Решение по делу № 2-563/2025 от 06.08.2025 - о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей.

26RS0020-01-2025-001114-41

№2-563/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2025 года Кочубеевский районный суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Рулева И.А.,

при секретаре судебного заседания Маковой Т.В.,

с участием

представителя истца ООО «Новый путь» - ФИО3, действующего на основании доверенности <адрес>2 от 23.12.2024 года,

рассмотрев в судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Новый путь» к ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «Новый путь» обратился в суд с иском к ФИО11, ФИО4, ФИО12, ФИО5, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО16, ФИО17, ФИО8, ФИО9 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделки. В обосновании иска указано, что на основании договора аренды земельного участка от 16.06.2010г., зарегистрированного в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, дата государственной регистрации 14.07.2010г., номер государственной регистрации № истец является арендатором, а ответчики арендодателями земельного участка, с кадастровым номером №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, находящегося в общей долевой собственности собственников/арендодателей земельного участка, в том числе ответчиков. Как стало известно истцу, в разные периоды времени ответчики ФИО11, ФИО4, ФИО12, ФИО5, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО16, ФИО17, ФИО8 передали свое право собственности на принадлежавшие им земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ответчику ФИО9 Истец полагает, что передача своих прав собственности на земельные доли одними ответчиками другому ответчику произошли на основании договоров купли-продажи земельной доли. Однако, предоставить такие сведения, то есть содержание правоустанавливающего документа, на основании которого у одних ответчиков прекращено право собственности, а у другого ответчика возникло право собственности истец не имеет возможности по объективным причинам, поскольку в силу п. 13 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе содержание правоустанавливающих документов относится к персональным данным лица, в пользу которого в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности. Истец считает, что указанными сделками по купле-продаже земельной доли, совершенными одними ответчиками в пользу другого ответчика без направления извещения арендатору о принятом решении по продаже земельной доли с изложенными в нем условиями продажи нарушено право истца, являющегося арендатором земельного участка, у которого есть преимущественное право покупки земельных долей, закрепленное в договоре аренды земельного участка и действующем законодательстве по следующим основаниям. Общим собранием собственников земельных долей СПК - колхоз «Беломечетский» Кочубеевского района Ставропольского края принято решение о передаче земельного массива, из которого был образован земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № сельскохозяйственной организации ООО «Новый путь» в аренду. Договором аренды предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку земельной доли в праве общей долевой собственности, в случае, если Арендодатель примет решение о продаже земельной доли, принадлежащей ему на праве собственности. Таким образом, из толкования вышеприведенных норм следует, что права и интересы истца как сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок на основании договора аренды, в данном случае ООО «Новый путь», затрагиваются реализацией ответчиками своих долей как участниками долевой собственности по договорам купли-продажи другому ответчику, поскольку истец по закону является таким же претендентом на приобретение доли земельного участка сельхозназначения, но на основании действующего договора аренды, заключенного по результатам проведенного общего собрания собственников земельных долей истец является лицом, имеющим преимущественное право на приобретение доли земельного участка сельхозназначения перед остальными собственниками в пределах срока его действия. В данном случае, по мнению истца, восстановление прав истца возможно путем предъявления требования о признании недействительной ничтожной сделки в целях приведения сторон сделки в первоначальное положение до ее совершения.

Просили суд:

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ФИО4 и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ФИО12 и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки,

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ФИО5 и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ЖВИ и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ФИО6 и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ФИО7 и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ФИО16 и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ФИО17 и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенный между ФИО8 и ФИО9 и применить последствия недействительности сделки.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик ФИО9 подал возражения на исковое заявление, в которых указано, что заявленные исковые требования ООО «Новый путь» о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей в земельном участке с кадастровым номером № по которым им приобретены доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, не признает, считает требования не подлежащими удовлетворению. Истец ссылается на недействительность сделок по приобретению им земельных долей. Однако, из содержания пункта 1 статьи 166 ГК РФ следует, что сделка недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). В исковом заявлении, поданном ООО «Новый путь» указано, – «В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. При этом избранный истцом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Реализация заинтересованным лицом права на непосредственное восстановление нарушенных прав заявителя». Указывая в исковом заявлении вышеописанную цитату, истцом в действительности не указывается право, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке, как и не указывается норма права, нарушенная, по мнению истца, им при заключении оспариваемых договоров. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не содержит ограничений для него как сособственника долей в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № на приобретение у других сособственников указанного земельного участка принадлежащих им земельных долей. Вероятно, истец заявляя данные требования имеет ввиду положения ч.4 ст.8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которой, сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Однако истцом не учтено, что положения ч.4 ст.8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" применимы в отношении земельного участка, а не долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, где продажа регулируется абз.2 ч.1 ст.12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в которой четко определено, что – Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Заявляя исковые требования о признании сделок по приобретению им земельных долей недействительными истцом в исковом заявлении указывается на нарушение им преимущественного права ООО «Новый путь» на приобретение земельных долей, однако не учитывается, что данные правоотношения регулируются положениями ст.250 ГК РФ, где чётко определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Он же, как покупатель, не является посторонним лицом в отношении правообладателей земельного участка с кадастровым номером №, поскольку изначально являлся сособственником данного земельного участка. Из искового заявления установлено, что ООО «Новый путь», оспаривая действительность договоров купли-продажи, в то же время не является стороной в данных сделках, договорами его права не затрагиваются и не нарушаются, так как истец обосновывает свои требования на том, что указанные сделки заключены ответчиками с нарушением прав ООО «Новый путь» как потенциального претендента на приобретение долей, однако истец преимущественным правом или иным приоритетом перед ним как покупателем на приобретение спорных долей не обладает. В п.78 Постановления Пленума ВС №25 от 23.06.2015 года разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ). Истцом вышеописанные требования закона и правоприменительной практики при подаче иска не учтены. Помимо вышеизложенного, заявленные исковые требования ООО «Новый путь» к нему не подлежат удовлетворению, так как истцом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты своего якобы нарушенного права. Так, в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" прямо определено, что - По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В абз.4 п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано – «Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.»

Кроме того, ответчиком ФИО9 поданы в суд дополнительные возражения на исковое заявление, в которых указано, что п.78 Постановления Пленума ВС №25 от 23.06.2015 года разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ). Истцом вышеописанные требования закона и правоприменительной практики при подаче иска не учтены. Вопросы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются положениями статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно части 4 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 указанного Закона. Данная норма согласуется также с положениями пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Между тем преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного Федерального закона не предусмотрено. Действующее гражданское и земельное законодательство также не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту прав арендатора в случае нарушения такого права. Условие договоров аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Таким образом, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц. В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Аналогична правоприменительная практика отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2024 по делу N 41-КГ24-16-К4 (УИД 61RS0048-01-2022-001309-56), Определении Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 29.01.2024 по делу N 88-127/2024 (УИД 26RS0016-01-2022-002013-30), Определении Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 22.04.2025 N 88-3101/2025 (УИД 26RS0031-01-2023-001011-26).

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности на заявление требования о недействительности договоров. В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено общее правило, в соответствии которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. При этом, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (пункт 1 ст. 197 ГК РФ). Статьей 181 ГК РФ установлены сроки исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании оспоримой сделки недействительной, а также порядок исчисления указанных сроков. Данная позиция выражена и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 года N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности". Если иное прямо не предусмотрено законом, для целей исчисления этого срока не принимается во внимание день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, и указанный срок не может быть восстановлен. Названный срок применяется судом по заявлению стороны в споре. Вместе с тем истцу не может быть отказано в защите права, если до истечения десятилетнего срока имело место обращение в суд в установленном порядке или обязанным лицом совершены действия, свидетельствующие о признании долга. В связи с чем заявляет о пропуске истцом сроков исковой давности для оспаривания договоров. Об указанных сделках истцу было известно, так как истцом как сособственнику выплачивалась ему арендная плата согласно договора аренды, которая выплачивается при предоставлении актуальной выписки из ЕГРН о правах на земельную долю.

В ответ на возражения ответчика ФИО9 представителем истца ООО «Новый путь», подан отзыв, в котором указано, что изложенные в возражениях доводы ответчика являются ошибочными, основанными на неверном понимании норм материального права и как следствие не могут быть приняты судом во внимание по следующим обстоятельствам. Ссылка ответчика на абз. 4 п.14 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в котором указано – «следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п.3 ст.250 ГК РФ» как довод о том, что истцом избран не надлежащий способ защиты своего права является необоснованным, поскольку правовые последствия нарушения требований на основании п.3 ст.250 ГК РФ возникают только в случае продажи своей доли в праве общей долевой собственности участником долевой собственности постороннему лицу (п.1 ст.250 ГК РФ). В данном случае, иск предъявлен к участнику долевой собственности, а не к постороннему лицу. Предположение ответчика о том, что истец, заявляя требования возможно имеет ввиду положения ч.4 ст.8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о недействительности (Ничтожности) сделки действительно являются только предположением ответчика. Истец в данном случае не ссылается на данную норму как основание иска и понимает, что данная норма применима к земельному участку, то есть объекту недвижимости, возникшему в результате выдела земельного участка в счет принадлежащей лицу земельной доли в праве общей долевой собственности, а не доли в праве общей долевой собственности до выдела. В исковом заявлении истца и в возражениях ответчика приведены идентичные нормы права и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума ВС РФ, согласно которым в силу пункта 1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Исходя из системного толкования п.1 ст.1, п.3 ст.166 и п.2 ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. При этом избранный истцом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Реализация заинтересованным лицом права на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной должна повлечь непосредственное восстановление нарушенных прав заявителя. Комментирую приведенные положения закона, ответчик приходит к выводу о том, что право истца оспариваемыми сделками не нарушается потому, что истец не имеет преимущественного права или иного приоритета перед ответчиком как покупателем на приобретение спорных долей. Однако данный вывод ответчика не обоснован и сделан без учета следующего. Свобода договора провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ). Граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п.3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п.1 ст.6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункты 1,2 ст.421 ГК РФ). В силу ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По смыслу ст.431 ГК РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Условия заключенных между сторонами договора аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных долей не допускает разных вариантов своего толкования, никем не оспорены и недействительными не признаны. Данные условия договора закону не противоречат, поскольку ни Гражданский и Земельный кодексы РФ, ни Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не запрещают включать в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения условия о преимущественном праве арендатора на выкуп доли в таком праве, в связи с чем в силу ст.309, п.1 ст.425 ГК РФ они должны исполняться. Доказательств обращения к арендатору с предложением продать свои земельные доли в устной, либо в письменной форме, материалы дела не содержат. Установленные обстоятельства, исключающие применение конкретной нормы права (ст.250 ГК РФ) к спорным правоотношениям для защиты прав истца, нарушенных действиями ответчиков (арендодателей) ввиду не исполнения условий договоров аренды, не исключают права арендатора требовать от ответчиков исполнения принятых ими на себя обязательств по правилам п.2 ст.168 ГК РФ в целях защиты арендатором своего права и законного интереса стать правообладателем земельных долей.

Также представитель истца ООО «Новый путь» подал в суд уточненное исковое заявление к ФИО11, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей, в котором просил суд:

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 10 октября 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО9.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 01 марта 2022 года, заключенный между ФИО4 и ФИО9.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 20 сентября 2021 года, заключенный между ФИО5 и ФИО9.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 10 октября 2021 года, заключенный между ФИО2 и ФИО9.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 03 мая 2022 года, заключенный между ФИО6 и ФИО9.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 22 мая 2022 года, заключенный между ФИО6 и ФИО9.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 03 мая 2022 года, заключенный между ФИО7 и ФИО9.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 21 июля 2022 года, заключенный между ФИО10 и ФИО9.

Признать недействительным договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 25 октября 2022 года, заключенный между ФИО8 и ФИО9.

Представитель истца ООО «Новый путь» - ФИО3 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО9, надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии.

Ответчики ФИО11, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО8, ФИО10, надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, не известили суд о причинах не явки, об отложении не ходатайствовали.

Представитель третьего лица Управления Россреестра по Ставропольскому краю, надлежаще извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, направив ходатайство, с просьбой рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии неявившихся сторон.

Выслушав участника процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 данного кодекса.

Как усматривается из материалов дела, 16.06.2010 года между 188 собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности в землях сельскохозяйственного назначения на территории СПК «Беломечетское», Кочубеевского района Ставропольского края, владеющие 200 долями общей площадью 1450 га и ООО «Новый путь» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, сроком на 15 лет.

Согласно приложения №1 к договору аренды земельного участка от 16.06.2010 года, арендодателями в том числе являлись ФИО11, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО8, ФИО10

Как следует из договоров купли-продажи земельных долей от 20.09.2021 года, от 10.10.2021, от 01.03.2022 года, от 03.05.2022 года, от 22.05.2023 года, от 21.07.2022 года от 25.10.2022 года ФИО11, ФИО4, ФИО5, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО8, ФИО10 произвели отчуждение своих земельных долей в пользу ФИО9

Представитель истца ООО «Новый путь» полагая, что ООО «Новый путь», как арендатор данных земельный долей, имеет преимущественное право их покупки, обратился в суд с названным иском с требованиями признать договора купли-продажи недействительными.

В п.2.1 договора-аренды от 16.06.2010 года указано, что арендатор имеет право на преимущественное право покупки земельной доли в праве общей долевой собственности, в случае если арендодатель примет решение о продаже земельной доли, принадлежащей ему на праве собственности.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 статьи 166 ГК РФ следует, что сделка недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, или не предусматривает других последствий нарушения.

Согласно ст.ст. 420,421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Истец считает, что нарушено преимущественного права ООО «Новый путь» на приобретение земельных долей.

Тогда как, данные правоотношения регулируются положениями ст.250 ГК РФ, где определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

ФИО9, как покупатель, не является посторонним лицом в отношении правообладателей земельного участка с кадастровым номером №, поскольку изначально являлся сособственником данного земельного участка, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 13.02.2025 года.

Согласно п. 4 ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В ч. 2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указано, что в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Из пунктов 1 - 2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли следующими способами: завещать; отказаться от права собственности; внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать в доверительное управление; продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; в этом случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано выше, в силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

ООО «Новый путь», оспаривая действительность договоров купли-продажи, не является стороной в данных сделках, договорами его права не затрагиваются и не нарушаются, так как истец обосновывает свои требования на том, что указанные сделки заключены ответчиками с нарушением прав ООО «Новый путь» как потенциального претендента на приобретение долей.

В п.78 Постановления Пленума ВС №25 от 23.06.2015 года разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Суд считает, что истец, при обращении в суд с названным иском избрал ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права.

В п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" прямо определено, что - По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В абз.4 п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано – «Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.»

Суд обращает внимание, что удовлетворение заявленных исковых требований не повлечет для истца последствий в виде восстановлении его прав (суд также обращает внимание, что в уточненном иске отсутствует требование о применении последствий недействительных сделок).

Кроме того, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, о пропуске которого заявлено стороной ответчика.

Согласно ст.181 ГК РФ Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Суд полагает, что указанные в иске сделки являются оспоримыми, были заключены в период с 20.09.2021 года по 22.05.2023 года. Истец обратился в суд с исковым заявление об оспаривании указанных договоров купли-продажи 28.04.2025 года, т.е. за пределами срока, установленного ч.2 ст.181 ГК РФ, о восстановлении пропущен6ого срока не ходатайствовал.

Суд также обращает внимание, что на момент вынесения решения истек и трехмесячный срок для обращения в суд с требованием о замене стороны покупателя в сделке, т.к. из иска следует, что на 28.04.2025 года истцу было известно о состоявшихся сделках.

Таким образом, на основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Новый путь» (ИНН <***>) о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, заключенных: 10.10.2021 года между ФИО1 и ФИО9; 01.03.2022 года между ФИО4 и ФИО9; 20.09.2021 года между ФИО5 и ФИО9; 10.10.2021 года между ФИО2 и ФИО9; 03.05.2022 года между ФИО6 и ФИО9; 22.05.2023 года между ФИО6 и ФИО9; 03.05.2022 года между ФИО7 и ФИО9; 25.10.2022 года между ФИО8 и ФИО9, 21.07.2022 года между ФИО10 и ФИО9, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Кочубеевский райсуд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Рулев

Мотивированное решение по делу изготовлено 06.08.2025 года.