Дело № 3а-423/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Цехомской Е.В.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РУТ» (далее – ООО СЗ «РУТ») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

ООО СЗ «РУТ» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равную рыночной:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 12328,2 кв.м, расположенного по адресу: ............ по состоянию на 24 сентября 2021 года в размере 31 607 170 рублей;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 12328,2 кв.м, расположенного по адресу: ............ по состоянию на 07 февраля 2022 года в размере 16 116 421 рубль;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 13860,7 кв.м, расположенного по адресу: ............ по состоянию на 24 сентября 2021 года в размере 31 607 170 рублей;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 13860,7 кв.м, расположенного по адресу: ............ по состоянию на 07 февраля 2022 года в размере 16 116 421 рубль.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанного объекта определена на основании отчета об оценке № О-23/02-006 от 22 февраля 2023 года, выполненного ООО «Юг-Регион-Оценка».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

До начала судебного заседания представитель административного истца по доверенности ФИО2 направила заявление, в котором просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенном в результате проведения судебной оценочной экспертизы.

От представителя административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просил вынести законное и обоснованное решение.

От представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 поступили возражения на административное исковое заявление, согласно которым расчет кадастровой стоимости спорного объекта определен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении в части административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года (на момент возникновения спорных правоотношений).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводится в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО СЗ «РУТ» является собственником:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 12328,2 кв.м, расположенного по адресу: ............

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 12328,2 кв.м, расположенного по адресу: ............;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 13860,7 кв.м, расположенного по адресу: ............;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 13860,7 кв.м, расположенного по адресу: .............

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 09 марта 2023 года № КУВИ-001/2023-581841164, имеющимися в материалах дела.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, а также жилых строений, садовых домов, хозяйственных строений или сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Аналогичные положения закреплены в пункте 3 статьи 1.1 Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 г. № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций», согласно которому налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении, в том числе, объектов незавершенного строительства.

Таким образом, административный истец наделен правом обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, ........ по состоянию на 24 сентября 2021 года в размере 64 392 037,83 рублей и 72 396 515,21 рублей соответственно рассчитаны и утверждены актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об утверждении кадастровой стоимости от 17 марта 2022 года № АОКС-23/2022/000427.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, ........ по состоянию на 07 февраля 2022 года в размере 28 350 434,18 рублей и 31 874 634,01 рублей соответственно рассчитаны и утверждены актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об утверждении кадастровой стоимости от 21 февраля 2022 года № АОКС-23/2022/000113.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 24 сентября 2021 года для объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, ........, и 07 февраля 2022 года для объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, ........ верными датами определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости №О-23/02-006 от 22 февраля 2023 года, выполненного ООО «Юг-Регион-Оценка», рыночная стоимость объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 31 607 170 рублей, 16 116 421 рублей, 31 607 170 рублей, 16 116 421 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

По ходатайству представителя административного истца по доверенности ФИО5 определением суда от 27 марта 2023 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Бизнес-Эксперт». Перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, ........, ........, ........ по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № БП-2092 от 06 мая 2023 года, выполненному экспертом ФИО6, рыночная стоимость:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 12328,2 кв.м, расположенного по адресу: ............ определена в размере 37 139 400 рублей;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 12328,2 кв.м, расположенного по адресу: ............ определена в размере 20 927 400 рублей;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 13860,7 кв.м, расположенного по адресу: ............ определена в размере 41 756 200 рублей;

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 13860,7 кв.м, расположенного по адресу: ............ определена в размере 18 823 100 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов экспертов не имеется.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 200 от 14 апреля 2022 года «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с Федеральными стандартами оценки I–VI).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона №135-ФЗ, которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица – оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности.

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объектов недвижимости обоснован отказ от использования сравнительного и доходного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объектов незавершенного строительства обоснованно применил только один возможный затратный подход методом сравнительной единицы с использованием сборников КО-ИНВЕСТ, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемых объектов со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Для определения рыночной стоимости объектов экспертизы, был подобран наиболее сопоставимый по функциональному назначению и конструктивным характеристикам объект-аналог из издания «ЖИЛЫЕ ДОМА. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2020 г., для условий строительства в Московской области, Россия». Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2020. – 726 с., под редакцией ФИО7, ФИО8, А.М. Дудатий.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объекта-аналога, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорных объектов, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. Экспертом верно определено, что спорные объекты недвижимого имущества относятся к сегменту рынка жилой недвижимости – многоквартирные жилые дома.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, экспертом приняты корректирующие коэффициенты на различие в объеме/площади здания, на климат, на сейсмичность, на зональное и региональное различие в уровне цен на ресурсы, на изменение цен после издания справочника, на степень готовности здания; произведены расчет прибыли предпринимателя, определение накопленного и физического износа. Размер примененных поправок был подробно разъяснен в тексте заключения.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена их оценка по состоянию на 24 сентября 2021 года для объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, ........, и 07 февраля 2022 года для объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, .........

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Вместе с тем, лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании так же не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 01 марта 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 01 марта 2023 года.

В отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, ........ следует установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости по состоянию на 24 сентября 2021 года, с кадастровыми номерами ........, ........ – на 07 февраля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО СЗ «РУТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 12328,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 24 сентября 2021 года, в размере 37 139 400 (тридцать семь миллионов сто тридцать девять тысяч четыреста) рублей.

Установить в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 12328,2 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 07 февраля 2022 года, в размере 20 927 400 (двадцать миллионов девятьсот двадцать семь тысяч четыреста) рублей.

Установить в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 13860,7 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 24 сентября 2021 года, в размере 41 756 200 (сорок один миллион семьсот пятьдесят шесть тысяч двести) рублей.

Установить в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, площадью 13860,7 кв.м, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 07 февраля 2022 года, в размере 18 823 100 (восемнадцать миллионов восемьсот двадцать три тысячи сто) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, ........, ........ ........ считать 01 марта 2023 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ........, ........, ........, .........

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 июля 2023 года.

Председательствующий: