуждаемой недвижимости. В силу п. 7 договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером № и квартиры с кадастровым номером № устанавливалась обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу М.Н.Д.. Эта мера применялась для обеспечения полной оплаты недвижимости. После полного завершения расчетов обременение подлежало снятию продавцом.

ДД.ММ.ГГГГ средства материнского (семенного) капитала в размере <данные изъяты> поступили на банковский счет М.Н.Д., то есть произошел полный расчет с продавцом. После этой даты истица неоднократно просила продавца снять обременение. Последняя намеревалась посетить МАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» Багаевского района Ростовской области для решения обозначенного вопроса.

Однако продавец так и не обратилась в многофункциональный центр. ДД.ММ.ГГГГ она скоропостижно скончалась. В настоящее время ЕГРН продолжает содержать активные записи об обременении объектов недвижимости (запись обременения в отношении земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, запись обременения в отношении квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ). Ипотека в силу закона установлена в пользу умершей М.Н.Д..

Обременение существенным образом ограничивает имущественные права истицы. Последняя лишена возможности по распоряжению соответствующими объектами. Снять обременение во внесудебном порядке невозможно ввиду смерти продавца.

Озвученные выше обстоятельства побудили ФИО1 обратиться в суд с иском к ответчикам ФИО3 и ФИО2, которые являются детьми М.Н.Д.. Иные родственники умершей, которые могли бы призываться к наследованию по закону в качестве наследников 1-ой очереди, отсутствуют.

С учетом изложенного истицей заявлены следующие исковые требования: прекратить ограничение прав и обременение объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона, установленные на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ в пользу М.Н.Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении земельного участка с кадастровым номером № с площадью <данные изъяты> (запись обременения №, произведена ДД.ММ.ГГГГ), а также квартиры с кадастровым номером № с общей площадью <данные изъяты> (запись обременения №, произведена ДД.ММ.ГГГГ), которые расположены по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель – адвокат Ч.А.В. участия не принимали, направили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, при этом ФИО1 поддержала требования своего иска, настаивала на их полном удовлетворении. Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы и ее представителя.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 извещались о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в суд поступили заявления ответчиков о том, что они не возражают против удовлетворения иска, также просили рассмотреть дело в их отсутствие. Иные ходатайства ФИО2 и ФИО3 не заявляли. Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Третье лицо Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Ростовской области о месте и времени рассмотрения дела извещалось надлежащим образом. Представитель третьего лица по доверенности Ч.С.В. подтвердила факт перечисления Отделением Социального фонда России денежных средств в размере <данные изъяты> на банковский счет М.Н.Д.. Платеж был выполнен ДД.ММ.ГГГГ. Против удовлетворения требований иска представитель третьего лица не возражала, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о месте и времени рассмотрения дела извещалось надлежащим образом. Представитель третьего лица в заседании участия не принимал. Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Ростовской области.

Третьи лица нотариус Багаевского нотариального округа Ростовской области Р.О.В. и нотариус Багаевского нотариального округа Ростовской области К.М.Н. о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Направили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в дело в отсутствие нотариуса Р.О.В. и нотариуса К.М.Н..

Суд, исследовав представленные письменные доказательства, приходит к следующему.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса РФ).

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ст. 407 Гражданского кодекса РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимость» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Как указывает абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были совединены с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются вступившие в законную силу судебные акты.

Как устанавливает п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский (семейный) капитал - средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки, установленных настоящим Федеральным законом.

Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал - именной документ, подтверждающий право на дополнительные меры государственной поддержки (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).

Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: 1) улучшение жилищных условий … (п. 1 ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения (п. 1 ч. 1ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).

ФИО1 являлась владельцем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия № №, выданного на ее имя на основании решения Отдела установления материнского (семейного) капитала № 1 Государственного учреждения - Отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно справке о размере материнского (семейного) капитала (его оставшейся части) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его размер составлял <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и М.Н.Д. заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа. По условиям данного договора истица приобретала у М.Н.Д. земельный участок с кадастровым номером № с площадью <данные изъяты> вместе с находящимися на его территории квартирой с кадастровым номером №, с общей площадью <данные изъяты> вспомогательными строениями и сооружениями. Перечисленные объекты находились по следующему адресу: <адрес>.

В п. 4 договора купли-продажи стороны установили цену за отчуждаемое имущество - <данные изъяты>. Стоимость земельного участка с кадастровым номером №, а также находящихся на его территории вспомогательных строений и сооружений, определена как <данные изъяты>, а стоимость квартиры с кадастровым номером № - <данные изъяты>

П. 5 и п. 6 договора купли-продажи предусмотрен следующий порядок расчетов между сторонами: <данные изъяты>, являющиеся собственными средствами покупателя, подлежали передаче продавцу до подписания договора; <данные изъяты> подлежали зачислению на банковский счет продавца за № (открыт в Дополнительном офисе № 5221/0767 ПАО Сбербанк России, расположенном по адресу: <адрес>). Вторую сумму должно было выплатить Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Ростовской области за счет средств материнского (семенного) капитала на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия № №, выданного ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 на основании решения Отдела установления материнского (семейного) капитала № 1 Государственного учреждения - Отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

П. 7 договора купли-продажи предусмотрено, что отчуждаемое недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца с момента государственной регистрации права собственности на эту недвижимость за покупателем. Также в пользу продавца устанавливается ипотека на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа прошел государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на недвижимость зарегистрировано за ФИО1. В этой связи в ЕГРН произведены соответствующие записи: в отношении земельного участка – запись № от ДД.ММ.ГГГГ), в отношении квартиры - запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в ЕГРН имеются активные записи об обременении объектов недвижимости за № от ДД.ММ.ГГГГ (в отношении земельного участка) и за № от ДД.ММ.ГГГГ года(в отношении квартиры). Обременение в виде ипотеки в силу закона установлено в пользу М.Н.Д..

Продавец М.Н.Д. умерла ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, что подтверждается свидетельством о смерти серия № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд приходит к выводу о том, что продавец при жизни получила предусмотренную договором купли-продажи цену за проданное имущество, а именно <данные изъяты> Так, <данные изъяты> выплачены покупателем за счет собственных средств ДД.ММ.ГГГГ перед подписанием договора купли-продажи. Это обстоятельство подтверждается собственноручной подписью продавца на 4-ом листе договора купли-продажи, который сдавался сторонами на государственную регистрацию через МАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» Багаевского района Ростовской области. Что касается <данные изъяты>, то они были перечислены Отделением Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Ростовской области за счет средств материнского (семенного) капитала на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия № №, выданного ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 Государственным учреждением - Отделением Пенсионного фонда Российской Федерации по Ростовской области. Это произошло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 не оспаривали факт приобретения ФИО1 недвижимости у их матери М.Н.Д.. Ответчики подтвердили то обстоятельство, что расчеты с продавцом произведены в полном объеме.

Из сведений, представленных нотариусом Р.О.В. и нотариусом К.М.Н., следует, что наследственное дело после М.Н.Д. не заводилось, с заявлением о принятии наследства никто не обращался. Суд полагает, что истицей обоснованно привлечены в качестве ответчиков ФИО2 и ФИО3, являющиеся детьми умершей М.Н.Д.. Исходя из смысла ст. 1111, ст. 1141, ст. 1142 Гражданского кодекса РФ, указанные лица относятся к наследникам 1-ой очереди после умершей матери.

Таким образом, истица надлежащим образом исполнила свои обязательства перед продавцом. Последняя получила причитающиеся денежные средства. Вместе с тем, ЕГРН продолжает содержать активные записи об обременении на земельный участок и квартиру, принадлежащие истице. Обременение в виде ипотеки в силу законно установлено в пользу М.Н.Д..

Исходя из положений п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для погашения регистрационной записи об ипотеке необходима подача соответствующего заявления залогодержателем. Однако ввиду смерти М.Н.Д. совершить такое действие невозможно. В этой связи суд соглашается с доводами истицы о нарушении ее прав (в данном случае правомочий по распоряжению земельным участком и квартирой) записями в ЕГРН об обременении объектов недвижимости. обоснованными. С учетом изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО1.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, 3-и лица: Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, нотариус Багаевского нотариального округа Ростовской области Р.О.В., нотариус Багаевского нотариального округа Ростовской области К.М.Н., о прекращении ограничения права и обременения объектов недвижимости – удовлетворить.

Прекратить ограничение прав и обременение объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона, установленные на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ в пользу М.Н.Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, в отношении земельного участка с кадастровым номером № с площадью <данные изъяты> (запись обременения №, произведена ДД.ММ.ГГГГ), а также квартиры с кадастровым номером № с общей площадью <данные изъяты> (запись обременения №, произведена ДД.ММ.ГГГГ), которые расположены по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22.08.2025 года.

Председательствующий: