Дело № 2-4131/2022

УИД 24RS0048-01-2022-002823-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2022 г. г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко С.С.,

при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Красноярского краевого фонда жилищного строительства к ФИО1 о расторжении договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

Красноярского краевого фонда жилищного строительства обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть договор №№ от <данные изъяты> г. участия в долевом строительстве.

Исковые требования мотивированы тем, что между Фондом и ФИО1 был заключен договор №№ от <данные изъяты> г. участия в долевом строительстве по программе «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на территории Красноярского краях». Объект долевого строительства: многоквартирный жилой дом №5 в «10-м квартале жилого района «Солонцы-2», в Центральном районе г. Красноярска» с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью №, находящийся по адресу: <адрес> Указывает, что в связи с вступившими изменениями в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Фонд не имеет возможности продолжать строительство многоквартирного жилого дома №5. B настоящее время строительство многоквартирных домов могут осуществлять только специализированные застройщики – хозяйственные общества. С 01 июля 2019 г. застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья хранятся на банковских счетах эскроу, строительство домов ведется за счет банковских кредитов, воспользоваться деньгами дольщиков застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию. В связи с чем, у истца отсутствует возможность исполнить условия вышеуказанного договора. Полагает, что договор может быть расторгнут на основании ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

В судебное заседание представитель истца Красноярского краевого фонда жилищного строительства – ФИО3, действующая на основании доверенности, не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении судебного заседания не просила, предоставила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении судебного заседания не просила, причины неявки не сообщила.

В соответствие с п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, всесторонне оценив обстоятельства дела в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.

Частью 1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между истцом и ответчиком 09 декабря 2016 г. был заключен договор №1-05 участия в долевом строительстве по программе «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на территории Красноярского края» (л.д.12-15).

В соответствии с п.1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом №№ в «10-м квартале жилого района №, в Центральном районе г. Красноярска» 7 этап» с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, по строительному адресу: Российская Федерация, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью №, находящийся по адресу: <адрес> микрорайон, кв. 213, площадью <данные изъяты>

Стоимость объекта долевого строительства составила 1 307 950 руб. 00 коп. (п.2.1 договора).

В соответствии с п. 2.2 договора указанная в п. 2.1. договора сумма денежных средств включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, в том числе возмещение затрат на создание коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройство прилегающих территорий, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектной документацией и разрешение на строительство, а также денежных средств на оплату услуг застройщика.

Оплата цены договора производится участником долевого строительства до 30 ноября 2020 г., но не ранее дня государственной регистрации настоящего договора, при условии получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.2.3 договора).

Срок передачи объекта долевого строительства – не позднее 31 декабря 2020 г. (п.3.1 договора).

В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вместе с тем, спорные правоотношения вытекают из договоров долевого участия, в связи с чем для разрешения спора должны применяться специальные правовые нормы, регулирующие данные правоотношения.

В соответствии с ч.ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, и в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, указанные обстоятельства являются основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Перечень основания для расторжения договора застройщиком расширительному толкованию не подлежит.

Сведений о невыполнении ответчиком условий договора материалы дела не содержат, не представлено таких и в ходе рассмотрения дела.

Кроме того, из содержащие в п.п. 2.1-2.3 спорного договора, следует, что оплата объекта долевого строительства носит компенсационный характер.

Таким образом, оснований, предусмотренных ч.ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, для расторжения договоров долевого участия не имелось.

Истец обратился в суд с требованием о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, мотивировав свои требования существенными изменениями обстоятельств, поскольку в Федеральный закон № 214-ФЗ внесены изменения, согласно которым строительство многоквартирных домов могут осуществлять только специализированные застройщики – хозяйственные общества и застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую (средства граждан, вложенные в приобретение жилья хранятся на банковских счетах эскроу, строительство домов ведется за счет банковских кредитов, воспользоваться деньгами дольщиков застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию).

При этом в обоснование заявленных требований приложены документы, свидетельствующие об отсутствии денежных средств на счетах Фонда, а также о наличии исполнительных производств, возбужденных в отношении истца.

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Сторона, которая ссылается на существенное изменение обстоятельств в целях расторжения договора в судебном порядке прежде всего должна доказать те обстоятельства на которые ссылается, а также доказать наличие одновременно четырех условий, при наличии которых договор может быть изменен в судебном порядке.

Как было указано ранее, в соответствии с п.1 ст.451 Гражданского кодекса РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если, бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы им заключении или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Ухудшение финансового состояния истца, не является существенным изменением обстоятельства (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. №9600/10). Также ст. 451 Гражданского кодекса РФ не подлежит применению в случаях прекращения обязательства невозможностью исполнения (Постановление Президиума ВАС РФ от 24 ноября 2009 г. № 9367/09).

Вместе с тем, изменение законодательства может быть основанием для расторжения договора в порядке ст. 451 Гражданского кодекса РФ. Однако приведенные истцом доводы в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, в том числе в совокупности с условиями спорного договора долевого участия в строительстве, не свидетельствуют о наличии таких обстоятельств.

Так, истец ссылается на изменения в законодательстве, касающиеся привлечения денежных средств и возможности их использования застройщиком. Действительно, согласно в ч.1.2. ст. 3 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в действующей редакции застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Однако указанная норма в данной редакции не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01 июля 2018 г. (ч.7 ст. 8 Федерального закона от 01 июля 2018 г. № 175-ФЗ (ред. от 30 декабря 2021 г.) "О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»), в то время как договор между Фондом и ФИО1 был заключен 09 декабря 2016 г.

Более того, как указывалось ранее, согласно условий спорного договора, оплата за объект долевого строительства вносится участником долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома, носит компенсационный характер, поскольку направлена на возмещение затрат застройщика, понесенных в ходе исполнения договора. Таким образом, изменения законодательства о привлечении и использовании застройщиком денежных средств, исходя из условий договора, не влияет на исполнение истцом своих обязательств по договору.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса РФ допускается в исключительных случаях (Определение Верховного Суда РФ от 17 апреля 2017 г. N 306-ЭС17-2823). Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора. (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. №1074/10, Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21 апреля 2020 г.) (вопрос 8)).

Вместе с тем, каких-либо доказательств, с достоверностью подтверждающих невозможность исполнения истцом обязательств по спорному договору в связи тем, что исполнение повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора, суду не представлено.

Принимая на себя обязанности по строительству, истец должен был предусмотреть все риски по исполнению обязательств по договору. Заключая договор, истец взял на себя обязательство по строительству дома, а ответчик – по оплате строительства, в связи с чем, каждая сторона приняла на себя риски по исполнению договора.

При таких обстоятельствах не усматривается наличие условий п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ и одновременно четырех условий, предусмотренных ч.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ о том, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и что заинтересованная сторона (истец) не могла преодолеть после их возникновения при такой степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Красноярского краевого фонда жилищного строительства к ФИО1 о расторжении договора долевого участия – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца.

Председательствующий: С.С. Ткаченко