Дело № 2-1551/22
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 сентября 2022 года. Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:
Председательствующего Кириленко И.В.,
Помощника судьи Буровой Н.Б.,
При секретаре Станьковой И.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании суммы задатка в двойном размере,
УСТАНОВИЛ :
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задатка в двойном размере.
В обоснование иска указано следующее:
20.12.2021 г. между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке, согласно которому истец передал ответчику 1.000.000 (Один миллион) рублей в качестве задатка на приобретение до ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .
Вышеуказанное обстоятельство подтверждается соответствующим соглашением, подписанным обеими сторонами.
На момент заключения соглашения о задатке, постановлением о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, на доме были наложены ограничения.
Кроме того, ответчик до момента сделки должен был устранить имеющиеся в документах на дом несоответствия, а именно: по документам у него одноэтажный дом площадью 409 кв. м., расположенный на земельном участке площадью 402 кв. м., т.е. площадь одноэтажного дома превышает площадь земельного участка, на котором он расположен, что абсолютно недопустимо.
Более того, фактически на земельном участке расположен 3-х этажный дом площадью 300 кв.м., а не 1-но этажный площадью 409 кв.м.
Ответчик до сделки, а именно до ДД.ММ.ГГГГ должен был привести документы на дом в соответствие с его фактическим состоянием и снять все ограничения, т.к. вышеуказанные обстоятельства препятствовали совершению сделки и ее надлежащего оформления в Росреестре.
10.01.2022 г. ответчик сообщил истцу, что все ограничения на дом сняты.
Для проверки данного обстоятельства истец заказал выписку из ЕГРН на дом и ДД.ММ.ГГГГ получил ее. Согласно данной выписке ограничения на дом, наложенные постановлением о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ отменены не были, площадь дома и этажность также не были исправлены.
Истец сообщил продавцу об этом и заверил его в том, что он готов к сделке, но естественно пойдет на нее только после того, как ему будет предъявлена свежая выписка из ЕГРН с уточненной площадью и этажностью дома и разумеется отменой всех ограничений.
До настоящего времени ответчик несоответствия не устранил и подтверждающие документы истцу не предъявил, из чего можно сделать однозначный вывод о том, что сделка по купле-продаже спорной недвижимости не состоялась по вине ответчика.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Исходя из вышесказанного. Истец просит:
Взыскать с ФИО2 в пользу истца сумму задатка в размере 2.000.000 (Два миллиона) рублей и 13200 (Тринадцать тысяч двести) рублей - расходов по оплате госпошлины.
В судебном заседании истец просил иск удовлетворить.
Ответчик в судебном заседании иск не признал по следующим основаниям.
Как указано в исковом заявлении и, что не оспаривается сторонами, действительно, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком (продавцом) и ФИО1 (покупателем) было заключено соглашение о задатке, согласно которому покупатель обязуется купить, а продавец обязуется продать: дом и земельный участок, расположенный по адресу: , ул. 9 января до ДД.ММ.ГГГГ за сумму 18 500 000 рублей, в обеспечении этого обязательства покупатель выдает задаток в размере 1.000.000 рублей, в счет оплаты по предстоящему договору купли-продажи.
Согласно п. 2 соглашения, в случае неисполнения договора по вине покупателя до ДД.ММ.ГГГГ, выданный задаток остается у продавца. Более того п. 3 соглашения, гласит: Оформление документов и сбор справок по договору купли-продажи оплачивает покупатель.
Более того, у ответчика с истцом в присутствии риелтора ФИО7 состоялся предварительный договор купли-продажи данного домовладения и земельного участка в устной форме, все условия покупки были оговорены.
На момент знакомства с ФИО1, с которым ответчика познакомила риелтор ФИО4, которая и привела последнего в домовладение ответчика, он в самом начале своего диалога с истцом сказал ему, что ответчик большую часть времени живет за границей и в указанном домовладении давно не проживает, год постройки домовладения 1995, строил дом лично из качественных материалов для себя. При этом ответчик сразу же пояснил, что не разбирается в документообороте и никогда не занимался этим в принципе, всегда этим занимались специально обученные люди.
Цена за дом ответчиком была озвучена в 23 млн. рублей, расчет просил по возможности произвести в долларах США или в ЕВРО, так как уже пояснял ранее, живет за границей, также ответчиком было сказано, что цена за домовладение низкая, ввиду срочной продажи, до нового года ему необходимы были денежные средства, так как к Новому году он обещал сделать дочери дорогостоящий подарок, а свои обещания привык выполнять.
ФИО3 при этом попросил ответчика показать ему и риелтору все имеющиеся документы на дом и земельный участок, а также попросил риелтора сделать выписку об отсутствии каких-либо запретов и ограничений, ответчик передал ему все имеющиеся у него документы, а по поводу выписки, сказал, что никуда ходить не намерен и заниматься ничем не будет, есть дом и земельный участок, есть документы, все что есть, других у него нет.
ФИО3, внимательно изучил все имеющиеся документы, а также детально осмотрел все домовладение, по нему было видно, что он влюбился в этот дом, тем более, что цена была более чем привлекательная. При их разговоре, ФИО3 пояснил, что у него трое детей и большая семья, дом его полностью устраивает, однако попросил ответчика еще скинуть цену, и ввиду срочной продажи ответчик согласился на цену в 20 млн. рублей.
Через некоторое время, после того как риелтор заказала какие-то выписки, они вновь приехали к ответчику и сказали, что имеются некие ограничения, так как у ответчика были задолженности по налогам, по другим земельным участкам и недвижимости на территории РФ, общая сумма налогов была около 850.000 рублей, при риелторе и ФИО3 ответчик передал последней указанную сумму для погашения всех задолженностей и получения справок об их отсутствии из ФНС и службы судебных приставов. ФИО3 при этом пояснил, что готов в этот же день передать ответчику задаток и заключить предварительный устный договор купли-продажи, однако по цене 18,5 млн. рублей, при этом называя ответчику имена общих с ним знакомых, говоря о том, что это дом его мечты и он очень сильно хочет его приобрести, его все устраивает.
Увидев, серьезные намерения ФИО3 по покупке дома, из-за срочности продажи, ответчик был вынужден согласиться на его условия, при этом пояснив, что на сделку необходимо выйти до Нового года, по причине, указанной мною выше, последний с радостью согласился и передал ответчику в качестве задатка 1 млн. рублей, о чем было составлено соответствующее соглашение ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку п. 2 ст. 380 ГК РФ обязывает соблюдение правил соглашения о задатке должно быть совершено в письменной форме, что сторонами было соблюдено. Требования покупателя, заявленные им в устной форме при обсуждении с ним условий договора по купле-продаже дома, ответчиком были исполнены, чему есть документальное подтверждение. Ничто иное ими не оговаривалось. Все возможные доводы истца будут надуманными и направленными на то, чтобы представить письменную форму соглашения о задатке авансом.
К предварительному договору купли-продажи дома в письменной форме они не прибегали, ввиду отсутствия в этом необходимости из-за достигнутого ими полного согласия по условиям сделки, что подтверждается заключенным в последствии письменным соглашением о задатке уже спустя несколько дней после состоявшегося устного договора и полученной ответчиком оговоренной суммы задатка в размере 1.000.000 рублей.
Однако под Новый год, ФИО3 стал искать предлог не выходить на сделку, используя свои замечания о непорядке в документах, стал предлагать за млн. рублей, ответчик был сильно удивлен и сказал последнему, что при самой первой встрече им были тщательно проверены документы и осмотрен дом, после чего и в следствии чего оставлен задаток, более того, даже при наличии каких-либо недочетов в документах, это не препятствовало сделке, однако последний, преследуя цель неосновательно обогатиться за счет ответчика, стал самоустраняться от сделки, придумывая все новые и новые отговорки, предлагая при этом более низкую цену и говоря о том, что по более низкой цене он готов приобрести дом и при условии наличия недочетов в документах, тем самым еще раз подтверждая основную цель своих претензий - сбить цену!
При этом ответчик обратился в МФЦ, где ему сообщили, что никаких нарушений нет для совершения сделки по купле-продаже дома, и этому есть документальное подтверждение. При этом 18, 19 и ДД.ММ.ГГГГ путем смс-сообщений в мессенджере «вотсапп» и простых смс-сообщений ответчик уведомлял ФИО8 о том, что готов к сделке, а также, что проблемы с границами земельного участка о которых он постоянно говорил не препятствуют совершению сделки, что в частности подтверждали специалисты МФЦ и риелтор, однако ФИО3, наверное, преследуя другие цели относительно покупки дома, а именно по более низкой цене, категорически уклонялся от совершения сделки по ранее достигнутой договоренности и в итоге отказался от сделки.
Получив задаток от истца, ответчик неоднократно отказывал в виду этого другим покупателям дома, предлагавшим намного большую сумму денег за его дом.
То есть сделка не состоялась по его прямой и явной вине, поэтому считаю, что задаток обязан остаться у меня, так как я потерял много потенциальных клиентов, предлагавших более высокую цену, а также большую разницу в курсах валют. Ничего не препятствовало сделке, в этом бы и убедился сам ФИО3 при сдаче всех документов и подписании основного договора купли-продажи в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, однако по его вине и одностороннем отказе от сделки, этого не произошло.
Свидетель ФИО9 пояснила, что является риелтором, сопровождала сделку между сторонами по делу по поручению ФИО2. Истец передал ответчику задаток в сумме 1.000.000 рублей. До ДД.ММ.ГГГГ нужно было снять обременения в виде запрета на регистрацию. Все обременения были сняты. Она помогла оформить технический паспорт.
Заслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно ст.380 ГК РФ:
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец):
Покупатель обязуется купить, а продавец обязуется продать дом, земельный участок, принадлежащие продавцу на праве собственности и находящиеся по адресу: , до ДД.ММ.ГГГГ за сумму 18.500.000 рублей. В обеспечение этого обязательства покупатель выдает задаток в размере 1.000.000 рублей в счет оплаты по предстоящему договору купли-продажи.
Продавец, получивший задаток в размере 1.000.000 рублей, в случае неисполнения обязательств до ДД.ММ.ГГГГ (отказа от заключения договора купли-продажи) уплачивает покупателю двойную сумму задатка в рублях.
В случае неисполнения договора по вине покупателя до ДД.ММ.ГГГГ, выданный задаток остается у продавца.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ – здание с кадастровым номером 23:47:0301042:48, расположенное по адресу: , площадью 409,2 кв.м., представляет собой жилой дом, собственником которого является ФИО2.
Для получения ответа на вопрос о наличии, либо отсутствии обременений на указанный жилой дом – судом был сделан соответствующий запрос в Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии» по .
На данный запрос судом получен следующий ответ:
Территориальный отдел № филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по на судебный запрос № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении информации об объекте недвижимости по адресу , ул.9-января, , сообщает.
Согласно Единому Государственному реестру недвижимости вышеуказанному домовладению присвоен кадастровый №.
С января 2021 года в сведения объекта недвижимости были внесены
ДД.ММ.ГГГГ - запрет на регистрационные действия в соответствии с Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ- запись о запрете действий по регистрации права была погашена.
29.03.2021г - запрет на регистрационные действия в соответствии с Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации 19671/21/23054-ИП. Дата возбуждения ИП 2021-02-12.
ДД.ММ.ГГГГ - запись о запрете действий по регистрации права была погашена.
ДД.ММ.ГГГГ - запрет на регистрационные действия в соответствии с Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации 48776/19/23054-ИП. Дата возбуждения ИП 2019-06-25.
ДД.ММ.ГГГГ - запись о запрете действий по регистрации права была погашена.
ДД.ММ.ГГГГ - запрет на регистрационные действия в соответствии с Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации №.
ДД.ММ.ГГГГ - запись о запрете действий по регистрации права была погашена.
ДД.ММ.ГГГГ - запрет на регистрационные действия в соответствии с Определением Октябрьского районного суда , Дело № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ - запись о запрете действий по регистрации права была погашена.
Данные сведения подтверждаются следующими письменным сообщением ИФНС РФ по в адрес НГО ГУ ФССП по КК:
ИФНС России по сообщает, что текущая задолженность по судебному приказу №а-3152/2020 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 21 410.82руб. и исполнительному листу ФС № от 13.10.2021г. на сумму 84 646.85 в отношении ФИО2 (ИНН <***>) отсутствует в связи с оплатой.
Данные сведения подтверждаются следующими письменным сообщением НГО ГУ ФССП по КК в адрес Новороссийского отдела Росреестра по от ДД.ММ.ГГГГ N° 23054/б/н:
Новороссийский городской отдел судебных приставов Главного Управления Федеральной службы судебных приставов России по направляет:
Постановления о снятии запрета на совершение действий по регистрации от в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должникам:
ФИО2 по ИП 48776/19/23054
ФИО2 по ИП 19671/21/23054
ФИО2 по ИП 229226/21/23054.
Согласно заявлению в адрес суда со стороны ФИО10, проживающей по , то есть по соседству с ответчиком, она не имеет претензий по границе их земельных участков.
Таким образом, нашел свое подтверждение тот факт, что ответчик предпринял все необходимые меры для снятия обременений со своего жилого дома и тем самым устранил препятствия к заключению договора с истцом по купле-продаже данного жилого дома до истечения срока, определенного в договоре задатка, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Других препятствий в заключении договора не имелось. Поставил об этом в известность покупателя. От продажи дома истцу не отказывался. Тот же от сделки отказался. То есть, вины продавца в срыве сделки нет.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО3 отказать. Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию вого суда через Октябрьский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Кириленко И.В.