Решение по делу № 3А-831/2023 от 07.11.2023 - об оспаривании решения от 19 мая 2023 года № ОРС-55/2023/000051 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-831/2023

55OS0000-01-2023-000765-58

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе судьи Илларионова А.В., рассмотрев 7 ноября 2023 года в г. Омске в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью совместное предприятие Торговый Центр «Омский» к бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения от 19 мая 2023 года № ОРС-55/2023/000051 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью совместное предприятие Торговый Центр «Омский» является собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2022 года составляет <...> рублей.

На основании отчета № 01/02/2023 от 17 февраля 2023 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, административный истец 21 апреля 2023 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – Бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере <...> рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Решением Бюджетного учреждения от 19 мая 2023 года № ОРС-55/2023/000051 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости.

Ссылаясь на незаконность отказа Бюджетного учреждения и несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, административный истец обратился в суд с требованиями об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился при надлежащем извещении, представил в суд заявление об уточнении заявленных требований, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. Согласно уточненным требованиям административный истец просит признать незаконным решение Бюджетного учреждения от 19 мая 2023 года № ОРС-55/2023/000051, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости в сумме <...> рублей по состоянию на 1 января 2023 года согласно отчету № 01/02/2023-И от 24 октября 2023 года.

Представитель административного ответчика – Бюджетного учреждения, представитель заинтересованного лица – Администрации города Омска в судебном заседании не участвовали при надлежащем извещении. От представителя Администрации города Омска ФИО2 поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя, где также указано об отсутствии возражений по установлению стоимости согласно исправленному отчету об оценке.

В соответствии с частью 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц, суд рассматривает административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 названного Кодекса.

На основании данной нормы процессуального права определением суда от 31 октября 2023 года постановлено перейти к рассмотрению настоящего административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен статьей 221, регулирующей вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ предусмотрено, что до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее – Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения – с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре надвижимости;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 2418 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ. Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Омской области подлежат применению положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

Частями 2, 3 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Согласно части 4 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

В силу части 11 статьи 221 Федерального закона 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости

Частью 15 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение Бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов дела, приказом Министерства имущественных отношений Омской области 9 сентября 2022 года № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2022 года, составляющая <...> рублей.

21 апреля 2023 года представитель административного истца обратился в Бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года. При обращении заявителем представлен отчет № 01/02/2023 от 17 февраля 2023 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2023 года составляет <...> рублей.

Решением Бюджетного учреждения от 19 мая 2023 года № ОРС-55/2023/000051 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости отказано в связи с несоответствием представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, в отношении отчета № 01/02/2023 от 17 февраля 2023 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> Бюджетным учреждением отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, подпункта «в» пункта 22, пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), пункта 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», пунктов 5, 7, 9, 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подпункта 2 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», в частности, указано, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленных различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки, признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации; в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности, актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени); при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период (при наличии информации); одним из основных этапов сравнительного подхода является внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости).

В соответствии с подпунктом 1.1.1 пункта 1.1 регламента рассмотрения Бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116, Бюджетное учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости на территории Омской области, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Согласно пункту 1.1 положения о комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в Бюджетном учреждении, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21, комиссия по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости создается в целях реализации при выполнении работ по государственной кадастровой оценке пункта 8.6 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, а также статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, регулирующей порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Порядок принятия и рассмотрения отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости утвержден приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21.

Таким образом, оспариваемое административным истцом решение Бюджетного учреждения от 19 мая 2023 года № ОРС-55/2023/000051 принято уполномоченным учреждением, одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, в предусмотренный частью 10 названной статьи тридцатидневный срок со дня поступления заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

Не согласившись с вышеуказанным решением Бюджетного учреждения, административный истец обратился в Омский областной суд 22 августа 2023 года с настоящим административным исковым заявлением.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 01/02/2023 от 17 февраля 2023 года, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1

С целью проверки обоснованности выводов Бюджетного учреждения относительно представленного административным истцом отчета об оценке, указанных в решении № ОРС-55/2023/000051 от 19 мая 2023 года и послуживших основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определением суда от 12 сентября 2023 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по вопросам о наличии в отчете № 01/02/2023 от 17 февраля 2023 года нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в оспариваемом решении Бюджетного учреждения; соответствии отчета № 01/02/2023 от 17 февраля 2023 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности).

Согласно заключению эксперта № 1824/2-4-23 от 11 октября 2023 года, выполненному экспертом федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО3, в отчете № 01/02/2023 от 17 февраля 2023 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанные в решении Бюджетного учреждения № ОРС-55/2023/000051 от 19 мая 2023 года, отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности). По первому вопросу отмечено наличие нарушений №№ 2, 4, указанных в решении Бюджетного учреждения № ОРС-55/2023/000051 от 19 мая 2023 года в части:

- нормализация выборки в отчете произведена неверно, в связи с отсутствием фактической необходимости исключения из первичной выборки для достижения ее нормализации аналога № 1 с максимальным значением цены (несоответствие требованиям пунктов 22, 25 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ);

- принятый в отчете период формирования расчетной выборки (с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года) превышает максимальный срок экспозиции для земельных участков сегмента «Производственная деятельность» (несоответствие требованиям пунктов 7, 10 ФСО V);

По второму вопросу отмечено, что отчет об оценке объекта оценки № 01/02/2023 от 17 февраля 2023 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), в части:

- использование в отчете земельных участков с кадастровыми номерами № <...> в качестве объектов-аналогов №№ 5,6,7,10 при недопустимости их отличия от объекта оценки по ценообразующему фактору «условия рынка - срок экспозиции», в том числе, при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному параметру (несоответствие подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7, пунктам 7, 10 ФСО V);

- отсутствует обоснование отказа от использования в качестве аналога земельного участка с кадастровым номером № <...>, соответствующего объекту оценки по ценообразующим факторам и заданным в отчете критериям отбора (несоответствие требованиям подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ);

- в исследуемом отчете в расчет принята неактуальная для даты оценки цена продажи/предложения объекта-аналога №8 (кадастровый номер № <...>) (несоответствие пункту 10 ФСО V, статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ);

- при отсутствии фактической необходимости исключения из первичной выборки объекта-аналога №1 с максимальным значением цены для достижения ее нормализации, определяется, что нормализация выборки в отчете произведена неверно (несоответствие требованиям пункта 25 ФСО № 7, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу положений частей 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав и оценив заключение эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Эксперт федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО3 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, заключение эксперта № 1824/2-4-23 от 11 октября 2023 года признается судом, отвечающим требованиям относимости и допустимости.

Как было указано ранее, в силу части 11 статьи 221 Федерального закона 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Таким образом, наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости является достаточным основанием для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таком положении, учитывая, что заключением эксперта № 1824/2-4-23 от 11 октября 2023 года было подтверждено наличие в указанном выше отчете об оценке нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанных в решении Бюджетного учреждения № ОРС-55/2023/000051 от 19 мая 2023 года, и обоснованность данного вывода заключения эксперта подтверждается анализом содержания отчета и не опровергается другими доказательствами, ходатайств о проведении повторной экспертизы участники процесса не заявили, суд считает, что у Бюджетного учреждения имелись основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, для принятия названного решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В связи с предъявлением данных требований в предмет доказывания по делу входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения Бюджетного учреждения, в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В процессе судебного разбирательства по делу административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет № 01/02/2023-И от 24 октября 2023 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1

Как отмечено в письме от 24 октября 2023 года к данному отчету, первоначально оценка земельного участка с кадастровым номером № <...> проводилась в период с 3 февраля 2023 года по 17 февраля 2023 года с составлением отчета № 01/02/2023. Далее, в период с 23 октября 2023 года по 24 октября 2023 года, была проведена корректировка рыночной стоимости земельного участка и составлен отчет № 01/02/2023-И с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта № 1824/2-4-23 от 11 октября 2023 года по административному делу № 3а-831/2023.

Устранение в исправленном отчете нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в заключении эксперта № 1824/2-4-23 от 11 октября 2023 года, также подтверждается письменными пояснениями оценщика.

Проанализировав содержание отчета № 01/02/2023-И от 24 октября 2023 года, суд считает, что в нем отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), учитывающих характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводилась по состоянию на 1 января 2023 года, расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода.

Оценщиком проанализирован рынок недвижимости по состоянию на дату оценки, произведен анализ рынка объекта оценки, произведен анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, описан выбор и применение подхода и метода оценки. В соответствии с классификацией видов разрешенного использования текущее использование участка отнесено к сегменту «Производственная деятельность». В заключении произведен расчет рыночной стоимости указанного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж в выборку включены 14 объектов-аналогов, в итоговой выборке приведены 9 объектов-аналогов. С учетом замечаний эксперта № 1824/2-4-23 от 11 октября 2023 года из представленного в отчете № 01/02/2023 состава объектов-аналогов в количестве 9 объектов исключены аналоги № 4, № 5, № 6, № 7, № 10, добавлены аналоги № 1, № 15. В итоговой выборке приведено 6 объектов-аналогов (аналоги №№ 1, 2, 11, 12, 14, 15). Оценщиком описаны применяемые корректировки, приведено обоснование их применения. Итоговая выборка проверена по коэффициенту вариации. Так как коэффициент вариации меньше 33 %, сделан вывод о том, что гипотеза о нормальности распределения подтверждается.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в отчете № 01/02/2023-И от 24 октября 2023 года, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении судебной экспертизы как по вопросу о соответствии отчета № 01/02/2023-И от 24 октября 2023 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, так и по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка не просили.

Судом учитывается, что оценщиком в отчете № 01/02/2023-И от 24 октября 2023 года устранены замечания, изложенные в заключении эксперта, что привело к корректировке выборки, в том числе итоговой, объектов-аналогов.

Исходя из вышеизложенного суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов оценщика в отчете № 01/02/2023-И от 24 октября 2023 года и находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости в сумме <...> рублей на основании названного отчета.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать дату поступления заявления в Бюджетное учреждение (21 апреля 2023 года).

Таким образом, заявленные административным истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 248, 249, 293, 294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью совместное предприятие Торговый Центр «Омский» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости в сумме <...> рублей.

Датой подачи заявления считать 21 апреля 2023 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью совместное предприятие Торговый Центр «Омский» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле копии решения.

Судья Омского областного суда А.В. Илларионов