Решение по делу № 3А-72/2023 от 23.10.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости.

Дело № 3а-72/2023

УИД 48OS0000-01-2023-000161-08

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2023 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО3 к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО3 обратились в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения № ОРС-48/2022/0000077 от 26.09.2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждая являются собственниками объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного в административном здании по адресу: <адрес>, <адрес>. Административные истцы полагают, что кадастровая стоимость указанного объекта, составляющая 17 421 894,04 рублей, установлена в завышенном размере, что нарушает права административных истцов, поскольку влечет увеличение их налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости. В ОБУ «Центр кадастровой оценки» было подано заявление от 02.09.2022 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости с предоставлением отчета об оценке от 29.04.2022 года № 01240/22-К, выполненного ООО «Магнус Эксперт», однако решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 26.09.2022 года № ОРС-48/2022/0000077 было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке. В соответствии с выполненным ООО «Магнус Эксперт» отчетом об оценке от 30.08.2022 года № 01240/22-К рыночная стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером №, общей площадью 778 кв.м., расположенного по адресу: Липецкая <адрес>, по состоянию на 25.03.2022 года определена в размере 7 632 180 рублей. Административные истцы просят признать незаконным и отменить решение ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 26.09.2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.03.2022 года в размере 7 632 180 рублей.

В процессе рассмотрения дела административные истцы уточнили исковые требования, просили также указать в резолютивной части дату подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости.

Определением от 14.06.2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Липецка.

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности ФИО4 уточнила заявленные требования в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по изложенным в административном исковом заявлении доводам, пояснив, что заключения судебной оценочной и дополнительной судебной оценочной экспертиз не оспаривает, и заявив ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки» и управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ «Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявлений ФИО1 и ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, и оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется, указав, что заключения судебной оценочной и дополнительной судебной оценочной экспертиз не оспаривает.

Административные истцы ФИО1 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, доверили представление своих интересов представителю.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Липецка в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Разрешая ходатайство административных истцов о восстановлении срока на подачу административного искового заявления, суд отмечает, что по состоянию на дату принятия оспариваемого решения от 26.09.2022 года глава 25 КАС РФ не содержала положений, устанавливающих срок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения, в связи с чем правовых оснований полагать срок на подачу настоящего административного искового заявления пропущенным у суда не имеется.

Само по себе введение Федеральным законом от 24.07.2023 года № 349-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации» в статью 245 КАС РФ части 3.1, закрепляющей трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии соответствующего решения, а также возможности восстановления пропущенного срока судом, на выводы суда не влияет, поскольку указанные изменения имели место как после принятия оспариваемого решения от 26.09.2022 года, так и после возбуждения производства по настоящему административному делу.

Довод представителя административных ответчиков об установлении в ч. 1 ст. 219 КАС РФ трехмесячного срока на подачу административного искового заявления в суд со дня, когда гражданину стало известно о нарушении прав, свобод и законных интересов, не может быть принят судом во внимание, поскольку данной нормой установлен срок для обращения в суд в порядке главы 22 КАС РФ с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, в то время как особенности производства по делам об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости регламентированы положениями главы 25 КАС РФ.

Суд также отмечает, что, как усматривается из представленной стороной административных истцов информации, первоначально административное исковое заявление было подано в суд 06.10.2022 года, оставлено без движения, а затем возвращено заявителям ввиду неустранения недостатков. В дальнейшем административные истцы дважды обращались в суд, и административные исковые заявления также были возвращены ввиду неустранения недостатков, после чего 31.05.2023 года в суд поступило настоящее административное исковое заявление, принятое к производству суда. Таким образом, при наличии в законе соответствующей правовой нормы о сроке обращения в суд, а также в случае ее применения к спорным правоотношениям указанные обстоятельства, по мнению суда, являются уважительной причиной для восстановления срока на подачу административного искового заявления.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года № 570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административным истцам ФИО1 и ФИО3 принадлежит по ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 778 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 года утверждена приказом управления имущественных и земельных отношений Липецкой области № 121 от 27.10.2021 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Липецкой области» в размере 17 421 894,04 рублей, о чем свидетельствует также выписка из ЕГРН от 23.01.2023 года (т. 1 л.д. 31). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 года.

Полагая кадастровую стоимость указанного нежилого помещения завышенной, 02.09.2022 года действующая на основании доверенности ФИО4 обратилась в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (т. 1 л.д. 32), представив отчет об оценке рыночной стоимости № 01240/22-К от 30.08.2022 года (т. 1 л.д. 36-87), выполненный ООО «МагнусЭксперт», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 25.03.2022 года составляет 7 632 180 рублей.

26.09.2022 года ОБУ «Центр кадастровой оценки» вынесено решение № ОРС-48/2022/0000077 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (т. 1 л.д. 33-35) в связи с нарушениями, выявленными в отчете: а именно:

- при анализе рынка нарушены требования п. 11в ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3: представленные данные о ценах предложений объектов-аналогов из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, не позволяют проверить достоверность сделанных оценщиком выводов относительно анализа рынка, диапазона цен, а также отбора аналогов для расчета;

- нарушены требования п. 5 ФСО № 3: площадь объекта оценки, использованная при расчете, указанная в ЕГРН, отлична от площади, содержащейся в техническом паспорте;

- нарушены требования п. 5 ФСО № 3: при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода местоположение объекта оценки и объектов-аналогов необоснованно признаны сопоставимыми;

- нарушены требования п. 5 ФСО № 3: в рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости применяются ошибочные характеристики объекта оценки и аналога № 1 в части выхода на красную линию и этажности;

- нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 22е ФСО № 7: при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода необоснованно не учтен этаж расположения объекта оценки и объектов-аналогов;

- нарушены требования п. 5 ФСО № 3: необоснованно признано сопоставимым физическое состояние объекта-аналога № 4 с физическим состоянием объекта оценки;

- нарушены требования п. 22е ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3: необоснованно не учтены нетипичные для рынка условия продажи объекта-аналога № 4;

- нарушены требования п. 11 ФСО № 3 в части обоснования корректировок на этаж, на тип объекта и на расположение относительно красной линии.

Как следует из пояснений представителя административных ответчиков, в решении от 26.09.2022 года № ОРС-48/2022/0000077 имеют место опечатки при указании даты составления отчета и даты определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и фактически в учреждение был представлен отчет от 30.08.2022 года.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (действовавшего по состоянию на дату оценки) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административных истцов по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено экспертам ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Как следует из заключения судебной экспертизы № 457/14-4 от 05.08.2023 года, выполненного экспертом ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО8, при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30.08.2022 № 01240/22-К, выполненного оценщиком ООО «Магнус Эксперт» ФИО9, не соблюдены требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки. Оценщиком ООО «Магнус Эксперт» ФИО9 в отчете об оценке № 01240/22К от 30.08.2022 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, а именно, выявлены несоответствия п.5 ФСО №3:

- при определении рыночной стоимости оценщик на стр. 29-30 Отчета использует скриншоты объектов-аналогов без определения точной даты объявления;

- согласно данным о ликвидности объектов недвижимости на территории РФ на стр. 32 Отчета ФИО5 <адрес> или <адрес> не представлены;

- для применения корректировки на площадь и корректировки на «красную линию» для объектов-аналогов на стр. 33 Отчета Оценщик использует Справочник оценщика недвижимости-2021 под редакцией ФИО7, как для объектов офисного назначения. Однако объект исследования находится в ином сегменте рынка - торговом, что повлияло на итоговую стоимость объекта оценки;

- на стр. 34 Отчета Оценщик приводит корректировку на наличие входной группы у объектов-аналогов по отношению к объекту исследования. Учитывая, что согласно данным технического паспорта, представленного в материалах административного дела (т. 1 л.д. 189-199), объект исследования имеет отдельную входную группу, следовательно, ввод данной корректировки в расчет оказал влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

Таким образом, согласно выводам судебного эксперта, отчет № 01240/22-К от 30.08.2022 года об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Магнус Эксперт» ФИО9, не может быть признан достоверным и соответствующим требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости № 01240/22-К от 30.08.2022 года, подготовленный оценщиком ООО «Магнус Эксперт» ФИО9, не соответствует приведенным требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 26.09.2022 года № ОРС-48/2022/0000077, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административными истцами отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной. При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать ФИО1 и ФИО3 в удовлетворении требований к ОБУ «Центр кадастровой оценки», управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения 26.09.2022 года № ОРС-48/2022/0000077 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, вопреки доводам представителя административных ответчиков, суд считает подлежащими удовлетворению требования об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта № 457/14-4 от 05.08.2023 года, выполненным экспертом ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО8, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, составила 13 112 412 рублей, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода составила 14 807 540 рублей. В результате согласования результатов оценки, полученных сравнительным и доходным подходом, экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 778 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> помещение 5, которая по состоянию на 25.03.2022 года составила 13 875 220 рублей.

Не согласившись с заключением эксперта № 457/14-4 от 05.08.2023 года, выполненным экспертом ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО8, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель административных ответчиков управления имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО6 заявила ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на нарушение экспертом пп. 1 п. 2 ФСО № IV, п. 10 ФСО № III, а именно на то, что в экспертом заключении отсутствует существенное обоснование отсутствия (неприменения) корректировки для аналогов № 1 и № 2 в рамках доходного подхода при учете ценообразующего фактора «расположение объекта относительно красной линии»; в рамках сравнительного и доходного подходов при учете ценообразующего фактора «расположение объекта относительно красной линии» экспертом не проанализирован уровень активности улиц, на которые выходят объекты-аналоги; объект оценки выходит на автомобильную дорогу по <адрес>, которая является одной из главных магистралей города, тогда как аналог № 1 в рамках сравнительного подхода и аналоги № 1, № 2 в рамках доходного подхода выходят на второстепенные улицы города, что понижает их активность.

Определением от 31.08.2023 года по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО8

В соответствии с заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы № 621/14-4-23 от 05.10.2023 года, выполненным экспертом ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО8 в заключении эксперта № 457/14-4 от 05.08.2023 года на основании данных Ассоциации «СтатРиелт» ценообразующим фактором для объектов капитального строительства коммерческого назначения объективно был принят фактор расположения объекта исследования относительно «красной» линии автодороги. Ценообразующий фактор «расположение относительно автомагистрали» предназначен для определения рыночной стоимости земельного участка индустриального назначения, то есть иного сегмента рынка недвижимости, согласно данным Справочника оценщика недвижимости – 2020 «Земельные участки. Часть 1, 2 под редакцией ФИО7. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2020 год». Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 778 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение 5 по состоянию на 25.03.2022 года составляет 13 875 220 рублей.

Допрошенная в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи эксперт ФИО8 поддержала выводы подготовленных ею экспертных заключений в полном объеме, дав подробные разъяснения относительно учета расположения объекта и ценообразующих факторов, указав, что, по результатам дополнительной экспертизы, определенная ранее сумма не изменилась и соответствует первоначальному заключению.

Анализируя экспертное заключение № 457/14-4 от 05.08.2023 года и заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы № 621/14-4-23 от 05.10.2023 года, суд считает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года № 297 (действовавшего по состоянию на дату оценки), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный и доходный подходы, обосновал отказ от затратного подхода.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО № 1 (действовавшего по состоянию на дату оценки) сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (п. 22 (д).

Согласно пунктам 15 – 17 ФСО № 1 (действовавшего по состоянию на дату оценки) доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости нежилого помещения произведен экспертом мотивированно и корректно.

Для оценки стоимости нежилого помещения сравнительным подходом экспертом применен метод сравнения продаж. Для оценки стоимости нежилого помещения доходным подходом экспертом применен метод прямой капитализации. Подобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки. К заключению приложены скриншоты использованных объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации, в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта недвижимости, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцами отчету об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение № 457/14-4 от 05.08.2023 года и заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы № 621/14-4-23 от 05.10.2023 года соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

С учетом участия объекта оценки в гражданском обороте и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административных истцов о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административными истцами отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости, кроме заключения судебной экспертизы и заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы не имеется, а также учитывая, что данными заключениями подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 778 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25.03.2022 года – 13 875 220 рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости поступило в ОБУ «Центр кадастровой оценки» 02.09.2022 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № с учетом приведенной выше нормы следует считать именно 02.09.2022 года.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки», в связи с чем суд полагает необходимым удовлетворить требования административных истцов к ОБУ «Центр кадастровой оценки» в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, отказав ФИО1 и ФИО3 в удовлетворении предъявленного к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В силу ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 КАС РФ, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определением от 13.07.2023 года обязанность по оплате стоимости судебной экспертизы была возложена в равных долях на административных истцов ФИО1 и ФИО3

Как усматривается из представленных экспертным учреждением 21.07.2023 года квитанций на оплату экспертизы, сумма оплаты за проведение экспертизы по делу № 3а-72/2023 составляет 58 574,32 руб. (по 29 287,16 рублей с каждого административного истца) (т. 2 л.д. 82-84).

Глава 10 КАС РФ относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административных истцов о признании незаконными решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 26.09.2022 года № ОРС-48/2022/0000077, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административных истцов, как на лиц, не в пользу которых принят итоговый судебный акт по делу.

Из представленных суду представителем административных истцов ФИО4 платежных документов следует, что определенные экспертным учреждением суммы расходов оплачены административными истцами в полном объеме. Указанные пояснения подтверждаются телефонограммой директора ФГБУ ФИО5 ЛСЭ ФИО2 А.Н., согласно которой оплата за производство судебной экспертизы в размере 58 574,32 руб. произведена административными истцами до направления экспертного заключения в суд, счет на оплату дополнительной судебной экспертизы не выставлялся.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов на производство судебной экспертизы ввиду исполнения административными истцами соответствующей обязанности до рассмотрения по существу настоящего административного дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 и ФИО3 к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 и ФИО3 к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 26.09.2022 года № ОРС-48/2022/0000077 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ФИО1 и ФИО3 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 778 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 25.03.2022 года, – 13 875 220 (тринадцать миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч двести двадцать) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № считать 02.09.2022 года.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 и ФИО3 к управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Решение в окончательной форме принято 26.10.2023 года.