дело №2-799/2022

26RS0008-01-2022-001248-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 июня 2022 года город Буденновск

Буденновский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Никитиной М.В.,

при секретаре Крикуновой В.И.,

с участием:

истца представителя администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края ФИО1, действующего на основании доверенности №10891 от 10.12.2021 года,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Администрация Буденновского муниципального округа Ставропольского края обратилась в суд с иском к ФИО2, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, в котором просит расторгнуть договор аренды №4/10 земельного участка от 19 августа 2015 года, заключенный администрацией муниципального образования села Прасковея Буденновского района Ставропольского края и ФИО3 (новый арендатор ФИО2), указывая в обоснование заявленных требований, что 19 августа 2015 года между администрацией с. Прасковея Буденновского района Ставропольского края и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №4/10, согласно которого арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1000 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома, из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование: для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Срок аренды с 19 августа 2015 года по 19 августа 2025 года. Согласно п.3.2. арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально в срок до первого числа, следующего за отчетным кварталом месяца, а за 4 квартал – не позже 10 декабря текущего календарного года. В п.4.4.4. договора аренды указано, что арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. 18 января 2019 года ФИО3 по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (цессия) передала ФИО2 права и обязанности арендатора по договору аренды №4/10 от 19 августа 2015 года. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. 31 марта 2020 года отделом имущественных и земельных отношений администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края в адрес ФИО2 направлено уведомление о перерасчете арендной платы, в котором указано, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 19 августа 2015 года №4/10 с 1 января 2020 года составляет <данные изъяты> рубля. Пунктом 5.2. договора аренды земельного участка №4/10 от 19 августа 2015 года предусмотрено за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Сумма пени составляет <данные изъяты> рубля за период с 1 января 2021 года по 8 февраля 2022 года. 29 марта 2022 года ФИО2 было направлено письмо с предложением расторгнуть договор аренды №4/10 земельного участка от 19 августа 2015 года в десятидневный срок со дня отправления письма в связи с не выполнением договорных обязательств по оплате арендной платы. Со дня отправления письма ответ не получен.

Истец, представитель администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края ФИО1 настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований о расторжении договора аренды, пояснив, что на протяжении 9 кварталов арендатором ФИО2 арендная плата не вносилась. Ответчику направлялось письмо о расторжении договора аренды, по истечении 10 суток от ответчика заявлений в администрацию не поступило.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что в 2020,2021 г.г. арендная плата по договору аренды земельного участка им не вносилась. Задолженность по арендной плате внесена 19 и 26 апреля 2022 года, что подтверждается чеками. В связи с нарушением истцом порядка расторжения договора, в частности обращения в суд 12 апреля 2022 года, до истечения тридцатидневного срока после направления ФИО2 29 марта 2022 года предложения о расторжении договора, просит отказать в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, ссылаясь на статью 452 ГК РФ.

Выслушав стороны, исследовав представленные сторонами доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии с Законом Ставропольского края от 31.01.2020 № 5-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Буденновского муниципального района Ставропольского края, и об организации местного самоуправления на территории Буденновского района Ставропольского края», и решением Думы Буденновского муниципального округа Ставропольского края от 09.11.2020 № 3/22-1, администрация Буденновского муниципального округа Ставропольского края является правопреемником администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края.

19 августа 2015 года ФИО3 и Администрацией муниципального образования с. Прасковея Буденновского муниципального района Ставропольского края на основании постановления администрации муниципального образования с. Прасковея Буденновского муниципального района Ставропольского края от 19 августа 2015 года №124 «О предоставлении ФИО3 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в аренду сроком на 10 лет» заключён договор аренды №4/10 земельного участка. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (л.д. 7-8).

Передача в аренду земельного участка ФИО3 подтверждена актом приема-передачи земельного участка в аренду (л.д. 9).

В соответствии с п.1.1 договора ответчику предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1 000 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома, из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. На участке объектов недвижимого имущества нет (п.1.2 договора). Срок аренды участка установлен на 10 лет, с 19 августа 2015 года до 19 августа 2025 года (п.2.1. договора) (л.д. 7).

Согласно п. 3.1 договора аренды, арендная плата за участок уплачивается в соответствии с Порядком определения величины арендной платы, который является неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы в год составляет <данные изъяты>, на период проведения строительных работ, но не более 3 лет с момента предоставления земельного участка в аренду. Расчет размера арендной платы в год по истечению 3 лет с момента предоставления земельного участка в аренду будет производиться без применения коэффициента 0,5 (л.д. 16).

Пунктом 3.2. договора аренды предусмотрено внесение арендной платы арендатором равными долями ежеквартально в срок до 20-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал – не позже 10 декабря текущего календарного года, путём перечисления на счёт получателя.

Размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения, в случае ее превышения над арендной платой, установленной по настоящему договору. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений (п.3.3. договора).

Согласно п. 3.4 исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление средств на счёт арендодателя (л.д. 7 оборотная сторона).

Сторонами согласован порядок определения арендной платы, который является Приложением №2 к договору аренды земельного участка от 19 августа 2015 года (л.д.7).

Согласно п. 4.1.1. арендодатель имеет право в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за два квартала (6 месяцев) и нарушении других условий договора. Договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента письменного уведомления арендатора о расторжении договора (л.д. 7).

По условиям договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора. Уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п.4.4.4. договора) (л.д.8).

Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрено расторжение договора по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (п.6.3 договора).

18 января 2019 года ФИО3 и ФИО2 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (цессии), по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя в полном объеме права и обязанности по договору №4/10 от 19 августа 2015 года, заключенного сроком на 10 лет до 19 августа 2025 года между арендатором и администрацией муниципального образования села Прасковея Буденновского района Ставропольского края, являющейся в договоре аренды арендодателем (п.1.1. договора). В результате подписания договора происходит замена арендатора с 18.01.2019 года по договору аренды №4/10 земельного участка от 19.08.2015 года (п.1.2. договора). Объектом договора аренды является земельный участок общей площадью 1000 кв.м. из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома (п.1.3. договора). Договор заключен с письменного согласия арендодателя в соответствии с п.4.3.2. договора аренды на указанный в п. 1.3. настоящего договора земельный участок. Обязанность нового арендатора по оплате арендной платы за земельный участок наступает с момента подписания настоящего договора (п.3.3.) (л.д.10).

Договором от 18 января 2019 года права и обязанности по договору аренды предшественника ФИО3 прекращены путем регистрации перехода права аренды на имя ФИО2, соответственно, подлежит прекращению статус арендатора земельного участка в отношении последнего.

В соответствии с п.3.3. договора аренды ФИО2 31 марта 2020 года уведомлялся отделом имущественных и земельных отношений администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края о перерасчете размера арендной платы за использование земельного участка с 1.01.2020 года (л.д.16).

9 февраля 2022 года ФИО2 направлено извещение о задолженности по арендной плате с предложением погашения задолженности по арендной плате в течение 10 дней с даты отправки уведомления. В случае неуплаты задолженности в указанный срок администрация будет вынуждена обратиться в суд о взыскании задолженности, пени и расторжении договора аренды. В сведениях по оплате арендной платы по состоянию на 8.02.2022 года по договору аренды №4/10 от 19.08.2015 года общая сумма задолженности и пени за период с 1.01.2020 года по 8.02.2022 года составила <данные изъяты> (л.д.17-18).

В установленный в извещении срок задолженность по арендной плате и пени ФИО2 не оплачена.

29 марта 2022 года ФИО2 направлено предложение о расторжении договора аренды в десятидневный срок со дня отправления настоящего письма (л.д.19). Ответ на извещение не поступил.

Из расчета задолженности по арендной плате по состоянию на 8.02.2022 года следует, что задолженность по арендной плате за период с 29.01.2021 года по 31.12.2021 года включительно составляет <данные изъяты>; задолженность по пени за период с 1.01.2021 года по 8.02.2022 года включительно составляет <данные изъяты>, общая задолженность <данные изъяты> (л.д.20).

В судебном заседании ответчик ФИО2 подтвердил отсутствие оплаты по договору аренды в период с 2020 по 2021 г.г.

Из представленных ответчиком ФИО2 доказательств установлено, что до заключения 18 января 2019 года с ФИО3 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды, ФИО2 оплачена задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> согласно сведениям по оплате арендной платы по состоянию на 9.01.2019 года.

20 марта 2019 года ФИО2 оплачена арендная плата по договору №4/10 от 19.08.2015 года в размере <данные изъяты> рублей.

После поступления 13 апреля 2022 года в суд искового заявления администрации БМО, ответчиком 19 апреля 2022 года оплачена задолженность по договору аренды в размере <данные изъяты> рублей (л.д.30,34); 26 апреля 2022 года оплачено <данные изъяты> – задолженность по договору аренды (л.д.31,35) и <данные изъяты> – пени по договору аренды №4/10 от 19.08.2015 года (л.д.32,36).

Из исследованных доказательств судом установлено, что за период с 1 января 2020 года по 8 февраля 2022 года ответчик ФИО2 не вносил арендную плату по договору, чем нарушил п.4.4.4. договора, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате, о чем ФИО2 был уведомлен Отделом имущественных и земельных отношений администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края путем направления в адрес ответчика уведомления о задолженности по арендной плате (л.д.17).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, земельные участки, здания, сооружения, помещения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, в данной правовой норме законодатель предусмотрел досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора.

Аналогичное разъяснение дано и в п. 60 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 63, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

В подтверждение соблюдения установленного вышеприведенными требованиями закона досудебного порядка урегулирования спора истцом представлено уведомление о расторжении договора аренды №2647 от 29.03.2022 года в адрес ФИО2, где содержится требование о расторжении договора аренды №4/10 земельного участка от 19 августа 2015 года в десятидневный срок со дня отправления настоящего письма, направленного посредством услуг почтовой связи по адресу проживания ответчика: <адрес> (л.д.19).

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора - направления истцом ФИО2 предложения о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса РФ (в ныне действующей редакции) за публичные земли, переданные в аренду без проведения торгов, взимается арендная плата, которая определятся в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая неразграниченные земельные участки) и органами местного самоуправления.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Учитывая, что договор аренды земельного участка от 19 августа 2015 года заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по этому договору, исходя из вышеназванных норм права и разъяснений высшей судебной инстанции, является регулируемой, стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы и изменение регулируемой арендной платы не требует дополнительного изменения договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (статья 619 Гражданского кодекса РФ).

Возврат арендованного имущества арендодателю предусмотрен положениями статьи 622 Гражданского кодекса РФ. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Суд, установив, что договор аренды между истцом содержит согласованные сторонами условия о порядке, размере и сроках внесения арендной платежей, и факт владения ответчиком земельным участком, а также нарушение ФИО2 условий договора по внесению арендных платежей, приходит к выводу о наличии оснований для расторжении договора аренды №4/10 земельного участка от 19 августа 2015 года, заключённого между Администрацией муниципального образования села <адрес> и ФИО3

Доводы возражений ответчика ФИО2 о нарушении истцом п.2 ст. 452 ГК РФ тридцатидневного срока обращения в суд с исковым заявлением суд отклоняет по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком в досудебном порядке.

В п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Такие доказательства истцом представлены: в уведомлении о расторжении договора аренды №4/10 земельного участка ввиду неуплаты арендной платы ФИО2 предложено в десятидневный срок со дня отправления уведомления, то есть с 29 марта 2022 года, расторгнуть договор аренды.

В течение установленного в уведомлении срока (10 дней) ответ ФИО2 на предложение не поступил, в связи с чем Администрация Буденновского муниципального округа обратилась в суд с иском.

В случае не указания в уведомлении о расторжении договора аренды десятидневного срока, администрация Буденновского муниципального округа Ставропольского края была вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в тридцатидневный срок.

В связи с освобождением истца Администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края от уплаты государственной пошлины на основании п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ при подаче иска к ФИО2, государственная пошлина в размере 300 рублей подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды №4/10 земельного участка, общей площадью 1000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> №, заключенный 19 августа 2015 года администрацией муниципального образования села Прасковея Буденновского района Ставропольского края и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в бюджет Буденновского муниципального округа <адрес> государственную пошлину в сумме <данные изъяты>) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Буденновский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 10 июня 2022 года.

Судья Никитина М.В.