№2-102/2022
24RS0028-01-2021-004047-19
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 июля 2022 года город Красноярск
Кировский районный суд города Красноярска в составе:
Председательствующего Пацёры Е.Н.,
при секретаре судебного заседания Яковлевой Д.А.,
с участием истца ФИО5,
его представителей – ФИО6 и ФИО7, действующих на основании доверенностей от 03.08.2021г., 27.10.2021г.,
представителя ответчика – ФИО8, действующего на основании доверенности от 24.09.2021г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО9 о признании сделки недействительной, исковому заявлению ФИО9 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО5 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО9, просит признать сделку по договору купли-продажи квартиры по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным. Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между ними был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по которому продавец передает в собственность покупателя указанную квартиру по стоимости 1 500 000 рублей. Однако, у него (ФИО5) не было действительной воли на продажу квартиры, он стал жертвой мошенников, которые обманным путем завладели его имуществом. По данному факту возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного лица по ч. 4 ст. 159 УК РФ. Никакого объявления о продаже квартиры он (ФИО5) не подавал, квартира является его единственным жильем. Регистрация сделки в Росреестре приостановлена по его заявлению, право собственности на квартиру к ответчику не перешло, он продолжает проживать в данной квартире, и является ее собственником. При этом суд должен принять во внимание его преклонный возраст, состояние здоровья, возможность прочитать и понять условия сделки.
ФИО9 в свою очередь обратилась в суд с иском к ФИО5 с требованием о государственной регистрации перехода собственности и права собственности на основании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО5 и ФИО9 Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен вышеуказанный договор, в соответствии с которым ФИО5 продал ФИО9 квартиру за 1 500 000 рублей, что подтверждается распиской в получении денежных средств от вышеуказанной даты. При заключении данного договора стороны действовали добровольно, без принуждения, относительно существа сделки не заблуждались, воля сторон совпадала с волеизъявлением и была направлена на переход права собственности от продавца к покупателю.
На судебном заседании истец ФИО5 поддержал исковые требования в полном объеме, по изложенным в иске основаниям. Исковые требования ФИО9 не признал.
На судебном заседании его представители поддержали доводы своего доверителя, обратив внимание суда на то, что поскольку ФИО5 заблуждался относительно существа сделки, то это также распространяется и на получение денежных средств по ней. С требованиями ФИО9 выразили несогласие по основаниям, изложенным в письменных возражениях, полагая ее недобросовестным покупателем.
На судебном заседании представитель ответчика ФИО9 – ФИО8 исковые требования не признал по изложенным в письменном отзыве доводам, указав на то, что при заключении оспариваемого договора стороны действовали добровольно, относительно существа сделки не заблуждались, поддержал исковые требования своего доверителя.
На судебное заседание не явились ответчик ФИО9; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, их представители: ООО «Аревера-Недвижимость», ФИО2., ФИО4, ФИО, Управление Росреестра по Красноярскому краю, были извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело при данной явке, а изучив материалы дела, заслушав присутствующих лиц, приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).
В силу положений статьи 431 этого же кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно абзацу 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).
Согласно положений ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Из положений п.1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно положений п.2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании положений ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (пункт 1). Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса (пункт 3).
Согласно абзацам второму и третьему пункта 1 ст.171 ГК РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В ходе рассмотрения дела установлено следующее.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 (продавец) и ФИО9 (покупатель) подписали акт о будущей передаче квартиры по адресу: , в частности о том, что продавец обязан освободить от личного имущества, передать во владение и пользование покупателю квартиру в срок до 09.08.2021г.
ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 и ФИО9 подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , согласно которому ФИО5 передает в собственность покупателю ФИО9 указанную однокомнатную квартиру за 1 500 000 рублей, которые покупатель передал до подписания договора как указано в пп.1.1, 2.1, 2.2 договора.
Из п.3.1 договора следует, что указанная квартира до подписания договора была осмотрена покупателем.
Согласно выписки из домовой книги, дела правоустанавливающих документов по указанному адресу, с ДД.ММ.ГГГГ. на регистрационном учете состоит и проживает ФИО5, который является собственником квартиры площадью 38,3 кв.м. на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. (выдано свидетельства о приватизации жилого помещения №№).
ДД.ММ.ГГГГ. в орган регистрации прав поступили заявления ФИО5 и ФИО9 о государственной регистрации перехода права и права собственности на вышеуказанную квартиру.
В качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ. в орган регистрации прав поступило заявление ФИО5 о приостановлении государственной регистрации по причине мошеннических действий, в связи с чем, государственная регистрация перехода права и права собственности была приостановлена. Возобновление государственной регистрации перехода права и права собственности на вышеуказанную квартиру возможно только на основании поступившего в Управление Росреестра по Красноярскому краю заявления от ФИО5
По актуальной информации из ЕГРН, собственником указанной квартиры до настоящего времени является ФИО5, который в ней также фактически проживает, состоит на регистрационном учете, что не оспаривалось.
02.08.2021г. возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного лица по ч.4 ст. 159 УК РФ по заявлению ФИО5 о хищении у него денежных средств в период с 20.07.2021г. по 31.07.2021г. в сумме 2 305 500 рублей, которые последний внес наличными денежными средствами на указанные счета при помощи банкомата «Сбербанк», «Открытие».
В ходе рассмотрения дела истец ФИО5 пояснял, что действительной воли на продажу своей квартиры, он не имел, полагал, что участвовал в полицейской операции по предотвращению мошеннических действий с его недвижимостью, находясь в период с 20.07.2021г. по 30.07.2021г. в телефонном контакте с представителями предполагаемых правоохранительных органов и Центр Банка РФ. При этом обратил внимание суда на то, что иного жилья не имеет, квартиру по такой низкой цене никогда бы не продал, объявлений о ее продаже не подавал. Полученные по сделке деньги он перечислил через банкомат, как полагал в Центральный Банк РФ, так как понимал, что сделка нереальная. Договор был подписан ДД.ММ.ГГГГ. в офисе «Аревера-недвижимость» в присутствии покупателя ФИО9, риэлтора ФИО и юриста агентства недвижимости.
Допрошенная ранее в судебном заседании ответчик ФИО9 суду поясняла, что осмотр квартиры истца ФИО5 перед покупкой не совершала, ввиду нахождения за пределами г. Красноярска, имела наличными 1 500 000 рублей и как только получила фотографии квартиры согласилась ее приобрести, при этом оказание давления или совершения каких-либо незаконных действий в отношении истца при совершении сделки оспаривала. Пояснила также, что назад денежные средства от ФИО5 не требует, желает получить квартиру.
По информации генерального директора ООО «Аревера-Недвижимость», в офис, расположенный по адресу: поступил звонок о продаже квартиры по адресу: , звонивший представился родственником собственника. Договор о сопровождении сделки купли-продажи вышеуказанной квартиры ООО «Аревера-Недвижимость» не заключало, объявление о продаже квартиры также не размещало.
Согласно сведений ГУ МВД России по Красноярскому краю от 04.07.2022г., решение о приостановлении предварительного следствия по уголовному делу в отношении неустановленного лица по ч.4 ст. 159 УК РФ по заявлению ФИО5 отменено, в связи с неполнотой проведенного расследования, даны указания о проведении дополнительных следственных действий, итогового решения на момент рассмотрения дела не принято.
Допрошенная в суде ФИО пояснила, что узнала о продаже спорной квартиры от дежурного риелтора, сама набрала номер, разговаривающий представился племянником истца Г.А., сказал, что квартиру необходимо продать срочно, по цене ниже рынка, впоследствии цену оговорили в 1 500 000 рублей. Она уточнила цену у ФИО5, когда пришла смотреть квартиру, последний пояснил, что ему срочно необходимо уехать в Москву на операцию, что собрал необходимые документы. Данную информацию она передала ФИО9, скинула ей фотографии квартиры. На сделке она также присутствовала, где продавец подписал договор и получил деньги, заключенный договор сдали в Росреестр.
Допрошенный в суде свидетель ФИО3 пояснил, что узнал о продаже спорной квартиры, осуществляя дежурство в риэлтерском агентстве, куда позвонил внук истца, сообщил, что его дедушка продает квартиру, просил, чтобы ее продали за 2-3 дня по «урезанной» цене, сам озвучил стоимость, для такой квартиры цена была очень низкая. После того как он (свидетель) узнал, что собственник приватизировал квартиру и не снят с регистрационного учета, а представить дополнительные документы и явиться в органы регистрации для этого внук отказался, то понял, что сделка небезопасная.
Свидетель ФИО1 сообщила, что обращалась 10.11.2021г. в «Аревера-Недвижимость» для продажи квартиры, ее консультировала ФИО9, которая имела бейджик данной организации.
Согласно заключению №05-01/22 от 13.01.2022г. об оценке, рыночная стоимость квартиры по адресу: составляет 2 831 787 рублей. Указанное заключение стороной ответчика не было оспорено.
Из выписки о состоянии вклада ФИО5, следует, что он открыт в ПАО Сбербанк, зачисление на него 30.07.2021г. суммы в размере 1 500 000 рублей, не установлено.
При этом, по информации из Управления Росреестра по Красноярскому краю, иных жилых помещений в собственности ФИО5 не имеет, также проверялась информация по Московской области.
Согласно заключению комиссии экспертов от 26.05.2022г. №2191/д, ФИО5 страдал в момент подписания с ответчиком договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. по адресу: и страдает в настоящее время психическим расстройством в форме органического расстройства личности (код по МКБ 10 F07.0). В юридически значимый период с 20.07.2021г. по 30.07.2021г. ФИО5 находился под психологическим воздействием, проводимого посредством телефонных звонков, совершаемых в его адрес третьими лицами, с применением в отношении него приемов психологического манипулирования сознанием, которое в сочетании с психическим расстройством, определяющим интеллектуально-мнестическое снижение, возрастными психическими изменениями, привело в нарушению адекватной оценки ситуации, существенному снижению критических и прогностических способностей (до уровня утраты). Следовательно ФИО5 в момент подписания с ответчиком договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ. по адресу: находился в таком состоянии, когда не мог понимать (осознавать) значение (фактический характер) своих действий и руководить ими. Сочетание выше указанных факторов также оказало существенное влияние на смысловое восприятие и оценку существа сделки и привело к формированию у ФИО5 заблуждения относительно существа сделки - договора купли-продажи спорной квартиры.
Указанное экспертное заключение выполнено комиссией экспертов, квалифицированными экспертами, имеющими стаж работы 14,17 и 34 года, имеющими высшее медицинское, психологическое образование, специальность – судебно-психиатрическая экспертиза, медицинская психология. Указанные эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, права и обязанности по ст.85 ГПК РФ им также разъяснены. Выводы экспертов основаны на использовании методов клинико - психопатологического исследования в сочетании с анализом данных сомато-неврологического состояния, а также данных экспериментально – психологических методов исследования, судебно-экспертологического анализа, психологического анализа материалов дела.
При этом, представитель ответчика ФИО9, не оспаривавший в целом экспертное заключение и не ходатайствовавший о проведении дополнительной, повторной экспертизы, заявил о вызове эксперта для опроса об основаниях установления у ФИО5 психического расстройства, исследованных для этого документах.
Однако, оснований для вызова экспертов и проверки не оспоренного в целом экспертного заключения, которое в разделе 2 исследовательской части содержит подробное указание на виды использованных методов исследования и описание их применения, что привело к выводам, отраженным в разделе 3 заключения с учетом квалификации экспертов и достаточности материала для данных выводов, суд не усматривает.
С учетом установленного, оснований сомневаться в квалификации экспертов, обоснованности и полноте проведенного исследования не имеется.
Разрешая спор по существу, с учетом совокупности добытых доказательств, вышеизложенных показаний свидетелей, медицинской документации ФИО5, заключения комиссии экспертов Красноярского краевого психоневрологического диспансера №2191/д от 26.05.2022г., суд приходит к выводу, что в период подписания оспариваемого договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 не мог понимать (осознавать) значение (фактический характер) своих действий и руководить ими.
Суд принимает во внимание вышеуказанное заключение судебной экспертизы, поскольку выводы экспертов последовательны, не противоречат материалам дела, согласуются с другими доказательствами по делу, в том числе с показаниями свидетелей по делу.
При этом, ФИО9 не представлено каких-либо доказательств, опровергающих достоверность выводов проведенной экспертизы либо ставящих их под сомнение.
С учетом изложенного, предшествующего и последующего заключению договора поведения сторон, соответствия подобного рода договора сложившейся практике в таких правоотношениях, выполнения требований закона о толковании договоров и действительной общей воле сторон с учетом их цели, недоказанности подачи самим истцом объявления о продаже своей квартиры, его возраста, психических особенностей личности и поведения, рыночной стоимости квартиры, отсутствии у истца иного жилья, фактическое проживание в квартире до настоящего времени и состояние на регистрационном учете, не проведение осмотра квартиры покупателем, в силу также вышеприведенных положений ст. 177 ГК РФ, заключенный между сторонами договор является недействительным, поскольку заключен с лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими. В связи с чем, исковые требования ФИО5, несмотря на доводы стороны ответчика об обратном, подлежат удовлетворению.
Разрешая вопрос о необходимости применения реституции при признании сделки недействительной, суд исходит из следующего.
Так, судом установлено, что во время подписания договора купли-продажи квартиры ФИО5 не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, то есть не понимал юридических последствий от подписания вышеуказанного договора. Кроме того, страдал в тот момент и страдает в настоящее время психическим расстройством в форме органического расстройства личности, именно в указанный период подписана расписка от ДД.ММ.ГГГГ., из содержания которой следует, что ФИО5 получил от ФИО9 наличные денежные средства в размере 1 500 000 рублей в качестве полной оплаты за проданную однокомнатную квартиру общей площадью 38,3 кв.м., расположенную по адресу: .
С учетом этого, факт передачи денежных средств по спорному договору в размере 1 500 000 рублей не нашел своего подтверждения в судебном заседании, поскольку в силу ст. 56 ГПК РФ ФИО9 не представлено суду доказательств каких-либо законных оснований для получения от ФИО5 вышеуказанных денежных средств, требований об этом ФИО9 также не заявлено.
Кроме того, до настоящего времени собственником спорной квартиры является ФИО5, который в ней проживает и состоит на регистрационном учете.
С учетом установленного, правовых оснований полагать, что при заключении спорного договора стороны действовали добровольно, без принуждения, относительно существа сделки не заблуждались, воля сторон совпадала с волеизъявлением и была направлена на переход права собственности от продавца к покупателю не имеется, тем самым в удовлетворении исковых заявлений ФИО9 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на основании договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ней и ФИО5 следует отказать в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО5 () к ФИО9 () о признании сделки недействительной - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО5 и ФИО9.
В удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на основании договора купли-продажи квартиры по адресу: , заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО5 и ФИО9 – отказать в полном объеме.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.Н. Пацёра
Мотивированное решение изготовлено 01.08.2022г.