Решение по делу № 2-206/2025 от 16.05.2025

УИД 36RS0003-01-2024-004724-31

Дело №2-206/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2025 года Левобережный районный суд г. Воронежа, в составе:

председательствующего Золотых Е.Н.

при секретаре Цветковой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области о понуждении к подписанию договора купли-продажи земельного участка в редакции, предложенной истцом, по иску Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на единый недвижимый комплекс, исключении из ЕГРН записи об объектах, входящих в единый недвижимый комплекс, устранении препятствий в распоряжении земельным участком путем обязания самостоятельно и за свой счет снести здания, расторжении договора аренды земельного участка от 09.04.2004 №3345-04-09/мз

установил:

19.08.2024 ФИО1 обратился в Левобережный районный суд г. Воронежа с исковыми требованиями к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее МИЗО) об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 7444 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в редакции, приведенной в исковом заявлении, в том числе с указанием в пункте 2.1 договора, что цена участка составляет 388 768,48 руб.

ФИО1 обратился в МИЗО с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 7444 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием «складское сооружение», с целью эксплуатации принадлежащего на праве собственности заявителю объекта недвижимости.

Письмами МИЗО от 02.05.2024 №52-17-12312, от 09.08.2024 № 52-17-23761 ФИО1 в предоставлении государственной услуги было отказано, при этом уполномоченный орган полагал площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерной площади расположенных на нем объектов недвижимости, и ссылался на отсутствие со стороны заявителя доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимого имущества. При этом Министерство имущества области указывало, что сооружение с кадастровым номером № представляет собой асфальтово-бетонное покрытие, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а строение с кадастровым номером № представляет собой металлический каркас, обшитый листами металлопрофиля и также не отвечает признакам капитального объекта недвижимости.

Согласно акту экспертного исследования ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ от 17.06.2024 №3325/6-6-24, представленному истцом в материалы дела, сооружение с кадастровым номером № расположено на земельном участке площадью 7444 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и входит в состав единого недвижимого комплекса – складская база с кадастровым номером №.

Сооружение с кадастровым номером № площадью 3452 кв.м. в соответствии с параметрами п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 №190-ФЗ является объектом капитального строительства и представляет собой специализированную площадку для складирования, хранения и перемещения (с возможностью передвижения по ней тяжеловесной, большегрузной техники) с покрытием из железобетонных конструкций уложенных на подготовленное основание, с весовой, представляющей собой металлическую платформу на бетонном основании для осуществления взвешивания транспортных средств с грузом, и специализированное крупногабаритное оборудование – гидравлические ножницы для измельчения металла. С учетом фактического расположения основных объектов единого недвижимого комплекса с кадастровым номером №, представляющего собой состав из трех объектов капитального строительства: №, №, №, которые выполняют функциональное необходимое назначение для осуществления производственно-складской деятельности и располагаются на всей центральной зоне земельного участка (полностью занимают земельный участок), на земельном участке площадью 7444 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с учетом отступов, предусмотренных в соответствии с требованиями п. 7 Решения Воронежской городской Думы от 20.04.2022 №466-V «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», в 3,0 м от границ земельного участка, а также с учетом того, что въезд на земельный участок возможен только с южной стороны –места расположения подъездных дорог, земельный участок с кадастровым номером № площадью 7444 кв.м. по адресу: <адрес>, является полностью необходимым и достаточным для эксплуатации, использования и обслуживания расположенных на нем объектов по их функциональному назначению.

МИЗО 18.11.2024 в Левобережный районный суд г. Воронежа было подано самостоятельное исковое заявление о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на единый недвижимый комплекс с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, исключении из ЕГРН записи в отношении единого недвижимого комплекса с кадастровым номером №, в том числе о записи регистрации права собственности ФИО1 на данный объект от 05.02.2024 №, исключении из ЕГРН записи об объектах, входящих в единый недвижимый комплекс: нежилом здании площадью 57,4 кв.м. с кадастровым номером №, сооружении площадью 3452 кв.м., с кадастровым номером №, складе площадью 714,1 кв.м., с кадастровым номером №, устранении препятствий в распоряжении земельным участком с кадастровым номером № площадью 7444 кв.м. путем обязания ФИО1 самостоятельно и за свой счет снести нежилое здание площадью 57,4 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, сооружение площадью 3452 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, склад площадью 714,1 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, о расторжении договора аренды земельного участка от 09.04.2004 №3345-04-09мз с кадастровым номером № площадью 7444 кв.м., с видом разрешенного использования –складские помещения, по адресу: <адрес>

Согласно ч. 4ст. 151 ГПК РФ судья, установив, что в производстве данного суда имеется несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же стороны, либо несколько дел по искам одного истца к различным ответчикам или различных истцов к одному ответчику, с учетом мнения сторон вправе объединить эти дела в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, если признает, что такое объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

Учитывая, что в судебном споре по требованиям, заявленным ФИО1, а также в судебном споре по требованиям, заявленным МИЗО участвуют одни и те же лица, а также подлежат установлению одни и те же обстоятельства, определением Левобережного районного суда г. Воронежа от 02.12.2024 гражданское дело №2-3958/2024 было присоединено к гражданскому делу №2-206/2025 (2-3279/2024) для совместного рассмотрения.

В судебное заседание ФИО1, представитель МИЗО, представитель Управление Росреестра по Воронежской области не явились, надлежащим образом извещены о да, времени и месте рассмотрения гражданского дела.

Представитель ФИО1. в судебном заседании ФИО3 подержал исковое заявление, просил отказать в удовлетворении искового заявления МИЗО и удовлетворить исковые требования ФИО1

Представитель ответчика МИЗО ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения искового заявления по изложенным в отзыве от 10.10.2024 №52-13-30394 доводам, ссылался на необоснованность требований ФИО1 ввиду отсутствия на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости. В связи с указанным полагает, что у ФИО1 в силу положений п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ отсутствуют основания для приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность без торгов, поскольку расположенные нем объекты не являются самостоятельными объектами недвижимости и обладают признаками движимого имущества. Свои возражения ответчик обосновывал заключением ОГБУ Воронежской области «Управление природных ресурсов» от 22.07.2024, согласно которому сооружение с кадастровым номером № площадью 3452 кв.м. представляет собой асфальтово-бетонное покрытие, строение с кадастровым номером № площадью 714,1 кв.м. представляет собой металлический каркас, обшитый листами металлопрофиля, фундамент отсутствует, строение с кадастровым номером № площадью 57,4 кв.м. представляет собой металлический каркас, обшитый листами металлопрофиля, расположенный на бетонном основании.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и разрешая заявленные исковые требования по существу, руководствуясь ст.ст.56, 60, 67 ГПК РФ, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из разъяснений, данных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 год N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса).

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса добровольно принятое стороной обязательство заключить договор должно быть явно выраженным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В пункте 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 45 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Предъявляя иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер препятствий.

Судом установлено, что право собственности в отношении расположенного на земельном участке с кадастровым номером № склада с кадастровым номером № зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2022. Сооружение площадью 3452 кв.м., с кадастровым номером № было возведено в 1969 году, право собственности на него зарегистрировано на основании плана приватизации ЗАО «Юговостоктехмонтаж», что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходах прав на данный объект. Указанный объект является капитальным строительством и представляет собой специализированную площадку для складирования, хранения и перемещения (с возможностью передвижения по ней тяжеловесной, большегрузной техники) с покрытием из железобетонных конструкций, уложенных на подготовленное основание, с весовой, представляющей собой металлическую платформу на бетонном основании для осуществления взвешивания транспортных средств с грузом, и специализированное крупногабаритное оборудование – гидравлические ножницы для измельчения металла. Нежилое здание площадью 57,4 кв.м., № также является объектом недвижимости. Все три объекта участвуют в едином производственном цикле, в связи с чем они по решению собственника были объединены в единый недвижимый комплекс - складскую базу с кадастровым номером №

Согласно Решений исполнительного комитета Воронежского городского совета депутатов трудящихся №316 от 11.05.1964г. и №206 от 12.03.1965г. тресту «Центротехмонтаж» был предоставлен земельный участок 8 га <адрес> в бессрочное пользование. Предоставление на праве постоянного (бессрочного) пользования было обусловлено требованием Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, согласно которого земля являлась социалистической собственностью и предоставлялась только на праве бессрочного пользования. В дальнейшем на основании приказа министерства монтажных и специальных строительных работ СССР №47 от 28.02.1991 трест «Центротехмонтаж» был реорганизован в арендное предприятие «Юговостоктехмонтаж», от имени собственника которого выступала Воронежская область.

На основании договора купли-продажи №79 от 06.10.1992 заключенного между Фондом государственного имущества Воронежской области и арендным предприятием «Юговостоктехмонтаж» все имущество было приватизировано и передано в собственность арендному предприятию «Юговостоктехмонтаж», которое в дальнейшем было реорганизовано в ТОО «Юговостоктехмонтаж».

Постановлением главы администрации города Воронеж №36 от 24.01.1996 ТОО «Юговостоктехмонтаж» были утверждены границы земельного участка, фактически занимаемого объектами недвижимости, и было переоформлено право бессрочного пользования на право аренды сроком на 10 лет.

В связи с отчуждением объекта недвижимости (складское сооружение литер Г6, площадью 5332 кв.м., свидетельство о государственной регистрации права от 22.04.2002 № постановлением администрации города Воронежа №2693 от 02.12.2003 у ЗАО «Юговостоктехмонтаж» был изъят земельный участок площадью 7444 кв.м. и предоставлен ООО «Медиамет» в аренду сроком на 49 лет и присвоен адрес земельному участку <адрес>, заключен договор аренды земельного участка №3345-04-09/мз от 9.04.2004г. кадастровый номер земельного участка №. В дальнейшем права и обязанности по договору аренды вместе с находящимися на земельном участке объектами недвижимости в результате ряда сделок перешли к ФИО1

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № площадью 7444 кв.м. был образован из земельного участка, предоставленного тресту «Центротехмонтаж» на праве постоянного (бессрочного) пользования и в отношении него было переоформлено право на право аренды.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № используется ФИО1 на основании договора аренды от 09.04.2004 №3345-04-09/мз.

На указанном земельном участке расположен принадлежащий ФИО1 на праве собственности единый недвижимый комплекс с кадастровым номером №, который состоит из следующих объектов недвижимости: № – нежилое здание площадью 57,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, № – сооружение, возведенное в 1969 году, расположенное по адресу: <адрес>, № – нежилое здание склада площадью 714,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Руководствуясь пунктом 6 части 2 статьи 39.3, статьей 39.20 и статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" 21.02.2024, 28.06.2024 ФИО1 обратился в МИЗО с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 7444 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием «складское сооружение», с целью эксплуатации принадлежащего на праве собственности заявителю объекта недвижимости.

Определением Левобережного районного суда г. Воронежа от 18.12.2024 по делу №2-206/2025 ходатайство ФИО1 было удовлетворено, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, которая была поручена ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертизы». На разрешение эксперта поставлены вопросы, предложенные ФИО1

Согласно экспертному заключению №283/25 от 14.04.2025 склад площадью 714,1 кв.м. с кадастровым номером № расположен в границах участка с кадастровым номером № площадью 7444 кв.м. по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства, прочно связан с землей, перемещение без нанесения несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению невозможно.

Склад площадью 714,1 кв.м. с кадастровым номером № расположен в границах участка с кадастровым номером № площадью 7444 кв.м., по адресу: <адрес>, используется по назначению (складское помещение) и технологически связан со всеми объектами, расположенными на вышеуказанном земельном участке.

Сооружение площадью 3452 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № площадью 7444 кв.м. по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства, функционально обеспечивает технологические процессы производства металлолома и нагрузки от тяжелой техники.

Нежилое здание площадью 57,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № площадью 7444 кв.м. по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства, прочно связано с землей, перемещение без нанесения несоразмерного ущерба ее хозяйственному назначению невозможно.

При ответе на 4 вопрос, экспертная организация указала, что фактическая площадь 7444 кв.м. земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с учетом расположения объектов недвижимого комплекса с кадастровым номером №, являющихся объектами капитального строительства, а именно: склад площадью 714,1 кв.м., с кадастровым номером №, сооружение площадью 3452 кв.м. с кадастровым номером №, нежилое здание площадью 57,4 кв.м. с кадастровым номером №, которые выполняют функциональные и технологические процессы для осуществления производственно-складской деятельности и которые расположены в границах одного земельного участка, а также с учетом необходимых отступов, проездов и въездов, является полностью необходимой и достаточной для эксплуатации, использования и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости в соответствие с требованиями градостроительных регламентов.

Согласно статье 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Правовое значение сложной вещи состоит в том, что совокупность составляющих ее частей признается одной вещью.

Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Исходя из изложенного, материалами дела подтверждается и МИЗО не опровергнуто, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен единый недвижимый имущественный комплекс, для обеспечения деятельности которого площадь указанного земельного участка: 7444 кв.м. является необходимой и достаточной.

При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы о капитальности принадлежащих ФИО1 объектов, составляющих единый недвижимый комплекс, требования МИЗО о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на указанный единый недвижимый комплекс с кадастровым номером № являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Требования об устранении препятствий в распоряжении земельным участком с кадастровым номером № путем сноса расположенных на нем объектов также не подлежат удовлетворению ввиду следующих оснований.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными названной статьей, либо иными способами, предусмотренными законом.

По смыслу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 ГПК РФ судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владением.

На основании п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение, либо имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. Негаторный иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности (ином вещном праве) и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> используется ФИО1 на основании договора аренды от 09.04.2004 №3345-04-09/мз, условиями которого предусмотрено размещение на земельном участке складских помещений. Объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке выбыли из государственной собственности в результате приватизации. В результате ряда сделок указанное недвижимое имущество перешло в собственность ФИО1 О законности возведения склада с кадастровым номером № площадью 714,1 кв.м. в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию от 30.12.2022 № 36-34-137-2022 указывает само Министерство имущества области в своем письме от 09.08.2024 №52-17-23761.

Обращаясь в суд с требованиями об устранении препятствий в распоряжении земельным участком с кадастровым номером №, расторжении договора аренды указанного земельного участка со ФИО1 и сносе расположенных на нем объектов, МИЗО не указывает правовых норм, и фактических обстоятельств, на которых основаны заявленные требования.

Из материалов дела усматривается и МИЗО не опровергается, что земельный участок с кадастровым номером № используется на правах аренды с 2004 года, ФИО1 – с 06.04.2023. Срок действия договора аренды – 02.12.2052. Доказательств, свидетельствующих о нарушении ФИО1 условий договора, в соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ, разделом IV договора аренды от 09.04.2004 №3345-04-09/мз МИЗО в материалы дела не представлено.

Основания для сноса объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 и расположенных на законно используемом им земельном участке, также отсутствуют.

Доказательств, подтверждающих, чем именно ФИО1, являясь законным арендатором, препятствует МИЗО, как арендодателю спорного земельного участка, распоряжаться им, не имеется.

Требований об изъятии у ФИО1 имущества или используемого им на основании договора аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд не заявлялись, доказательства, свидетельствующие об использовании земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости не по целевому назначению, противоречащему виду разрешенного использования земельного участка, отсутствуют. Министерство имущества области, обращаясь с заявленными требованиями, не ссылается на положения ст. 222 ГК РФ, свидетельствующие о самовольности возведенных объектов.

Таким образом, в отсутствие доказательств незаконности использования ФИО1 спорного земельного участка, создания для уполномоченного органа препятствий в его распоряжении, в отсутствие доказательств незаконности возведения объектов недвижимости на спорном земельном участке или использования их не по целевому назначению, в удовлетворении требований Министерства имущества области надлежит отказать в полном объеме.

Довод МИЗО о том, что в отношении единого недвижимого комплекса с кадастровым номером № не выдавалось разрешение на строительство, в связи с чем он создан с нарушением градостроительных норм и правил, также отклоняется судом, поскольку в силу положений п. 1 ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляется:

в связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.

Следовательно, собственник объектов недвижимости, используемых в целях единого функционального назначения, для реализации единой цели, вправе объединить такие объекты недвижимости в единый недвижимый комплекс в соответствии с положениями действующего законодательства (пп. 3 п. 1 ст. 15, пп. 2 п. 1 ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Напротив, требования ФИО1 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В силу положений п. 2 ст.39.3, п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку поступившим в материалы дела экспертным исследованием установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ФИО1 объекты недвижимости, составляющие единый недвижимый комплекс, ФИО1, действуя добросовестно, в частности, приложив к обращению в МИЗО от 28.06.2024 экспертное заключение ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ от 17.06.2024 №3325/06-6-24, имел право на реализацию положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и приобретение права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, без торгов.

Относительно доводов ФИО1 о расчете выкупной стоимости земельного участка, приведенной в проекте договора купли-продажи, изложенном в тексте искового заявления, суд приходит к следующему.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

- в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, но и всем последующим собственникам.

При этом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» необходимо установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Таким образом, пункт 1 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержит императивную норму, согласно которой размер выкупной стоимости земельного участка определяется в размере 2,5% от кадастровой стоимости земли для приведенного выше случая.

Учитывая, что право постоянного бессрочного пользования было переоформлено ТОО «Юговостоктехмонтаж» на право аренды в соответствии с Постановлением главы администрации города Воронеж №36 от 24.01.1996, были утверждены границы земельного участка, фактически занимаемого объектами недвижимости, а также тот факт, что ни одним из правопредшественников ФИО1 не было реализовано право на льготный выкуп земельного участка, к ФИО1, при переходе прав на объекты недвижимости перешло и право на выкуп земельного участка по льготной цене.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом №137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истец относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Закона от 25.10.2001 №137-ФЗ и имеет право приобрести спорный земельный участок по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 15 550 739,32 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности требования ФИО1 об обязании МИЗО заключить с ним договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7444кв.м, расположенным по адресу <адрес> в редакции покупателя, предусматривающей цену земельного участка в размере 388 768,48 руб.

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств, суду не представлено и в соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на единый недвижимый комплекс, исключении из ЕГРН записи об объектах, входящих в единый недвижимый комплекс, устранении препятствий в распоряжении земельным участком путем обязания самостоятельно и за свой счет снести здания, расторжении договора аренды земельного участка от 09.04.2004 №3345-04-09/мз отказать.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (г. Воронеж, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) заключить со ФИО1 (паспорт №, выдан <адрес> договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7444 кв.м, расположенным по адресу <адрес> <адрес> в следующей редакции:

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице министра имущественных и земельных отношений Воронежской области ФИО2, действующего на основании Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365, с одной стороны, и

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № выдан <адрес>, зарегистрирован <адрес>, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии со ст. 39.2, п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 05.02.2024 №, заявления ФИО1, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из категории земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 7444 кв. м.

1.2. На выкупаемом земельном участке находится принадлежащий Покупателю на праве собственности объект недвижимости:

№ п/п

Наименованиеобъектанедвижимости

Литер

Кадастровый(или условный)номер

Площадь(кв.м.)

Запись государственной регистрации права (вид, дата, номер)

11.

Единый недвижимый комплекс – складская база

№

Собственность от 05.02.2024 №

2. Плата по договору

2.1. Цена Участка составляет 388 768,48 руб. (триста восемьдесят восемь тысяч семьсот шестьдесят восемь рублей 48 копейки) (Расчет цены является неотъемлемой частью договора - Приложение 1).

2.2. Покупатель перечисляет денежные средства в размере 388 768,48 руб. (триста восемьдесят восемь тысяч семьсот шестьдесят восемь рублей 48 копейки), указанные в пункте 2.1. Договора, в течение 7 рабочих дней с даты получения Договора.

2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены Земельного участка по настоящему Договору считаются исполненными в момент поступления средств на следующие банковские реквизиты:

Получатель: УФК по Воронежской области (управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж).

ИНН/КПП получателя: №

Казначейский счет (расч./сч.): №

Банк: ОТДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖ БАНКА РОССИИ//УФК по Воронежской области г. Воронеж

БИК: №

Единый казначейский счет (корр./сч.): №

КБК: №

ОКТМО: №

Назначение платежа: оплата по договору купли-продажи земельного участка от 21 июня 2024г.

2.4. В случае нарушения срока, указанного в п. 2.2. настоящего Договора. Продавец вправе взыскать, а Покупатель обязан уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в течение 3 (Трёх) рабочих дней с даты получения Покупателем соответствующего требования от Продавца.

3. Ограничения использования и обременения Участка.

3.1. Использовать участок в соответствии с ограничениями, предусмотренными статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

4. Права и обязанности Сторон.

4.1. Продавец обязуется:

4.1.1. Обеспечить государственную регистрацию права собственности на Земельный участок.

4.2. Покупатель обязуется:

4.2.1. Оплатить цену Земельного участка в соответствии с разделом 2 настоящего Договора.

4.2.2. Предоставить Продавцу пакет документов необходимый для государственной регистрации права собственности на Участок.

4.2.3. Соблюдать при использовании Земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченными органами правил и нормативов.

4.2.4. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации надземных коммуникаций, не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

4.2.5. Не нарушать законных интересов владельцев инженерно-технических сетей, коммуникаций, обеспечивать доступ и проход на Земельный участок их представителей.

5. Ответственность Сторон.

5.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.2. Стороны пришли к соглашению, что споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Продавца.

6. Вступление в силу и переход права собственности

6.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами.

6.2. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. На основании ст.ст. 131, 551 ГК РФ и 25 ЗК РФ переход права собственности на Земельный участок по настоящему Договору подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

6.4. Право собственности на Земельный участок возникает у Покупателя с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

7. Заключительные положения

7.1. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Один экземпляр находится у Продавца, один экземпляр у Покупателя.

7.2. Приложением к Договору является передаточный акт (Приложение №2).

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, через районный суд.

Решение в окончательной форме составлено 16.05.2025.

Председательствующий Е.Н. Золотых