Дело № 3а-451/2022

УИД 36OS0000-01-2022-000290-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2022 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дёминой О.В.,

при секретаре судебного заседания Жуковской И.В.,

с участием:

представителя административного истца по доверенности ФИО1,

представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Град Плюс» к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строй-Град Плюс» (далее по тексту - ООО «Строй-Град Плюс», общество) обратилось в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости:

1) земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации учебного и производственных корпусов, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 3828752 руб. 50 коп.;

2) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 7609799 руб.

В обоснование административных исковых требований ООО «Строй-Град Плюс» указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН 05 июля 2021 года, а также нежилого здания с кадастровым номером №, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН 05 июля 2021 года.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2020 года, дату проведения государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06 ноября 2020 года № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области». Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 8501912 руб. 89 коп., сведения внесены в государственный реестр недвижимости 13 января 2021 года.

Нежилое здание с кадастровым номером № вошло в перечень объектов, подлежащих оценке на 01 января 2021 года, дату проведения государственной кадастровой оценке зданий, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13 октября 2021 года № 2271 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области». Кадастровая стоимость нежилого здания установлена в размере 18425761 руб. 93 коп., сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 08 декабря 2021 года.

Вместе с тем согласно отчету об оценке ООО «Рада» № 26-2-22 от 01 марта 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 3828752 руб. 50 коп.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2021 года в размере 7609799 руб., что подтверждается отчетом № 28-2-22 от 18 марта 2022 года.

Таким образом, установленная приказами департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, вынужденного уплачивать налоговые платежи в завышенном размере.

В связи с изложенным, ООО «Строй-Град Плюс» просит изменить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установив ее в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2020 года - 3 828 752 руб. 50 коп. и нежилого здания с кадастровым номером №, установив ее в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года 7 609 799 руб.

Определением Воронежского областного суда от 18 мая 2022 года по административному делу была назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленных отчетов оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов оценки, производство по административному делу приостановлено (т. 1 л.д. 154-157).

Определением Воронежского областного суда, занесенным в протокол судебного заседания от 20-25 октября 2022 года, производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта от 12 сентября 2022 года.

Определением Воронежского областного суда, занесенным в протокол судебного заседания от 20-25 октября 2022 года, к производству суда принято уточненное административное исковое заявление ООО «Строй-Град Плюс» к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости: 1) земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации учебного и производственных корпусов, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 5226 750 руб. 50 коп.; 2) нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 8031 437 руб. (т. 1 л.д. 212).

Представитель административного истца ООО «Строй-Град Плюс» по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление в полном объеме. Возражал против удовлетворения ходатайства представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Указал, что отсутствуют сомнения в правильности и объективности выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы № 3910,3911/6-4 от 12 сентября 2022 года, несогласие ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» с выводами судебной экспертизы не может являться основанием для проведения повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено (т. 2 л.д. 9 оборот).

В судебном заседании представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности ФИО2 возражала против установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по результатам судебной экспертизы. Заявила ходатайство о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы, указав, что экспертом при проведении экспертного исследования не отражен результат надлежащего анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на его стоимость, а также анализа рынка арендных отношений с объектами, аналогичными объекту оценки. Более того, эксперт не отразил в заключении нормативное или методологическое обоснование увеличения за 11 лет износа здания на 36 %. В связи с необоснованностью учета внешнего износа отказ от учета прибыли предпринимателя также не обоснован. В отношении оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № возражений не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы в отношении названного объекта не заявлено.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался (т. 2 л.д. 10).

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», о причинах неявки суду не сообщил, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался (т. 2 л.д. 10 оборот).

Представитель заинтересованного лица администрации Рамонского городского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети «Интернет», с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался, в представленном в суд заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, заключение судебной экспертизы просил принять в качестве доказательства, определяющего рыночную стоимость объектов недвижимости (т. 2 л.д. 11).

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя административного истца ООО «Строй-Град Плюс» по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» по доверенности ФИО2, исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, ООО «Строй-Град Плюс» является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации учебного и производственных корпусов, что подтверждается договором купли-продажи № 6 от 18 июня 2021 года (т. 1 л.д. 9-10), актом приема-передачи государственного имущества от 18 июня 2021 года (т. 1 л.д. 11), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 09 февраля 2022 года (т. 1 л.д. 12-14);

- нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 09 февраля 2022 года (т. 1 л.д. 15-16).

На основании положений статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Учитывая, что кадастровая стоимость объектов недвижимости используется для целей налогообложения, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащих ему на праве собственности земельного участка и нежилого здания, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, уплачивающего земельный налог и налог на имущество, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункты 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункт 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391 НК РФ).

Постановлением правительства Воронежской области от 22 октября 2020 года № 996 «О внесении изменений в отдельные постановления правительства Воронежской области» в положение о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденное постановлением правительства Воронежской области от 08 мая 2009 года № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», внесены изменения, согласно которым с 26 октября 2020 года департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции, и проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, на департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (пункт 3.1.34 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области).

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06 ноября 2020 года № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области».

Результаты государственной кадастровой оценки зданий на территории Воронежской области по состоянию на 01 января 2021 года были утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13 октября 2021 года № 2271 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 8501912 руб. 89 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № № от 16 февраля 2022 года (т. 1 л.д. 17).

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2021 года в размере 18425761 руб. 93 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № № от 18 февраля 2022 года (т. 1 л.д. 18).

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, ООО «Строй-Град Плюс» в обоснование своих требований представило в суд отчеты об оценке ООО «Рада» № 26-2-22,№ 28-2-22 от 18 марта 2022 года, которыми:

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 3828752 руб. 50 (л.д. 19-60),

- кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2021 года в размере 7609799 руб.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с наличием возражений ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» против принятия в качестве допустимого доказательства приведенных выше отчетов ООО «Рада» по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объектов оценки, судом была назначена судебная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствуют ли отчеты об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года и нежилого здания по состоянию на 01 января 2021 года.

Заключением судебной экспертизы № 3910,3911/6-4 от 12 сентября 2022 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России ФИО3, установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении ООО «Рада» отчетов об оценки № 26-2-22, № 28-2-22 от 18 марта 2022 года, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость: земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года в размере 5226750 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2021 года в размере 8031437 руб. (т. 1 л.д. 172-199).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объектов оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» с выводами судебного эксперта в части определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № не согласился, представив свои замечания относительно экспертного исследования, заявив ходатайство о проведении по делу в указанной части повторной судебной экспертизы.

Судом ходатайство административного ответчика о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы оставлено без удовлетворения по следующим основаниям.

Оценивая экспертное заключение ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 3910,3911/6-4 от 12 сентября 2022 года, суд приходит к выводу, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиями статьи 82 КАС РФ, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости; оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка обосновано применение метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, от применения иных подходов эксперт отказался; при определении рыночной стоимости нежилого здания обосновано применение затратного подхода, от применения иных оценочных подходов эксперт отказался; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла; заключение эксперта - письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.

Заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В соответствии со статьей 25 данного Федерального закона в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В отличие от оценщика, заключение которого отражается в отчете об оценке, эксперт делает свои выводы, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В этой связи доводы административного ответчика о несоответствии заключения эксперта отдельным положениям федеральных стандартов оценки не могут служить основанием для проведения по делу повторной экспертизы.

В рамках судебной экспертизы исследования проводились в соответствии с положениями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы министерства юстиции Российской Федерации (Приказ Минюста от 20 декабря 2002 года № 346).

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством.

Само по себе указание ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» на несоответствие заключения эксперта законодательству об оценочной деятельности не является основанием для вывода, что рыночная стоимость спорного нежилого здания определена неверно.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Стоимость представляет собой меру ценности объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определенную на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным федеральными стандартами оценки. Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Результат оценки выражается в рублях или иной валюте в соответствии с заданием на оценку с указанием эквивалента в рублях. Результат оценки может быть представлен в виде числа и (или) интервала значений, являться результатом математического округления. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (пункты 6, 13, 14 приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, эксперт может более тщательно выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить все влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

В соответствии с пунктами 24, 25 приказа Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения. Рассматривая возможность и целесообразность применения затратного подхода, оценщик должен учитывать: возможность для участников рынка создать объект, обладающий такой же полезностью, что и объект оценки, - значимость подхода высокая, когда у участников рынка есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений, настолько быстро, что участники рынка не захотят платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива при его покупке; надежность других подходов к оценке объекта - наиболее высока значимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно доход и является специализированным, то есть не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан

Как следует из экспертного заключения, дополнительно представленных судебных экспертом письменных пояснений, объектом исследования, в том числе, является нежилое помещение с кадастровым номером № - здание столовой, 1973 г. постройки, расположенное на территории училища. Из фотоматериалов, содержащихся в отчете об оценке, эксперт пришел к выводу, что здание не эксплуатируется, находится в заброшенном состоянии, без окон и дверей и коммуникаций и не подлежит восстановлению.

В соответствии с п. 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Таким образом, применение сравнительного подхода не представляется возможным, ввиду отсутствия на рынке недвижимости сопоставимых объектов, относящихся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка.

В приложенных к ходатайству административного ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы материалах представлены объявления о продаже зданий, не сопоставимых с исследуемым объектом по назначению (другой сегмент рынка), этажности, типу (встроенные помещения), техническому состоянию, отсутствуют сведения о наличии и площади земельного участка под зданием. В связи с чем указанные объекты не могут быть применены в качестве объектов-аналогов.

В заключении эксперта указано, что поскольку в материалах дела отсутствует технический паспорт на дату оценки с указанием физического износа, физический износ был рассчитан методом срока службы и составил 60 %.

Фактический срок службы здания с 1973 года составляет 48 лет. Нормативный срок службы здания - 80 лет. Рекомендации по определению физического износа указаны в Методических рекомендациях по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними». Под общей редакцией доктора юридических наук ФИО4, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, М., 2016 г.

Техническое состояние исследуемого здания согласно представленным фотоматериалам подтверждает примененный физический износ в размере 60 % (расчет 48/80 х 100 = 60 %). Исходя их таблицы зависимости некоторых технических характеристик строений от величины их физического износа из Сборника методических рекомендаций по производству судебных строительно-технических экспертиз, ФБУ РФЦСЭ Минюста России, М., 2012, величина физического износа объекта недвижимости может быть даже больше.

На стр. 46-47 экспертного заключения приведено нормативное обоснование применения величины износа. В заключении на стр. 46 указаны источники определения срока экономической жизни объектов недвижимости: нормативные документы, регулирующие порядок начисления амортизации; ведомственные строительные нормы «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения»; таблицы износа из справочника «Маршалл и Свифт», 2004 г., а не на основании Постановления Совмина СССР от 22.10.1990 г. № 1072).

На стр. 35 экспертного заключения указана величина физического износа 24 % по состоянию на 2009 год. Экспертом при проведении исследования физический износ определялся по сроку службы. Дата определения кадастровой оценки 01 января 2021 года.

Таким образом, довод административного ответчика ГБУ Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» о том, что в заключении эксперта отсутствует нормативное обоснование увеличения износа за 11 лет, является несостоятельным.

Суд не соглашается с доводами административного ответчика о необоснованности применения показателя внешнего износа, учитывающего соотношение средней заработной платы по стране и средней заработной платы в Воронежской области по полному кругу организаций, а также в строительной отрасли.

В расчетах, проведённых экспертом, заработная плата и местоположение объекта не учитывались дважды. Затраты, входящие в стоимость строительства единицы измерения, определения величины внешнего износа разные понятия, не взаимосвязаны. На стр. 49 заключения экспертом приведена формула через разницу в уровне доходов населения конкретного региона по сравнению со среднестартовыми показателем. В итоге внешний износ применен равным 46,7 %.

При этом эксперт пришел к правильному выводу по отказу от учета прибыли предприятия, поскольку прибыль предприятия и внешний износ являются взаимоисключающими понятиями. На дату оценки учитываются влияющие факторы (снижение доходности рынка коммерческой недвижимости ввиду экономического кризиса, снижение темпов строительства нежилой недвижимости, промышленного производства и оборота торговли и услуг, рост инфляции и наличие внешнего износа, при котором прибыль предпринимателя будет равной 0 %).

На стр. 27 заключения экспертом приведен подбор аналогов при определении рыночной стоимости земельного участка, исследованы все сопоставимые предложения к продаже земельных участков. После введения корректировок в стоимости объектов - аналогов по характеристикам, отличным от данных объекта оценки, которые не должны быть отличны от среднего значения более чем на 30 %, экспертом в итоговом расчете оставлены объекты-аналоги, которые отвечают заданным параметрам.

В существующих и утвержденных научно-методическим советом ФБУ ВРЦСЭ и Минюста России Методических рекомендациях «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними» ФБУ РФЦСЭ, Москва 2016, отсутствует указание на предоставление в заключение эксперта всех объектов аналогов, предложенных на продажу, которые имеются в исследуемый период времени. Определена задача эксперта по подбору аналогов, а именно выбора 3-х и более аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, и максимальное приведение ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта.

На стр. 29-30 заключения имеются ссылки на источники информации, точные адреса и контактная информация, индивидуальный номер который присвоен данному объявлению. Таким образом, экспертом подобраны объекты-аналоги, в объявлении приведены все необходимые сведения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключение эксперта и отчет об оценке это два разных документа в разных видах деятельности, федеральные стандарты оценки не могут регулировать экспертную деятельность. Эксперт свободен при выборе подходов к определению рыночной стоимости. Рыночная стоимость нежилого здания определена затратным методом, приведение анализа рынка при применении такого подхода не требуется.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственным судебным экспертом является аттестованный работник государственного судебно-экспертного учреждения, производящий судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей.

Эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. Эксперт также исполняет обязанности, предусмотренные соответствующим процессуальным законодательством (статья 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ).

Исследовав экспертное заключение с учетом письменных пояснений эксперта, у суда не имеется оснований не согласится с выводом судебного эксперта без опровержения его позиции соответствующими доказательствами.

В заключение эксперта ответы на поставленные вопросы даны развернуто, выводы вытекают из проведенного исследования, отсутствуют противоречия, исследование выполнено в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями по решению стоимостных задач по определению рыночной стоимости объектов исследования в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность в Российской Федерации.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

На основании изложенного суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года, нежилого здания по состоянию на 01 января 2021 года (на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость), в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебного эксперта № 3910,3911/6-4 от 12 сентября 2022 года.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В соответствии с положениями части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление направлено в суд почтовой связью 25 апреля 2022 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости утверждены приказами департамента имущественных и земельных отношений в Воронежской области от 06 ноября 2020 года № 2562, от 13 октября 2021 года № 2271, то в удовлетворении административных исковых требований ООО «Строй-Град Плюс» к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строй-Град Плюс» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации учебного и производственных корпусов, по состоянию на 01 января 2020 года в размере 5226750 (пять миллионов двести двадцать шесть тысяч семьсот пятьдесят) руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2021 года в размере 8031437 (восемь миллионов тридцать одна тысяча четыреста тридцать семь) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 25 апреля 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Строй-Град Плюс» к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Дёмина

Решение в окончательной форме изготовлено 17 ноября 2022 года.