К делу № 2-265/2023

УИД № 23RS0048-01-2023-000251-25

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Станица Староминская Краснодарского края 22 сентября 2023 года

Староминской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Болдырева С.А.,

при секретаре Кудря Л.Е.,

с участием

представителя истца ФИО8 - адвоката Макаровой И.И., действующей на основании удостоверения№ 3337, ордера № 037027 от 06.02.2023г.

представителя третьего лица на стороне истца, не заявляющей самостоятельных требований ФИО9 - адвоката Белозор Е.В. действующей на основании удостоверения № 2303, ордера № 883191 от 04.04.2023 г.

представителей ответчика ФИО10 –ФИО11, ФИО12, действующих на основании доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО10 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, дополнительных соглашений, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, возврате в собственность жилого дома и земельного участка,

установил:

Истец обратился с иском в суд к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, дополнительных соглашений, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, возврате в собственность жилого дома и земельного участка, указывая, что 13.12.2018 г. между ним и ответчиком ФИО10 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 372,9 кв.м. и земельного участка общей площадью 1050 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> п. 2.1 договора стоимость недвижимости по договору составляет 5 200 000 рублей, из которых 4 900 000 рублей стоимость жилого дома, 300 000 рублей стоимость земельного участка. Согласно п.2.2 договора оплата денежных средств, указанных в п.2.1 договора производится в следующем порядке: 4 900 000 рублей оплачиваются покупателем в течение 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода прав наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца; 300 000 рублей оплачиваются покупателем в течение 4-х месяцев, но не позднее 13.04.2019 г. наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца; до момента полной оплаты недвижимость будет находиться в залоге у продавца, который обязуется в течение 2-х рабочих дней после полной оплаты вывести из залога недвижимость, продавец не вправе отчуждать или иным образом обременять право залога на недвижимость. 02.04.2019 г. между ним и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г., согласно п.1 которого п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г. изложен в следующей редакции: 2.1 стоимость недвижимости по договору составляет 6 920 000 рублей, из которых 6 620 000 рублей – стоимость жилого дома, 300 000 рублей – стоимость земельного участка. Согласно п.2 данного дополнительного соглашения п. 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г. изложен в следующей редакции: 4 900 000 рублей оплачиваются покупателем в течение 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода прав наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца; 1 720 000 рублей оплачиваются продавцу в течение 5-ти рабочих дней с даты подписания настоящего дополнительного соглашения от 02.04.2019 г. наличными денежными средствами; 300 000 рублей оплачиваются покупателем не позднее 13.12.2019 г. наличными денежными средствами либо на расчетный счет. 12.12.2019 г. между ним и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г., согласно которого п. 2.2 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: 4 900 000 рублей оплачиваются покупателем в течение 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода прав наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца; 1 720 000 рублей оплачиваются продавцу в течение 5-ти рабочих дней с даты подписания настоящего дополнительного соглашения от 02.04.2019 г. наличными денежными средствами; 300 000 рублей оплачиваются покупателем не позднее 12.06.2020 г. наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца. Данный договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г. и дополнительные соглашения к нему от 02.04.2019 г. и от 12.12.2019 г. являются притворными сделками, так как прикрывают договор займа под залог недвижимости, что видно из следующего. 19.10.2017 г. между ним и ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» был заключен договор займа № на сумму 5 000 000 рублей под 28.10% годовых сроком на 36 месяцев для осуществления капитального ремонта и неотделимых улучшений принадлежащего ему объекта недвижимости: здание кафе, расположенного по адресу: <адрес>. Обеспечением обязательства по данному договору займа являлся договор ипотеки №и от 19.10.2017г., заключенный между ним и ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» и Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» (предмет ипотеки: указанное здание кафе и земельный участок площадью 2751 кв.м.). На основании договора возмездного оказания услуг от 04.10.2017 г. № 212ю составлением указанных договоров займа, ипотеки, поручительства и иных документов занималось ООО «ГИК Финанс», которое также осуществляло юридическое сопровождение при заключении данных договоров. В связи с финансовыми проблемами в 2018 году ему пришлось срочно продать здание кафе с земельным участком. 10.08.2018 г. он заключил предварительный договор купли-продажи с ФИО3, согласно которому обязался в срок до 01.10.2018 г. возвратить сумму займа по договору займа № от 19.10.2017 г., а факт исполнения обязательств подтвердить справкой об исполнении обязательств. 10.08.2018 г. между ним и ФИО3 был также заключен основной договор купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, согласно которому стоимость объекта оценена в 16 000 000 рублей, 2 000 000 рублей выплачиваются наличными в день подписания договора, 10 000 000 рублей выплачиваются перед подачей документов на регистрацию, недостающая сумма 4 000 000 рублей выплачиваются в течение 3-х лет под 12% годовых. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 оплачена сумма 2 000 000 рублей в день подписания договора. Однако, этой суммы не хватало, чтобы погасить задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ и освободить кафе с земельным участком от залога, в связи с чем 01.10.2018 г. в адрес генерального директора ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» ФИО2 он направил письмо с просьбой рассмотреть возможность замены объекта залога по договору ипотеки на принадлежащие ему жилой дом и земельный участок. Поскольку переговоры велись с работником ООО «ГИК Финанс», то письмо с приложением материалов на объекты он отправил 01.10.2018 г. по электронной почте начальнику юридического отдела ФИО4. Однако, его предложение было отклонено, а взамен предложено найти частного инвестора, готового предоставить новый займ 5 000 000 рублей. После чего, ему сообщили, что нашли для него кредитора- ФИО10, которая готова предоставить данный займ на короткий промежуток времени без уплаты процентов, но обязательным условием является оформление данного займа как договора купли-продажи принадлежащей ему недвижимости с последующим выкупом обратно. 13.12.2018 г. между ним и ФИО10 был заключен оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с платежным поручением от 29.12.2018 г. № по указанному договору от 13.12.2018 г. ФИО10 был осуществлен перевод на его расчетный счет денежных средств в сумме 4 300 000 рублей. Также составлена расписка о получении ФИО10 денежных средств в размере 600 000 рублей. 28.12.2018 г. по договору купли-продажи коммерческой недвижимости от 10.08.2021 г. покупателем ФИО3 также была произведена выплата в размере 1 300 000 рублей. Таким образом, у него собралось достаточно средств для погашения задолженности по договору займа от 19.10.2017 г. №. 29.12.2018 г., им была произведена оплата по договору процентного займа в размере 5 493 631 рубля. 10.01.2019 г. ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» обратилось по поводу освобождения имущества от залога. По состоянию на 30.01.2019 г. имущество от залога было освобождено. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г. был совершен для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, прикрывал собой договор займа под залог недвижимости. Указанную недвижимость он на продажу не выставлял. Фактической передачи недвижимого имущества не производилось, ключи от имущества не передавались. Он и его супруга продолжают проживать в данном жилом доме по настоящее время, содержат его, оплачивают коммунальные платежи и налоги. Ответчик ФИО10 во владение и пользование имуществом не вступала, лицевые счета на свое имя не оформляла. 02.04.2019 г. между ним и ФИО10 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г., которым увеличена стоимость недвижимого имущества (жилого дома) на 1 720 000 рублей, а также продлен срок оплаты за земельный участок в сумме 300 000 рублей до 13.12.2019 г., 02.04.2019 г. была составлена расписка о получении им 1 720 000 рублей. 12.12.2019 г. между ним и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г., в котором продублировано условие об оплате ему 1 720 000 рублей в счет оплаты за жилой дом, а также продлен срок уплаты 300 000 рублей за земельный участок до 12.06.2020 г.. Однако, для ответчика не было никакого смысла доплачивать ему 1 720 000 рублей за жилой дом, по уже исполненной и зарегистрированной сделке купли-продажи, если таковая имела место быть на самом деле. Данная сумма фактически являлась дополнительным беспроцентным займом. Данные обстоятельства также свидетельствуют о ничтожности указанных дополнительных соглашений. 02.06.2020 г. составлена расписка о получении ФИО10 оставшихся 300 000 рублей. 09.06.2020 г. согласно уведомления от 09.06.2020 г. по требованию ФИО10 по его заявлению было произведено погашение регистрационных записей об ипотеке от 19.12.2018 г. на жилой дом и земельный участок. В ноябре 2022 г. ответчик обратилась в суд с исковым заявлением к нему и его жене о выселении. 21.12.2022 г. судом вынесено решение об удовлетворении заявленных требований. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома общей площадью 372,9 кв.м. и земельного участка общей площадью 1050 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 13.12.2018г. между ФИО8 и ФИО10, признать недействительным дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018г., заключенное 02.04.2019г. между ФИО8 и ФИО10, признать недействительным дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г., заключенное 12.12.2019 г. между ФИО8 и ФИО10, прекратить право собственности ФИО10 на жилой дом общей площадью 372,9 кв.м. и земельный участок общей площадью 1050 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, возвратить в собственность ФИО8 жилой дом общей площадью 372,9 кв.м. и земельный участок общей площадью 1050 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, пояснила, что представители ответчика ФИО10 в судебном заседании 03.08.2023 года заявили в возражениях на иск о пропуске срока исковой давности истцом ФИО8 для предъявления иска о признании сделки недействительной. Данные доводы представителей ответчика не основаны на Законе; противоречат нормам права. В соответствии с п.61 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. (ред. от 23.06.2015 ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В данном случае выполнена часть требований для признания обязательства исполненным: формально составлен акт приема-передачи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, фактической передачи имущества до настоящего времени не было, и не предполагалось, так как изначально было сторонами согласовано, что сделка купли-продажи жилого дома будет притворной; прикрывающей займ. С момента строительства в 2010-м году истцом ФИО8 его жилого дома по адресу <адрес> он из его владения никогда не выбывал. К отношениям, касающимся исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ФИО10 подлежат применению положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили. В данном случае, стороны фактически не исполнили притворную сделку купли-продажи, прикрывающую займ до настоящего времени. Государственная регистрация права собственности на жилой дом за ФИО10 состоялась 19.12.2018 года; акт приема-передачи имущества жилого дома и земельного участка, составлен 13.12.2018 года, однако имущество и в настоящее время находится у ФИО8, и не вручено ФИО10. Чухлатый и ФИО10 в договоре от 13.12.2018 года не отошли от диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать квартиру. Основная обязанность по договору купли-продажи от 13.12.2018 не была исполнена продавцом Чухлатым, не состоялась передача недвижимости покупателю ФИО10, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Также не была исполнена основная обязанность покупателя ФИО10, она фактически не приобрела якобы купленный ею жилой дом и земельный участок. В оспариваемом договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 13.12.2018 года в разделе «Передача имущества и переход права собственности» ( п.3.1 ) указано: «Продавец обязан передать указанную Недвижимость Покупателю в день подписания настоящего договора по акту приема-передачи». При этом Чухлатый и ФИО10 составили заведомо недостоверный передаточный акт от 13.12.2018 г. о том, что передача имущества производится именно 13.12.2018 года, однако, фактическую передачу и прием имущества по договору купли-продажи не произвели. До настоящего времени данный пункт договора не исполнен. Акт приема-передачи имущества, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: Чухлатый в принципе не мог передать жилой дом ФИО10, поскольку фактически они договаривались о займе с обременением в виде жилого дома и земельного участка. Стороны для вида осуществили лишь формальное исполнение договора купли- продажи, прикрывающего займ, выразившееся в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости на ФИО10 до полного погашения задолженности ФИО8 Договор купли-продажи от 13.12.2018 года был оформлен сторонами по делу без намерения создать правовые последствия по переходу права собственности от Чухлатого к ФИО10. Доказательствами того, что воля обеих сторон и Чухлатого, и ФИО10 была направлена на заключение договора займа с обременением в виде жилого дома и земельного участка представлены суду. Так, ФИО8 никогда до даты заключения договора купли-продажи не выставлял свой жилой дом на продажу. ФИО10 не знал. Познакомился с нею впервые в МФЦ г. Краснодара, куда обе стороны приехали регистрировать сделку. На самом деле, материалами дела установлено, что ФИО8 понадобились деньги для ремонта здания в <адрес>, которое предполагалось использовать в дальнейшем, как кафе. Так как банки отказали Чухлатому в займах, он нашел в интернете ООО «Гик Финанс», которое, согласно представленных представителем ответчика возражений от 25.05.2023 года, осуществляет деятельность по предоставлению брокерских услуг по ипотечным операциям (ОКВЭД 66.19.1). 04.10.2017 года между ФИО8 и ООО «Гик Финанс» было заключен договор №ю возмездного оказания услуг. По данному договору ООО «Гик Финанс» подобрало ФИО8 заемщика - ООО "Управляющую Компанию "Ар.И.С." Д.У. ЗПИФ комбинированным "СТАРТ». ФИО8 заключил с ООО "Управляющей Компанией "Ар.И.С." Д.У. ЗПИФ комбинированным "СТАРТ» договор займа № на сумму 5 000 000 рублей и договор ипотеки №и от 19.10.2017 г. под залог здания кафе по <адрес>. В дальнейшем, в августе 2018 года, к нему обратился его знакомый ФИО3 с просьбой выкупить у него данное здание кафе. Между ФИО8 и ФИО3 10.08.2018 года был заключен предварительный и основной договор купли-продажи кафе. Стоимость кафе по предварительному договору оценивалась 12 000 000 рублей. При этом обязательным условием покупки кафе являлось снятие в него обременения в виде залога по договору ипотеки №и от 19.10.2017 г. в пользу ООО "Управляющую Компанию "Ар.И.С." Д.У. ЗПИФ комбинированным "СТАРТ». Предварительно ФИО13 заплатил в счет стоимости кафе 2 000 000 рублей, о чем ФИО8 расписался на его экземпляре договоре. Однако, этой суммы не хватало на погашение долга перед ООО УК "Ар.И.С.”, который составил на момент заключения договора между Чухлатым и ФИО13 около 6 млн.рублей. ФИО8 снова обратился в ООО «Гик Финанс» с просьбой освободить от залога здание кафе по <адрес>, которое он намеревался продать ФИО13 за оставшиеся 10 000 000 рублей, из которых намеревался погасить долг перед ООО УК "Ар.И.С.". Соответствующий скриншот переписки приобщен к материалам дела С целью снятия залога с кафе Чухлатый предложил заменить объект залога: снять залог с кафе, и перенести временно залог на его жилой дом по адресу- <адрес>.

Фактически, Чухлатому нужны были деньги в сумме около 6 000 000 рублей для погашения долга перед ООО УК "Ар.И.С.", и он рассчитывал их получить от ФИО13, который обещал Чухлатому, что как только тот снимет обременение в виде залога в пользу ООО "Управляющая Компания "Ар.И.С." Д.У. ЗПИФ комбинированным "СТАРТ», то сразу же ФИО13 выкупит у него кафе. Именно по этой причине Чухлатый попросил снять залог с кафе, и временно перенести его на жилой дом. Работники ООО «Гик Финанс» потребовали документы и фото на жилой дом ФИО8. Как они указали в переписке, «на предмет залога». Фотографии дома и документы на дом ФИО8 переслал в ООО «Гик Финанс» по электронной почте. Скриншоты переписки представлены суду и приобщены к материалам дела. Просмотрев фото и документы на жилой дом, работники ООО Гик Финанс предложили Чухлатому другой вариант и единственный по их словам: новый займ в сумме около 5 000 000 рублей, но теперь уже под залог его жилого дома. Деньгами, полученными взайм, работники ООО «Гик Финанс» предложили рассчитаться с ООО УК "Ар.И.С."; продать кафе и рассчитается с долгом. После этого будет снят залог с его дома. При этом пояснили, что нашли займодавца ФИО10, которая готова дать эти деньги взаймы однако, условием ее займа должны были быть гарантии возврата долга, то есть временного переоформления на ФИО10 жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес> принадлежащих на праве собственности ФИО8 Речи о реальной продаже его жилого дома и земельного участка не шло. После этого работник ООО «Гик Финанс», ФИО14 30.11.2018 года сбросила ФИО8 на его электронный адрес образец договора купли-продажи недвижимого имущества от октября 2018 года с уже внесенными в него данными о нем, как о продавце, а также о предмете договора купли-продажи: его жилом доме и земельном участке по адресу <адрес>. В образце договора покупателем значится ООО «Недвижимость Юга» в лице той же ФИО14, которая является старшим менеджером по работе с клиентами ООО «Гик Финанс». Скриншот переписки от 30.11.2018 года приобщен к материалам дела. После того, как ФИО8 с электронной почты ГИК Финанс был сброшен образец договора купли-продажи его жилого дома и земельного участка, ФИО8 направил в ГИК Финанс обращение с просьбой разъяснить следующие обстоятельства. Согласно скриншота переписки от 02.12.2018 года в 12 часов 37 минут, ФИО8 спрашивает, каков же механизм освобождения находящегося в залоге объекта от обременения ? как будут связаны договор займа и договор купли-продажи ? какова связь между суммой задолженности по договору займа и стоимостью недвижимости по договору купли продажи? сохранение постоянной регистрации и право проживания в жилом доме до погашения задолженности по договору займа подписание акта приема передачи после полной оплаты. То есть, из данной переписки следует, что еще до подписания 13.12.2018 года договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу- <адрес>Б, прикрывающего займ, ФИО8 сомневался в предложенном ему варианте подписания договора купли-продажи вместо договора займа. При этом спрашивал у представителей ФИО10, какова связь между двумя данными договорами? Сумма долга и стоимость недвижимости-это одно и то же? Хотел гарантий в том, что до полного погашения долга, взятого у ФИО10, он будет проживать в данном жилом доме. А после возврата долга он хотел, чтобы снова было подписание акта приема-передачи жилого дома от ФИО10 ему. Представители ответчика ФИО10, работники ООО «Гик Финанс», заверили Чухлатого в том, что все так и будет, убедили заключить договор на заведомо невыгодных условиях (в 3 раза ниже стоимость по договору жилого дома, чем рыночная), пользуясь тем, что ему срочно нужны были деньги для погашения предыдущего займа. В результате данной сделки ФИО8 и его семья лишились единственного жилья. В декабре 2018 года время Чухлатый, будучи уверенным в том, что после снятия залога с кафе продаст его ФИО13, согласился с условием получения займа от ФИО10, замаскированного под договор купли-продажи; рассчитывал, что в дальнейшем получит деньги от ФИО13, который в свою очередь, убеждал его в том, что сразу выкупит у него кафе. Чухлатый был уверен, что получив за кафе деньги, он сразу же рассчитается с долгом перед ФИО10; дом получит обратно. В официальных банках ему, как пенсионеру, займы в таких размерах не давали. Тем более он рассчитывал на покупателя ФИО13, который заверил его в том, что купит кафе сразу, как только будет снято обременение. Об этом говорит и сама ФИО10, что зафиксировано в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.01.2023 года. 13.12.2018 года он подписал договор купли-продажи жилого дома, и 29.12.2018 года ему на расчетный счет от ФИО10 поступили денежные средства в сумме 4 300 000 рублей, которые он сразу же, 29.12.2018 года, с этого же счета, на который поступили деньги от ФИО10, направил на погашение долга в ООО "Управляющую Компанию "Ар.И.С." Д.У. ЗПИФ комбинированным "СТАРТ». В январе 2019 года ООО "Управляющая Компания "Ар.И.С." Д.У. ЗПИФ комбинированным "СТАРТ» выдала ФИО8 справку о том, что он долг перед ними погасил; залог с кафе снят. Однако, в дальнейшем ФИО13 отказался от покупки кафе по <адрес>; подал к Чухлатому иск о признании договора купли-продажи кафе недействительным и взыскании с Чухлатого задатка в двойном размере. Соответственно, Чухлатый не смог отдать ФИО10 своевременно долг. Доводы ФИО8 подтверждает и сама ФИО10, что следует из приобщенного к материалам дела постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.01.2023 года. Представители ответчика ФИО10 утверждают, что ФИО10, заключая договор купли-продажи недвижимости, подразумевала куплю-продажу. Значит, как следует из их утверждений, она совместно с работниками ООО «Гик Финанс» заранее решила обмануть ФИО8; в дальнейшем длительное время не подавала иск о выселении, и подала его только тогда, когда решила, что срок исковой давности истек для подачи иска о признании сделки недействительной. В дальнейшем единственным правовым последствием договора купли-продажи жилого дома от 13.12.2023 года явилось внесение записи в ЕГРН о регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю ФИО10 которая, до подписания спорного договора жилой дом не осматривала; в ст. Староминской не появлялась; в качестве собственника не несла бремя содержания спорного имущества; в жилой дом не вселялась; стоимость недвижимого имущества в договоре указана в три раза ниже рыночной и практически совпадает с суммой имеющегося у ФИО8 на момент заключения 13.12.2018 года долга перед - ООО "Управляющую Компанию "Ар.И.С." Д.У. ЗПИФ комбинированным "СТАРТ»- около 5 млн. 500 тыс. рублей. Правомочия собственника жилого дома до последнего момента осуществляет ФИО8, во владении которого находится дом и земельный участок. Фактической передачи имущества ФИО10 не произошло. Фактическая передача объекта недвижимости; освобождение помещений от имущества, оборудования, принадлежащего истцу ФИО8, передача ключей от дома не производилась. Таким образом, ФИО10 дом и земельный участок фактически не приняла, недвижимость осталась во владении, пользовании и распоряжении Чухлатого. Стороны изначально не намеревались исполнять договор купли-продажи, хотя и совершили определенные юридически значимые (фактические) действия, создающие видимость его исполнения; недвижимое имущество находилось в пользовании ФИО8; им же оплачивались налоги. Сама ФИО10 в течение длительного времени не предпринимала никаких действий, свидетельствующих о желании владеть и пользоваться жилым домом и земельным участком, что свидетельствует об отсутствии у ФИО10 заинтересованности в приобретенном имуществе и желания создать соответствующие сделке правовые последствия, т.е. о притворности сделки. В данном случае оспариваемая сделка купли-продажи жилого дома с условием о том, что до момента полной оплаты имущество будет находиться в залоге у продавца, в действительности прикрывает договор займа между ФИО10 (займодавец) и ФИО8 (заемщик) с обеспечением обязательства последнего залогом принадлежавшего ему,. ФИО8 (залогодатель) земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес> В дальнейшем поняв, что ФИО8 не сможет с нею рассчитаться по предоставленному займу, ФИО10 понимая, что сделка купли-продажи формально оформлена правильно; регистрация права собственности на жилой дом произведена на нее, решила оставить дом себе, и подала иск о выселении ФИО8 Также представитель ФИО10 ссылается в возражениях на решение по ранее рассмотренному иску о выселении ФИО8, считая его преюдицией в соответствии со ст. 61 ч.2 ГПК РФ. При этом указывает, что в судебных актах: решении, апелляционном определении, и кассационном определении сделкам, а именно: договорам купли-продажи и договору ссуды были даны оценки; суды не признаки ничтожности, ни недействительности, ни применение последствий ничтожности данных сделок не усмотрели и не применили; договорам даны оценки. На самом деле, при рассмотрении иска о выселении ФИО8 и его жены договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не рассматривался судами с точки зрения его действительности или недействительности; ему оценка по основаниям, заявленным в настоящем иске, не давалась. Точно также и договор ссуды. Ему также не давалась оценка в решениях судов, рассмотревших иск о выселении, с точки зрения действительности либо недействительности. Считает, что материалами дела доказано, что при заключении 13.12.2018 года договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ( прикрывающая сделка) действительная воля обеих сторон была направлена на заключение договора займа (прикрываемая сделки). Стороны не только не намеревались исполнять прикрывающую сделку купли-продажи, но она не исполнена до настоящего времени; не породила правовых последствий для сторон. В связи с этим просит удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании, возражая на иск, пояснила, что оспариваемый сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества заключен сторонами 13.12.2018г, продавцом выступал ФИО8, подписывался им собственноручно, также было предоставлено нотариально удостоверенное согласие супруги ФИО9, датированное 13.12.2018 г.. Истец обратился с иском 06.03.2023 г., срок исковой давности по основаниям ничтожности сделки истек в декабре 2021 года, а по основаниям оспоримой сделки срок исковой давности истек в декабре 2019 года. Истцом приложен к иску договор №ю возмездного оказания услуг от 04.10.2017 г., заключенный между ООО «ГИК Финанс» и истцом. Согласно предоставленных истцом документов: 19.10.2017г. - истец заключает Договора займа № с ООО УК «Ар.И.С. ЗПИФ кредитный «СТАРТ» на сумму 5 000 000 руб. под 36 % годовых на 36 месяцев, получается сроком до октября 2020 года. В обеспечение данного обязательства предоставлено поручительство супруги - ФИО9 и предоставлены в залог объекты недвижимости: Реконструкция здания клуба под административно-производственный комплекс с к.н. № и земельный участок под ним площадью 2 751 кв.м. с к.н. №; 10.08.2018 - истец с ФИО3, в нарушение п. 3.1.2 Договора ипотеки к Договору займа от 19.10.2017, заключил предварительный договор купли-продажи недвижимости и договор купли-продажи на объекты, являющиеся предметом ипотеки, с поэтапной оплатой, стоимость объектов ипотеки: Реконструкция здания клуба под административно-производственный комплекс с к.н. № и земельный участок под ним площадью 2 751 кв. м с к.н. №, стороны оценили в 16 000 000 руб. Довод истца о том, что ему срочно в 2018 году в связи с финансовыми проблемами необходимо было продать кафе и земельный участок также не подтверждены с нарушением ст. 56 ГПК РФ доказательствами, а также довод весьма сомнительный, т.к. срок исполнения обязательств по договору займа был до октября 2020 года, начальная цена залогового имущества была определена в 14 890 000 руб., не существенно ниже стоимости имущества по предварительному договору между истцом и ФИО3 (16 000 000 руб.), и в случае реализации объекта недвижимости при обращении взыскания через суд должник получил бы разницу этой стоимости реализованного имущества и суммы долга. Доказательства о наличии просроченной по договору займа задолженности истцом также не предоставлено; истцом получен был аванс от ФИО3 по предварительному договору купли-продажи в размере 2 000 000 руб. (п. 3.2.1. предварительного договора купли-продажи), однако истцом не предоставлено доказательств внесения данных денежных средств в погашение задолженности по договору займа перед кредитором и что данных денежных средств не хватило для погашения задолженности; истец указывает, что именно денежные средства, полученные от ФИО10 от реализации жилого дома и земельного участка, в сумме 5 493 631 руб. пошли в оплату обязательство по договору займа перед ООО УК «Ар.И.С. ЗПИФ кредитный «СТАРТ», но не предоставляет доказательств наличия именно данной суммы задолженности по Договору займа; также ответчик не должен нести ответственность в том числе за ненадлежащий способ, выбранный истцом для урегулирования своих финансовых проблем и необходимостью продажи объектов ипотеки: Реконструкция здания клуба под административно-производственный комплекс с к.н. 23:28:0101200:878 и земельный участок под ним площадью 2 751 кв. м с к.н. 23:28:0101200:622. Данные доводы истца, не подтвержденные в т.ч. доказательствами в нарушение ст. 56 ГК РФ, указывают на злоупотребление истцом прав, и в случае такого установления суд отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично. Распоряжение денежными средствами осуществлялось ФИО8 по собственному волеизъявлению, со стороны ответчика не оказывалось влияния на истца по порядку распоряжением денежными средствами, полученными продавцом от покупателя (ФИО10). Таким образом истец, злоупотребляя своим правом обратился в суд с настоящим иском в условиях отсутствия факта нарушения его прав. 13.12.2018 между ФИО8 и ФИО10 был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту - Договор купли-продажи), по условиям которого ФИО8 (Продавец) передал в собственность ФИО10 (Покупатель) недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 372,9 кв.м., этажность: 3, в том числе подземных: 1, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту - Жилой дом); земельный участок площадью 1050 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> б (далее по тексту - земельный участок). Согласно п. 1.1.1. Договора купли-продажи на момент его подписания в Жилом доме на постоянной основе зарегистрированы: ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ г.р., и его супруга ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ г.р., а также была предусмотрена обязанность данных лиц сняться с регистрационного учета в течение 30 дней с даты регистрации перехода прав на ФИО10 Право собственности на жилой дом и земельный участок за ФИО10 было зарегистрировано 19.12.2018г. за номером государственной регистрации права № (жилой дом), № (земельный участок). Право собственности на вышеназванные объекты недвижимости от Ответчика 1 перешло к Истцу 19.12.2018. Что касается условий договора купли-продажи дома и земельного участка от 13.12.20218 и изменение стоимости объекта недвижимости и порядка оплаты дополнительными соглашениями от 02.04.2019 и 12.12.2019 стороны были свободны в заключении договора и определении его условий. Помимо договора купли-продажи сторонами также был подписан акт приема-передачи, подтверждающий передачу объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка. А супругой истца - ФИО9 было дано нотариально удостоверенное согласие на реализацию недвижимости по оспариваемому договору. Оплата по договору купли-продажи ФИО10 произведена полностью в полном объеме, общая сумма стоимости объектов недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составила 6 920 000 руб. (6 620 000 руб. за жилой дом и 300 000 руб. за земельный участок). Споров у сторон о цене недвижимого имущества и доказательств спора не имелось. ФИО10 является добросовестным приобретателем. Кадастровая стоимость жилого дома на 2018 год была 9 428 355,12 руб., а кадастровая стоимость земельного участка была на 2018 год 429 754,50 руб.

29.11.2019г. сторонами также был подписан Договор безвозмездного пользования недвижимостью (далее по тексту - Договор ссуды). По условиям данного договора ФИО10 (Ссудодатель) предоставила в безвозмездное пользование ФИО8 (Ссудополучатель) для проживания жилой дом, назначение: жилое, площадь: общая 372,9 кв.м., этажность: 3, в том числе подземных: 1, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> с земельным участком площадью 1050 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> б. В период с 01.12.2019г. по 31.03.2021г. Ссудодателем было предоставлено Ссудополучателю право безвозмездного пользования жилым домом и земельным участком (п. 4.1.). Довод истца, что договор купли-продажи прикрывает договор беспроцентного займа также не обоснован, т.к. 12.12.2019г. между ответчиком и истцом был заключен беспроцентный договор займа на сумму 3 000 000 руб., срок предоставления истцу суммы займа - до 12.06.2020г., п. 5.6. Договора займа было определено условие о начисление процентов за пользование займом с 13.06.2020 в размере 5 % в месяц. Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара по делу № от 10.07.2020г., вступившим в законную силу 11.08.2020 в пользу ФИО10 была взыскана с ФИО8 сумма задолженности по договору займа от 12.12.2019г. Также Решением Староминского районного суда по делу № от 21.12.2022г. вступившего в законную силу 18.04.2023г. было принято прекратить право пользования ФИО8 и ФИО9 и выселить их из жилого дома. Факт предъявления ФИО10 требования о выселении позже регистрации перехода права собственности не может являться безусловным доказательством ничтожности сделки. Соответственно судами (о взыскании долга и о выселении и признании прекратившим право пользования жилым домом) дана правовая квалификация действительности и правомерности сделок между истцом и ответчиком. Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Указывая на притворность договора купли-продажи истец на указывает последствия такой притворности и понимания: к отношениям сторон притворной сделки применяются нормы о сделке, которую они действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Их исковые требования не соответствуют мотивировочной части иска, истцы не просят признать договор купли-продажи договором займа и залога недвижимого имущества, не указывают на существенные условия договора займа. Также согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельных требований, в судебном заседании пояснила, что в деле имеются доказательства того, что намерения сторон при заключении договора купли-продажи были направлены на достижение иных правовых последствий, чем указано в оспариваемом договоре и дополнительных соглашениях к нему, что сделка прикрывает иную сделку, чем та, условия которой отражены в договоре, и что воля участников сделки при ее заключении и подписании была порочной. договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018г. и дополнительные соглашения к нему от 02.04.2019 г. и от 12.12.2019 г. являются притворными сделками, так как прикрывают договор займа под залог недвижимости, что видно из совокупности следующих представленных истцом документов: согласно договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 и ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» ФИО8 получил заем на сумму 5 000 000 рублей под 28.10% годовых сроком на 36 месяцев для осуществления капитального ремонта и неотделимых улучшений принадлежащего ему объекта недвижимости: здания кафе, расположенного по адресу: <адрес>. Обеспечением обязательств по данному договору займа являлся договор ипотеки №и от 19.10.2017 г., заключенный между истцом и ООО «Управляющая компания «Ар,И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» (предмет ипотеки: указанное здание кафе и земельный участок площадью 2751 кв.м). На основании договора возмездного оказания услуг от 04.10.2017 г. №ю составлением указанных договоров займа, ипотеки, поручительства и иных документов занималось ООО «ГИК Финанс», которое также осуществляло юридическое сопровождение при заключении данных договоров.

Как следует из нижеизложенного, сотрудники ООО «ГИК Финанс» и в дальнейшем продолжили «юридическое сопровождение» ФИО8, в результате которого он лишился не только своей коммерческой недвижимости, но и единственного жилого дома, а кроме этого еще и остался с огромными долгами перед «частным инвестором» ФИО10 С ФИО10 ФИО8 общался один единственный раз в регистрационной службе при подаче документов, что не опровергнуто стороной ответчика. При этом, представители ФИО10 категорически возражали против вызова ФИО10 в суд для дачи объяснений по поводу обстоятельств заключения оспариваемой сделки и согласования ее условий, в частности для выяснения - откуда ФИО10 узнала именно о продаже жилого дома ФИО8 и при каких условиях была согласована первоначальная стоимость имущества в договоре купли-продажи от 13.12.2018 г. в сумме 5 200 000 руб., которая практически совпадала с суммой долга ФИО8 по договору займа № от 19.10.2017 г. (5 493 631 руб.). Тогда как согласно имеющегося в деле Отчета об оценке №-Д от 2023 г., подготовленного ООО «Ярославская служба оценки», рыночная стоимость данного жилого дома по состоянию на 01.10.2018 г. составляла 15 165 000 руб., земельного участка - 171 000 руб. Как следует из скриншотов переписки по электронной почте с начальником юридического отдела ООО «ГИК Финанс» ФИО4 от 24.09.2020 г., от 14.10.2020 г. ФИО8 выставлял на продажу данный жилой дом и земельный участок, пытаясь рассчитаться с долгами, с учетом того, что на него оказывалось давление о срочной продаже, по заниженной цене 10 500 000 млн. руб. По данным обстоятельствам представители ответчика пояснений не дали, кроме ссылки на принцип свободы договора по ст. 421 ГК РФ. В июле 2018 г. в связи с возникшими финансовыми проблемами ФИО8 решил продать указанный объект коммерческой недвижимости и на вырученные деньги погасить задолженность по договору займа № 19.10.2017 г., в связи с чем 23.07.2018 г. по электронной почте через ООО «ГИК Финанс» адрес генерального директора ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» ФИО2. ФИО8 направил письмо с просьбой рассмотреть возможность замены объекта залога по договору ипотеки № от 19.10.2017 г. на принадлежащие ФИО8 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается скриншотом переписки с электронной почты от 23.07.2018 г. Поскольку ответа на данное письмо не было, а подвернулся покупатель ФИО3, то ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи, одним из условий которого являлась обязанность ФИО8 в срок до 01.10.2018 г. возвратить сумму займа по договору займа № от 19.10.2017 г., а факт исполнения обязательств подтвердить справкой об исполнении обязательств. Согласно основного договора купли-продажи объекта коммерческой недвижимости от 10.08.2018 г. (здание кафе, расположенное по адресу: <адрес>), заключенного между ФИО8 и ФИО3 стоимость объекта оценена в 16 000 000 руб., 2 000 000 руб. выплачиваются наличными в день подписания договора, 10 000 000 руб. выплачиваются перед подачей документов на регистрацию, недостающая сумма 4 000 000 руб. выплачиваются в течение 3-х лет под 12% годовых. 10.08.2018 г. ФИО3 оплачена ФИО8 сумма 2 000 000 руб., о чем сделана отметка на указанном договоре, удостоверенная подписью ФИО8. Согласно скриншота с электронной почты от 01.10.2018 г. ФИО8 на электронный адрес ГИК «Финанс» начальнику юридического отдела ФИО4 направил копию свидетельства о праве собственности на жилой дом, а также фотографии жилого дома. Согласно скриншота с электронной почты от ДД.ММ.ГГГГ с электронного адреса ООО «ГИК Финанс» сотрудник ФИО3 отправила на электронный адрес ФИО8 письмо с просьбой представить дополнительно документы- основания на объект залога: договор купли-продажи земельного участка от 10.12.2008 г., постановление администрации МО <адрес> № от 28.04.2010 г., кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 15.12.2010г. В течение последующих 2-х месяцев замены объекта залога по договору ипотеки № от 19.10.2017 г. так и не произошло, а согласно скриншота с электронной почты ООО «ГИК Финанс» от 30.11.2018 г. от сотрудника ФИО14 в адрес ФИО8 поступил документ во вложении - образец договора купли- продажи недвижимого имущества. Данный образец договора, за исключением цены практически полностью совпадает по содержанию с оспариваемым договором купли-продажи от 13.12.2018 г. 13.12.2018 года между ФИО8 и ответчиком ФИО10 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома общей площадью 372.9 кв.м и земельного участка общей площадью 1050 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> п. 2.1 договора стоимость недвижимости по договору составляет 5 200 000 руб., из которых 4 900 000 руб. - стоимость жилого дома; 300 000 руб. - стоимость земельного участка. Согласно п. 2.2 договора оплата денежных средств, указанных в п. 2.1 договора производится в следующем порядке 4 900 000 руб. оплачиваются покупателем в течении 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода прав наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца; 300 000 руб. оплачиваются покупателем в течении 4-х месяцев, но не позднее 13.04.2019 г. наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца; до момента полной оплаты недвижимость будет находиться в залоге у продавца, который обязуется в течении 2-х рабочих дней после полной оплаты вывести из залога недвижимость, продавец не вправе отчуждать или иным образом обременять право залога на недвижимость и недвижимость. Регистрация перехода прав произведена 19.12.2018 г. Согласно платежного поручения от 29.12.2018 г. № ФИО8 от ФИО10 было получено 4 300 000 руб. За день до этого 28.12.2018 г. по договору купли-продажи коммерческой недвижимости от 10.08.2018 г. покупателем ФИО3 ФИО8 была произведена выплата в размере 1 300 000 руб., что подтверждается копиями расписки от 28.12.2018 г. и договора купли-продажи объекта коммерческой недвижимости от 10.08.2018 г., имеющимися в деле. Итого за два дня ФИО10 и ФИО3 ФИО8 было перечислено 5 600 000 руб. По платежному поручению от 29.12,2018 г. № ФИО8 была произведена оплата по договору процентного займа от 19.10.2017 г. № ООО «УК «АрИС» в сумме 4 293 631 руб.; по платежному поручению от 29.12.2018 г. № ФИО8 была произведена оплата по договору процентного займа от 19.10.2017 г. № ООО «УК «АрИС» в сумме 1 200 000 руб. Итого ФИО8 была произведена оплата в сумме 5 493 631 руб. (4 293 631 руб. + 1 200 000 руб.). Данные обстоятельства подтверждаются также выпиской из лицевого счета № от 29.12.2018 г. в Краснодарском филиале ПАО РосДорБанк на имя ФИО8 В возражениях представителя ответчика указано, что истцом не представлено доказательств того, что именно денежные средства, полученные от ФИО10 пошли в оплату обязательств по договору займа № от 19.10.2017 г. перед ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ», так как не представлено доказательств наличия суммы задолженности по указанному договору займа. Однако, данные доводы не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку наличие платежей именно от двоих - ФИО3 и ФИО10 в сумме 5 600 000 руб. позволило ФИО8 погасить полностью задолженность по договору займа от 19.10.2017 г. № в сумме 5 493 631 руб., причем немедленно после получения указанных платежей. При этом, сразу после Новогодних праздников - 10.01.2019 г. ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» ФИО8 была выдана справка, согласно которой по состоянию на 10.01.2019г. задолженность по договору займа от 19.10.2017 г. № заемщиком погашена полностью. Как видно из скриншота электронной почты, имеющегося в деле, 10.01.2019 г. в 18 ч. 06 мин. с электронного адреса ООО «ГИК Финанс» сотрудник ФИО4 отправляет на электронный адрес ФИО8 письмо о том, что сумма займа по договору № от 19.10.2017 г. погашена досрочно. Данные документы имеются в материалах дела и подтверждают в своей совокупности, что на момент получения платежей от ФИО3 и ФИО10 в общей сумме 5 600 000 руб. задолженность ФИО8 перед «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» равнялась 5 493 631 руб. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г. и дополнительные соглашения к нему от 02.04.2019 г. и от 13.12.2019 г. между ФИО8 и ФИО10 при посредничестве ООО «ГИК Финанс» были совершены для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, прикрывали собой договор займа под залог недвижимости с последующим переоформлением недвижимости обратно на ФИО8, после возвращения суммы займа. До заключения договора купли-продажи от 13.12.2018 г. ФИО8, единственный принадлежащий ему и его супруге ФИО9 жилой дом на продажу не выставлял, в договоре купли-продажи указана цена жилого дома и земельного участка как минимум в два раза меньше рыночной, фактической передачи недвижимого имущества, несмотря на то, что в соответствии с составленным актом приема-передачи от 13.12.2018 г., имущество должно было быть передано 13.12.2018 г., ключи от имущества не передавались. ФИО8 с супругой, несмотря на предусмотренное п. 1.1.1. договора купли-продажи от 13.12.2018 г. условие сняться с регистрационного учета в течении 30 дней с момента регистрации права за ФИО10, продолжают проживать в данном жилом доме по настоящее время, содержат его, оплачивают коммунальные платежи и налоги, что не оспаривалось стороной ответчика. Ответчик ФИО10 во владение и пользование имуществом не вступала, лицевые счета на свое имя не оформила. Указанное свидетельствует об отсутствии воли сторон на создание правовых последствий, соответствующих оспариваемому договору купли-продажи, который является притворной сделкой, прикрывающей договор займа с залогом недвижимого имущества. При этом, существенные условия договора займа присутствуют - сумма займа, дата его передачи, стороны договора займа, условия займа - беспроцентный. Решение Староминского районного суда по делу № г. о прекращении права пользования и выселении ФИО8 с супругой из спорной недвижимости состоялось только 21.12.2022 г. (иск ФИО10 подан только 14.11.2022 г.). Ссылка в возражениях на то, что решение Староминского районного суда по делу № г, от 21.12.2022 г. суда имеет в силу ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение, так как им, якобы, дана правовая квалификация действительности и правомерности оспариваемой сделки, не обоснована. Как следует из данного решения суда, а также - из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.04.2023 г. по данному делу, правовой квалификации действительности и правомерности оспариваемой сделки купли-продажи, а тем более дополнительных соглашений судебные инстанции не давали. Договор безвозмездного пользования недвижимостью (с актом приема- передачи), на который имеется ссылка в возражениях представителя ответчика, заключенный между ФИО8 и ФИО10, датирован 29.11.2019 г. Однако, как видно из скриншотов переписки по электронной почте между ФИО8 и работником ООО «ГИК Финанс»- ФИО15 (начальник юридического отдела) от 20.03.2020 г., 30.10.2020 г., 02.11.2020 г., 11.11.2020 г. данный договор был составлен работниками ООО «ГИК Финанс» и подписан сторонами не ранее 30.10.2020 г. и не с целью предоставить жилье ФИО8 в безвозмездное пользование, а исключительно в связи с активностью службы судебных приставов по наложению ареста на его имущество, в связи с чем данный договор является недействительным, в следствие чего - недопустимым доказательством по данному делу. В возражениях также указано, что право собственности на спорные жилой дом и земельный участок за ФИО10 было зарегистрировано 19.12.2018 г., в связи с чем право собственности на указанные объекты недвижимости от ответчика перешло к истцу, что подтверждается и актом приема-передачи. Однако, это не совсем так. В соответствии со ст.ст. 223, 219 ГК РФ ФИО10 с 19.12.2018 г. - с момента государственной регистрации права собственности стала титульным владельцем указанной недвижимости. Однако, это обстоятельство вовсе не подтверждается фактом составления акта-приема передачи от 13.12.2018 г., так как фактической передачи имущества не произведено до настоящего времени, что не оспаривается ответчиком. Во владение ФИО10 указанная недвижимость до настоящего времени не поступила. Доводы представителя ответчика о том, что действия ФИО10 по выселению истца с супругой из дома указывают на вступление ФИО10 во владение и пользование домом, противоречат ст.ст. 224, 549, 456 ГК РФ. Однако, ФИО10 предъявила иск о выселении только в конце 2022 г., когда стало понятно, что ФИО8 не сможет возвратить ей заем, поскольку в его собственности больше не осталось коммерческой недвижимости, продав которую он намеревался погасить данный заем. В виду чего, ФИО10 решила оставить данный жилой дом себе, что видимо и предусматривалось с самого начала, поэтому и был заключен не договор займа, а - притворный договор купли-продажи от 13.12.2018 г. Как видно из решения Октябрьского районного суда г. Краснодара от 10.07.2020 г., приобщенного к материалам дела стороной ответчика, на данный объект было обращено взыскание по долгу перед той же ФИО10 (заем от 12.12.2019 г. в сумме 3 000 000 руб.), взысканы драконовские проценты в сумме 2 850 0000 руб. за нарушение сроков возврата всего три месяца с апреля по июль 2020 г., взысканы судебные расходы за оказание юридических услуг представителей, которые даже в заседании не участвовали, в сумме 150 000 руб. ФИО8 иск признал, решение суда не обжаловал. Вопрос: почему? Видимо потому, что здесь не обошлось без ООО «ГИК Финанс» (скриншоты переписки по электронной почте между начальником юридического отдела ФИО4 и ФИО8 от 25.03.2020г., от 27.03.2020г. по поводу требования о досрочном исполнении обязательств по договору займа от 12.12.2019г., которое ФИО8 у себя дома распечатал, указал на нем дату получения и направил в ООО «ГИК Финанс»). После чего к ФИО8 ФИО10 был предъявлен иск о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Впоследствии состоялось решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 22.11.2022 г., приобщенное к материалам дела стороной ответчика, в соответствии с которым с ФИО8 дополнительно взысканы проценты по указанному займу от 12.12.2019 г. в сумме 1 165 574 руб. О каком возврате долгов ФИО8 здесь может идти речь, когда у него не осталось ничего? И это на фоне того, что, когда ФИО8 выполнил свои обязательства перед ФИО3 по полному погашению займа по договору займа № от 19.10.2017 г., заключенному с ООО «Управляющая компания «Ар.И.О.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» и с коммерческой недвижимости было снято обременение в виде ипотеки, ФИО3 выполнить свои обязательства по полной оплате кафе не смог и подал на ФИО8 в суд о взыскании с ФИО8 предоплаты в двойном размере и с процентами. Решением Староминского районного суда от 21.11.2019 г. договор купли- продажи кафе был признан недействительным, с ФИО8 в пользу ФИО3 была взыскана сумма задолженности в размере 5 300 000 руб. При этом решение суда осталось в силе (решение суда от 21.11.2019 г. было отменено апелляционной инстанцией краевого суда в декабре 2021 г. в указанной части после кассационного рассмотрения). В возражениях представителя ответчика указано, что ФИО10 является добросовестным приобретателем. Однако, ст. 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» истцом в качестве правового обоснования иска заявлена не была. В возражениях указано, что условия договора купли-продажи от 13.12.2018 г. относительно стоимости объектов недвижимости и порядка оплаты были изменены дополнительными соглашениями от 02.04.2019 г. и от 12.12.2019 г. в связи с тем, что стороны свободны в заключении договора и определении его условий (ст. 421 ГК РФ). Более никаких доводов не приводится. Однако, как видно из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.01.2023 г. в своих объяснениях ФИО10 поясняет, что между нею и ФИО8 велись переговоры о выкупе имущества обратно, а также о том, что у ФИО8 имелись проблемы по бизнесу, в связи с чем ему понадобились еще денежные средства и она их ФИО8 предоставила, в результате было подписано дополнительное соглашение от 02.04.2019 г., по которому увеличена стоимость имущества до 6 920 000 руб. Данные объяснения подтверждают притворность данного дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 13.12.2018 г., прикрывающего заем со сроком возврата до 13.12.2019 г. и указывают на притворность договора купли- продажи. Кроме того, увеличивать стоимость имущества по договору купли- продажи через три месяца после его заключения и регистрации права собственности на покупателя не имело никакого смысла. 12.12.2019 г. между сторонами было заключено также притворное дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 13.12.2018 г., продлевающее срок возврата суммы займа до 12.06.2020 г. В возражениях сказано, что истцы не просят признать договор купли-продажи договором займа и залога недвижимого имущества, не указывают на существенные условия договора займа. Полагает, что признание договора купли-продажи недействительной сделкой и признание отсутствующим права собственности ответчика на спорное недвижимое имущество не требует признания договора купли-продажи договором займа и залога недвижимого имущества, поскольку не влечет обязанность истца по выплате ответчику стоимости объектов недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, так как денежные средства ответчиком передавались истцу по договору займа. Вопрос об исполнении заемных обязательств находится за рамками настоящего спора, при этом займодавец в случае нарушения заемщиком обязательств по возврату займа не лишен возможности требовать взыскания долга по договору займа в судебном порядке. Течение срока исковой давности по долгу в целом прервалось 02.06.2020 г., началось заново 03.06.2020 г. Следовательно, поскольку исковая давность истекала в июне 2023 г., а иск подан в марте 2023 г., то исковая давность истцом не пропущена. Как следует из п. 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г. в случае, если окончательный расчет между сторонами не будет произведен до 13.04.2019 г. стороны обязуются заключить соглашение о расторжении настоящего договора. До момента полной оплаты недвижимость будет находиться в залоге у продавца. Как следует из п. 2.2 дополнительного соглашения от 02.04.2019 г, к данному договору купли-продажи от 13.12.2018 г. в случае, если расчет в полном объеме между сторонами не будет произведен до 13.12.2019 г. стороны обязуются заключить соглашение о расторжении настоящего договора. Продавец обязуется вернуть покупателю уплаченные в полном объеме денежные средства в день подписания соглашения о расторжении. До момента полной оплаты недвижимость будет находиться в залоге у продавца. Как следует из п.2.2 дополнительного соглашения от 12.12.2019 г. к данному договору купли-продажи от 13.12.2018 г. в случае, если расчет в полном объеме между сторонами не будет произведен до 12.06.2020 г. стороны обязуются заключить соглашение о расторжении настоящего договора. До момента полной оплаты недвижимость будет находиться в залоге у продавца. Таким образом, толкование взаимосвязанных условий договора купли- продажи от 13.12.2018 г. и дополнительных соглашений к данному договору купли-продажи от 02.04.2019 и от 12.12.2019 г., являющихся его неотъемлемой частью, позволяет прийти к выводу о том, что оспариваемые договор и дополнительные соглашения к нему считаются оконченными в момент окончательного расчета. Окончательный расчет произведен 02 июня 2020 г. ФИО8 до настоящего времени проживает в спорном жилом помещении. Следовательно, иск подан в пределах исковой давности. Просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснил, что он вместе со своим родным братом ФИО8 в 2010 году купили земельный участок для строительство домов по <адрес>. ФИО16 стал первым строительство своего дома, вложил в него много средств и сил. После постройки дома брат со совей женой стали в нем проживать и проживают в нём по настоящее время. Продавать он его никому не собирался, т.к. это его единственное жилье, он вырастил там сад, огород, обустроил цветники. Там же он фактически организовал приют для бродячих собак и котов, обустроил вольер для них. У брата возникли финансовые проблемы, о которых он старался ему не говорить, т.к. у него (ФИО5) больное сердце, говорил о том, что мошенники хотят выселить из его дома. Их дома расположены рядом, поэтому часто по ошибке в его почтовый ящик приходят квитанции на оплату коммунальных услуг на имя ФИО8 ФИО10 он не знает и не видел ее в домовладении брата, т.к. забор между их домовладениями прозрачный. Видел только ФИО13, с которым у его брата были дела по продаже здания для кафе.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснила, что она проживает по <адрес>. По соседству с ней проживает её родной дядя ФИО8 Она никогда не слышала от своего дяди о том, чтобы он намеревался продать дом. Дом очень большой, ФИО8 построил стеклянную кухню, летнюю кухню, вырастил сад, ухаживает за огородом и проживает в этом доме по настоящее время. Кроме этого дома у дяди другого жилья не имеется. Продавать его он не собирался.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценивая исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд приходит к убеждению, что иск подлежит удовлетворению полностью по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п.1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

В соответствии с положениями статей 8, 9, 10, 166, 170, 218, 223, 421, 432, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, и разъяснениями, приведенными в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Общим правилом является применение закона, относящегося к прикрытой сделке, при этом она представляет собой произвольную комбинацию условий, прав и обязанностей, не образующих известного Кодексу состава сделки, и также может выходить за рамки гражданских сделок. Применение закона, относящегося к прикрытой сделке, состоит в оценке именно тех ее условий, которые указаны в законах, на которые ссылается истец.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки.

В судебном заседании с достаточной достоверностью установлено следующее.

13.12.2018 г. между истцом ФИО8 и ответчиком ФИО10 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 372,9 кв.м. и земельного участка общей площадью 1050 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Согласно п. 2.1 договора стоимость недвижимости по договору составляет 5 200 000 рублей, из которых 4 900 000 рублей стоимость жилого дома, 300 000 рублей стоимость земельного участка.

Согласно п.2.2 договора оплата денежных средств, указанных в п.2.1 договора производится в следующем порядке: 4 900 000 рублей оплачиваются покупателем в течение 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода прав наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца; 300 000 рублей оплачиваются покупателем в течение 4-х месяцев, но не позднее 13.04.2019 г. наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца; до момента полной оплаты недвижимость будет находиться в залоге у продавца, который обязуется в течение 2-х рабочих дней после полной оплаты вывести из залога недвижимость, продавец не вправе отчуждать или иным образом обременять право залога на недвижимость.

02.04.2019 г. между ФИО8 и ответчиком ФИО10 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г., согласно п.1 которого п. 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г. изложен в следующей редакции: 2.1 стоимость недвижимости по договору составляет 6 920 000 рублей, из которых 6 620 000 рублей – стоимость жилого дома, 300 000 рублей – стоимость земельного участка.

Согласно п.2 данного дополнительного соглашения п. 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г. изложен в следующей редакции: 4 900 000 рублей оплачиваются покупателем в течение 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода прав наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца; 1 720 000 рублей оплачиваются продавцу в течение 5-ти рабочих дней с даты подписания настоящего дополнительного соглашения от 02.04.2019 г. наличными денежными средствами; 300 000 рублей оплачиваются покупателем не позднее 13.12.2019 г. наличными денежными средствами либо на расчетный счет.

12.12.2019 г. между ФИО8 и ответчиком ФИО10 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г., согласно которого п. 2.2 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: 4 900 000 рублей оплачиваются покупателем в течение 5-ти рабочих дней с даты регистрации перехода прав наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца; 1 720 000 рублей оплачиваются продавцу в течение 5-ти рабочих дней с даты подписания настоящего дополнительного соглашения от 02.04.2019 г. наличными денежными средствами; 300 000 рублей оплачиваются покупателем не позднее 12.06.2020 г. наличными денежными средствами либо на расчетный счет продавца.

19.10.2017 г. между ФИО8 и ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» был заключен договор займа № на сумму 5 000 000 рублей под 28.10% годовых сроком на 36 месяцев для осуществления капитального ремонта и неотделимых улучшений принадлежащего ФИО8 объекта недвижимости: здание кафе, расположенного по адресу: <адрес>. Обеспечением обязательства по данному договору займа являлся договор ипотеки №и от 19.10.2017 г., заключенный между ним и ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» и Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» (предмет ипотеки: указанное здание кафе и земельный участок площадью 2751 кв.м.).

На основании договора возмездного оказания услуг от 04.10.2017 г. №ю составлением указанных договоров займа, ипотеки, поручительства и иных документов занималось ООО «ГИК Финанс», которое также осуществляло юридическое сопровождение при заключении данных договоров.

10.08.2018 г. ФИО8 заключил предварительный договор купли-продажи с ФИО3, согласно которому обязался в срок до 01.10.2018 г. возвратить сумму займа по договору займа № от 19.10.2017 г., а факт исполнения обязательств подтвердить справкой об исполнении обязательств.

10.08.2018 г. между ФИО8 и ФИО3 был также заключен основной договор купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, согласно которому стоимость объекта оценена в 16 000 000 рублей, 2 000 000 рублей выплачиваются наличными в день подписания договора, 10 000 000 рублей выплачиваются перед подачей документов на регистрацию, недостающая сумма 4 000 000 рублей выплачиваются в течение 3-х лет под 12% годовых.

10.08.2018 г. ФИО3 оплачена сумма 2 000 000 рублей в день подписания договора. Однако, этой суммы не хватало, чтобы погасить задолженность по договору займа № от 19.10.2017 г. и освободить кафе с земельным участком от залога, в связи с чем 01.10.2018 г. в адрес генерального директора ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» ФИО2 ФИО8 направил письмо с просьбой рассмотреть возможность замены объекта залога по договору ипотеки на принадлежащие ему жилой дом и земельный участок.

Поскольку переговоры велись с работником ООО «ГИК Финанс», то письмо с приложением материалов на объекты он отправил 01.10.2018 г. по электронной почте начальнику юридического отдела ФИО4

Предложение ФИО8 было отклонено, а взамен предложено найти частного инвестора, готового предоставить новый займ 5 000 000 рублей. После чего, ему сообщили, что нашли для него кредитора - ФИО10, которая готова предоставить данный займ на короткий промежуток времени без уплаты процентов, но обязательным условием является оформление данного займа как договора купли-продажи принадлежащей ему недвижимости с последующим выкупом обратно.

13.12.2018 г. между ФИО8 и ФИО10 был заключен оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с платежным поручением от 29.12.2018 г. № по указанному договору от 13.12.2018 г. ФИО10 был осуществлен перевод на его расчетный счет денежных средств в сумме 4 300 000 рублей. Также составлена расписка о получении ФИО10 денежных средств в размере 600 000 рублей.

28.12.2018 г. по договору купли-продажи коммерческой недвижимости от 10.08.2021 г. покупателем ФИО3 также была произведена выплата в размере 1 300 000 рублей.

ФИО8 была произведена оплата по договору процентного займа в размере 5 493 631 рубля.

10.01.2019 г. ООО «Управляющая компания «Ар.И.С.» Д.У. ЗПИФ кредитным «СТАРТ» обратилось по поводу освобождения имущества от залога.

По состоянию на 30.01.2019 г. имущество от залога было освобождено.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г. был совершен для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, прикрывал собой договор займа под залог недвижимости.

Ответчик ФИО10 во владение и пользование имуществом не вступала, лицевые счета на свое имя не оформляла, ключи от жилого дома не получала.

02.04.2019г. между ФИО8 и ФИО10 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г., которым увеличена стоимость недвижимого имущества (жилого дома) на 1 720 000 рублей, а также продлен срок оплаты за земельный участок в сумме 300 000 рублей до 13.12.2019 г.,.

02.04.2019 г. была составлена расписка о получении им 1 720 000 рублей.

02.06.2020 г. составлена расписка о получении ФИО10 по расписке оставшихся 300 000 рублей.

09.06.2020 г. согласно уведомления от 09.06.2020 г. по требованию ФИО10 по заявлению ФИО8 было произведено погашение регистрационных записей об ипотеке от 19.12.2018 г. на жилой дом и земельный участок.

В ноябре 2022 г. ответчик ФИО10 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО8 и ФИО9 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, взыскании судебных издержек.

Решением Староминского районного суда от 21.12.2022 г. исковые требования ФИО10 к ФИО8, ФИО9 удовлетворены частично.

Как следует из решения Староминского районного суда от 21.12.2022г., Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.04.2023 г., а также из Кассационного определения Четвертого Кассационного суда общей юрисдикции от 29.06.2023г по данному делу, правовой квалификации действительности и правомерности оспариваемой сделки купли-продажи и дополнительных соглашений, вышеуказанные судебные инстанции не давали.

В соответствии со ст.ст. 223, 219 ГК РФ ФИО10 с 19.12.2018 г. - с момента государственной регистрации права собственности стала титульным владельцем указанной недвижимости. Однако, это обстоятельство не подтверждается фактом составления акта-приема передачи от 13.12.2018 г., так как фактической передачи имущества не произведено до настоящего времени, что не оспаривается ответчиком. Во владение ФИО10 указанная недвижимость до настоящего времени не поступила.

Доводы представителя ответчика о том, что действия ФИО10 по выселению истца с супругой из дома указывают на вступление ФИО10 во владение и пользование домом, противоречат нормам гражданского законодательства.

При рассмотрении иска о выселении ФИО8 и ФИО9 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не рассматривался судами всех инстанций с точки зрения его действительности или недействительности; оценка по основаниям, заявленным в настоящем иске, не давалась.

12.12.2019 г. между ФИО8 и ответчиком ФИО10 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г., в котором продублировано условие об оплате ему 1 720 000 рублей в счет оплаты за жилой дом, а также продлен срок уплаты 300 000 рублей за земельный участок до 12.06.2020 г..

В соответствии с действующим законодательством изменение цены договора купли-продажи после заключения договора, допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ). В нормах Гражданского кодекса РФ о купле-продаже запрета на увеличение продавцом цены нет.

Это значит, что стороны в силу принципа свободы договора могут согласовать, в частности, право продавца на одностороннее повышение цены. При этом можно предусмотреть случаи, когда это повышение возможно, и установить пределы повышения (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 485 ГК РФ).

Исходя из позиции Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" следует, что если обязательства по договору купли - продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

Однако в данном случае ответчик (представитель) по делу утверждающий, что обязательства по договору купли - продажи исполнены сторонами надлежащим образом, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, не смог обосновать, почему при отсутствии требований продавца к покупателю об увеличении покупной цены домовладения ответчик(покупатель) согласился на увеличение цены проданного недвижимого имущества на 1 720 000 рублей, по уже исполненной сделке.

Из приобщенной к материалам дела копии постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.01.2023 г., вынесенного следователем СО Отдела МВД России по Староминскому району ФИО7 следует, что ФИО10 фактически признала, что выдала 02.04.2019 года дополнительный беспроцентный займ ФИО8 в сумме 1 720 000 рублей. Из объяснений ФИО10, отраженных в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела следует, что ФИО8 хотел выкупить у нее обратно жилой дом, но так как у него были проблемы по бизнесу, то они подписали с ним дополнительное соглашение, по которому увеличена цена имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на 1 720 000 рублей.

Также в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.01.2023 года отражено объяснение ФИО1, из которых следует, что ФИО8 обещал ФИО10 быстро продать кафе, вернуть деньги выкупить дом. Однако, деньги не вернул. Что делать с домом, ФИО10 не знает.

По убеждению суда, данная сумма, фактически являлась дополнительным беспроцентным займом. Данные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности указанных дополнительных соглашений и основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, истцом в судебном заседании доказано, что при заключении 13.12.2018 года договора купли-продажи жилого дома и земельного участка (прикрывающая сделка) действительная воля обеих сторон была направлена на заключение договора займа (прикрываемая сделка). Стороны не только не намеревались исполнять прикрывающую сделку купли-продажи, но она не исполнена до настоящего времени; не породила правовых последствий для сторон.

При этом суд учитывает, что ФИО8 и его супруга ФИО9, являясь пенсионерами, на момент заключения договора купли –продажи спорного жилого дома с ФИО10, иного жилья в собственности не имели и не имеют в настоящее время. Исходя из того, что все деньги полученные ФИО8 от ФИО10 якобы за проданное домовладение, не могли быть использованы для покупки иного жилья семьей Чухлатых, т.к. за счет данных денежных средств, ФИО8, погашал другое обязательство, о чем было известно ФИО10, которая используя сведения, полученные ею в связи со своей профессиональной деятельностью(начальник отдела PR и маркетинга Института Корпоративных технологий ГРУППЫ КОМПАНИЙ ГИК) выступила в качестве покупателя недвижимого имущества, принадлежащего ФИО8

Исходя из имеющегося в деле Отчета об оценке №-Д от 2023 г., подготовленного ООО «Ярославская служба оценки», рыночная стоимость данного жилого дома по состоянию на 01.10.2018 г. составляла 15 165 000 руб., земельного участка - 171 000 руб. Несмотря на то, что ответчиком оспаривается достоверность данного Отчета об оценке, проведенной по инициативе истца, по причине отсутствия действующего страхового полиса (представлен просроченный полис), ходатайство о проведении оценочной экспертизы, со стороны ответчика не заявлено. При таких обстоятельствах суд принимает во внимание Отчет об оценке №-Д от 2023 г., т.к. отсутствие страхового полиса само по себе не влечет недействительность данного отчета в целом. Также суд учитывает, что кадастровая стоимость жилого дома на 2018 год составляла 9 428 355,12 руб., а кадастровая стоимость земельного участка на 2018 год 429 754,50 руб.

Таким образом сделка купли-продажи недвижимого имущества была заключена на крайне невыгодных для ФИО8 и его супруги условиях, т.к. цена домовладения была существенно ниже рыночной и кадастровой стоимости.

Имеющиеся в деле скриншоты переписки по электронной почте между начальником юридического отдела ООО «ГИК Финанс» ФИО4 и ФИО8 также подтверждают доводы представителей истца и третьего лица, в той части, что договор –купли продажи домовладения был заключен без намерения создать соответствующие правовые последствия, прикрывал собой договор займа под залог недвижимости.

Представитель ответчика заявила ходатайство о применении срока исковой давности, указав о том, что предусмотренный ст. 181 ГК РФ трехгодичный срок исковой давности по основаниям ничтожности сделки истек в декабре 2021 г., а иск подан в марте 2023 г.

Данное утверждение является ошибочным.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с п.101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

По смыслу п.1 ст.181 ГК РФ Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 апреля 2010 г. N 456-0-0 отмечено следующее 2.1. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200). В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 ГК Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной не правовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов. 2.2. Как вытекает из содержания оспариваемых законоположений, установленный ими порядок исчисления сроков исковой давности является универсальным и для сторон по сделке, и для третьих лиц, что согласуется с относящимся к основным началам гражданского законодательства принципом признания равенства участников регулируемых им отношений (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации).

При этом к сроку исковой давности по ничтожным сделкам применяются общие правила об исковой давности, а именно положения статей 195, 198 - 207 ГК Российской Федерации, в том числе о возможности приостановления срока давности (статья 202), перерыве его течения (статья 203) и о восстановлении давности (статья 205).

В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок,

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09,2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ). К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом... Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.

Как установлено судом, в дополнительных соглашениях от 02.04.2019г. и от 12.12.2019 г. к договору купли-продажи недвижимости от 13.12.2018 г., являющихся его неотъемлемой частью, перечислялись все платежи по договору, в связи с чем оплата по расписке последних 300 000 руб. 02 июня 2020г., означала признание долга в целом.

При таких обстоятельствах, течение срока исковой давности по долгу в целом прервалось 02.06.2020 г., началось заново 03.06.2020 г. Следовательно, поскольку срок исковой давности истекал в июне 2023 г., а иск подан в суд в марте 2023 г., таким образом срок исковой давности истцом не пропущен.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

При этом суд полагает необходимым разъяснить ФИО10 её право на обращение в суд с иском к ФИО8 о взыскании долга в размере суммы, переданной ею ФИО8 по притворной сделке купли-продажи недвижимого имущества, фактически являющейся договором займа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к ФИО10 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, дополнительных соглашений, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, возврате в собственность жилого дома и земельного участка, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома общей площадью 372,9 кв.м, и земельного участка общей площадью 1050 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> заключенный 13.12.2018г. между ФИО8 и ФИО10.

Признать недействительным дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018г., заключенное 02.04.2019 между ФИО8 и ФИО10.

Признать недействительным дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018г., заключенное 12.12.2019г. между ФИО8 и ФИО10.

Прекратить право собственности ФИО10 на жилой дом общей площадью 372,9 кв.м, и земельный участок общей площадью 1050 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Возвратить в собственность ФИО8 жилой дом общей площадью 372,9 кв.м, и земельный участок общей площадью 1050 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество за ФИО8.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Староминской районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27.09.2023 г..

Председательствующий: С.А. Болдырев