УИД 19RS0002-01-2025-000511-69 Дело № 2-563/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 июля 2025 года г. Черногорск
Черногорский городской суд Республики Хакасия
в составе председательствующего судьи Дмитриенко Д.М.
при секретаре Ляшенко К.Е.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
истца ФИО3,
ответчиков ФИО4, ФИО5,
представителя ответчика Администрации г. Черногорска – ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО9 к Администрации г. Черногорска, ФИО4, ФИО5, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии и признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО9 обратились в суд с иском к Администрации г. Черногорска о сохранении в реконструированном состоянии многоквартирного жилого дома площадью 301,3 кв.м., кадастровый номер 19:02:010427:426, расположенного по адресу: <...>, и признании за истцами права собственности на квартиру площадью 77,4 кв.м., кадастровый номер 19:02:010427:632, расположенную по адресу: <...>.
Исковые требования мотивированы тем, что с 2010 года истцы являются собственниками квартиры № 1, расположенной в вышеуказанном многоквартирном доме, состоящем из четырех квартир. Истцами была произведена реконструкция принадлежащей им квартиры путем возведения жилой пристройки к квартире, в результате чего площадь принадлежащего им жилого помещения увеличилась с 65,5 кв.м. до 77,4 кв.м. Разрешительные документы на реконструкцию жилого помещения истцы не оформляли, в связи с чем обратились с настоящим иском в суд. Согласно заключению по техническому обследованию жилого здания № 023-146-25-ТЗ от 13.01.2025, подготовленному инженером-проектировщиком ФИО16, обследуемая квартира № 1 размещена в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 19:02:010427:353, пожарные разрывы до соседних строений соблюдены, характеристики жилого дома соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, СНиП, техническим, санитарным и противопожарным требованиям. Истцами предпринимались меры к легализации самовольно выполненной реконструкции путем обращения в Администрацию г. Черногорска. В качестве правового обоснования своих требований истцы ссылаются на положения ст.ст. 8, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Определением судьи от 17.02.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО10, ФИО5
Протокольным определением суда от 27.05.2025 ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО12, ФИО10, ФИО5, ФИО4, ФИО11 привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.
В судебном заседании представитель истца ФИО17 ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по вышеизложенным основаниям, пояснила, что 30.05.2025 собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, было проведено общее собрание, на котором было принято решение о сохранении многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии. ФИО4, ФИО10, ФИО5 о проведении данного собрания не извещались, участия в нем не принимали.
Истец ФИО3 иск поддержала.
Ответчики ФИО4, ФИО5 против удовлетворения иска возражали, поддержали письменные возражения на иск, в которых ФИО4 указала, что требования истцов не могут быть удовлетворены в связи с тем, что спорная самовольная постройка возведена при отсутствии какой-либо разрешительной документации на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома без согласия некоторых собственников. Представленное истцами техническое заключение по обследованию конструкций жилого дома является недопустимым доказательством соответствия спорного объекта установленным требованиям, поскольку в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р экспертизы, касающиеся самовольных построек, могут проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности, поскольку с даты реконструкции объекта недвижимости прошло более трех лет. Действиями истцов нарушены права ответчиков, поскольку в результате увеличения площади квартиры истцов произведен самовольный захват части земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Представитель Администрации г. Черногорска ФИО6, действующая на основании доверенности, требования истцов полагала необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку самовольная постройка возведена на земельном участке без согласия всех его собственников.
Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Истец ФИО9 направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 30.05.2024, 12.12.2024, 17.02.2025 в <...>, расположен многоквартирный дом площадью 252,1 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010427:426, состоящий из четырех квартир:
- № 1 площадью 65,5 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010427:632, собственники – ФИО1, ФИО7, ФИО3, ФИО8, ФИО9 (в 1/5 доле каждый);
- № 2 площадью 52 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010427:910, собственники – ФИО10, ФИО4, ФИО5 (в 1/3 доле каждый);
- № 3 площадью 48,5 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010427:909, собственник – ФИО11;
- № 4 площадью 82,1 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010427:633, собственники – ФИО13, ФИО12, ФИО14, ФИО15 (в 1/4 доле каждый).
Вышеуказанный многоквартирный дом расположен на земельном участке площадью 608 кв.м. с кадастровым номером 19:02:010427:353, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения) (выписки из ЕГРН от 09.12.2024, 17.02.2025).
Из объяснений истцов, представленных ими чертежа многоквартирного жилого дома и схемы расположения объекта недвижимости на земельном участке, выполненных кадастровым инженером ФИО18, следует, что истцами была произведена реконструкция принадлежащей им квартиры путем возведения пристройки к ней.
Согласно заключению № 023-146-25 от 29.01.2025 по техническому обследованию жилого здания, расположенного по адресу: <...>, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО19 (инженером ФИО20) по заказу ФИО17, в квартире № 1 произведена реконструкция и перепланировка: демонтаж стены холодной пристройки, дверных блоков, оконных блоков, части дощатой перегородки до размеров дверного проема; зашит дверной проем; выполнена жилая пристройка со стенами из шлакобетона.
В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Как следует из п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно п. 6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". К указанному заявлению в том числе прилагается решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.
В утвержденный частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечень объектов, для строительства, реконструкции которых не требуется разрешение на строительство, многоквартирные дома не включены.
В пункте 8 "Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023) разъяснено, что требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 222 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Согласно абзацу первому п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
Согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).
Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.
Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
В соответствии с п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).
Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 разъяснено, что возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.
В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).
В ходе судебного разбирательства установлено, что истцами возведена пристройка к принадлежащей им квартире на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в результате создания которой произошло уменьшение размера общего имущества (том числе площади земельного участка), при этом в нарушение части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, пункта 1 статьи 247 ГК РФ и разъяснений, приведенных в п.п. 27, 28 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, истцами не представлено доказательств согласия собственников ФИО4, ФИО10, ФИО5 на проведение указанной реконструкции и наличия единогласного решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанному вопросу.
Представленный в материалы дела протокол общего собрания жильцов, проживающих в многоквартирном жилом доме, от 30.05.2025 не свидетельствует о соблюдении вышеуказанных требований, поскольку данное собрание проведено в отсутствие собственников помещений ФИО4, ФИО10, ФИО5, которые о проведении общего собрания не извещались, участия в собрании и в голосовании по вопросам повестки дня не принимали, что следует из протокола собрания, объяснений представителя истца ФИО17 ФИО2 и объяснений ответчиков ФИО4, ФИО5
В указанном общем собрании также не принимал участия истец ФИО9
Также заслуживает внимания довод ответчика ФИО4 о недоказанности истцами факта соответствия самовольной постройки установленным требованиям, поскольку согласно распоряжению Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» соответствие самовольной постройки установленным требованиям в рамках судебного гражданско-правового спора может подтверждаться только заключением государственного судебно-экспертного учреждения, к которым индивидуальный предприниматель ФИО19 и инженер ФИО20, подготовившие заключение № 023-146-25 от 29.01.2025 по техническому обследованию жилого здания, расположенного по адресу: <...>, не относятся, что свидетельствует о недопустимости указанного заключения как доказательства по делу в силу ст. 60 ГПК РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.05.2025 N 18-КГ25-89-К4).
Заявление ответчика ФИО4 о пропуске истцами срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку в соответствии с абзацем пятым пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).
При таких обстоятельствах требования истцов о сохранении в реконструированном состоянии многоквартирного жилого дома и признании права собственности на квартиру № 1 площадью 77,4 кв.м. удовлетворению не подлежат.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт серия *** ***), ФИО7 (паспорт серия *** ***), ФИО3 (паспорт серия *** ***), ФИО8 (паспорт серия *** ***), ФИО9 (паспорт серия *** ***) к Администрации г. Черногорска (ИНН <***>), ФИО4 (паспорт серия *** ***), ФИО5 (паспорт серия *** ***), ФИО10 (паспорт серия *** ***), ФИО11 (паспорт серия *** ***), ФИО12 (паспорт серия *** ***), ФИО13 (паспорт серия *** ***), ФИО14 (паспорт серия *** ***), ФИО15 (паспорт серия *** ***) о сохранении в реконструированном состоянии многоквартирного жилого дома площадью 301,3 кв.м., кадастровый ***, расположенного по адресу: <...>, и признании за истцами права собственности на квартиру площадью 77,4 кв.м., кадастровый ***, расположенную по адресу: <...>, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Д.М. Дмитриенко
Мотивированное решение составлено 17.07.2025.