УИД **

Дело № 2-**/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 ноября 2022 года город Москва

Зеленоградский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Большаковой Н.А.,

при секретаре Кононенко П.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 … к Куемжи ... о расторжении договора займа, уменьшении неустойки, изменении первоначальной продажной цены предмета залога, по встречному иску Куемжи …. к ФИО1 …. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 ... обратилась в суд с иском к Куемжи ... о расторжении договора займа, уменьшении неустойки, изменении первоначальной продажной цены предмета залога, в обоснование своих требований, с учетом уточнения, указав, что 11 октября 2018 года Истцом, ФИО2 фио, с одной стороны и Куемжи ..., с другой стороны, был подписан Договор займа, по которому ответчик должен был передать в заём 2 880 000 рублей, а созаёмщики должны были его возвращать частями по 43 000 ежемесячно. В обеспечение исполнения Договора займа между теми же сторонами в тот же день был подписан Договор залога недвижимости (ипотеки), согласно которому в залог была передана квартира по адресу: адрес, сособственниками которой в равных долях являлись Истец и её супруг фио. Фактически на руки по Договору займа было получено 750 000 рублей, а в расписке о получении суммы займа Истец и фио A.M. должны были расписаться в том, что получили 2 880 000 рублей, таким образом, ответчик скрыл получение процентов за пользование займом, так как в Договоре займа указывается, что заём является беспроцентным. В течение 2018 и 2019 годов фио вернул ответчику 602 000 рублей ежемесячными платежами по 43 000 рублей. Возврат полученных сумм осуществлялся фио A.M. путём передачи наличных денежных средств лично в руки ответчику, о чём ответчик никаких письменных подтверждений не выдавал. Подтверждением указанных обстоятельств может служить лишь факт того, что до конца декабря 2021 года ответчик не обращался к истцу и фио A.M. с вопросами о возврате суммы займа. Все изложенные выше обстоятельства (несоответствия сумм фактически полученных суммам, указанным в документах; неполучение документов, подтверждающих возврат 602 000 рублей) явились следствием того, что истец и её покойный супруг были глухонемыми с рождения. В 2020 году началась пандемия коронавируса, в результате чего 20 мая 2020 года фио A.M. умер, а истец осталась без работы. С июня 2020 года по июнь 2021 года в счёт оплат доли истца в ежемесячны платежах фио осуществлял ежемесячные платежи ответчику на общую сумму 325 000 руб. В течение всего этого периода со стороны истца предпринимались неоднократные попытки узнать у ответчика остаток задолженности, урегулировать вопрос о погашении суммы задолженности путём привлечения инвестора. 07 января 2022 года истец получила Уведомление от 28.12.2021г. от нотариуса фио, врио нотариуса города Москвы фио о том, что необходимо в семидневный срок исполнить обязательство по погашению задолженности по Договору займа за период с 29 декабря 2019 года по 27 декабря 2021 года в размере 13 067 000 рублей, из которых сумма задолженности по основному долгу составляет 2 555 000 рублей, неустойка составляет 10 512 000 рублей. Также в уведомлении указано, что если истец не исполнит указанное обязательство в семидневный срок, то будет обращено взыскание на заложенную квартиру путём совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре залога. Первоначальная продажная цена квартиры определена в размере 3 100 000 рублей. По результатам проведения экспертизы в материалы дела поступило заключение эксперта № 2-1163/2022. В заключении эксперта рыночная стоимость предмета залога определена в размере 9 074 848 рублей. Таким образом, начальная продажная цена предмета залога должна быть определена на уровне: 9 074 848 руб. х 80% = 7 259 878 рублей 40 копеек. Из приложенного к уведомлению расчёту задолженности истец узнала, что внесённые в 2018 и 2019 годах фио 602 000 рублей в счёт погашения суммы займа не учтены ответчиком, а учтены только 325 000 рублей, внесённые фио с июня 2020 года по июнь 2021 года. Предложение ответчику по урегулированию всех вопросов по задолженности и по расторжению договора займа и договора залога было направлено ответчику 07 октября 2021 года, однако ответчик уклоняется от получения от истца корреспонденции, в связи с чем письмо было возвращено истцу. В связи с существенным изменением обстоятельств за прошедшее с даты заключения договоров время, которые включают в себя: смерть супруга истца и второго созаёмщика по договору займа, утрата истцом работы в результате пандемии коронавируса, существенный рост рыночной стоимости квартиры, неучёт ответчиком внесённых в 2018 и 2019 годах 602 000 рублей в счёт погашения суммы займа, есть все основания расторгнуть договор займа и договор залога в судебном порядке на основании ст. 451 ГК РФ. При подписании договора займа и договора залога переводчик либо другое лицо, которое смогло бы донести суть договоров до истца и фио A.M., отсутствовали, о чём свидетельствует отсутствие подписи такого лица на договорах. При этом, и истец и фио A.M. являются глухонемыми с детства. Таким образом, нарушение порядка подписания договоров с глухонемыми привело к тому, что сумма займа, указанная в Договорах не соответствует реальной сумме, полученной на руки, а сумма процентов за весь срок действия Договора займа не указана как проценты, а включена в общую сумму якобы беспроцентного займа. Все указанные обстоятельства также являются основанием для снижения неустойки за весь период действия договора займа в порядке ст. 333 ГК РФ. Это обосновано также и высоким процентом неустойки по сравнению с обычаями делового оборота, а также тем, что по условиям договора Займа сумма неустойки рассчитывается не от суммы просроченного платежа, а от всей суммы займа, указанной в Договоре. Если рассчитывать неустойку от суммы просроченного платежа и процент неустойки брать на уровне ключевой ставки Центрального Банка РФ, то справедливая сумма неустойки за три года просрочки составит 200 000 рублей. Истец считает справедливым снижение общего размера неустойки по Договора займа до 50 000 рублей. В соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Залог в данном случае не связан с осуществлением предпринимательской деятельности. Уважительными причинами являются существенное изменение обстоятельств, изложенное выше, по сравнению с обстоятельствами, существовавшими на дату заключения договора займа и договора залога, инвалидность истца и сложность её адаптации в обществе ввиду её недуга - она является глухонемой с детства, что затрудняет получение ею достойного заработка, который позволил бы ей рассчитаться по договору займа. Кроме того, 12 октября 2022 года вступило в силу решение Тушинского районного суда города Москвы по гражданскому делу № 2-50/2021. Указанным решением обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: адрес, микрорайон Ольгино, адрес, по долгам покойного ФИО3 … После продажи указанной квартиры в Балашихе, квартира, которая является предметом залога по Договору залога, будет являться единственным жильём истца. Все указанные обстоятельства позволяют предоставить истцу отсрочку в обращении взыскания на заложенное имущество сроком на один год от даты вступления решения суда в силу. В связи с этим истец просит расторгнуть договор займа, подписанный фио и ФИО1 …, и Куемжи ..., 11 октября 2018 года, уменьшить размер неустойки по договору займа за весь период просрочки до 50 000 рублей, изменить первоначальную продажную цену предмета залога по договору залога недвижимости (ипотеки), подписанному фио и ФИО1 …., со стороны залогодателей, и Куемжи ..., со стороны Залогодержателя, 11 октября 2018 года, и определить её в размере 7 259 878 рублей 40 копеек, в порядке п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» предоставить отсрочку в обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: адрес, на один год от даты вступления решения суда в силу.

Ответчик Куемжи …, не согласившись с исковыми требованиями, обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 … о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование своих требований указав, что 11 октября 2018 года между фио, ФИО1 ... (созаемщики) и Куемжи ….(займодавец) заключен договор займа, согласно условиям которого созаемщикам предоставлен беспроцентный заем в сумме 2880000 руб., сроком по 11 октября 2023 года включительно, что подтверждается собственноручной распиской фио, ФИО1 ... и заявлением, удостоверенным нотариусом, согласно которым денежные средства получены в полном объеме им лично пересчитаны. Претензий по исполнению обязательств Куемжи … по договору займа фио, ФИО1 ... не имеют. ФИО1 ... участвовала в совершении указанных действий лично, указаний на получение денежных средств в меньшем размере не делала, в течение более чем трех лет с момента заключения договора займа, договора залога, составления расписки и заявления, указанные нотариальные действия не оспаривала. Возврат займа осуществляется ежемесячно в срок по 11 число каждого месяца включительно в размере 43000 руб., начиная с 11 ноября 2018 года, последний платеж – в срок до 11 октября 2023 года включительно в размере 343000 руб.П. 4.1. договора предусмотрено, что в случае нарушения созаемщиками сроков возврата всей суммы займа (либо любой ее части (ежемесячного платежа), созаемщики уплачивают займодавцу неустойку из расчета 0,5 % от суммы займа за каждый день просрочки. В соответствии с п. 2.4 договора займа в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа созаемщики предоставили Куемжи …. в залог недвижимое имущество: адрес. Воисполнение данных положений по договору займа 11 октября 2018 года между фио, ФИО1 ... (залогодатели) и Куемжи …. (залогодержатель) заключен договор залога недвижимости (ипотеки) принадлежащей залогодателям на праве общей долевой собственности (по ½ доли каждому) квартиры, расположенной по адресу: адрес. Стоимость предмета залога определена сторонами в 3100000 руб. 20 мая 2020 года фио умер. ФИО1 ..., как его наследник, замещает его в соответствующей части правоотношений фио и Куемжи …. как в договоре займа, так и в договоре залога. До настоящего времени ФИО1 ... обязательства по возврату суммы займа по договору не исполнены в полном объеме. По состоянию на дату подачи встречного иска задолженность по договору займа составляет 17148000 руб., из которых 2555000 руб. – сумма основного долга, 14593400 руб. – сумма неустойки. В настоящий момент общая кадастровая стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом залога, составляет 4443013 руб. 18 коп. В связи с этим истец просит взыскать с ФИО1 ... в пользу Куемжи ….. сумму основного долга по договору займа в размере 2555000 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору займа за периодс 29 декабря 2019 года по 12 апреля 2022 года в размере 14593400 руб., а также неустойку из расчета 0,5% в день, начиная с 13 апреля 2022 года и по дату фактического исполнения решения суда, обратить взыскание на предмет залога по договору залога от 11 октября 2018 года – квартиру, расположенную по адресу: адрес, способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 4443 013 руб. 13 коп., взыскать с ФИО1 ... в пользу Куемжи …. расходы по оплате государственной пошлины в размере 60300 руб.

Истец, представители истца фио, фио по доверенности в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражали по доводам, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика Куемжи …. по доверенности фио в судебное заседание явилась, не возражала против изменения начальной продажной стоимости предмет залога, согласно заключению судебной экспертизы, против удовлетворения остальной части уточненного иска возражала, встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены.

Суд определил в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч.1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Как указано в ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

На основании ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п.1 ст. 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п.1 ст.809 настоящего Кодекса.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что 11 октября 2018 года между фио, ФИО1 ... (созаемщики) и Куемжи ….(займодавец) заключен договор займа, согласно условиям которого займодавец передает созаемщикам заем в сумме 2880000 руб., а созаемщики обязуются на условиях солидарной ответственности вернуть сумму займа в обусловленные договором срок и порядке (т. 1 л.д. 40-46).

Согласно п. 1.3 договора за пользование займом по договору проценты не начисляются и не взимаются, заем является беспроцентным, выдается сроком по 11 октября 2023 года включительно.

Порядок возврата суммы займа определен сторонами в п. 3.1 договора займа: возврат займа осуществляется ежемесячно в срок по 11 число каждого месяца включительно в размере 43000 руб., начиная с 11 ноября 2018 года, последний платеж – в срок до 11 октября 2023 года включительно в размере 343000 руб.

В случае просрочки оплаты или неполной оплаты любого из очередных ежемесячных платежей, установленных п. 3.1. договора, или просрочки оплаты или неполной оплаты выставленной займодавцем неустойки, займодавец по своему усмотрению вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа и/или предоставления отступного во внесудебном порядке и/или обращение взыскания на заложенное в обеспечение исполнения настоящего договора имущество (имущественные права) (п. 1.4 договора).

В соответствии с п. 2.4 договора займа в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа созаемщики предоставили Куемжи …. в залог недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Согласно п. 4.1. договора в случае нарушения созаемщикамисроков возврата всей суммы займа (либо любой ее части (ежемесячного платежа), созаемщики уплачивают займодавцу неустойку из расчета 0,5 % от суммы займа за каждый день просрочки.

Факт получения фио, ФИО1 ... денежных средств в размере 2880000 руб. подтверждается написанной ими собственноручно распиской от 11 октября 2018 года (т. 1 л.д. 61), согласно которой денежные средства в указанном размере получены ими в полном объеме и лично пересчитаны, претензий по исполнению обязательств Куемжи …. по договору займа они не имеют, а также нотариально удостоверенным заявлением от 11 октября 2018 года о получении ими денежных средств в размере 2880000 руб. (т. 2 л.д. 68).

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа 11 октября 2018 года между фио, ФИО1 ... (залогодатели) и Куемжи …(залогодержатель) заключен договор залога недвижимости (ипотеки) принадлежащей залогодателям на праве общей долевой собственности (по ½ доли каждому) квартиры, расположенной про адресу: адрес (т. 1 л.д. 47-53). Стоимость предмета залога определена сторонами в 3100000 руб.

20 мая 2020 года фио умер (т. 1 л.д. 75).

Нотариусом г. Москвы фио открыто наследственное дело к имуществу умершего фио, согласно которому наследником первой очереди после смерти фио, принявшим наследство, является ФИО1 ... (т. 1 л.д. 101-247, т. 2 л.д. 1-49).

Как следует из п. 1 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо иным образом неразрывно связано с его личностью. Из данной правовой нормы следует, что смерть гражданина-должника влечет прекращение обязательства, если только обязанность его исполнения не переходит в порядке правопреемства к наследникам должника.

В соответствии с п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил данного Кодекса не следует иное.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается названным Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Как разъяснено в пунктах 58, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 9 от 29 мая 2012 года "О судебной практике по делам о наследовании" под долгами, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 Гражданского кодекса Российской Федерации), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 9 от 29 мая 2012 года "О судебной практике по делам о наследовании" стоимость перешедшего к наследникам имущества, пределами которой ограничена их ответственность по долгам наследодателями, определяется его рыночной стоимостью на время открытия наследства вне зависимости от ее последующего изменения ко времени рассмотрения дела судом. Поскольку смерть должника не влечет прекращения обязательств по заключенному им договору, наследник, принявший наследство, становится должником и несет обязанности по их исполнению со дня открытия наследства (например, в случае, если наследодателем был заключен кредитный договор, обязанности по возврату денежной суммы, полученной наследодателем, и уплате процентов на нее). Размер задолженности, подлежащей взысканию с наследника, определяется на время вынесения решения суда.

В обоснование своих требований Куемжи …. указывает, что заемщики ненадлежащим образом исполняли обязательства по договору займа, до настоящего времени ФИО1 ... обязательства по возврату суммы займа по договору также не исполнены в полном объеме, по состоянию на дату подачи встречного иска задолженность по договору займа составляет 17148000 руб., из которых 2555000 руб. – сумма основного долга, 14593400 руб. – сумма неустойки.

ФИО1 ... заявлено о пропуске срока исковой давности.

Положениями статей 195,196,199,200,201,207 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку встречное исковое заявление подано Куемжи … 14 апреля 2022 года, трехлетний срок для обращения в суд с требованием о взыскании задолженности, образовавшейся до 14 апреля 2019 года, истек.

Из материалов дела следует, что ФИО1 ... произведено погашение задолженности по договору займа в общем размере 325000 руб., что не оспаривалось в ходе рассмотрения дела представителем Куемжи …., однако суд отклоняет доводы стороны Куемжи …. о том, что указанные погашения зачтены им за более ранний период задолженности, поскольку в данном случае в назначении платежей ФИО1 ... указывался период, за который производится погашение задолженности.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО1 ... в пользу Куемжи … задолженности по договору займа в размере 2297000 руб., с учетом произведенных ФИО1 ... платежей в счет погашения задолженности по договору займа в общем размере 325000 руб., а также с учетом срока исковой давности.

Доказательств того, что в течение 2018 и 2019 годов фио вернул Куемжи …. 602 000 рублей ежемесячными платежами по 43 000 руб. стороной ФИО1 ... не представлено.

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

По смыслу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Руководствуясь ст. 333 ГК РФ суд приходит к выводу о снижении размера неустойки за просрочку возврата суммы займа за период с 29 декабря 2019 года по 11 ноября 2022 года до 740000 руб., а также неустойки от суммы займа в размере 2880000 руб., в соответствии со ст. 395 ГК РФ, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с 12 ноября 2022 года по день фактического исполнения обязательств по договору займа, поскольку полагает, что взыскание неустоек в заявленном размере несоразмерно последствиям нарушения обязательства, значительно превышает сумму займа.

Оснований для снижения размера неустойки до меньшего размера суд не усматривает, поскольку в соответствии с п. 6 ст. 395 ГК РФ если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи, то есть исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

При этом суд отклоняет доводы представителя истца ФИО1 ... о необходимости уменьшения задолженности ФИО1 ... до 986000 руб. согласно представленному истцом расчету и о том, что она должна отвечать по долгу наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ней имущества, поскольку в данном случае ФИО1 ... и фио по договору займа от 11 октября 2018 года являются созаемщиками и несут солидарную ответственность по договору.

Суд также находит несостоятельными доводы ФИО1 ... о том, что договор займа заключался в отсутствие переводчика, поскольку ФИО1 ... является глухонемой, а денежные средства по договору займа передавались в меньшем размере, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из договора займа, созаемщиками получен заем в размере 2880000 руб., заем является беспроцентным, его содержание до подписания было прочитано его участниками лично, в судебном заседании данное обстоятельство ФИО1 ... подтвердила, также пояснила, что документы читать умеет, их содержание и значение понимает. А факт получения фио, ФИО1 ... денежных средств в размере 2880000 руб. подтверждается написанной ими собственноручно распиской от 11 октября 2018 года, согласно которой денежные средства в указанном размере получены ими в полном объеме и лично пересчитаны, претензий по исполнению обязательств Куемжи …. по договору займа они не имеют, а также нотариально удостоверенным заявлением от 11 октября 2018 года о получении ими денежных средств в размере 2880000 руб.

Более того, ФИО1 ... участвовала в совершении указанных действий лично, указаний на получение денежных средств в меньшем размере не делала, в течение более чем трех лет с момента заключения договора займа, договора залога, составления расписки и заявления, указанные нотариальные действия не оспаривала.

При этом суд обращает внимание, что доверенность на представление ее интересов в суде выдавалась ФИО1 ... нотариусом также без участия сурдопереводчика, что позволяет суду сделать вывод об отсутствии у ФИО1 ... нуждаемости в совершении сделок с обязательным участием сурдопереводчика.

Отказывая в части иска ФИО1 ... о расторжении договора займа, суд руководствуется положениями статьи ст. 450 ГК РФ, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 432 ГК РФ существенными условиями договора являются его предмет, а также условия, которые названы в законах или иных нормативных актах существенными или необходимыми для договора данного вида.

Существенные условия займа были доведены до сведения истца ФИО1 ... и приняты ею.

В соответствии с ч. ч. 1 - 2, ч. 4 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; - из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

То есть лицо, требующее изменения или расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.

Вместе с тем, в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, таких доказательств истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, правовые основания для расторжения договора займа отсутствуют, так как расторжение неисполненного договора займа по инициативе заемщика противоречит принципам разумности и справедливости, нормами ГК РФ, договором займа не предусмотрена возможность расторжения договора по требованию заемщика при надлежащем исполнении кредитором своих обязательств. Кредитор в свою очередь исполнил обязательства по предоставлению займа надлежащим образом, доказательств обратного не представлено.

С учетом изложенного, судом не установлено оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора займа.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательство незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерно стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее три месяца.

Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу п. 1.3. Договора залога, стороны договорились, что предмет залога оценен в размере 3100000 руб.

В соответствии с п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года, порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

По ходатайству представителя истца ФИО1 ... определением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 18 июля 2022 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО Центр Судебной Экспертизы «Гарант».

Согласно заключению эксперта АНО Центр Судебной Экспертизы «Гарант» № 2-1163/2022 от 19 августа 2022 года, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, составляет 9074848 руб. (т. 2 л.д. 120-162).

Судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, в связи с чем суд принимает результаты экспертного заключения и не усматривает, в данном случае, оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим достаточный стаж работы в соответствующей области экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями норм действующего законодательства РФ, на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертиза является полной и достоверной, компетентность эксперта сомнений не вызывает.

Поскольку судом установлено, что созаемщиками условия договора займа нарушены, суд полагает возможным удовлетворить требование Куемжи …..и обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: адрес, путем продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную стоимость в размере 7259878 руб. 40 коп. (9074848 руб. – 20%).

При этом, оснований для предоставления ФИО1 ... отсрочки в части обращения взыскания на заложенное имущество суд не усматривает, поскольку доказательств наличия уважительных причин для предоставления отсрочки заявителем не представлено.

В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Удовлетворяя исковые требования, суд также взыскивает с ответчика ФИО1 ... в пользу истца Куемжи ….. расходы по уплате государственной пошлины, понесенные им при подаче иска в размере 60300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требованияФИО1 фио к Куемжи ... о расторжении договора займа, уменьшении неустойки, изменении первоначальной продажной цены предмета залога– удовлетворить частично.

Встречные исковые требования Куемжи …. к ФИО1 ….. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 …. в пользу Куемжи …. задолженность по договору займа в размере 2297000 руб., пени в размере 740000 руб., пени от суммы займа в размере 2880000 руб.,в соответствии со ст. 395 ГК РФ, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с 12 ноября 2022 года по день фактического исполнения обязательств по договору займа, расходы по оплате государственной пошлины в размере 60300 руб.

Обратить взыскание на предмет залога по договору залога недвижимости (ипотеки) от 11 октября 2018 года – квартиру, расположенную по адресу: адрес, путем продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную стоимость в размере 7259878 руб. 40 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 ..., встречных исковых требований Куемжи …. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зеленоградский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Большакова