Решение по делу № 3А-3/2025 от 06.02.2025 - об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Дело № 3а-3/2025

67ОS0000-01-2024-000368-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 февраля 2025 года г. Смоленск

Смоленский областной суд в составе:

председательствующего, судьи Сажиной Н.Б.

при секретаре Дымниковой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Концерн Росэнергоатом» в лице филиала «Смоленская атомная станция» к ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

АО «Концерн Росэнергоатом» в лице филиала «Смоленская атомная станция» обратилось в суд с административным иском к ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец указал, что АО «Концерн Росэнергоатом» является собственником объекта недвижимого имущества – здания «Административный корпус» с кадастровым номером №, общей площадью 929 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, профилакторий <данные изъяты> Приказом министра имущественных и земельных отношений Смоленской области от 03 ноября 2023 г. № 62 утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино – мест, расположенных на территории Смоленской области и учтенных в ЕГРН по состоянию на 01 января 2023 г., в том числе и указанного объекта. Сведения о кадастровой стоимости применяются с 01 января 2024 г. Кадастровая стоимость объекта составила 28 664 149 руб. 75 коп. Согласно отчету об оценке АО-253/24/1 от 27 мая 2024 г, выполненному ООО «Атлант-оценка», рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 01 января 2024 г. составила 9 294 645 руб. 00 коп. 03 июня 2024 г. административный истец обратился в ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Решением ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» № ОРС -67/2024/000090 от 11 июня 2024 г. в удовлетворении заявления было отказано. АО «Концерн Росэнергоатом» в лице филиала «Смоленская атомная станция» полагает, что основания для отказа не основаны на документах и нормах действующего законодательства, носят субъективный характер, сделаны на основе недостоверных сведений. Поскольку административный истец в отношении вышеуказанного объекта недвижимости является плательщиком налога на имущество организаций на общих основаниях и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности.

Просит признать незаконным решение ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» № ОРС -67/2024/000090 от 11 июня 2024 г. об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – здания «Административный корпус» с кадастровым номером №, общей площадью 929 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, профилакторий <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость данного объекта в размере его рыночной стоимости – 9 294 645 руб. 00 коп. по состоянию на 01 января 2024 г.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании требования поддержала по обстоятельствам, изложенным в административном иске. Полагает, что решение ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» является незаконным, поскольку заключением судебной экспертизы не подтвердились те нарушения отчета, которые выявил административный ответчик. Против размера рыночной стоимость здания, установленной заключением эксперта, не возражает.

Представитель административного ответчика ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав позицию, изложенную в письменных возражениях, согласно которым 03 июня 2024 г. административный истец обратился в ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Решением № ОРС -67/2024/000090 от 11 июня 2024 г. ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» в удовлетворении заявления было отказано. В представленном истцом отчете об оценке АО-253/24/1 от 27 мая 2024 г, выполненном ООО «Атлант-оценка», в рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком указана арендная ставка объекта-аналога № 1 в размере 2 472 руб/кв.м в год. Согласно скриншоту, представленному на стр. 187 отчета, арендная ставка за 1 кв.м в месяц составляет 300 руб., соответственно в год – 3600 руб./кв.м в год. Тем самым, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, что свидетельствует о нарушении ФСО № 7 п.22, пп.3,4 п.9 ФСО V. Также на стр.64 отчета оценщик приводит корректировку на доступ к объекту оценки и в дальнейшем использует ее в расчетах сравнительным и доходным подходами. Согласно сайту санатория-профилактория его территория не является закрытой, а только огорожена и круглосуточно охраняется. В данном случае необходима корректировка на наличие охраны, а не на закрытую территорию, которая должна составляет – 7%. Тем самым, информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, что свидетельствует о нарушении п.2 ФСО VI. Кроме того, объект оценки расположен рядом с объектами, повышающими стоимость – водохранилище, на котором расположены городской и частный пляж санатория-профилактория «Лесная поляна». Объекты-аналоги не имеют рядом объектов, повышающих стоимость. Корректировка на наличие отличий не введена. Невнесение корректировки на расположение рядом с объектами, повышающими стоимость объекта оценки, невозможно признать обоснованным, нарушен п.2 ФСО VI. Таким образом, итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете, нельзя признать достоверной в связи с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

Заинтересованные лица Министерство имущественных и земельных отношений Смоленской области и Управление Росреестра по Смоленской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены своевременно и надлежащим образом.

Руководствуясь ч.2 ст.152 КАС РФ, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Статьей 22.1 названного Федерального закона определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и постановления Администрации Смоленской области от 29 декабря 2022 года № 1072 «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»», которым принято решение о переходе с 1 января 2023 г. на применение статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно п. 7 ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч.15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание - «Административный корпус» с кадастровым номером 67:26:0012901:11, общей площадью 929 кв.м, расположенного по адресу: РФ, Смоленская область, г.Десногорск, профилакторий «Лесная поляна» (л.д.100-105 т.1).

Таким образом, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в силу ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Действующая кадастровая стоимость объекта недвижимости административного истца утверждена Приказом министра имущественных и земельных отношений Смоленской области от 03 ноября 2023 г. № 62 по состоянию на 01 января 2023 г.. Сведения о кадастровой стоимости применяются с 01 января 2024 г. Кадастровая стоимость объекта составила 28 664 149 руб. 75 коп. (т.2 л.д.10-119, т.1 л.д.243).

03 июня 2024 г. административный истец обратился в ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (т.2 л.д. 187-189).

К заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет об оценке АО-253/24/1 от 27 мая 2024 г, выполненный ООО «Атлант-оценка», рыночная стоимость объекта по состоянию на 01 января 2024 г. составила 9 294 645 руб. 00 коп. (т.2 л.д.28-242).

Решением № ОРС - 67/2024/000090 от 11 июня 2024 г. ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» в удовлетворении заявления было отказано по следующим причинам: в рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком указана арендная ставка объекта-аналога № 1 в размере 2 472 руб/кв.м в год. Согласно скриншоту, представленному на стр. 187 отчета, арендная ставка за 1 кв.м в месяц составляет 300 руб., соответственно в год – 3600 руб./кв.м в год. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, что свидетельствует о нарушении ФСО № 7 п.22, пп.3,4 п.9 ФСО V; на стр.58 отчета оценщик приводит корректировку на доступ к объекту оценки и в дальнейшем использует ее в расчетах сравнительным и доходным подходами. Согласно сайту санатория-профилактория его территория не является закрытой, а только огорожена и круглосуточно охраняется. В данном случае необходима корректировка на наличие охраны, а не на закрытую территорию, которая должна составляет – 7%. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, что свидетельствует о нарушении п.2 ФСО VI; объект оценки расположен рядом с объектами, повышающими стоимость – водохранилище, на котором расположены городской и частный пляж санатория-профилактория <данные изъяты> Объекты-аналоги не имеют рядом объектов, повышающих стоимость. Корректировка на наличие отличий не введена. Невнесение корректировки на расположение рядом с объектами, повышающими стоимость объекта оценки, невозможно признать обоснованным, нарушен п.2 ФСО VI. (т.2 л.д. 184-185).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Для оценки правомерности выводов в решении ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» относительно представленного отчета оценщика, определением суда от 12 сентября 2024 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ООО «ГосСтандартОценка» ФИО3 № С0552/Э-24 от 23 декабря 2024 г. отчет об оценке АО-253/24/1 от 27 мая 2024 г, выполненный ООО «Атлант-оценка», содержит нарушения ст.11 ФЗ-135, р.22 (е) ФСО № 7, п. 11 (в) ФСО № 7, п.9 ФСО V, п.2 ФСО VI. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2024 г. составляет 13 093 752 руб.

Оценив заключение эксперта в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и имеющим продолжительный стаж работы в оценочной деятельности (с июня 2009 г.).

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении подробно проанализирован отчет оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, и содержатся выводы о выявленных нарушениях, допущенных при его составлении, выраженные в частности в том, что оценщиком информация приведена в отчете не в полном объеме, не вносились необходимые корректировки, информация, приведенная в отчете, не подтверждается указанными источниками, что существенным образом влияет на стоимость объекта оценки.

При определении экспертом рыночной стоимости объекта оценки в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

В экспертном заключении при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта применены затратный, доходный и сравнительный подход, метод распределения весовых коэффициентов. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Налог на добавленную стоимость (НДС) судебным экспертом не использовался как ценообразующий фактор и не повлиял на размер рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Данное экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, и участниками процесса не оспорено.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с ч.1 ст. 62 и ч. 5 ст. 247 КАС РФ, суду не представлено.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует. Перечисленные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении досудебного отчета, частично были отражены в оспариваемом решении ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» (нарушение п.2 ФСО VI в части указания арендной ставки в год аналога № 1 вместо 3600 руб. – 2472 руб., что имеет существенное влияние на результат).

При таких обстоятельствах, у ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» имелись предусмотренные п. 2 ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

При этом в результате системного анализа положений ст. 403 Налогового кодекса РФ, Федерального закона № 237-ФЗ и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главы 25 КАС РФ, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд также приходит к выводу о том, что у истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права налогоплательщика. Следовательно, в этой части административное исковое требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.)).

Исследовав материалы дела, суд полагает невозможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца равной рыночной стоимости в размере, определенном в отчете об оценке объекта оценки, поскольку он не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, что было подтверждено заключением судебного эксперта, полагая необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца равной рыночной в размере, определенном судебным экспертом.

В решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 в резолютивной части решения указывается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» 03 июня 2024 года.

По смыслу ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, статьи 17 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление АО «Концерн Росэнергоатом» в лице филиала «Смоленская атомная станция» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость здания «Административный корпус» с кадастровым номером №, общей площадью 929 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, профилакторий <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2024 года в размере 13 093 752 рублей.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной считать 3 июня 2024 г.

В остальной части административное исковое заявление АО «Концерн Росэнергоатом» в лице филиала «Смоленская атомная станция» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Смоленский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.Б.Сажина

Решение принято в окончательной форме 10 февраля 2025 года.