Дело № 2-1774/2023
УИД 26RS0010-01-2023-002309-58
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 августа 2023 года г. Георгиевск
Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Курбановой Ю.В.,
при секретаре Мартынюк Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде залога жилого дома и земельного участка (ипотеки в силу закона),
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, в котором просит: признать обременение в виде ипотеки в силу закона на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> – отсутствующим; прекратить запись об обременении № от 05.03.2015 в виде залога в силу закона в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; прекратить запись об обременении № от ДД.ММ.ГГГГ в виде залога в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 26.02.2015 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Жилой дом представляет собой одноэтажное здание литер «Аа» общей площадью 40,9 кв.м. с хозяйственными постройками и сооружениями, кадастровый №. Земельный участок площадью 530 кв.м., категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - приусадебный участок, кадастровый №.
Данная недвижимость приобреталась с использованием средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей имеющих детей».
Согласно договора купли-продажи от 26.02.2015, продавец передал в долевую собственность покупателю, а покупатель приняла в собственность указанные жилой дом и земельный участок.
С момента государственной регистрации перехода права общей долевой собственности к покупателю до момента полной оплаты средствами материнского капитала стоимости недвижимости, последняя находится в залоге у ПО «Капиталь», а покупатель не имеет права продать ее без письменного согласия Залогодержателя.
Согласно п. 2.5.2 договора купли-продажи срок займа составлял с 25.02.2015 до 25.08.2015 в размере 453 026,00 рублей.
Расчет между сторонами состоялся, заем был погашен денежными средствами материнского капитала.
Однако в орган государственной регистрации заявление о прекращении залога ПО «Капиталь» не подал.
В настоящее время ПО «Капиталь» ликвидирован согласно вписки из ЕГРЮЛ.
В силу пп.1 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В настоящее время снять обременение в виде залога иначе как по решению суда не представляется возможным.
Определением Георгиевского городского суда Ставропольского края от 22 июня 2023 года допущена замена ненадлежащего ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю на надлежащего – Администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о времени и месте слушания дела надлежащим образом, воспользовалась в порядке ст. 48 ГПК РФ правом на ведение дела через представителя.
Представитель истца в судебном заседании адвокат Ширяева С.А. в судебное заседание не явилась, однако, участвуя ранее в судебном заседании от 07 августа 2023 года, заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме по основаниям, указанным в иске.
Представитель ответчика Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края и представитель третьего лица Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, будучи извещенными о его времени и месте в судебное заседание не явились, ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие и возражений относительно заявленных требований не представил.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав позицию представителя истца, допрошенного свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В соответствии с ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимости с ипотекой в силу закона от 26 февраля 2015 года приобрела у ФИО3 недвижимость, состоящую из жилого дома, назначение - жилое, общая площадь 40,9 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка площадью 530 кв.м., с кадастровым номером №, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – приусадебное участок, расположенные но адресу: <адрес>.
Пунктом 4 Договора предусмотрено, что вышеуказанная недвижимость оценивается по соглашению сторон и продается покупателю по цене 480 000 рублей. Продаваемый жилой дом оценивается и продается за 453 026 рублей и земельный участок оценивается и продается за 26 974 рубля. Стороны пришли к соглашению, что указанная сумма является окончательной и перерасчету не подлежит.
Согласно условиям Договора покупатель обязался уплатить указанную сумму следующим образом: 26 974 рубля за счет собственных средств, которые будут выплачены продавцу в срок до 02.07.2015, оставшаяся сумма в размере 453 026 рублей за счет заемных средств по договору займа финансовых средств № 969-1 от 25.02.2015, заключенному между ФИО1 и ПО «Капиталъ» на срок до 25.08.2015.
В соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно абз.2 п.1 ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102- ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - закон об ипотеке) государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 05 марта 2015 года, ФИО1 принадлежат на праве общей долевой <адрес>, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 15 мая 2023 года.
Однако согласно данным Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на жилой дом и земельный участок имеются ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, лицо, в пользу которого установлено ограничение права является ФИО3, срок на который установлено ограничение права с 05 марта 2015 года по 02 июля 2015 года.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
При этом, согласно ч. 11 ст. 53 вышеуказанного Закона, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 60 настоящего Федерального закона.
Как установлено в судебном заседании, указанное ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона было первоначально установлено на основании договора от 26 февраля 2015 года о купли-продажи недвижимости с ипотекой в силу закона до уплаты продавцу ФИО3 части стоимости, приобретаемого покупателем недвижимого имущества, из заемных средств по договору займа финансовых средств из фондов ПО «Капиталъ» № 969-1 от 25.02.2015, заключенному между ФИО1 и ПО «Капиталъ» на срок до 25.08.2015.
Согласно платежного поручения № 84 от 06 марта 2015 года ПО «Капиталъ» на счет ФИО1 №, открытый с Северо-Кавказском банке ОАО «Сбербанк России» г. Ставрополь, произведена выдача процентного займа согласно договора № 969 от 25.02.2015 в сумме 453 026 рублей.
Как следует из представленного дела лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки на имя ФИО1, денежная сумма в размере 453 026 рублей счет погашения основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья по договору № от 25.02.2015 перечислена ГУ – Отделением Пенсионного фонда Российской Федерации по <адрес> за счет федерального бюджета, выделяемых по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-7 №, выданному ДД.ММ.ГГГГ на основании решения № Государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда Российской Федерации по Изобильненскому району Ставропольского края от 12 января 2015 года в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» на счет ПО «Капиталъ» № открытый в филиале № ВТБ 24 (ПАО) <адрес>, что подтверждается платежным поручением № 18210 от 28.04.2015.
В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, исходя из анализа приведенных норм для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо выполнение в совокупности двух условий, а именно: исполнение обязательства обеспеченного залогом и совместное обращение залогодателя и залогодержателя с заявлением о прекращении ипотеки в орган, осуществляющий государственную регистрацию права.
Однако по обоюдному волеизъявлению продавца и покупателя прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка не представляется возможным, поскольку ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ.
Допрошенная по ходатайству стороны истца свидетель ФИО6 показала, что является супругой умершего ФИО3, являющегося продавцом домовладения по договору купли-продажи. Она подтверждает факт перечисления своему супругу денежных средств за проданный объект недвижимости в полном объеме, оговоренном сторонами при заключении сделки, указывает, что никогда претензий к истцу относительно неуплаты денежных средств за проданную недвижимость, ни она, ни ее умерший муж не имели.
Таким образом, судом достоверно установлено, что истцом обязательства по оплате стоимости приобретенного недвижимого имущества, как за счет собственных средств, так и за счет заемных средств, исполнены в полном объеме.
Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку истец в полном объеме исполнила обязательства по оплате стоимости приобретенного ею недвижимого имущества, ипотека в силу закона подлежит прекращению.
Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде залога жилого дома и земельного участка (ипотеки в силу закона), - удовлетворить.
Признать обременение в виде ипотеки в силу закона на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> – отсутствующим.
Прекратить запись об обременение № от ДД.ММ.ГГГГ в виде залога в силу закона в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Прекратить запись об обременении № от ДД.ММ.ГГГГ в виде залога в силу закона в отношение земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Данное решение суда является основанием для погашения записи регистрации ипотеки в силу закона, произведённой Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в отношении указанного объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.
(Мотивированное решение изготовлено 21 августа 2023 года)
Судья Ю.В. Курбанова