Решение по делу № 3А-115/2022 от 24.04.2023 - о признании незаконным решения ОРС-48/2022/0000087 от 11.10.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости.

ФИО1"> ФИО1">

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-18/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2023 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения ОРС-48/2022/0000087 от 11.10.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения ОРС-48/2022/0000087 от 11.10.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости. Административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости №696/08/22 от 19.08.2022 г., выполненный независимым оценщиком ФИО3 Однако, решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.10.2022 г. в удовлетворении заявления было отказано. Полагая решение незаконным и не обоснованным, административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 12.08.2022 года в размере 62048 000 рублей.

В процессе рассмотрения дела административный истец ФИО2 уточнил исковые требования, просил признать незаконным решение ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2022/0000087 от 11.10.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4349,1 кв.м. равной рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 12.08.2022 г. равной рыночной стоимости в размере – 92651791,2 рублей в соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 уточненные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на законность и обоснованность решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2022/0000087 от 11.10.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости. Ходатайств о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявила. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Административный истец ФИО2, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, администрации г. Липецка, ООО «Бискафе» и ООО «НИКС», заинтересованные лица ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены своевременно и надлежащим образом, представитель заинтересованного лица администрации г. Липецка в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, допросив судебного эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> площадью 4349,1 кв.м. На указанный объект недвижимости установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в пользу ФИО7 и ФИО8 Также арендаторами помещений в спорном нежилом здании являются ООО «Бискафе» и ООО «НИКС», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.08.2022 года №КУВИ-001/2022-136406915.

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №121 по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 156739070,21 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.08.2022 г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 г.

Полагая кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, административный истец 09.09.2022 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке №696/08/22 от 19.08.2022 г., выполненный независимым оценщиком ФИО13

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.10.2022 г. №ОРС-48/2022/0000087 ФИО2 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете независимого оценщика ФИО3 от 19.08.2022 г. №696/08/22, а именно: нарушен п. 10 ФСО №7, п.5 ФСО №3: анализ рынка не позволяет составить представление о ценах предложений сегмента рынка, к которому относится объект оценки; п. 22б ФСО №7: в качестве объектов-аналогов необоснованно выбраны несопоставимые с объектом оценки объекты недвижимости; нарушен п. 11д ФСО №7: отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости; нарушен п. 11б ФСО №7, п. 5 ФСО №3: необоснованно определен сегмент рынка объекта оценки; п. 11г ФСО №7: отсутствует исследование ценообразующих факторов, отражающих ценообразование сегмента объекта оценки-гостиничной недвижимости; п. 11в ФСО №7, п. 5 ФСО №3: данные о ценах предложений, ценообразующих факторов не позволяют проверить достоверность сделанных оценщиком выводов относительно анализа рынка, диапазона цен, а также отбора аналогов для расчета; п.5 ФСО №3: сведения о характеристиках объектов-аналогов №2 и №3 в части площади не соответствуют параметрам, внесенным в ЕГРН; п. 5 ФСО №3: необоснованно выбран показатель доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости для сегмента рынка, отличного от объекта оценки; п.5 ФСО №3, п. 22б ФСО №7: вид разрешенного использования земельных участков под объектами-аналогами отличен от вида разрешенного использования земельного участка под объектом оценки, данный факт может повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки; п.5 ФСО №3: при обосновании поправки на состояние отделки помещений, необоснованно используется поправка на износ здания и п. 5, п. 11 ФСО №3: скриншоты объявлений о продаже объектов-аналогов не содержат информации о дате предложений.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО9

Согласно п.8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» (действующего по состоянию на дату оценки) кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (действующего по состоянию на дату оценки), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7)» (действующего по состоянию на дату оценки), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Как следует из заключения эксперта Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО9 от 23.01.2023 года №ЗЭ-27/23, оценщик при оценке не использует стандарт ФСО 4, связанный непосредственно с определением кадастровой стоимости (стр. 32 дела) из-за этого нарушения оценщик не правильно определил дату определения стоимости 12.08.2022 года, нарушив п. 8 ФСО 4 и ст. 24.15 ФЗ №135; в отчете на стр. 34 том 1 в разделе Описание объекта приведены не в полном объеме ограничения права, в частности отсутствуют данные об обременении в виде двух договоров аренды, оценщик не провел их анализ и не дал им оценки по влиянию на рыночную стоимость здания; кроме этого оценщик при описании объекта не указал материал строительства здания, что вводит в заблуждение пользователей отчета (нарушен ФСО 2 п. 11в); на стр. 38 объект определен оценщиком как административное здание, а не гостиница, что привело к неполному анализу рынка того сегмента, к которому относится исследуемый объект; подбор аналогов проведен некорректно, нарушен п. 5 ФСО 3 по объектам аналогам 2,3,4, невозможно подтвердить дату предложения на рынке данных объектов; корректировка для аналога 1 по техническому состоянию взята неправильно, объект аналог намного хуже исследуемого объекта, также аналоги 2,3,4 по площади, техническим характеристикам и состоянию не соответствуют исследуемому объекту, нарушен п. 22б ФСО 7.

На основании проведенного анализа отчета об оценке эксперт делает вывод, что отчет №696/08/22 от 19.08.2022 года, выполненный независимым оценщиком ФИО14 об определении рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости нельзя применять в качестве доказательной базы.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости независимого оценщика ФИО6 №696/08/22 от 19.08.2022 г. на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2022/0000087 от 11.10.2022 г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем суд, учитывая, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 23.01.2023 года №ЗЭ-27/23, выполненной Ассоциацией судэкспертов «Премьер» рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 4349,1 кв.м. по состоянию на 12.08.2022г. составляет 94079 309 рублей.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (действующего по состоянию на дату оценки) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 (действующего по состоянию на дату оценки) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела и инвентаризационного дела.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный и затратный подход, выбрав для определения рыночной стоимости сравнительный подход, обосновал отказ от доходного подхода.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 (действующего по состоянию на дату оценки) сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункты 18-19 ФСО №1).

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В результате определения рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода с учетом затрат на замещение нежилого здания в размере 303906947,86 руб. и накопленного износа в размере 12156277,91 руб. экспертом была рассчитана стоимость исследуемого здания затратным методом, которая составила 291750669,95 руб.

В рамках сравнительного подхода ввиду достаточного объема рыночных данных об объектах-аналогах эксперт использовал метод прямого анализа продаж или метод сопоставимых продаж, информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Для проведения расчетов по сравнительному подходу были отобраны наиболее сходные по своим характеристикам и местоположению нежилые помещения. Все анализируемые объекты выставлены на продажу во время, совпадающее с датой оценки, в связи с этим корректировка на дату не проводилась. Рассчитанная стоимость исследуемого здания методом сравнения продаж составила 94079309,08 рублей.

Из заключения эксперта следует, что при проведении экспертизы было принято использование исследуемого здания в качестве объекта недвижимости для определения определенного вида бизнеса (гостиницы). Низкий уровень прибыли предпринимателя, который принят в затратном подходе – 2 % показывает, что инвестор при строительстве подобных объектов не рассчитывает на возврат денег от его продажи. Возврат денег в подобных объектах ожидается от ведения бизнеса, поэтому расчет стоимости по затратам на строительство не отражает рынка недвижимости и не может быть принят при решении установления кадастровой стоимости по рыночной стоимости здания, в связи с чем экспертом была принята рыночная стоимость, определенная сравнительным подходом в размере 94 079 309,08 рублей.

Допрошенный в судебном заседании 01.03.2023 года эксперт Ассоциации ФИО10 «Премьер» ФИО9 пояснил, что при проведении судебной экспертизы он использовал затратный и сравнительный подходы, выбрав для расчета рыночной стоимости сравнительный подход. Анализ рынка в Липецкой области по арендным ставкам для коммерческих объектов, в частности для ведения гостиничного бизнеса, показал, что такие объекты практически отсутствует. В данном случае в соответствии с п. 22 «б» ФСО №7 в качестве объектов-аналогов использовались объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценоообразующим факторам. Были выбраны 3 аналога, которые являются зданиями для гостиницы. Эти аналоги имеют помещения для размещения ресторанов, номерной фонд, но отличаются по площадям. Было выбрано 2 объекта в г. Липецке и один объект в области, потому что объема данных по гостиницам в г.Липецке было не достаточно, по объекту который находится за пределами города Липецка была применена корректировка 40 % из-за того, что это районный центр, а не город. На странице 58 заключения была допущена техническая описка, в связи с чем была не правильно применена корректировка на дату продажи/дату выставления на торги - 11,36 %, что повлекло за собой неправильный расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Поскольку при допросе судебного эксперта Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО9 было установлено неверное применение корректировки при расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки, так же для проверки иных доводов представителя административного ответчика и заинтересованного лица определением от 01.03.2023 года по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено Ассоциации судэкспертов «Премьер», назначив экспертом ФИО9

В соответствии с заключением дополнительной судебно-оценочной экспертизы от 21.03.2023 года №ЗЭ-27/23/1 для проведения исследования рынка экспертом был проведен анализ данных объявлений портала https://lipetsk.cian.ru, (крупнейшего в России портала по купле-продажи и аренде недвижимости в России), https://ruads.net/ за период до даты оценки. Так как объект недвижимости гостиница и объявлений о продаже таких объектов мало эксперт исследовал рынок продаж гостиниц Липецкой области. Рынок гостиниц в городе Липецк можно характеризовать как скудным на предложения о продажах и аренде. В связи с этим детально анализировались объекты либо гостиницы (различной площади), либо помещения, пригодные для организации гостиничного бизнеса. Среднее значение удельной рыночной стоимости нежилых зданий и помещений в Липецкой области составляет: 30 357,48 руб./кв. м при диапазоне изменения от 12 600,00 до 67 292,00 руб./кв. м. Коэффициент вариации равен 62,37%. Большое значение коэффициента обусловлено неоднородностью выборки из – за разного местонахождения в области, различного месторасположения, состояния отделки, износа, общей площади, передаваемых прав на объект и функциональности объектов. Среднее значение удельной рыночной стоимости аренды нежилых зданий и помещений свободного назначения в Липецке составляет: 5 896,46 руб./кв. м при диапазоне изменения от 1 680,00 до 14 400,00 руб./кв. м. Коэффициент вариации равен 50,55%. Большое значение коэффициента обусловлено неоднородностью выборки из – за разного местонахождения в области, различного месторасположения, состояния отделки, износа, общей площади, передаваемых прав на объект. Среднее значение удельной рыночной стоимости аренды нежилых зданий и помещений свободного назначения с возможностью использования под гостиницу в Липецке составляет: 6 624,00 руб./кв. м при диапазоне изменения от 1 728,00 до 14 400,00 руб./кв. м. Коэффициент вариации равен 42,60%. Большое значение коэффициента обусловлено неоднородностью выборки из–за разного местонахождения в области, различного месторасположения, состояния отделки, износа, общей площади, передаваемых прав на объект. Для оценки экспертом выбраны аналоги сопоставимые с исследуемым объектом недвижимости. При проведении экспертизы учитывалась стоимость здания при фактическом использовании как гостиница. При определении корректировок, вносимых для выбранных объектов-аналогов использовались данные справочника ФИО11 и сайта статриелт.

При расчете рыночной стоимости исследуемого здания были использованы два подхода: сравнительный и доходный. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж. В рамках доходного подхода эксперт использовал метод прямой капитализации.

Экспертом в заключении дополнительной экспертизы была исправлена корректировка на «Дату продажи/дату выставления на торги». Эксперт указывает, что условия продажи объектов-аналогов и объектов оценки не отличаются, следовательно, корректировка не требуется. Дата оценки объекта недвижимости – 12.08.2022 года и объекта аналога 1 идентична. Корректировка не требуется. Дата предложения объектов-аналогов 2,3 май 2021. Корректировка равна 9,16 %. Корректировка составит: ((2,98/2,73)-1)*100%=+9,16 %.

Корректировка для рыночной стоимости ЕОН, определялась по информации о доле стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости. Согласно данным сайта статриэлт по состоянию на 01.07.2022 года для общественных зданий (в том числе для гостиниц) данный справочник применялся ввиду того, что в справочнике Лейфера нет указания на корректировки по общественным зданиям или зданиям гостинницы.

В заключении дополнительной судебной экспертизы экспертом также уточнена корректировка по незанятым площадям на основании дополнительно представленных материалов. Из заключения дополнительной судебной экспертизы следует, что согласно данным материалов дела и представленным в дело фотографий два этажа здания находятся в чистовой отделке и требуют косметического ремонта. Какие именно это этажи неизвестно. Согласно данным фотографий объект аналог 1 имеет простую внутреннюю и наружную отделку. Аналог 2 согласно фотографиям имеет улучшенную отделку, как и объект недвижимости. Хотя в объявлении указано, что он находится без отделки. Фотографии указывают об обратном, та же эксперт учитывает, что гостиница раньше работала, а бар продолжает свою работу на дату оценки. Аналог 3 имеет улучшенную отделку. Согласно материалам дела состояние отделки принято как улучшенное. В соответствии с актом осмотра нежилого помещения в рамках договора аренды нежилого помещения от 09.01.2018 на двух этажах здания проводятся строительно - отделочные работы, помещения не используются. Площадь не используемых помещений составляет 561,6 + 558,5 = 1120,1 кв. м. или 0,258 часть здания, то есть вместо коэффициента 0,25 помещений без отделки и планировки взят коэффициент 0,258.

В результате определения рыночной стоимости нежилого здания сравнительным подходом была определена итоговая величина его рыночной стоимости по состоянию на 12.08.2022 года в размере 92651791,2 рубля и доходным подходом в размере 94863778,65 рублей.

Из заключения дополнительной судебной экспертизы следует, что коэффициент вариации полученных величин составляет 1,67 %, что говорит о высокой вероятности достоверности полученных результатов. Величина рыночной стоимости, полученная доходным подходом, используется как справочная и подтверждает правильность стоимости, полученной сравнительным подходом. На основании этого за величину рыночной стоимости экспертом была принята стоимость, полученная сравнительным подходом с учетом внесенных исправлений в размере 92651791,2 руб.

Анализируя экспертное заключение от 23.01.2023 года №ЗЭ-27/23 и заключение дополнительной судебно-оценочной экспертизы от 21.03.2023 года №ЗЭ-27/23/1 суд считает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертные заключения содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В заключениях приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта недвижимости, даны ответы на поставленные истцом вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключениям эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключения эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

В заключениях эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. В исследовательской части дополнительной экспертизы указаны и обоснованы причины расхождения выводов с выводами ранее проведенной экспертизы, как того требует пункт 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 декабря 2002 года N 346.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Допрошенный в судебном заседании 24.04.2023 года судебный эксперт Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО9 в подтверждении выводов, изложенных в заключении дополнительной судебно-оценочной экспертизе № ЗЭ-27/23/1 от 21.03.2023 года пояснил, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием только сравнительного подхода. Сведения об объектах аналогах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Эксперт применил корректировочный коэффициент в исправленном виде 9,16% на дату продажи/дату выставления на торги на аналоги № 2, 3, а так же применил уточненную корректировку 0,258 по незанятым площадям на основании представленных дополнительных материалов, что позволило привести объекты-аналоги к состоянию, наиболее близкому к объекту оценки. В судебном заседании судебный эксперт пояснил, что расчет рыночной стоимости нежилого здания доходным подходом эксперт использовал в качестве справочной информации и подтвердил правильность получения рыночной стоимости сравнительным подходом.

Использованная информация, по мнению суда, соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в вышеуказанном заключении, суду не представлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключений эксперта не имеется, учитывая, что данными заключениями судебной оценочной экспертизы и дополнительной судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4349,1 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 12.08.2022г. – 92651 791,2 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). Датой обращения ФИО2 в ОБУ «Центр кадастровой оценки» является 09.09.2022 г.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежат возмещению расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленной судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017г. №20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2022/0000087 от 11.10.2022 г., а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного со ФИО2 в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения №ОРС-48/2022/0000087 от 11.10.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной отказать.

Административное исковое заявление ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4349,1 кв.м. по состоянию на 12.08.2022 г. равной рыночной стоимости в размере – 92651791,2 (девяносто два миллиона шестьсот пятьдесят одна тысяча семьсот девяносто один рубль двадцать копеек).

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 09.09.2022 года.

Взыскать со ФИО2 в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной

форме принято 25.04.2023 г.