УИД 61OS0000-01-2025-000289-10
Дело№ 3а-139/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июня 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001191 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,
установил:
ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ) от 23 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001191 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июля 2024 года в размере 18 483 000 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, представил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 29 июля 2024 года. Решением ГБУ отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 40 772 906,28 рублей.
После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО5 просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 39 280 000 рублей, согласно результатам судебной оценочной экспертизы.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9
В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.
Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.
От иных заинтересованных лица ходатайства, заявления в суд не поступали.
Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 19 мая 2025 года.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 4 июня 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.
С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).
С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).
Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 12 998 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных помещений и промышленной базы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежит на праве общей долевой собственности с 21 ноября 2023 года ФИО4 (1/5 доля в праве), ФИО9 (1/5 доля в праве), ФИО6 (1/5 доля в праве), ФИО7 (1/5 доля в праве), ФИО8 (1/5 доля в праве).
Подлежащая применению с 21 ноября 2023 года кадастровая стоимость земельного участка определена ГБУ по акту определения кадастровой стоимости АОКС-61/2023/000292 от 8 декабря 2023 года по состоянию на 1 января 2022 года в сумме 40 772 906,28 рублей.
На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 5 декабря 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 29 июля 2024 года. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 18 ноября 2024 года № 63/24 об оценке объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО1, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 29 июля 2024 года в размере 18 483 000 рублей.
23 декабря 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/001191 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 18 ноября 2024 года отмечены нарушения ст. 11 Федерального закона от 21 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)», пп. 4 п. 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. «б» п. 11, пп. «б» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»,
По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.
Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.
Настоящий административный иск подан 18 марта 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.
В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 8 апреля 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2
По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 178/2025 от 16 мая 2025 года.
Согласно выводам эксперта отчет от 18 ноября 2024 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки (пп. 4 п. 9 ФСО № V, п. 11а, 11г, 11д, 22в, 22е ФСО №7). При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ.
Эксперт указал, что в отчете не указаны характеристики инженерных коммуникаций земельного участка; не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, в том числе причины, препятствующие проведению осмотра, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра; отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также отсутствует интервал значений этих факторов; не приведено описание объема доступных оценщику рыночных данных о сопоставимых объектах и правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов; не зафиксированы основные выводы относительно рынка недвижимости в сегменте, к которому относится объект оценки;
При расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оценщиком допущены такие ошибки, как отсутствие корректировок на категорию земель для объекта–аналога №2, на местоположение для объектов–аналогов №1, №2, №4, на обеспеченность инженерными коммуникациями для объектов-аналогов №1, №2, №3, №4, что оказывает влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
Экспертом отмечено отсутствие в отчете корректировки на наличие строений. Согласно приведенной фотографии в объявлении по объекту – аналогу №3 на стр. 42 отчета на земельном участке расположено строение производственного назначения. При этом корректировка на наличие строений для объекта – аналога №3 не применяется.
К отчету не приложены скрин-копии объявлений о продаже объектов и копии страниц справочников и иных источников, что не позволяет проверить актуальность и достоверность использованной информации.
Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 39 280 000 рублей по состоянию на 29 июля 2024 года.
Определяя рыночную стоимость объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт в качестве сопоставимых объектов использовал земельные участки, относящиеся к сегменту земельных участков под индустриальную застройку, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегментов рынка (передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, местоположение, вид использования и (или) зонирования, площадь и инженерное обеспечение), отобрал 3 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым земельным участком, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.
Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 18 ноября 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.
При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001191.
Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.
В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 5 декабря 2024 года.
При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.
В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.
ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд финансово-экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 75 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 8 апреля 2025 года ФИО3 за ФИО4 внесла на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 75 000 рублей (платежное поручение от 20 мая 2025 года № 559268). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО4 удовлетворить частично.
В удовлетворении административного искового заявления ФИО4 о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001191 незаконным - отказать.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 12 998 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных помещений и промышленной базы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 29 июля 2024 года в размере 39 280 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 5 декабря 2024 года.
За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 за ФИО4 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-139/2025 (платежное поручение от 20 мая 2025 года № 559268), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья Е.В. Шикуля