УИД 02RS0011-01-2022-000984-05
Дело № 2-452/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 октября 2022 года с. Шебалино
Шебалинский районный суд Республики Алтай в составе:
председательствующего Т.В. Поленниковой,
при секретаре М.О. Сенбиновой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О.В. в лице представителя по доверенности Р.К. к Администрации МО «Шебалинский район», Администрации МО Дъектиекское сельское поселение о признании добросовестным приобретателем и признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
О.В. в лице представителя по доверенности Р.К. обратилась в суд с иском к Администрации МО «Шебалинский район», Администрации МО Дъектиекское сельское поселение о признании истца добросовестным приобретателем <адрес>, общей площадью 30,3 кв.м., этаж 2 многоквартирного жилого дома, расположенную по адресу: <адрес>, признании права собственности истца на <адрес>, общей площадью 30,3 кв.м, этаж 2 многоквартирного жилого дома, расположенную по адресу: <адрес>.
Заявленные требования мотивированы тем, что О.В. по договору купли-продажи основных средств <Номер изъят> от <ДАТА>, приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес>, у ЗАО «Новый путь». По договору купли-продажи <Номер изъят> от <ДАТА> и счету-фактуре <Номер изъят> от <ДАТА>, О.В. передала ЗАО «Новый путь» 5 акций общества и оплатила в кассу общества 1 446 рублей. Квартира фактически передана ЗАО «Новый путь» О.В. на момент подписания договора купли-продажи по передаточному акту <Номер изъят> от <ДАТА>, а она ее приняла. В соответствии с п.1.2 договора купли-продажи <Номер изъят> от <ДАТА> с ЗАО «Новый путь» «Объект принадлежит Продавцу на праве собственности». ЗАО «Новый путь» решение о продаже квартиры О.В. в счет погашения стоимости акций общества принимало на Совете директоров, <ДАТА> по заявлению О.В. Совет директоров выдал О.В. выписку из протокола <Номер изъят> от <ДАТА>. Решением Арбитражного суда Республики Алтай от <ДАТА> ЗАО «Новый путь» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Республики Алтай от <ДАТА> по делу № <Номер изъят> конкурсное производство в отношении ЗАО «Новый путь» завершено. Неудовлетворенные требования кредиторов ЗАО «Новый путь» считаются погашенными. При проведении процедуры банкротства ЗАО «Новый путь» претензий к О.В. по договору купли-продажи квартиры не поступало. О.В. считая себя добросовестным приобретателем, предпринимает меры по регистрации права собственности на купленную квартиру у ЗАО «Новый путь» в установленном законом Российской Федерации порядке в ЕГРН. В силу своей безграмотности оформить право собственности в установленном законодательстве порядке не может. Администрация МО «Дъектиекское сельское поселение» <ДАТА> выдала О.В. справку о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на балансе администрации не стоит. <ДАТА> и <ДАТА> Администрация МО «Шебалинский район» в лице отдела по управлению муниципальным имуществом выдала О.В. выписки из реестра муниципального имущества о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не числится в муниципальной собственности МО «Шебалинский район». <ДАТА> Администрация МО «Шебалинский район» выдала О.В. архивную справку <Номер изъят> о том, что документы ЗАО «Новый путь» по основным средствам на хранение не представлены. Управление Росреестра по Республике Алтай своим уведомлением от <ДАТА> сообщило О.В. о том, что информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости по адресу: <адрес> отсутствует. В выписке из ЕГРН от <ДАТА> № <Номер изъят> в строке «Статус записи об объекте недвижимости» имеется запись «актуальные, ранее учтенные». Эта запись в выписке говорит о том, что продавец – ЗАО «Новый путь», либо предшественники реорганизованного ЗАО, могли принять меры по обеспечению учета квартиры в данных Бюро технической инвентаризации. Постановка проданной квартиры на кадастровый учет без регистрации права собственности, со вступлением в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ и начала государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Алтай <ДАТА>, возможна на основании данных БТИ. Руководствуясь ответами Администрации МО «Шебалинский район», Администрации МО Дъектиекское сельское поселение о том, что они не являются собственниками спорной квартиры, записью «актуальные, ранее учтенные» из выписки из ЕГРН от <ДАТА> № <Номер изъят>, <ДАТА> О.В. обратилась с заявлением в Управление Росреестра по Республике Алтай о регистрации права собственности на спорную квартиру.
Управление Росреестра по Республике Алтай своим уведомлением от <ДАТА> № <Номер изъят> уведомило О.В. о приостановлении, начиная с <ДАТА> осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером <Номер изъят>, расположенного по адресу: <адрес> до <ДАТА> в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Кроме того, указано на то, что деятельность АО «Новый путь» прекращена. Поскольку ЗАО «Новый путь» ликвидировано, органом, решающим данную ситуацию, является суд.
О.В. работала рабочей в ЗАО «Новый путь» с <ДАТА> года до <ДАТА> год. Уволена О.В. по сокращению штата работников и являлась владельцем акций. ЗАО «Новый путь» образовано в 1998 году в результате реорганизации Акционерного общества закрытого типа «Новый путь». Акционерное общество закрытого типа «Новый путь» образовано в 1992 году в результате приватизации и реорганизации Шебалинского оленесовхоза.
Здание было построено в период работы Шебалинского оленесовхоза. В силу действующего в тот период законодательства имущество совхозов являлось государственной собственностью. В указанный период колхозы и совхозы строили производственные объекты, жилищной инфраструктуры хозяйственным способом за счет собственных средств. Соответственно, у общества, как у правопреемника совхоза, отсутствовали документы, подтверждающие строительство объекта. В этой связи использование административно-публичного порядка регистрации права собственности на объект недвижимости исключено и единственным способом введения спорного объекта в гражданский оборот является судебное решение.
В судебном заседании представитель истца Р.К., истец О.В. поддержали заявленные требования, по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснили, что дом, расположенный по <адрес> согласно Заключению МО « Шебалинский район» признан аварийным. Распоряжением от <ДАТА> <Номер изъят> главы администрации района установлен срок для сноса данного многоквартирного дома в течение трех месяцев с момента переселения жильцов. Не имея правоустанавливающего документа на квартиру, истица лишается возможности получить денежную компенсацию за свое имущество или получить другое равнозначное жилье.
Представитель ответчика Администрации МО Дъектиекское сельское поселение В.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Направил в суд заявление о признании иска, в котором на основании ст.ст. 39, 173 ГПК РФ признал иск в полном объеме и просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчика администрации МО «Шебалинский район» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения требований в полном объеме, просил о прекращении производства по делу.
Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что <ДАТА> между ЗАО «Новый путь» (Продавец) и О.В. (Покупатель) заключен договор <Номер изъят> купли-продажи основных средств (далее - Договор), согласно которому Продавец передает в собственность Покупателю квартиру по адресу: <адрес> (далее- объект), а Покупатель принимает указанный объект в собственность и обязуется уплатить за него согласованную сторонами цену.
Согласно п. 1.2 Договора объект принадлежит Продавцу на праве собственности. По соглашению сторон договорная цена объекта составляет сумму 11 623 рубля (п. 2.1 Договора). Покупатель оплачивает стоимость объекта, являющегося предметом договора, посредством передачи в собственность Продавца 5 акций, принадлежащих Покупателю в срок не позднее 3-х дней со дня подписания настоящего договора (п. 2.2 Договора). Продавец обязуется передать Покупателю объект в момент подписания настоящего Договора (п. 3.1 Договора). Право собственности, обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации объекта переходят с Продавца на Покупателя после передачи объекта (п.3.2 Договора).
Из передаточного акта <Номер изъят> к договору купли-продажи основных средств от <ДАТА> следует, что по договору купли-продажи <Номер изъят> от <ДАТА> Продавец передал в собственность, в том числе в фактическое владение и пользование Покупателю, а Покупатель принял квартиру по адресу: <адрес>. С момента подписания сторонами настоящего акта обязанность Продавца передать указанный объект обязанность Покупателя принять его признаются выполненными.
Согласно выписки из протокола <Номер изъят> от <ДАТА> председателем Совета директоров ЗАО «Новый путь» М.М. принято решение разрешить продать в счет гашения стоимости акций О.В. квартиру по <адрес>.
Из справки выданной ЗАО «Новый путь» от <ДАТА> следует, что О.В. является акционером ЗАО «Новый путь» и владеет 5 обыкновенными акциями.
Согласно справке сельской администрации МО Дъектиекское сельское поселение от <ДАТА> <Номер изъят> жилой дом, расположенный по адресу <адрес> не состоит на балансе в сельской администрации МО Дъектиекское сельское поселение.
Согласно выписке из реестра муниципального имущества от <ДАТА> <Номер изъят> жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не значится в реестре муниципальной собственности муниципального образования «Шебалинский район».
Согласно выписке из реестра муниципального имущества от <ДАТА> <Номер изъят> квартира в жилом доме, расположенная по адресу: <адрес> не числится в реестре муниципальной собственности муниципального образования «Шебалинский район».
Согласно архивной справке от <ДАТА> № <Номер изъят> Администрации МО «Шебалинский район» в архивный фонд <Номер изъят>, ЗАО «Новый путь» документы по основным средствам не переданы на хранение, поэтому предоставить документы по жилому фонду ЗАО «Новый путь» невозможно.
Из уведомления Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РА от <ДАТА> следует, что правоустанавливающие документы на объект недвижимости с кадастровым номером <Номер изъят> отсутствуют.
Согласно ответ на запрос от <ДАТА> АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» Сибирский филиал сведения об объекте капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес> архиве производственного участка нет.
Согласно ответа на запрос Администрации МО «Шебалинский район» от <ДАТА> <Номер изъят> о разрешительных документах на отвод земельного участка для строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок под строительство выдавался сельским советом с Дъектиек на основании акта комиссии по отводу земельных участков от <ДАТА>.
Уведомлением от <ДАТА> Межмуниципального отдела по Чемальскому, Шебалинскому, Чойскому и Турочакскому районам Управления Росреестра по Республике Алтай, приостановлено, начиная с <ДАТА> осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером <Номер изъят>, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Заявителем в орган регистрации представлен договор купли-продажи от <ДАТА>, где продавцом является ЗАО «Новый путь». Единый государственный реестр недвижимости не содержит сведений о регистрации права собственности ЗАО «Новый путь» на квартиру с кадастровым номером <Номер изъят>, расположенной по адресу: <адрес>, при этом на государственную регистрацию продавцом ЗАО «Новый путь» не представлены заявление и правоустанавливающий документ для проведения государственной регистрации прав собственности на данный объект недвижимости. Сторонами договора купли-продажи от <ДАТА> не соблюдено требование о регистрации сделок с недвижимостью в соответствии со ст.164 ГК РФ, действующий на момент заключения договора от <ДАТА>. Для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации права собственности на заявленный объект недвижимости, заявителю необходимо представить недостающие документы, а именно продавцу ЗАО «Новый путь» и покупателю О.В. заявления о государственной регистрации договора купли-продажи от <ДАТА> ЗАО «Новый путь» на переход права собственности на покупателя, а также правоустанавливающие документы на квартиру. Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц, деятельность ЗАО «Новый путь» прекращена на основании определения суда в связи с его ликвидацией.
Согласно справке архивного отдела Администрации МО «Шебалинский район» на основании постановления Бюро Горно-Алтайского ОК КПСС и облисполкома <Номер изъят> от <ДАТА> оленеводческий совхоз «Шебалинский» разукреплен на овцесовхоз «Семинский» и оленесовхоз «Шебалинский». Согласно Закона РФ «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и постановления Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» от <ДАТА> <Номер изъят>, постановлением и.о. главы администрации <адрес> от <ДАТА> <Номер изъят> оленесовхоз «Шебалинский» зарегистрирован в акционерное общество «Новый путь» АОЗТ «Новый путь». В связи с проведением в соответствии с Гражданским кодексом РФ АОЗТ «Новый путь» перерегистрирован в закрытое акционерное общество «Новый путь» постановление администрации <адрес> от <ДАТА> <Номер изъят>.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от <ДАТА> дело № <Номер изъят>, Закрытое акционерное общество «Новый путь» признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда РА от <ДАТА> утвержден отчет конкурсного управляющего ЗАО «Новый путь», завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «Новый путь». Неудовлетворенные требования кредиторов ЗАО «Новый путь» принято считать погашенными.
Свидетель Ф.Ф. в судебном заседании пояснил, что с <ДАТА> года являлся генеральным директором ЗАО «Новый путь». <ДАТА> ЗАО «Новый путь» по договору купли-продажи передали в собственность О.В. <адрес>. Это <Номер изъят>-квартирник. ФИО1 производилась частично деньгами, частично акциями предприятия. Квартира ей была передана по акту. О.В. являлась работником ЗАО «Новый путь» и акционером данного предприятия. В настоящее время ЗАО «Новый путь» ликвидировано, никакой у него документации не сохранилось на данный дом, почему договор не прошел государственную регистрацию, он пояснить не может. Однако дом состоял на балансе ЗАО «Новый путь».
Свидетель Е.С. в судебном заседании пояснил, что является сыном О.В., и ему известно, что его мама в <ДАТА> году купила квартиру у ЗАО «Новый путь». У нее было 5 акций, которыми она рассчиталась и доплатила деньгами. С тех пор она владеет данной квартирой.
Согласно Заключению межведомственной комиссии от <ДАТА> Администрации МО « Шебалинский район» техническое состояние <адрес>, в <адрес> оценивается как аварийное.
Согласно Распоряжению от <ДАТА> <Номер изъят>-р Администрации МО « Шебалинский район» установлен срок сноса многоквартирного дома по <адрес> в течение 3-х месяцев с момента переселения граждан.
Таким образом, установлено, что спорная квартира находится в вышеуказанном многоквартирном доме, который существует как объект недвижимости. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности.
Согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Право собственности в установленном законом порядке на квартиру, площадью 30,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> зарегистрировано не было.
Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что договор купли -продажи <Номер изъят> от <ДАТА> отвечает признакам действительной сделки, которая совершена в письменной форме, содержит существенные условия договора, совершена на возмездной основе. Договор подписан сторонами, имеется акт передачи недвижимого имущества. Никаких прав на данную квартиру третьими лицами не заявлено, договор не признан недействительным и имущество не выбыло из владения продавца помимо воли последнего. При таких обстоятельствах суд считает возможным разрешить вопрос о признании О.В. добросовестным приобретателем и признании за ней права собственности на указанную квартиру.
Доводы ответчика Администрации МО « Шебалинский район» о том, что они не являются надлежащим ответчиком, судом отклоняются, поскольку как указано ранее именно заключением межведомственной комиссии от <ДАТА> Администрации МО « Шебалинский район» техническое состояние <адрес>, в <адрес> оценивается как аварийное и принято решение о сносе дома и расселении жильцов. Предметом иска не является признание права собственности в связи с приобретательной давностью, банкротством, в связи с чем, данные доводы суд также оставляет без внимания.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на <адрес>, общей площадью 30,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> за О.В., а также для внесения в ФГБУ « Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии соответствующих сведений в ГКН.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск О.В. в лице представителя по доверенности Р.К. к Администрации МО «Шебалинский район», Администрации МО Дъектиекское сельское поселение удовлетворить.
Признать О.В., <ДАТА> года рождения, уроженку <адрес>, паспорт <Номер изъят> <Номер изъят> выдан <ДАТА> <данные изъяты>, добросовестным приобретателем <адрес>, общей 30,3 кв.м., этаж 2 многоквартирного жилого дома, расположенную по адресу: <адрес>.
Признать за О.В., <ДАТА> года рождения, уроженки <адрес>, паспорт <Номер изъят> <Номер изъят> выдан <ДАТА> <данные изъяты>, право собственности на <адрес>, общей 30,3 кв.м., этаж 2 многоквартирного жилого дома, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Шебалинский районный суд Республики Алтай.
Решение в окончательной форме изготовлено 17.10.2022
Председательствующий Т.В. Поленникова