УИД 61OS0000-01-2023-000133-58
Дело № 3а-101/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ростов-на-Дону 19 октября 2023 г.
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «СпецТех» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 июня 2023 г. № ОРС-61/2023/000256 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО «СпецТех» (далее также Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ....
Полагая, что кадастровая стоимость названного объекта, утвержденная постановлением министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее Минимущество Ростовской области) от 11 ноября 2022 г. № П-7, превышает рыночную стоимость, Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 25 апреля 2023 г. № 112/23.
Решением ГБУ от 27 июня 2023 г. № ОРС-61/2023/000256 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, упомянутое решение ГБУ является необоснованным, нарушает права Общества.
Общество просит суд признать незаконным решение ГБУ от 27 июня 2023 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 10 апреля 2023 г. в сумме 1 678 700 рублей.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», комитет имущественных отношений Азовского района.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.
От представителя административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
В письменных возражениях, представленных на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, ГБУ просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.
От ГБУ, Минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр» поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
От комитета имущественных отношений Азовского района отзывы, ходатайства не поступали.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 16 октября 2023 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).
На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Судом установлено, что на основании договора аренды от 18 апреля 2003 г. № 16/13, заключенного Комитетом имущественных отношений Азовского района (арендодателем) и ООО «Скмфленд», договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 28 февраля 2018 г. № УС2018КП-9, ООО «СпецТех» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 784 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственный участок по сборке офисной и компьютерной техники, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ....
Размер кадастровой стоимости земельного участка затрагивает права административного истца, поскольку влияет на величину платы за землю, в том числе в случае выкупа арендуемого объекта.
Кадастровая стоимость земельного участка, применяемая с 1 января 2023 г., утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 3 275 834,32 рубля.
30 мая 2023 г. Общество обратилось в ГБУ с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости. С заявлением представлен отчет от 25 апреля 2023 г. № 112/23 об оценке земельного участка по состоянию на 10 апреля 2023 г., выполненный оценщиком ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» ...
В указанном отчете рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 апреля 2023 г. определена в размере 1 678 700 рублей.
27 июня 2023 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2023/000256 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке.
В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета пункта 8, подпункта 3 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», подпункта 2 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, а также на то, что выявленные нарушения, выразившиеся в нарушении процесса оценки, отбора использованных объектов-аналогов, применении корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Степень такого влияния может быть определена после устранения нарушений оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости.
10 июля 2023 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, Общество обратилось в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.
Проверяя законность и обоснованность оспариваемого решения, суд отмечает, что оно принято уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.
В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ...
В заключении эксперта ... от 18 сентября 2023 г. № 147-Э/2023 сделан вывод о том, что отчет об оценке от 25 апреля 2023 г. № 112/23 не соответствует требованиям законодательства, в том числе статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (пункта 8, подпункта 3 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», подпункта 2 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пунктов 11а, 11в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611).
Эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета оценщиком допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе перечисленные в решении ГБУ от 27 июня 2023 г.
В частности, экспертом указано, что оценщиком не проведен должный анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в сегментах рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведены только данные об объектах, использованных в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки, то есть нарушены процесс и обоснование отбора аналогов; приведенная оценщиком информация об обеспеченности объекта-аналога № 1 не соответствует содержанию объявления о продаже этого объекта и как следствие – имеет место необоснованный отказ от применения корректировки на доступность коммуникаций; информация о датах размещения в сети объявлений по используемым аналогам не подтверждена, что ставит под сомнение относимость использованной информации; в отчете недостаточно обоснована и описана методика присвоения весовых коэффициентов аналогам. Выявленные нарушения не позволяют признать итоговую величину рыночной стоимости достоверной.
Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.
Возражения относительно заключения эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлены.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «СпецТех» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
Таким образом, оспариваемое административным истцом решение бюджетного учреждения является законным и обоснованным; охраняемые законом права и интересы Общества в результате принятия этого решения не нарушены, что в совокупности свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 27 июня 2023 г. незаконным (статья 227 КАС РФ).
Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., с учетом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 10 апреля 2023 г. определена экспертом ... в заключении от 18 сентября 2023 г. № 147-Э/2023 в размере 2 751 000 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка рассчитана экспертом по результатам проведенного в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки анализа рынка, на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
При указанных обстоятельствах суд считает возможным положить выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта в основу своего решения.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решение ГБУ отказано.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не оспаривалось. Удовлетворение административного иска в части требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого им объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. При этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости (16 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности оспариваемого результата кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.
При таких обстоятельствах судебные расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.
АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы в сумме 55 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
В обеспечение расходов на проведение экспертизы административным истцом на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислено 55 000 рублей. Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление ООО «СпецТех» удовлетворить частично.
Отказать в удовлетворении требований ООО «СпецТех» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 27 июня 2023 г. № ОРС-61/2023/000256 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 784 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственный участок по сборке офисной и компьютерной техники, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 10 апреля 2023 г. в размере 2 751 000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 30 мая 2023 г.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от ООО «СпецТех» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-101/2023, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет АНО «Судебное экспертное бюро» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 55 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А. Руднева