Дело № 2-305/2025
36RS0027-01-2025-000947-18
Строка 2.219
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 августа 2025 года город Павловск Воронежской области
Павловский районный суд Воронежской области в составе:
председательствующего судьи - Леляковой Л.В.,
с участием: истца - ФИО1,
представителя соответчика - по доверенности администрации Воронцовского сельского поселения Павловского муниципального района ФИО2,
при секретаре - Ворониной М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Павловского муниципального района Воронежской области, администрации Воронцовского сельского поселения Павловского муниципального района Воронежской области о признании права собственности на нежилое здание,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к органу местного самоуправления о признании права собственности на нежилое здание, площадью 51,3 кв.м., расположенное в <адрес>, на земельном участке, площадью 562+/-8кв.м., К <№>, указав, что данный земельный участок принадлежит истцу на праве договора аренды <№>, заключенного <ДД.ММ.ГГГГ> на срок 4года 6месяцев, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись регистрации права аренды от <ДД.ММ.ГГГГ> <№>.
Арендованный им земельный участок К <№> из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования – многоквартирные малоэтажные секционные дома. Собственником-арендодателем указанного земельного участка является администрации Воронцовского сельского поселения Павловского муниципального района Воронежской области. Так как пунктом 5.1.1. Договора аренды предусмотрено право арендатора использовать земельный участок для строительства объектов с соблюдением разрешенного использования участка, то он, в качестве арендатора, полагал, что данный пункт уже является разрешением на строительство объекта недвижимости. Поэтому в марте 2025 года на указанном земельном участке истцом (владельцем на правах аренды) было возведено нежилое здание, количество этажей - 1, общей площадью 51,3 кв.м. За время строительства были приобретены (за счет средств ФИО1) строительные материалы, а также произведена оплата услуг строителей, всего на общую сумму 414000 рублей, что подтверждается отчетом № 113125 об оценке рыночной стоимости, но подтверждающие документы не сохранились.
01.04.2025 он (истец/ФИО1) получил технический план здания, изготовленный кадастровым инженером, и 02.04.2025 в качестве владельца земельного участка, являясь лицом, осуществившим на нем строительство здания, соответствующего целевому назначению участка, обратился в администрацию Павловского муниципального района Воронежской области с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако письмом от 04.04.2025 был получен отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду допущенных нарушений (по параметрам расположения и отсутствию разрешения на строительство нежилого здания). Поэтому оформление правоустанавливающих документов на данное здание возможно только в судебном порядке.
Сохранение данной самовольной постройки не нарушает строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается Заключением специалиста № 89, составленным ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки». Поэтому он (истец) просит признать за ним право собственности на нежилое здание площадью 51,3 кв.м., расположенное на земельном участке К <№>, находящемся в <адрес>.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что нежилое здание после окончания внутренней отделки и установки оборудования будет использоваться под торговое помещение.
Представитель соответчика администрации Воронцовского сельского поселения Павловского муниципального района Воронежской области ФИО2 в судебном заседании пояснила, что земельный участок, на котором расположено выстроенное ФИО1 здание, находится в территориальной зоне Ж1. При строительстве истцом не соблюден минимальный отступ от границ земельного участка 3м, но соблюдено требование по разрешенному использованию земельного участка, поэтому постановлением администрации Воронцовского сельского поселения от 24.06.2025 №46 дано разрешение ФИО1 на уменьшение минимального отступа от границы земельного участка, в связи с чем не имеется возражений против удовлетворения иска ФИО1
Представитель ответчика администрации Павловского муниципального района Воронежской области ФИО3 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя данного ответчика. В письменном отзыве при рассмотрении исковых требований ФИО1 и вынесении решения полагается на выводы суда.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, отзыв ответчика, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст.ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии с п.5 ч.3 ст.8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится, в том числе, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов. Разрешение на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления выдает согласно требований ст.ст. 52, 55 ГрК РФ («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»).
Согласно статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2). Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (часть 19).
16 августа 2021 года между администрацией Воронцовского сельского поселения Павловского муниципального района Воронежской области-Арендодатель и ФИО1-Арендатор заключен Договор № 2 аренды земельного участка, площадью 562 кв.м., К <№>, находящегося по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные малоэтажные секционные дома, для малоэтажной застройки. Размер ежегодной арендной платы составляет 6451 руб. в качестве задатка+774,12руб. за 1 год, затем по 7225,12 руб. за календарный год; договор аренды заключен на срок 4 года 6 месяцев, подлежит госрегистрации в органах Росреестра (л.д. 14-18). По Акту приема-передачи от <ДД.ММ.ГГГГ> администрация Воронцовского сельского поселения Павловского муниципального района Воронежской области-Арендодатель передала ФИО1 Ивановичу-Арендатору земельный участок, общей площадью 1182 кв.м., К <№>, находящийся по адресу: <адрес>, без претензий арендатора к состоянию и качеству арендованного земельного участка (л.д. 19).
Договор аренды земельного участка № <№> от <ДД.ММ.ГГГГ> зарегистрирован 22.09.2021, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации <№> в пользу ФИО1 (л.д. 28).
Администрация Павловского муниципального района Воронежской области, рассмотрев 04.04.2025 заявление ФИО1, отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - нежилого здания, находящегося на земельном участке К <№>, расположенном по адресу: <адрес>, так как работы по строительству здания уже проведены до получения разрешительной документации, в связи с чем оформление правоустанавливающих документов на здание возможно осуществить только в судебном порядке (л.д. 31-35).
Постановлением администрация Воронцовского сельского поселения Павловского муниципального района Воронежской области от <ДД.ММ.ГГГГ> <№> назначено на <ДД.ММ.ГГГГ> проведение публичных слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке К <№>, площадью 562кв.м., находящемся в <адрес>, расположенном в границах территориальной зоны Ж1 (л.д. 36-38, 39-40).
Постановлением администрация Воронцовского сельского поселения Павловского муниципального района Воронежской области от <ДД.ММ.ГГГГ> <№> предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, расположенного, на земельном участке К <№>, площадью 562 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>, в части уменьшения минимального отступа от северо-западной границы земельного участка с 3м до 0м (л.д. 41).Объекты культурного наследия на данном земельном участке отсутствуют (л.д. 48-53).
Рыночная стоимость недвижимого имущества – нежилого здания площадью 51,3 кв.м., расположенного на земельном участке, находящемся по адресу: <адрес>, составляет 414000 руб., что подтверждается отчетом <№>, составленным <ДД.ММ.ГГГГ> оценщиком <ФИО>5 (л.д. 46-47).
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3,4 настоящей статьи.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №44 от 12.12.2023г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством. Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
Самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из признаков, указанного в перечне, который является исчерпывающим. При осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ). При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования. При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования. Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости.
Наличие такого судебного акта не освобождает лицо от предоставления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).
Кадастровым инженером <ФИО>6 изготовлен <ДД.ММ.ГГГГ> технический план здания: отдельно стоящее нежилое здание, площадью 51,3кв.м., выстроено из прочих материалов, находится по адресу: <адрес>, на земельном участке К <№> (л.д. 42-43).
На дату обращения ФИО1 от 02.04.2025 объект капитального строительства «нежилое здание» к централизованным сетям холодного водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, обслуживаемым МП «Павловскводоканал»; к сетям газораспределения АО «Газпромгазораспределение Воронеж»; к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжения) Павловского МУПП «Энергетик»; к сетям инженерно-технического обеспечения (телекоммуникаций) АО Информационная компания «Информсвязь-Черноземье», к сетям Павловского филиала ПАО «Ростелеком» не подключен.
Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию по настоящему делу, являются факты того, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведена на земельном участке, находящемся в собственности истца, и соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил.
14.04.2025г. ООО «Воронежский центр экспертизы и оценки» составлено Заключение специалиста от <ДД.ММ.ГГГГ> <№> «Соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам здания, расположенного по адресу: <адрес>. По заключению, в результате выполненного технического обследования нежилого здания установлено, что строительство здания, одноэтажного, общей площадью 51,3кв.м., выполнено в соответствии с требованиями строительных норм и правил. В расчетных условиях эксплуатации исключена возможность разрушений или повреждений конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации нежилого здания, недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств отдельных конструкций и здания в целом вследствие деформации или образования трещин. Жесткость конструкций здания соответствует требованиям СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07*85* «Нагрузки и воздействия. Общие положения». Законченное строительством нежилое здание не создает угрозы жизни и здоровью людей (л.д. 44-45).
Таким образом, земельный участок К <№>, на котором расположено спорное нежилое здание, находится во владении (аренде) ФИО1, спор о праве между истцом и ответчиками, в том числе арендодателем, третьими лицами отсутствует, участок площадью 562+/-8 кв.м., поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием: под многоквартирные малоэтажные секционные дома, для малоэтажной застройки, на землях населенных пунктов, т.е. возведенное истцом (арендатором) строение – нежилое здание, предполагаемое к использованию под торговое помещение, соответствует правовому режиму использования земельного участка.
Однако в установленном законом порядке ФИО1 не обратился в уполномоченный орган с заявлением о разрешении строительства нежилого здания (с уведомлением о планируемом строительстве). Из материалов дела следует, что попытки во внесудебном порядке легализовать возведенное нежилое здание и в установленном законом порядке ввести его в эксплуатацию, истцом предпринимались, но оказались безуспешными.
Сведений о реальном нарушении прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, не имеется; не представлено доказательств, указывающих на то, что строение создано с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Следовательно, самовольно выстроенное ФИО1 нежилое здание не создает угрозу жизни или здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Исходя из совокупности установленных судом условий, отсутствуют препятствия для введения самовольной постройки в гражданский оборот, при этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Оценив доказательства по делу, с учетом позиции ответчиков, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к Администрации Павловского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/362001001), администрации Воронцовского сельского поселения Павловского муниципального района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на нежилое здание, удовлетворить.
Признать за ФИО1, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения (ИНН <№>; паспорт <данные изъяты>) право собственности на нежилое здание, площадью 51,3 кв.м., возведенное на земельном участке, площадью 562+/-8кв.м., кадастровый <№>, расположенном по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на недвижимое имущество, в отсутствие заявления иной стороны.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Павловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Л.В. Лелякова
Решение принято в окончательной форме 07 августа 2025 года.