дело ...
РЕШЕНИЕ
И..1
.... с/...
принято в окончательной форме ...
Пригородный районный суд Республики Северная Осетия – Алания (далее: РСО – Алания) в составе: председательствующего судьи: ... при секретаре судебного заседания: ..5, с участием:
- представителя истца ..3 – ..8, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от ..., зарегистрированной в реестре ...-н/40-2024-1-904,
- представителя ответчика АМС Пригородного муниципального района РСО – ..6, действующей на основании доверенности от ... ...,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ..3 к Администрации местного самоуправления (далее – АМС) Пригородного муниципального района РСО – Алания о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на объект незавершенного строительства,
установил:
..3 обратился в суд с иском к АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания о признании
- состоявшейся сделки в виде договора купли-продажи ... от ..., заключенный между продавцом ..2 и покупателем ..3, предметом которого является объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки ... кв.м., степень готовности 25%, расположенного на земельном участке с кадастровым ..., (бывшая база отдыха комбината мясной «Владикавказский») по адресу: РСО-Алания, ..., на левом берегу ..., 2 км северо-восточнее ...;
- права собственности ..3 на указанный объект незавершенного строительства.
В обоснование иска указано, что на основании постановления АМС ... от ... ... главе КФХ «Пчеловод» ..2 был предоставлен земельный участок площадью 1,5 га (сенокосы) для выращивания пчеловодческой продукции в постоянное бессрочное пользование из земель комбината мясной «Владикавказский» (база отдыха). Основанием для выделения земельного участка послужил договор ... от ... купли-продажи недостроенных помещений базы отдыха в урочище «Мых». В последствии ..2 переоформил право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, о чем было издано постановление АМС МО ... от ... ... и заключен с АМС МО ... РСО-Алания договор аренды земельного участка от ... ..., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) ..., запись регистрации ..., предметом которого являлся земельный участок с кадастровым ... из земель сельскохозяйственного назначения предназначенный для ведения пчеловодства, срок аренды до ... Вместе с тем, на земельном участке находится объект незавершенного строительства, послуживший основанием для предоставления земельного участка в 1998 году. Согласно техническому плану, выполненному кадастровым инженером ..7, готовность объекта по состоянию на ... составляет 35%, площадь застройки 152 кв. м. По договору купли-продажи от ... ..2 продал ..3 указанный объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 152 кв. м., степень готовности 25%, расположенный на земельном участке площадью 1,5 га с кадастровым ... (бывшая база отдыха комбината мясной «Владикавказский») по адресу: РСО- Алания, ..., на левом берегу ..., 2 км северо-восточнее .... По соглашению о перенайме от ... ..2 передал мне свои права и обязанности по договору аренды. По договору аренды срок аренды истек ..., однако истец продолжает использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением. Ввиду отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи ... от ... исключается государственная регистрация договора купли-продажи от ..., нарушаются права и законные интересы истца, которым все обязательства по указанному договору исполнены в полном объеме.
Представитель истца, ..8 поддержал исковые требования в полном объеме, в объяснениях привел доводы и обстоятельства, указанные в исковом заявлении, а также пояснил, что на день обращения в суд с настоящим иском срок действия договора аренды земельного участка хотя и истек, однако, был продлен на неопределенный срок ввиду отсутствия истребования земельного участка арендодателем.
Представитель ответчика АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания — ..9 иск не признала, пояснив, что достоверных доказательств, подтверждающих нахождение спорного объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым ..., в материалы дела истцом не предоставлено. При этом, следует учесть, что срок действия договора аренды земельного участка истек на день обращения в суд с настоящим иском.
Третьи лица в лице ГКУ «Управление земельными ресурсами РСО-Алания» и Управления Росреестра по РСО-Алания, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились не сообщили суду об уважительных причинах неявки и не просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи ... от ... ..2 будучи главой крестьянского фермерского хозяйства «Пчеловод» приобрел у продавца Комбината мясной «Владикавказский» базу отдыха в ущелье «Кобань» в составе: недостроенного садового летнего домика 18 кв.м., кирпич в количестве 300 шт, фундамент из блоков, вагончик по цене ... руб., расположенную на земельном участке площадью 1,5 га Гизельдонского лесничества Владикавказского мехлесхоза.
На основании указанного договора постановлением АМС ... от ... ... главе КФХ «Пчеловод» ..2 был предоставлен земельный участок площадью 1,5 га (сенокосы) для выращивания пчеловодческой продукции в постоянное бессрочное пользование из земель комбината мясной «Владикавказский» (база отдыха).
В последствии ..2 переоформил право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, о чем было издано постановление АМС МО ... от ... ... и заключен с АМС МО ... договор аренды земельного участка от ... ..., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) ..., запись регистрации ..., предметом которого являлся земельный участок с кадастровым ... из земель сельскохозяйственного назначения предназначенный для ведения пчеловодства, срок аренды до ....
Вместе с тем, на земельном участке находится объект незавершенного строительства, послуживший основанием для предоставления земельного участка в ... году.
Согласно техническому плану, выполненному кадастровым инженером ..7, готовность объекта по состоянию на ... составляет 35%, площадь застройки ... кв. м.
По договору купли-продажи от ... ..2 продал ..3 указанный объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 152 кв. м., степень готовности 25%, расположенный на земельном участке площадью 1,5 га с кадастровым ... (бывшая база отдыха комбината мясной «Владикавказский») по адресу: РСО-Алания, ..., на левом берегу ..., 2 км северо-восточнее ....
Вместе с тем, сведения о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект незавершенного строительства на основании указанного договора купли-продажи отсутствуют.
Кроме того, по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка перенайме от ... ..2 передал ..3 права и обязанности по договору аренды земельного участка от ... ..., срок действия которого истек ..., однако истец продолжает использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.
Как следует из свидетельства о смерти I-ИО ... от ..., ..2, который являлся отцом ..3, умер ...
Таким образом, у истца ..3 возникают препятствия в государственной регистрации договора купли-продажи от ....
При этом, выгодоприобретателем спорного объекта незавершенного строительства является АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания, которая обоснованно привлечена в качестве ответчика.
В силу абз.2 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Пунктом 1 ст. 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В силу и. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст.16 Федерального закона ... №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовавшего на момент перехода права на объект незавершенного строительства, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно техническому плану, выполненному кадастровым инженером ..7, готовность спорного объекта, находящегося на земельном участке площадью 1,5 га с кадастровым ..., по состоянию на ... составляет 35%.
Из заключения о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства составляет ... руб. В составе заключения имеются фотографии объекта незавершенного строительства.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ в случае, если одна сторона полностью или частично исполнила сделку, требующую государственной регистрации, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Согласно положениям ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).
Согласно правовым указаниям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ..., Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ ... от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Суд, проанализировав установленные обстоятельства с учетом приведенных положений закона и разъяснений закона признает договор купли-продажи ... от ... между продавцом ..10 и покупателем ..3 заключенным, поскольку между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Указанный договор сторонами был исполнен, что подтверждается последующим заключением между сторонами соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от ... и увеличением степени готовности объект до 35 %.
Таким образом, сделка в виде договора купли-продажи ... от ... между продавцом ..10 и покупателем ..3 фактически состоялась, что повлекло возникновение у истца права собственности на спорный объект незавершенного строительства по договору купли-продажи.
Вместе с тем, суд отклоняет доводы представителя ответчика, поскольку истечение срока действия договора аренды земельного участка, на котором находится спорный объект недвижимости, не могло повлиять на возникновение у истца права собственности на спорный объект незавершенного строительства по договору купли-продажи, состоявшейся ранее истечения срока аренды.
Также нельзя принять во внимание и довод представителя ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих нахождение спорного объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым ..., поскольку таким доказательством является предоставленный в материалы дела технический план объект незавершенного строительства, подготовленного ... кадастровым инженером СРО «... ..7
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ..3 в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ..3 удовлетворить.
Признать состоявшимся договор купли-продажи ... от ..., заключенный между продавцом ..2 и покупателем ..3(паспорт гражданина РФ ... ...), предметом которого является объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки ... кв.м., степень готовности 25%, расположенного на земельном участке с кадастровым ..., (бывшая база отдыха комбината мясной «Владикавказский») по адресу: РСО-Алания, ..., на левом берегу ..., 2 км северо-восточнее ....
Признать право собственности ..3 (паспорт гражданина РФ ...) на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки ... кв.м., степень готовности 35%, расположенный на земельном участке, площадью 1,5 га с кадастровым ... (бывшая база отдыха комбината мясной «Владикавказский») по адресу: РСО-Алания, ..., на левом берегу ..., 2 км северо-восточнее ....
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий______________