№3а-11/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 16 июня 2025 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.

при секретаре Максимовой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Астраханского областного рыболовецкого союза потребительских обществ к Государственному бюджетному учреждению Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Астраханский областной рыболовецкий союз потребительских обществ обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии и установлении кадастровой стоимости земельного участка, в котором просит признать незаконным решение ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ОРС-30-2024/000098 от ДД.ММ.ГГГГ и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:09:090210:46, площадью 35 941 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ее рыночной стоимости.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права, поскольку такая стоимость влечет необоснованное увеличение размера земельного налога.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца по доверенности ФИО1 уточнил административные исковые требования в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:09:090210:46, площадью 35 941 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ее рыночной стоимости 12647 606 рублей, определенной по результатам оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ АО «БТИ» ФИО2 возражала против удовлетворения административных требований о признании незаконным решения ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ч. 1 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются также Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Постановлением Правительства Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ N 2-П установлена дата перехода к применению на территории Астраханской области положений статьи 22.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - ДД.ММ.ГГГГ. С названной даты на территории Астраханской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются Государственным бюджетным учреждением Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, соответствующее решение бюджетного учреждения может быть оспорено в судебном порядке (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, Астраханскому областному рыболовецкому союзу потребительских обществ на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 30:09:090210:46, площадью 35 941 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.14, л.д.18).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии права у административного истца на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)», поскольку относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости.

По результатам государственной кадастровой оценки ГБУ АО «БТИ» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:09:090210:46, площадью 35 941 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере 20963307, 07 руб.

Постановлением Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден административный регламент государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)", подведомственного агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, предоставления государственной услуги "Рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним".

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ порядок, ДД.ММ.ГГГГ, административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при ГБУ АО "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка в размере рыночной стоимости.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом приложен отчет об оценке №/ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Нижневолжское агентство оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 30:09:090210:46 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8645000 руб.

Решением комиссии ГБУ АО «БТИ» № ОРС-30-2024/000098 от ДД.ММ.ГГГГ отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из требований статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При этом, как заключение эксперта, так и отчет оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка должны соответствовать стандартам оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" установлено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Для оценки правомерности выводов, изложенных в решении ГБУ АО «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки «БТИ» относительно представленного отчета оценщика, определением Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:09:090210:46, площадью 35 941 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составила 12647 606 рублей.

При этом эксперт указал, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №/ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Нижневолжское агентство оценки», имеет несоответствие требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, а именно ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации; п. 2 ФСО VI и п.22 «д» ФСО №, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

С выводами экспертизы, расчетами и стоимостью согласился представитель административного истца и просил установить рыночную стоимость, приравняв к кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика ФИО2 с выводами эксперта Федерального бюджетного учреждения «Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО3 о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, согласилась. Разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 12 647 606 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ просила оставить на усмотрение суда. При этом пояснила, что административные исковые требования в части признания решения ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» № ОРС-30-2024/000098 от ДД.ММ.ГГГГ незаконным удовлетворению не подлежат, поскольку законность и обоснованность названного решения подтверждена экспертным заключением о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим правовым актам.

Оценив заключение эксперта ФИО3 в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечающим требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и имеющим продолжительный стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечают требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении подробно проанализированы отчеты оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, и содержатся выводы о выявленных нарушениях, допущенных при их составлении, в частности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке.

При определении экспертом рыночной стоимости объекта оценки в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

Рыночная стоимостьобъекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом, при этом из имеющихся предложений экспертом подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки. В заключении ясно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы мотивированы, а поэтому итоговая рыночная стоимость не является произвольной.

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке иных подходов.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в данном заключении, лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суду не представлено.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ АО «БТИ» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ АО «БТИ» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимостиобъекта недвижимости равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35 941 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенная сравнительным подходом с учетом корректировок, составляет 12 647 606 рублей.

При этом в результате системного анализа положений статей 403 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 237-ФЗ и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд приходит к выводу о том, что у истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права как лица, осуществляющего налоговые платежи.

Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в Государственное бюджетное учреждение Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» -ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175,176, 180, 259 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Астраханского областного рыболовецкого союза потребительских обществ удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 35 941 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 12 647 606 (двенадцать миллионов шестьсот сорок семь тысяч шестьсот шесть) рублей по состоянию на 28 марта 2024 год.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать - 29 июля 2024 года.

Административные исковые требования Астраханского областного рыболовецкого союза потребительских обществ о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» № ОРС-30-2024/000098 от 14 августа 2024 года оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 20 июня 2025 года.

Судья Астраханского

областного суда Мухамбеталиева Н.Х.