РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(дата) 2023 (адрес) районный суд (адрес) в составе председательствующего судьи Ж.С.К. при секретаре С.М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Б.Л.А. к Администрации (адрес) городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительством.
УСТАНОВИЛ:
Истец просит суд признать за ним право собственности на жилой дом, как объект незавершенного строительства, площадью ... кв.м, расположенный на земельном участке с №, по адресу: (адрес), (адрес) г.о., (адрес) (адрес)
Требования мотивированы тем, что (дата) между администрацией (адрес) городского округа и Б.Л.А. заключен договор аренды земельного участка с №, сроком на ... лет, вид разрешенного использования - для ....
Земельный участок предоставлен для строительства жилого дома, с момента предоставления земельного участка, истец начал его осваивать, огородил забором, разместил на участке бытовки, для проживания рабочих и хранения инструмента, построил теплицу, начал строительство жилого дома.
По пояснениям истца, арендную плату он оплачивает ежегодно, задолженности не имеет, со стороны администрации платежи принимаются.
О том, что отсутствует зарегистрированное право аренды на земельный участок с №, по пояснениям истца, ему стало известно из претензии администрации (адрес) городского округа от (дата), в которой администрация просит устранить существующую задолженность по оплате арендной платы и разъясняет, что ему необходимо сделать для оформления прав на земельный участок, т.е. претензий по использованию истцом земельного участка не имелось. Арендная плата за .... истцом оплачена, а администрацией принята.
Для оформления прав на земельный участок истец в (дата) году обратился в администрацию Рузского городского округа подав заявление «о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».
(дата) решением администрации Рузского городского округа ему было отказано в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, т.к. отсутствует право собственности на строения расположенные на земельном участке.
Зарегистрировать право собственности на строения во вне судебном порядке, истцу также не представляется возможным, так как отсутствует право на земельный участок.
Согласно заключению кадастрового инженера, местоположение границ земельного участка с КН50№ по фактическому пользованию соответствуют сведениям ЕГРН. В фактических границах земельного участка расположены: бетонный фундамент для строительства жилого дома с подземным этажом, металлическая нежилая постройка (помещение для хранения инструмента) металлическая постройка (бытовка для проживания рабочих), теплица, туалет, присутствуют плодовые и кустарниковые насаждения, участок обрабатывается и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования.
Истец в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просит дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель ответчика Администрации (адрес) городского округа (адрес) в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен.
Исследовав материалы дела, проверив представленные доводы, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
По делу установлено, что (дата) между администрацией (адрес) городского округа и Б.Л.А. заключен договор аренды земельного участка с КН50№, сроком на ... лет, вид разрешенного использования - для ....
Согласно п.1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с КН50№, находящийся в государственной неразграниченной собственности общей площадью ... кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для ....
В соответствии с п. 4.3. Арендатор имеет право использовать Участок на условиях, установленных настоящим Договором.
Согласно п.4.4. Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором.
Из направленной Администрацией (адрес) городского округа в адрес Б.Л.А. претензии усматривается, что актом муниципального обследования земельного участка от (дата) № установлено, что на территории земельного участка размещен объект незавершенного строительства, строение с двухскатной крышей, вагон-бытовка, теплица, участок огорожен. Объекты расположены на земельном участке государственной неразграниченной собственности. Также из содержания претензии следует, что со стороны Администрации РГО МО истцу было предложено устранить существующую задолженность за пользование земельным участком с пояснением, что для оформления земельного участка Б.Л.А. необходимо обратиться в Администрацию ... городского округа через портал государственных (муниципальных) услуг посредством МФЦ с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду».
Со стороны истца, суду, в доказательство о погашенной задолженности по арендной плате представлены платежные документы о внесении денежных средств в счет арендной платы.
Определением судьи от (дата) ответчику было предложено представить сведения об оплате арендных платежей, со стороны ответчика расчет задолженности представлен не был, доказательств наличия задолженности по арендной плате в материалах гражданского дела не имеется.
(дата) Решением Администрации Рузского городского округа (адрес) № Р№ Б.Л.А. было отказано в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Из разъяснений причин отказа в приеме следует, что согласно представленным Б.Л.А. документам и сведениям, полученным из Единого Государственного реестра недвижимости, вид разрешенного использования у испрашиваемого земельного участка - для ..., что в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации от (дата) № 136-ФЗ исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов имеют собственники объектов недвижимости, расположенных на нем.
Дополнительно проинформировав, что при наличии объектов недвижимости на испрашиваемом земельном участке Б.Л.А. вправе обратиться с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в аренду, собственность без проведения торгов», приложив правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке. Либо исходя из представленных Б.Л.А. документов рекомендуют расторгнуть договор и обратиться за предоставлением государственной услуги «Предоставление свободных земельных участков (без объектов и ранее возникших прав) с видами разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства», «ведение садоводства», гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39,18 Земельного Кодекса Российской Федерации»,
Мотивируя тем, что в силу истечения установленного в договоре срока аренды и отказа ответчиком в продлении договора аренды земельного участка, он лишен возможности узаконить возведенный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, истец просит суд признать за ним право собственности на жилой дом, как объект незавершенного строительства, площадью ... кв.м., расположенный на земельном участке с КН50:№, также просит учесть, что условия договора аренды им по настоящее время исполняются, а администрацией (адрес) городского округа МО платежи в счет арендной платы за участок принимаются, соответственно действие договора аренды истец считает не прекращенным.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017) разъяснено следующее: в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
Государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) N 14381/10 сформирована позиция, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также указано, что истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Как разъясняется в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от (дата) N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно заключению кадастрового инженера, фактические границы земельного участка КН50:№ закреплены на местности с использованием объектов искусственного происхождения, которые имеют неразрывную связь с землей, позволяют однозначно определить местоположение границ земельного участка и нет оснований полагать, что данные границы перемещались. в фактических границах земельного участка с КН50:№ расположены следующие объекты недвижимости: бетонный фундамент для строительства жилого дома с подземным этажом, металлическая нежилая постройка (помещение для хранение инструмента), теплица, туалет, присутствуют плодовые и кустарниковые насаждения, участок обрабатывается и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования.
Кадастровым инженером, в связи с созданием объекта незавершенного строительства, подготовлен технический план здания расположенного: (адрес), (адрес) городской округ, (адрес)А.
Технический план подготовлен в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности», Приказом Росреестра от 23.10.2020г. №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», Приказом Росреестра от (дата) N П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» и Приказом Росреестра от (дата) N П/0072 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Как следует из технического плана: объект незавершенного строительства - 2-х этажное, в том числе подземный этаж -1, степень готовности 53%, площадь застройки ... кв.м, расположен на земельном участке с КН50№, по адресу: (адрес), принадлежащим Б.Л.А. на праве договора аренды № от (дата).
Указанное здание является объектом недвижимости на основании ст. 130 ГК РФ, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (сг.2,ч.2, п.6 Федерального закона от (дата) N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Данный объект расположен на фундаменте, имеет крышу, стены, к нему подведено электричество, поэтому эксперт относит данное здание к объекту недвижимости.
(адрес) дома определена как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли с учетом положений пунктов 1- 7, 10.1 - 10.4, 13 Требований Приказа Росреестра от 23.10.2020г. №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места». Измерение расстояний, применяемых для определения площади этажа, производилось на высоте 1 метр от уровня пола. Отделочные работы завершены.
Координаты характерных точек контура здания определялись методом спутниковых геодезических измерений с точностью определения координат характерных точек границ земельного участка, на котором расположено здание на основании п.7 Требований Приказа Росреестра от 23.10.2020г. №П/0393.
В техническом плане указанная дата обследования пунктов ГГС не соответствует периоду выполнения кадастровых работ, т.к. определение координат характерных точек контура здания производилось методом спутниковых геодезических измерений.
Поскольку земельный участок КН50№ с расположенными на нем объектами кадастровым инженером исследован, исходя из результатов исследования составлено заключение и технический план расположенного на участке строения, доказательств обратного со стороны ответчика суду не представлено, напротив, исходя из указанного в претензии акта муниципального обследования подтверждено наличие на арендованном земельном участке объекта незавершенного строительства, у суда нет оснований не доверять данному доказательству.
Как установлено судом, в рассматриваемом случае договор аренды от (дата) N № земельного участка с КН50№ был заключен без проведения торгов на основании постановления Главы (адрес) муниципального района от (дата) № для индивидуального жилищного строительства.
При этом право аренды указанного договора возникло у истца до (дата) – (дата) в этой связи необходимо учитывать правовой подход, изложенный в определении Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 305-ЭС17-2608, согласно которому если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 340-ФЗ) выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.
Действующая с (дата) редакция статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации также освобождает застройщика от необходимости получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства, но обязывает его после окончания строительства (реконструкции) направить в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома с приложенными документами.
Новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером КН50№ для завершения строительства объекта с Б.Л.А. не заключен, следовательно, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком не реализовано.
Оценив все представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, учитывая установленные обстоятельства по делу и вышеперечисленные нормы права, суд приходит к выводу, что истец на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и видом разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома, на спорном земельном участке возвел объект незавершенного строительства в виде двухэтажного здания, площадью ... кв.м., степенью готовности 53%, поэтому спорный объект является недвижимым имуществом (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на него.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования Б.Л.А. к Администрации (адрес) городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительством, удовлетворить.
Признать за Б.Л.А. право собственности на жилой дом, объект незавершенный строительством, площадь застройки ... кв.м., расположенный на земельном участке с КН50№ по адресу: (адрес), (адрес) городской округ, (адрес)
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 1 месяца через (адрес) районный суд (адрес).
Решение изготовлено в окончательной форме (дата).
Судья: Ж.С.К.