Дело № 3а-14/2025
УИД - 78OS0000-01-2024-000162-47
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт-Петербург 19 марта 2025 года
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Бондарь А.Г.,
при секретаре Карауловой Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Стрёмберг», общества с ограниченной ответственностью «Связьстройурал 1» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
закрытое акционерное общество «Стрёмберг» (далее – ЗАО «Стрёмберг»), общество с ограниченной ответственностью «Связьстройурал 1» (далее - ООО «Стройсвязьурал 1») обратились в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 9 января 2019 года, в размере его рыночной стоимости равной 4 750 000 000 рублей.
В обоснование требований административными истцами представлен отчет №037-10/23-рн1 от 30.11.2023, составленный оценщиком ООО «РМС-Оценка» ФИО
Представитель административного истца ЗАО «Стрёмберг» ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, доводы административные искового заявления поддержал, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО в заключении эксперта от 13.09.2024.
Представитель административного истца ООО «Стройсвязьурал 1» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен. Ранее в судебном заседании административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещен, представителя в суд не направил, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представил.
Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, опросив эксперта ФИО исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно материалам дела, право собственности ЗАО «Стрёмберг» на здание с кадастровым номером №... зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости – 7 марта 2017 года (т.1 л.д.187-247, т.2 л.д.1-21).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2022 за закрытым акционерным обществом «Стрёмберг» признано право собственности на долю в размере 85,46% в праве общей долевой собственности на нежилое здание – многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерлэнд» с кадастровым номером №..., расположенный по адресу<адрес> по состоянию на 30 мая 2012 года; за обществом с ограниченной ответственностью «Стройсвязьурал 1» признано право собственности на долю в размере 14,54% в праве общей долевой собственности на нежилое здание – многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерлэнд» с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на 30 мая 2012 года (т.2 л.д.40-46).
Решение суда вступило в законную силу – 16 января 2023 года.
5 марта 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 9 января 2019 года, в размере 8 239 763 683,11 руб., подлежащей применению с 9 января 2019 года (т.1 л.д.182).
Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) установлено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).
В обоснование заявленных требований, административные истцы представили отчет №037-10/23-рн1 от 30.11.2023, составленный оценщиком ООО «РМС-Оценка» ФИО с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 9 января 2019 года (т.1 л.д.6-134).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административными истцами отчете об оценке кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда, по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 9 января 2019 года.
Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО
Суду предоставлено заключение эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО от 13.09.2024 (т.3 л.д.107-250, т.4 л.д.1-104).
Экспертом проведена проверка отчета об оценке №037-10/23-рн1 от 30.11.2023, составленного оценщиком ООО «РМС-Оценка» ФИО., на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I - ФСО VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7) и Стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», и выявлены нарушения и замечания, существенно влияющие на итоговый результат.
Согласно заключению эксперта при определении рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, оценщиком был использован затратный подход. Доходный и сравнительный подходы - проверочно.
При этом, экспертом установлено, что объем использованной в процессе оценки информации не достаточен с точки зрения заявленной цели оценки и предполагаемого использования результатов оценки; выявлены несущественные замечания и технические ошибки, не оказывающие влияния на стоимость объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, и существенные.
Так, экспертом указано, что затраты на воспроизводство были определены оценщиком на основании данных о фактически понесенных затратах на строительство Объекта исследования на дату ввода в эксплуатацию (30 мая 2012 года), которые были установлены решением суда на основании данных проведенной судебной экспертизы. При этом заключение судебного эксперта по делу №А56-125060/2018, в котором представлена вся существенная информация, использованная оценщиком для определения рыночной стоимости, в Отчете не предоставлена, приведена только первая и последняя из 402 страниц экспертного заключения, что не позволяет определить объем и характер проведенных работ, их полноту и достаточность.
Площадь Объекта исследования на дату ввода его в эксплуатацию составляла 159 693,8 кв.м. В августе 2014 года была проведена перепланировка/переустройство Объекта исследования в результате чего общая площадь увеличилась до 163 228 кв. м (Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию нежилого строения после перепланировки и (или) переустройства и Ведомость помещений от 25.05.2018). Данные о фактических затратах на перепланировку в Отчете не приведены.
Прирост затрат на строительство относительно первоначальных был рассчитан прямо пропорционально изменению площади, но такой расчет связан со значительным допущением о том, что состав работ по строительству соответствует составу работ по перепланировке/переустройству Объекта исследования. Подтверждения этому также не было приведено, что ставит под сомнение рассчитанные затраты на воспроизводство Объекта исследования.
В рамках определения затрат на воспроизводство Объекта исследования к величине фактических затрат на строительство Объекта исследования на дату ввода в эксплуатацию была добавлена величина инвестиций в виде права застройки участка, стоимость которого была оценена в сумме в рублях эквивалентной 20 000 000 долларов США по курсу на день заключения инвестиционного договора - 535 606 000 руб.
Между тем, согласно методологии затратного подхода стоимость прав на земельный участок не входит в состав стоимости объекта капитального строительства, а учитывается только при определении стоимости единого объекта недвижимости.
Ошибочное включение прав на земельный участок в составе затрат на воспроизводство приводит к изменению итогового результата оценки.
Таким образом, принимая во внимание указанные обстоятельства, экспертом сделан вывод о том, что данные замечания являются существенными, так как явным образом приводят к нарушению законодательства об оценочной деятельности. При устранении замечаний рыночная стоимость объекта оценки изменится, в связи с чем эксперт считает результат в целом не подтвержденным.
Соответственно, отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Рыночная стоимость Объекта по состоянию на 9 января 2019 года определена экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО. в размере 5 040 000 000 рублей.
Из заключения эксперта следует, что фактическое использование здания –
многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком «Питерленд». При определении рыночной стоимости Объекта эксперт использовала доходный подход оценки. Затратный подход использован экспертом в качестве проверочного.
Рыночная стоимость Объекта определялась экспертом с использованием метода прямой капитализации, что предполагает формирование равномерных денежных потоков от эксплуатации оцениваемой недвижимости.
В расчете рыночной стоимости доходным подходом, все его показатели: ставки аренды, общие операционные расходы и коэффициент капитализации приняты экспертом на основании среднерыночных данных по торговой недвижимости. Так, экспертом была проведена проверка действующих контрактных арендных ставок среднерыночным данным и, руководствуясь принципом максимальной эффективности в случае использования арендодателем ставок ниже рыночных, применены средневзвешенные рыночные арендные ставки для соответствующей группы арендаторов.
Расчет рыночной стоимости Объекта доходным подходом, согласно заключению эксперта, состоит из определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, состоящего из Объекта оценки и земельного участка под ним, а в последующем определения стоимости Объекта путем выделения доли земельного участка под Объектом из стоимости единого объекта недвижимости.
Проверка стоимости земельного участка затратным подходом не проведена.
Представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга выразил несогласие с заключением эксперта в части расчета рыночной стоимости Объекта, со ссылкой на то, что заключение по вопросу №2 является необоснованным, поскольку в выводах эксперта имеются противоречия (т.4 л.д.198-205).
С целью устранения сомнений, судом была опрошена эксперт ФИО в судебном заседании, которая пояснила, что принятый уровень недозагрузки Объекта в размере 14 % не является среднерыночным – 3,1 %, но соответствует данным, поскольку у 18 % торговых центров города, как и у Объекта исследования, уровень незаполняемости от 5 до 15 %.
Установленный уровень незаполняемости Объекта оценки эксперт связывает с суперрегиональным характером и большим количеством якорных арендаторов, чем объясняет неприменение среднерыночного показателя в Санкт-Петербурге.
Доля стоимости земельного участка в рамках доходного подхода, принята экспертом в размере 15 % от стоимости Объекта соответствующая 1 037 635 224 рублей (17 294 руб./кв.м), с учетом корректировки на право аренды сроком на 49 лет составила 871 613 588 рублей (14 527 руб./ кв.м).
Вместе с тем, согласно сведениям, представленным Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 60 000 кв.м, относящегося к Объекту оценки, на наиболее близкую к дате оценки дату 30 сентября 2019 года, составила 359 244 546 рублей (5 987,41 руб./кв.м), что, безусловно, значительно ниже стоимости примененной экспертом.
Представленные в письменных пояснениях эксперта объекты-аналоги земельного участка, для проверки верности значения принятого при проведении экспертизы, расположены в зонах общественно-деловой застройки и многоэтажных многоквартирных домов (Т3Ж2 и ТД1-2_2).
При этом, земельный участок под Объектом оценки находится в зоне рекреационного назначения ТР0-2, в которой в качестве основных видов разрешенного использования отсутствуют торговля и жилая застройка, что влияет на коммерческий потенциал данного участка и отличает от объектов аналогов.
В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
Поскольку сомнения в обоснованности выводов эксперта не были устранены путем опроса эксперта в судебном заседании, суд пришел к выводу о том, что установленные обстоятельства являются основанием назначения по делу повторной судебной экспертизы для разрешения вопроса о рыночной стоимости по состоянию на 9 января 2019 года нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>
На основании статьи 77, части 2 статьи 83 КАС РФ судом была назначена повторная судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлен один вопрос - о том, какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №... расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 9 января 2019 года.
Проведение исследования поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО
Экспертом АО «Региональное управление оценки» представлено заключение №10/02/2025-1 от 21.02.2025.
Согласно выводам повторной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 9 января 2019 года определена в размере 5 740 000 000 рублей.
Заключение повторной судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта. Экспертом АО «Региональное управление оценки» приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
Заключение не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки; исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; учтена специфика объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект – объекты коммерческого назначения, расположенных в Санкт-Петербурге, за период предшествующий дате оценки и подбор объектов-аналогов; определено наиболее эффективное использование объекта оценки – торгово-развлекательный комплекс; экспертом рассчитана доля стоимости земельного участка в стоимости комплекса; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки; рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена доходным и затратным подходами к оценке, выбор которых, а также использованных методов, обоснован.
В заключении повторной экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Объективность эксперта при определении заполняемости Объекта и величины выделяемой доли земельного участка, вопреки доводам административных истцов, не вызывает сомнений исходя из следующего.
Согласно заключению эксперта №10/02/2025-1 от 21.02.2025 при определении действительного валового дохода – предполагаемого дохода при полном функционировании собственности с учетом потерь из-за не заполняемости и неплатежей по договорам подлежат учету потери от недозагрузки (не заполняемости).
Определяя потери арендной платы от вакансий и недобора платежей –среднегодовую величину потерь дохода, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей и т.д., эксперт проанализировал не только примененные экспертом при проведении первичной судебной экспертизы, но и другие источники информации о недозагрузке в торговых центрах на дату оценки, с целью определения рыночного значения, показатель которых привел в заключении (т.6 л.д.68-69). Так, по данным компании JLL доля вакантных площадей в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга за 4-ый квартал 2018 года упала с 3,9% до 3,1 %; по данным компании IPG - ESTATE недозагрузка составила 1,5 %; согласно справочнику оценки недвижимости «Офисно-торговая недвижимость», 2018 г., под редакцией ФИО4 – 6,9 %; по данным АйБи ГРУПП среднегодовая величина заполняемости составляет около 95,4 %, соответственно недозагрузка – 4,6 %. Среднее значение по данным источников - 4,03 %.
Анализируя различные источники значений недозагрузки в торговых центрах Санкт-Петербурга, эксперт пришел к выводу о том, что фактическое значение недозагрузки объекта исследования не соответствует средним значениям на рынке на дату оценки (существенно их превышает).
В распоряжении эксперта отсутствуют данные, позволяющие однозначно утверждать, что фактическая загрузка обусловлена исключительно особенностями объекта недвижимости. Более того, в рамках реализуемого метода рассматривается типичный (стабилизированный от возможных конъюнктурных колебаний) прогнозный денежный поток. В этих обстоятельствах, эксперт посчитал использование фактической загрузки на дату оценки, находящейся на нижней границе рыночного диапазона, не в полной мере обоснованным, в связи с чем принял среднее значение 4,03 %.
Данный вывод участниками процесса не оспорен, не опровергнут.
Устанавливая долю стоимости земельного участка в стоимости комплекса недвижимости эксперт действительно принял во внимание то, что при проведении расчетов экспертом ООО «Альфа Консалт» в качестве стоимости земельного участка принято значение в размере 15 % от стоимости единого объекта недвижимости и указание Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на необходимость учитывать величину стоимости земельного участка в размере кадастровой стоимости близкой к дате оценки объекта исследования.
Однако, вопреки доводам административных истцов, в результате проведенного анализа кадастровой стоимости пришел к выводу, что значение кадастровой стоимости является устаревшим и не может быть применено в расчете рыночной стоимости земельного участка (т. 6 л.д.72).
Эксперт провел анализ средневзвешенной стоимости земельных участков под общественно-деловую застройку. Также эксперт произвел анализ предложений о продаже земельных участков с аналогичным назначением, выбрал 3 объекта – аналога, расположенных в периферийной части Санкт-Петербурга и произвел ориентировочный расчет с целью получения рыночного диапазона. В процессе расчета были применены корректировки на торг, площадь и инженерное обеспечение, поскольку данные корректировки, согласно заключению, вносят наибольшее значение в изменение итоговой стоимости. Описание ориентировочного расчета приведено в Приложении к заключению. Кроме этого, экспертом проанализирована величина стоимости земельного участка в размере 15 % на соответствие рыночной информации, в результате чего сделан вывод о том, что данный показатель превышает средневзвешенные значения, находится ближе к верхней границе и не входит в диапазон, который эксперт получил расчетно.
В дополнение экспертом были исследованы технико-экономические параметры объектов торгового назначения, расположенных в непосредственной близости от Объекта исследования. Проанализировав показатели ближайших объектов, эксперт пришел к выводу о том, что земельный участок под объектом исследования застроен более плотно, чем другие объекты с сопоставимым назначением, что обеспечивает повышенную доходность и увеличивает стоимость объекта. Коэффициент застроенности у объекта исследования составил 2,81. Учитывая приведенные параметры и индивидуальные характеристики единого объекта недвижимости, а также то, что само нежилое здание находится в «хорошем» состоянии, в расчет принято значение по нижней границы диапазона – 11 %. При этом эксперт отметил, что величина выделяемой доли в рамках доходного подхода (11 % от единого объекта недвижимости) расположена преимущественно ближе к средневзвешенным значениям.
Данный вывод участниками процесса также не оспорен, не опровергнут.
Таким образом, утверждение административных истцов о том, что при проведении повторной экспертизы эксперт был ограничен доводами, изложенными в определении суда от 27.11.2024 о назначении повторной экспертизы, не является основанием для установления кадастровой стоимости Объекта в размере рыночной, определенной первичной экспертизой, поскольку не свидетельствует о необъективности заключения №10/02/2025-1 от 21.02.2025.
Напротив, проведенный экспертом анализ с подробным обоснованием выводов, в том числе, по обстоятельствам, послужившим основанием для назначения судом повторной экспертизы, позволяет прийти к выводу о том, что заключение эксперта №10/02/2025-1 от 21.02.2025 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности.
Нарушений требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем принимается судом для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, составляющей 5 740 000 000 рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ заключения судебных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная экспертиза ООО «Альфа Консалт» от 13.09.2024 в части ответа на вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, и повторная экспертиза АО «Региональное управление оценки» №10/02/2025-1 от 21.02.2025 соответствуют положениям Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Выводы экспертов в указанной выше части не противоречивы, аргументированы и последовательны.
Заключения судебных экспертиз подготовлены экспертами, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в основу решения о рыночной стоимости должно быть положено заключение повторной экспертизы, и не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода эксперта АО «Региональное управление оценки», в то время как необоснованность выводов первичной экспертизы при определении рыночной стоимости Объекта установлена и подтверждается материалами дела.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно материалам дела, 6 марта 2024 года в ЕГРН внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 11 146 877 457,91 рублей, подлежащей применению с 1 января 2024 года.
Таким образом, установленная судом кадастровая стоимость Объекта подлежит применению по 31 декабря 2023 года.
Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 8 февраля 2024 – дата обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д.2).
Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 января 2019 года в размере 5 740 000 000 рублей, с периодом действия по 31 декабря 2023 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 8 февраля 2024 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.Г. Бондарь
Мотивированное решение составлено 27 марта 2025 года.