Решение по делу № 3А-41/2025 от 17.02.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 28 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000879 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2024-001617-84

Дело № 3а-41/2025 (3а-611/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Золотых В.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Славия» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 28 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000879 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Славия» (далее – ООО «Славия», общество) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 7 423 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка составила 20 668 526,97 рублей.

Согласно отчету об оценке от 03 июня 2024 года № 30/24, выполненному оценщиком ФИО1 рыночная стоимость земельного участка составила 3 340 000 рубля.

ООО «Славия» обратилось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке от 3 июня 2024 года № 30/24.

Решением ГБУ РО от 28 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000879 в удовлетворении заявлений административного истца отказано.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконными, а действующую кадастровую стоимость объектов недвижимости – нарушающей его права как налогоплательщика.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «Степняк» с учетом уточнения исковых требований просило признать незаконным решение ГБУ РО от 28 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000879 и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15 мая 2024 года, – 18 130 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц – Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области; ППК «Роскадастр»; администрация г. Таганрога.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству, при рассмотрении дела ГБУ РО представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость земельных участков.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Минимущество Ростовской области, Администрация г. Таганрога возражений, отзывов не представили.

Представители административного истца, ГБУ РО, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.

Администрация г. Таганрога о причинах неявки представителя суду не сообщила.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ 11 февраля 2025 года суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ООО «Славия» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 7 423 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования в целях эксплуатации производственной базы, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Применяемая с 1 января 2023 года кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-2 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 20 668 526,97 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.

ООО «Славия» 1 августа 2024 года обратилось в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка от 3 июня 2024 года № 30/24, выполненного оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО1

В соответствии с отчетом от 3 июня 2024 года № 30/24 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 мая 2024 года составляет 3 340 000 рублей.

По результатам рассмотрения заявления административного истца ГБУ РО принято решение от 28 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000879 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Согласно разделу V решения ГБУ РО причинами к отказу послужило то, что: в отчете не указаны сведения об оценщике – не указан номер контактного телефона оценщика, номер телефона, адрес электронной почты (п. 5.1); в анализе рынка недвижимости оценщиком не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы (п. 5.2); оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований Ростовской области: Азовский, Аксайский районы, г. Азов, г. Батайск, г. Новочеркасск, г. Новошахтинск и г. Шахты, без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта (п.5.3); при расчетах в рамках сравнительного подхода оценщиком использовалась неверная ценовая информация об объекте-аналоге (п. 5.4); информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена оценщиком в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления или подготовки информации (п. 5.5); отчет не соответствует требования, согласно которому вид стоимости определяется исходя из цели оценки, а также из предпосылок стоимости, представляющих собой исходные условия определения стоимости, формируемые целью оценки; в отчете об оценке отсутствуют обязательные сведения, а именно: указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке (п. 5.6); в отчете об оценке отсутствует информация о проведении осмотра, не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, отсутствуют сведения о допуще6ниях и ограничениях, связанных с проведением осмотра; отчет не содержит достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки (п. 5.7); при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги несопоставимые с объектом оценки по скорректированным элементам сравнения. Применение корректировок для устранения различий между объектом оцени и объектами-аналогами повлекло за собой несоответствие их цен в сопоставлении с другими предложениями на открытом рынке, доступными оценщику для анализа. Коэффициент вариации превышает статистически допустимое значение. Оценщиком не выполнено условие, согласно которому при проведении анализа цен предложений по аналогам следует учитывать соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения (п. 5.8).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд пришел к выводу о том, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ РО оспариваемых решений, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ФИО2

В соответствии с заключением судебного эксперта ФИО2 от 24 января 2025 года № 132СЭ/6-2025 при составлении отчета от 03 июня 2024 года № 30/24 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15 мая 2024 года использовались неполные и недостоверные сведения. Допущены методологические и расчетные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. При составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе, частично подтверждаются нарушения, перечисленные в решении ГБУ РО от 28 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000879.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 15 мая 2024 года составляет 18 130 000 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что содержание отчета об оценке от 3 июня 2024 года № 30/24 не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта, и при рассмотрении заявления ООО «Славия» у ГБУ РО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оспариваемое административным истцом решение ГБУ РО не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административного истца. В этой связи основания для удовлетворения требований ООО «Славия» о признании решения от 28 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000879 незаконным, предусмотренные статьей 227 КАС РФ, отсутствуют.

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Величина рыночной стоимости рассчитана судебным экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 1 августа 2024 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 60 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ООО «Славия» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, перечислено 60 000 рублей (платежное поручение от 27 января 2025 года № 2299). Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Славия» удовлетворить частично.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «Славия» в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 28 августа 2024 года № ОРС-61/2024/000879.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 7 423 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования в целях эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 мая 2024 года в размере 18 130 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 1 августа 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Славия» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-41/2025 (3а-611/2024), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную экспертизу на счет общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья В.В. Золотых