Дело № 2-1264/2022
УИД 61RS0009-01-2022-001063-48
Решение
Именем Российской Федерации
31 августа 2022 года г. Азов
Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Нижникова В.В. при секретаре Севостьяновой Е.В., с участием представителей истца ФИО1 и ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО11 к Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области и ФИО5 ФИО12 о признании пунктов договора аренды недействительными, о взыскание переплаты, о расторжении договора аренды,
установил:
ФИО4 ФИО13 также истец) обратилась в Азовский городской суд Ростовской области с иском к Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области (далее также Комитет) о расторжении договора аренды земельного участка.
Истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ФИО5 ФИО14. был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Комитет предоставил, а ФИО5 ФИО15 принял в аренду земельный участок площадью 3895 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка с 27.08.2007 по 27.08.2056 года. В силу пункта 3.1 договора аренды годовая арендная плата составляет 210 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 ФИО16 и истцом был заключен договор уступки права и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Обременение земельного участка в виде аренды в пользу ответчика зарегистрировано в ЕГРН.
14.06.2021 истец обратилась в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка, так как является собственником жилого дома с кадастровым номером №.
Однако Комитет направил в адрес истца требование о погашении задолженности по договору аренды, указав, что сумма аренды увеличилась в одностороннем порядке.
Истец считает, что договор аренды подлежит расторжению, так как необходимости в его заключении не имелось. Земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании, так как на земельном участке с 1956 года располагался жилой дом, который в настоящее время принадлежит истцу, в связи с чем, истец имеет право на выкуп.
При этом истец считает, что пункты 3.4, 3.5, 3.6 договора аренды противоречат требованиям закона, так как увеличение арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрено. Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
В ходе рассмотрения дела по существу было установлено, что в материалах регистрационного дела на земельный участок содержится договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Комитетом и ФИО5 ФИО17., в связи с чем, ФИО5 ФИО18. привлечен к участию в деле в качестве ответчика.
На основании изложенного истец просил суд: расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, признать пункты 3.4, 3.5, 3.6 договора аренды недействительными, взыскать с Комитета переплату по арендным платежам в размере 4 551 рубль 51 копейка.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени судебного заседания.
Представители истца ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание явились, иск просили удовлетворить.
Представитель ответчика Комитета ФИО3 в судебное заседание явился, в иске просил отказать.
Ответчик ФИО5 ФИО19 в судебное заседание не явился, проживает на территории Украины.
Адвокат ответчика ФИО5 ФИО20 назначенный в порядке статьи 50 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания.
Представитель ответчика ФИО5 ФИО21 по доверенности, установленной в материалах регистрационного дела на земельный участок в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени судебного заседания.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания.
Дело рассмотрено в порядке статьи 167 ГПК РФ и статьи 165.1 ГК РФ в отсутствие представителя истца и ответчика.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (пункт 2 статьи 22 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а, если, хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Исходя из положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с положениями части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на все стороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом установлено, что 20.10.2008 между Комитетом и ФИО5 ФИО22 был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Комитет предоставил, а ФИО6 принял в аренду земельный участок площадью 3895 кв.м. с кадастровым номером 61:01:0140101:1858, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка с 27.08.2007 по 27.08.2056 года. В силу пункта 3.1 договора аренды годовая арендная плата составляет 210 рублей. Пунктом 3.2. договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал до 25 ноября путем перечисления на счет.
Согласно пункту 3.4 договора аренды размер арендной платы изменяется путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и не чаще 1 раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору.
В силу пункту 3.5 договора аренды размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного вида использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды в случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему договору.
29.03.2021 между ФИО5 ФИО23 и истцом был заключен договор уступки права и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Обременение земельного участка в виде аренды в пользу ответчика зарегистрировано в ЕГРН.
14.06.2021 истец обратилась в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка, так как является собственником жилого дома с кадастровым номером №.
Однако Комитет направил в адрес истца требование о погашении задолженности по договору аренды, указав, что сумма аренды увеличилась в одностороннем порядке.
Согласно расчету Комитета по состоянию на 18.08.2022 задолженность по арендным платежам составляет 243 рубля 81 копейка, пени в размере 22 рубля 30 копеек.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу частей 1 и 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
По правилам пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
При этом статьей 24 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 15 Постановления Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 «Об арендной плате за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области», пунктом 14 Постановления администрации Азовского района Ростовской области от 02.04.2020 № 17 «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование не разграниченных земельных участков, определенных по рыночной стоимости, подлежит изменению в пределах срока договора аренды не чаще одного раза в год и не реже, чем один раз в пять лет.
Изменение арендной платы в соответствии с корректировкой индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год не свидетельствует об одностороннем изменении администрацией условий договора аренды и не лишает Комитет права требовать от арендатора внесения арендной платы в корректируемом размере.
Ссылка истца положения части 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не состоятельна.
Согласно указанному положению, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Однако указанная в договоре аренды стоимость годовой арендной платы (210 рублей) значительно ниже двухпроцентного предела кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (кадастровая стоимость 614 436 рублей 25 копеек).
Таким образом, оснований для признания пункта 3.4 договора аренды недействительным и взыскания переплаты не имеется.
Оснований для признания недействительным пункта 3.5 договора аренды также не имеется, так как нормы, на которые ссылается истец (части 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») прямо указывают, что арендная плата для земельных участков из разной категории имеет определенную градацию.
Доказательств нарушения прав истца пунктами 3.5 и 3.6 договора аренды не представлено, законных оснований для признания их недействительными не приведено.
В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истцом доказательств правомерности расторжения договора аренды, не представлено.
Таким образом, суд считает возможным в иске отказать, в том числе и к ФИО5 ФИО24 так как договор купли-продажи спорного земельного участка от 14.01.2020 № 3 не был зарегистрирован в ЕГРН, а постановление администрации Азовского района Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ № было отменено постановлением администрации Азовского района Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ №.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО4 ФИО25 к Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области и ФИО7 о признании пунктов договора аренды недействительными, о взыскание переплаты, о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд Ростовской области с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья:
Решение в окончательной форме изготовлено 07.09.2022 года.