Дело №2-1743/2025
УИД: 36RS0006-01-2025-001679-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 мая 2025 г. Центральный районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Багрянской В.Ю.,
при секретаре Плужник А.А.,
с участием: представителей истца управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО1 и ФИО2,
представителя ответчика по доверенности ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Воронеж к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 09.06.2023 по 31.12.2024 в размере 1 173 630 руб., пени за период с 24.11.2023 по 12.12.2024 в размере 340 400, 24 руб.,
установил:
Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж обратилось в суд с настоящим иском к ФИО4, указав, что 16.09.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № б/н, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 260 кв.м., целевое назначение земельного участка – строительство магазина; договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от 09.10.2015; в дальнейшем в результате отчуждения объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, права и обязанности по вышеуказанному договору перешли с 04.07.2018 к ФИО4; в результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность по арендной плате за период с 09.06.2023 по 31.12.2024 в размере 1 173 630 руб., пени за период с 24.11.2023 по 12.12.2024 в размере 340 400, 24 руб.
В судебном заседании после объявленного перерыва представитель истца управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО2 поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, просит суд их удовлетворить.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен судом надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, в материалы дела представлены письменные возражения на исковое заявление.
Представитель ответчика по доверенности ФИО3 до объявленного судом перерыва, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях.
Третье лицо извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из содержания ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела, что 16.09.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № б/н, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 260 кв.м., целевое назначение земельного участка – строительство магазина; размер арендной платы в год в фиксированном размере составляет 752 115 руб.; арендатор обязуется вносить арендную плату за второй и последующий годы аренды поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (п. 3.5. договора); в случае невнесения Арендатором Арендной платы в сроки, установленные п. 3.4, 3.5 настоящего Договора, Арендодателем начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 6.2. договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от 09.10.2015.
В дальнейшем в результате отчуждения объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, права и обязанности по вышеуказанному договору перешли с 04.07.2018 к ФИО4, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 17.12.2021.
Факт перехода прав и обязанностей арендатора к ответчику по договору перенайма от 25.01.2019 стороны по делу не оспаривали.
Согласно ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с главой 24 ГК РФ, Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Законом Воронежской области от 28.06.2006 г. №59-03 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже»; Постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений» и на основании соглашения от 29 сентября 2006 года, заключенного между администрацией городского округа г. Воронеж и главным управлением государственного имущества Воронежской области, состоялась передача прав и обязанностей арендодателя от администрации г. Воронежа по договору аренды земельного участка № 721 от 22 декабря 1997 года главному управлению государственного имущества Воронежской области.
На основании Указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функции преобразуемого главного управления государственного имущества Воронежской области.
В силу п. 1.3. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 г. № 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области как правопреемник главного управления государственного имущества Воронежской области является арендодателем по данному договору.
В соответствии с п.2 ст. 160.1 БК РФ администратор доходов бюджета осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.
На основании Решения Воронежской городской думы от 21.12.2022 № 667-V«О бюджете городского округа город Воронеж на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов» управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является администратором доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с п. 2.2.9 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской думы от 26 сентября 2012 г. N 940-III, к основным функциям управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж относятся: ведение администрирования доходов бюджета городского округа в части, касающейся муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городского округа город Воронеж.
Таким образом, управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж является надлежащим истцом по требованиям о взыскании суммы задолженности и пени.
На основании п. 3.5. договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за второй и последующий годы аренды поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала. В соответствии с п. 3.1. Договора аренды размер арендной платы в год установлен в фиксированном размере 752 115 руб.; размер арендной платы за квартал составляет 188 028,75 руб. (752 115 / 4 (количество кварталов) = 188 028,75). По расчетам истца, в результате нарушения обязательств по внесению арендной платы по указанному договору образовалась задолженность за спорный период. До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, что, по мнению истца, является основанием для удовлетворения требований.
Представитель ответчика, не оспаривая по существу изложенных обстоятельств, возражая относительно заявленных требований, указывает, что требования истца противоречат обстоятельствам дела, а именно, с 09.06.2023 между сторонами заключен договор аренды спорного земельного участка на иных условиях, в частности, пересмотрен размер арендной платы. Стороны фактически приступили к исполнению договора аренды на новых условиях, участок был передан арендатору и не изымался арендодателем, а арендатором вносится арендная плата в тех размерах, которые предусмотрены договором от 09.06.2023.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Изучив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.
Ответчик указывает, что решением Ленинского районного суда г. Воронежа, вступившим в законную силу, признаны незаконными ответы ДИЗО Воронежской области об отказе в удовлетворении заявлений ФИО4 о заключении договора аренды. Во исполнение указанного решения, МИЗО в адрес ответчика направлен договор аренды от 09.06.2023, который ответчиком подписан и направлен в адрес арендодателя.
Возражая против указанных доводов ответчика, истец полагает, что договор аренды от 09.06.2023 нельзя признать заключенным, поскольку, ответ ФИО4 о согласии заключить договор на иных условиях не является акцептом, а является новой офертой.
Суд не может согласиться с позицией истца, исходя из следующего.
В материалы дела представлен договор аренды от 09.06.2023, который был для подписания направлен в адрес ответчика (л.д. 76-79). Указанный договор был ответчиком подписан и направлен в адрес арендодателя, что им не оспаривается и подтверждается материалами дела.
В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).
Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).
По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, другого недвижимого имущества, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.
Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).
Из приведенных положений закона, следует, что подписав договор аренды от 09.06.2023, стороны согласовали все существенные условия договора аренды, разногласия, которые направил ФИО4 в адрес арендодателя, не касались существенных условий договора аренды (л.д.52). Вопреки доводам истца, ответчик не оспаривал размера арендной платы в договоре от 09.06.2023 и не просил о его изменении.
То обстоятельство, что договор не прошел государственную регистрацию, также не свидетельствует о его незаключенности для сторон договора, тем более, что стороны фактически приступили к его исполнению.
Так судом установлено, что земельный участок, предоставленный по ранее заключенному договору от 16.09.2015, в процессе заключения нового договора у арендатора не изымался, оставался в его фактическом пользовании и повторно ему не передавался арендодателем. Таким образом, арендодателем обязанность по передаче арендатору арендуемого имущества фактически была исполнена.
Арендатор, в свою очередь, приступил к исполнению договора аренды от 09.06.2023 путем внесения арендной платы в размерах, которые установлены договором аренды от 09.06.2023, о чем свидетельствуют платежные поручения о перечислении арендных платежей (л.д. 47-51, 109). Арендные платежи арендодателем в указанных размерах принимались, арендатору не возвращались, что давало основания последнему полагаться на заключенность договора аренды на новых условиях.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 09.06.2023 между сторонами заключен, стороны обязаны исполнять обязательства, возникшие по данному договору в соответствии с его условиями. При этом, обязательства сторон по ранее заключенному договору аренды от 16.09.2015 прекратились.
Из изложенного следует, что требования истца к ответчику о внесении арендных платежей за спорные периоды, начиная с 09.06.2023, в порядке, размерах и сроки, которые установлены договором аренды от 16.09.2015, не основаны на законе.
Договором аренды от 09.06.2023 определен размер арендной платы в год 32 038,55 руб., следовательно, ежеквартально ответчик обязан вносить 8 009,63 руб. (32038,55/4). Всего за спорный период ответчиком должно быть внесено, по условиям договора от 09.06.2023, - 50 727, 70 руб. (32038,55 руб. – размер годовой арендной платы; 32038,55/12= 2 669,88 руб. – размер ежемесячной арендной платы; 32038,55/4=8009,64 размер ежеквартальной арендной платы; арендная плата за июнь 2023 – 2669,88+ арендная плата за два квартала 2023 года – 16 019,28 (8009,64х2)+ арендная плата за 4 квартала 2024 года – 32 038,55, итого: 50 727,70 руб.).
Согласно представленных платежных поручений установлено, что всего за спорный период, ответчиком внесено в оплату арендных платежей 52 038,55 руб. Из приведенных расчетов следует, что задолженности по арендным платежам за спорный период, заявленный истцом, у ответчика не имеется, напротив, имеется переплата в сумме 1 310,85 руб. (52 038,55-50727,70).
Требования истца о взыскании пени, суд также полагает безосновательными.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Судом установлено, что ответчик исполнял обязанность по внесению арендной платы в спорный период.
Согласно условиям договора аренды от 09.06.2023, арендная плата вносится не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала (п. 2.7.). Как следует из представленных платежных документов, платеж за спорный период с 09.06.2023 по 31.12.2024 внесен ответчиком 04.12.2023 (л.д.48), т.е. с незначительным нарушением установленных сроков – 10 дней (с 24.11.2023 по 04.12.2023). Размер пени, подлежащей взысканию с ответчика, за период с 24.11.2023 по 04.12.2023, составит: (8009,64х2 квартала)+2669,88 -оплата за 1 месяц второго квартала=18 689,16 это размер арендных платежей, которые подлежали уплате, 18 689,16х0,1%х10 дней просрочки= 186,90 руб.
Вместе с тем, в данном случае суд полагает, что оснований для взыскания неустойки в пользу истца не имеется, поскольку, к просрочке должника привели противоречивые действия самого кредитора, что суд расценивает как злоупотребление своими правами.
Учитывая, что в данном случае судом установлено наличие переплаты со стороны ответчика в сумме 1310,85 руб., что значительно превышает сумму пени, которая предусмотрена договором, оснований для взыскания с него штрафных санкций, предусмотренных договором, у суда не имеется.
С настоящими исковыми требованиями истец обратился в суд 07.02.2025, на дату предъявления требований, задолженности у ответчика перед истцом не имелось, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Доводы ответчика о том, что в данном случае размер арендной платы не может превышать сумму земельного налога, суд полагает не имеющими юридического значения в рамках данного спора, учитывая предмет и основания заявленных истцом требований.
В случае несогласия с размером арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора от 09.06.2023, ответчик не лишен права на предъявление соответствующих требований о ее перерасчете, что не может являться предметом судебной оценки в рамках данного дела.
Руководствуясь ст.ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Воронеж к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 09.06.2023 по 31.12.2024 в размере 1 173 630 руб., пени за период с 24.11.2023 по 12.12.2024 в размере 340 400, 24 руб., оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Багрянская В.Ю.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 21.05.2025.