№
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июня 2025 года город Кисловодск
Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Клочковой М.Ю., при секретаре судебного заседания Осиповой Л.А., с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности и ордера адвоката Савельевой М.В., представителей ответчика ФИО2, действующей на основании ордера адвоката Железняковой И.В., представителя ответчика администрации города-курорта Кисловодска, действующей на основании доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города-курорта Кисловодска о признании договора купли-продажи заключенным, о признании права собственности, о возложении обязанности,
установил:
ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ФИО2, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города-курорта Кисловодска о признании договора купли-продажи заключенным, о признании права собственности, о возложении обязанности, мотивируя заявленные требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО4 состоялась сделка купли-продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес>, которая оформлена договором купли-продажи в простой письменной форме с указанием всех необходимых условий договора. Цена сделки составила <данные изъяты>., расчет произведен в полном объеме, и передача недвижимости покупателю произведена в момент подписания договора сторонами, получив в собственность садовый дом, истец пользуется и владеет им как собственным, несет бремя его содержания, притязаний на имущество со стороны третьих лиц не имеется.
Далее указал, что спорное недвижимое имущество продавец ФИО4 получил ДД.ММ.ГГГГ по наследству, однако право собственности на земельный участок не дооформил.
При заключении договора купли-продажи от 17.10.2019 с продавцом была достигнута договоренность о том, что истец берет на себя оформление права собственности на земельный участок, с права пожизненного наследуемого владения, на имя ФИО4 Стороны договорились, что после регистрации прав ФИО4, зарегистрируют переход права с продавца на истца. Во исполнение договоренности ФИО4 выдал ДД.ММ.ГГГГ доверенность истцу на оформление в собственность нежилого здания (садовый домик) с последующей продажей садового домика и земельного участка по своему усмотрению.
Истец полностью рассчитался за объект недвижимости, после чего ФИО4 отдал ему все документы. Истец неоднократно подавал заявление на оформление земельного участка в собственность, но получал отказы от регистрирующего органа по причине не предоставления со стороны администрации города-курорта Кисловодска сведений о том, входит ли земельный участок площадью <данные изъяты>.м., с КН № № в состав округов санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, регистрирующий орган неоднократно отказывал в регистрации права собственности на земельный участок, ссылаясь на существующий мораторий регистрационных действий в отношении земельных участков на территории Кавминвод.
Далее в обоснование заявленных исковых требований указал, что продавец ФИО4 умер.
В отношении имущества ФИО4, нотариусом по Кисловодскому городскому нотариальному округу Ставропольского края ФИО5 по заявлению наследника по закону, ответчика по делу ФИО2, было открыто наследственное дело и выдано свидетельство о праве на наследство по закону.
Площадь земельного участка с КН № № была уточнена, и составляет <данные изъяты>., кадастровая стоимость земельного участка <данные изъяты>.
После того, как наследник ФИО2 вступил в права наследования, истец предложил ему, как универсальному правопреемнику, зарегистрировать переход права на основании заключенного договора купли-продажи.
Однако, наследник ФИО2 уклоняется от явки в регистрирующий орган по разным причинам.
Между тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения.
Следовательно, отсутствие регистрации перехода прав по договору не лишает истца возможности на удовлетворение его требований о признании права собственности на недвижимое имущество.
Доказательством совершения сделки является договор купли-продажи, подписанный ФИО4, согласно которому последний продал садовый домик, находящийся по адресу: <адрес> ФИО1, оговоренная сумма в размере <данные изъяты>., была получена.
Содержание договора позволяет определить предмет договора купли-продажи, факт передачи продавцом истцу объекта недвижимости и объем обязанности истца по его оплате, согласованный сторонами при заключении договора и передачи денежных средств.
Указанный договор исполнен сторонами путем передачи истцу недвижимого имущества и произведенного им расчета. ФИО4 не отразил в договоре купли-продажи возражений о неполном расчете покупателя за проданный объект недвижимости, передав покупателю документы на недвижимое имущество, и выдав нотариально удостоверенную доверенность со всеми распорядительными правами в доказательство исполнения покупателем обязательств по договору.
Полагает, что договор купли продажи отвечает всем требованиям закона, применяемым к договорам купли-продажи объектов недвижимости, а в частности садового домика, расположенного по адресу: <адрес>, и дает ему право требовать от ответчика признания права собственности на купленный объект недвижимости.
Далее в обоснование заявленных исковых требований указал, что в соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
Далее указал, что, поскольку истец физически не может предоставить в регистрирующий орган заявление от продавца о государственной регистрации указанного выше договора, в регистрации договора купли-продажи садового домика от ДД.ММ.ГГГГ, регистрирующим органом по месту нахождения объекта недвижимости - управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в соответствии со ст. ст. 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ему будет отказано.
Полагает данное обстоятельство незаконным, поскольку оно противоречит ст. 131 ГК РФ, ст. ст. 14, 26, 27 закона «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права и законные интересы истца, а именно, в связи с тем, что продавец ФИО4 умер, представить заявление на переход права собственности от ФИО4 не представляется возможным, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Истец ФИО1, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд признать договор купли-продажи садового домика от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4, заключенным; признать за ФИО1 право собственности на садовый домик, площадью <данные изъяты> литер «А» и земельный участок с КН № №, площадью <данные изъяты> расположенные по адресу: <адрес> обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на садовый домик, площадью <данные изъяты>.м., литер «А» и земельный участок с КН № №, площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес>
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении и его представителем адвокатом Савельевой М.В. в судебном заседании. Просил суд исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности и ордера адвокат Савельева М.В., исковые требования поддержала по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях по иску. Суду пояснила, что договор купли-продажи садового дома от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО6 не оспорен, и действителен, реальность сделки подтверждается фактом наличия всех документов на спорный объект на руках у покупателя, отсутствием претензий с ДД.ММ.ГГГГ (год смерти продавца) относительного предмета спора со стороны продавца. Получив в собственность садовый дом, истец пользуется и владеет им как собственным. В БТИ г. Кисловодска имеются учтенные сведения по садовому дому, построенному ФИО4 в ДД.ММ.ГГГГ Согласно выданной карточке учета объект не является самовольным и его владельцем являлся ФИО4 Спорное имущество ФИО4 получил ДД.ММ.ГГГГ по наследству, однако право собственности на земельный участок не дооформил. Самостоятельно собирать документы для оформления права не хотел, как и не хотел нести расходы по их сбору и оформлению. Ввиду наличия договора купли-продажи садового дома, такое право перешло истцу ФИО1, однако, без явки и подачи заявления в регистрирующий орган продавца, регистрация права невозможна, в связи с чем ФИО1 был вынужден обратиться в суд за защитой своего права.
Далее пояснила суду, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с продавцом была достигнута договоренность о том, что истец берет на себя оформление права собственности на земельный участок с права пожизненного наследуемого владения на имя ФИО4 Стороны договорились, что после регистрации прав ФИО4, стороны зарегистрируют переход права с продавца на истца. Во исполнение договоренности ФИО4 выдал ДД.ММ.ГГГГ доверенность ФИО1 на оформление в собственность нежилого здания - садового домика с последующей его продажей и земельного участка по своему усмотрению. ФИО1 неоднократно подавал заявление на оформление земельного участка в собственность, но получал отказы от регистрирующего органа. Впоследствии продавец ФИО4 умер, наследником к его имуществу является ответчик ФИО2, после того как последний вступил в права наследования, истец предложил ему, как универсальному правопреемнику, зарегистрировать переход права на основании заключенного договора купли-продажи, однако ответчик ФИО2 уклонился от явки в регистрирующий орган по разным причинам, мотивируя тем, что им понесены расходы по вступлению в наследство. На предложение истца компенсировать ему эти расходы ответил отказом, добавив, что ему будет выгоднее продать спорный земельный участок за <данные изъяты>. Таким образом, ФИО2 (как наследник) принял решение обогатиться, пренебрегая законными правами и интересами истца.
Полагала, что, поскольку наследодателю (продавцу) ФИО4 спорный земельный участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения, соответственно, при покупке спорного садового дома, расположенного на данном земельном участке, ФИО1 вправе требовать признания права собственности на спорный земельный участок с учетом положений п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Просила суд исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал по основаниям и доводам, изложенным его представителем адвокатом Железняковой И.В. в судебном заседании. Суду пояснил, что о наличии договора купли-продажи спорного садового дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между его отцом ФИО4 и истцом, ему ничего известно не было. Как пояснял ему при жизни отец, садовый дом и земельный участок он передал кому-то в пользование для разведения собак. Далее пояснил суду, что садовый домик построил еще его дедушка, отец после его смерти в права наследования на садовый домик не вступил, поскольку он находится в полуразрушенном состоянии, они с отцом планировали его снести, и построить новый. Намерений отказываться от наследственного имущества в виде права пожизненного наследуемого владения на спорный земельный участок он не имеет, несмотря на предложения истца выкупить его у него. Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности адвокат Железнякова И.В., исковые требования не признала по основаниям и доводам, изложенным в письменных возражениях по иску. Суду пояснила, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют существенные условия, а именно, не идентифицирован предмет договора, отсутствует кадастровый номер строения, не подтверждена форма собственности строения, отсутствуют реквизиты документов о праве собственности, не указаны технические характеристики строения. В указанном договоре купли-продажи недвижимости не определен его предмет, сам договор сформулирован так, что предмет сделки нельзя однозначно определить, при этом в договоре отсутствуют сведения о регистрации права собственности продавца в Росреестре, что является обязательным в силу ст. 131 ГК РФ.
Далее пояснила суду, что доводы истца о том, что он с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ якобы пользуется и владеет садовым домом как собственным, несет бремя его содержания, опровергаются техническим заключением негосударственного судебного эксперта ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ № №, из которого усматривается, что спорный объект недвижимости находится в аварийном состоянии и грозит обрушением, конструкции данного объекта, и объект в целом, создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Кроме того, полагала, что истцом пропущен срок исковой давности для данной категории споров. Просила суд в удовлетворении исковых требований отказать.
В судебном заседании представитель ответчика администрации города-курорта Кисловодска, действующая на основании доверенности ФИО3 исковые требования не признала по основаниям и доводам, изложенным в судебном заседании стороной ответчиков ФИО2 и управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, просила суд в удовлетворении исковых требований отказать.
В судебное заседание представитель ответчика управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил в материалы дела письменные возражения по иску, в которых просил о рассмотрении дела в его отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать, полагая Управление ненадлежащим ответчиком по данной категории споров.
В судебное заседание третье лицо по делу нотариус по Кисловодскому городскому нотариальному округу Ставропольского края ФИО5 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебное заседание представители третьих лиц управления по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска, СНТ «Строитель» не явились, о времени и месте слушания дела третьи лица извещены надлежащим образом.
Выслушав стороны, представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела предметом настоящего спора являются садовый домик, площадью <данные изъяты> кв.м., литер «А» и земельный участок с КН № № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи садового дома, расположенного по адресу: г. Кисловодск, с/т «Строитель», участок № 30, по условиям которого садовый дом продан ФИО1 за <данные изъяты>., расчет произведен сторонами при подписании договора.
Из указанного договора следует, что данный садовый дом, находится на земельном участке с КН № № №, площадью <данные изъяты>., принадлежащем ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдал нотариальную доверенность (нотариус Кисловодского городского округа ФИО9) № реестровый № на имя ФИО1, уполномочив его, в частности, быть его представителем в компетентных учреждениях и организациях Российской Федерации, МФЦ, органах Росреестра, по вопросам оформления в собственность нежилого здания - садового домика, расположенного по адресу: <адрес>, а также уполномочив его, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему садовый домик и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>
Из материалов дела следует, что уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО4 было отказано в осуществлении действий по регистрации права собственности в отношении земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>
Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО1 было отказано в осуществлении действий по регистрации права собственности в отношении земельного участка с КН № № расположенного по адресу: <адрес>
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в г. Кисловодске умер ФИО4
Ответчик ФИО2 являлся сыном умершего ФИО4
Завещание ФИО4 оставлено не было.
В связи со смертью ФИО4 нотариусом по Кисловодскому нотариальному округу Ставропольского края ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ было открыто наследственное дело № №
В установленные законом сроки с заявлением о принятии наследства после смерти отца ФИО4 к нотариусу ФИО5 обратился ответчик ФИО2, иных наследников к имуществу ФИО4 не имеется.
В рамках наследственного дела № № ФИО2 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №, на право пожизненного наследуемого владения на земельный участок, площадью <данные изъяты> с КН № №, расположенный по адресу: <адрес>
Как установлено судом, и следует из материалов дела, право пожизненного наследуемого владения наследодателя ФИО4 на вышеуказанный земельный участок с КН № № возникло у ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ после смерти наследодателя ФИО10, умершего ДД.ММ.ГГГГ
Впоследствии площадь земельного участка с КН № №, расположенного по адресу: <адрес> была уточнена и составляет <данные изъяты>
На момент рассмотрения спора правообладателем спорного земельного участка с КН № №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., на праве пожизненного наследуемого владения на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №, является ответчик по делу ФИО2
Спорный садовый домик, площадью <данные изъяты>., литер «А», расположенный по адресу: <адрес> не вошел в наследственную массу ни после смерти наследодателя ФИО10, умершего ДД.ММ.ГГГГ, ни после смерти наследодателя ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ, указанные обстоятельства подтверждаются копиями наследственных дел.
Сведений о принадлежности на праве собственности спорного садового дома наследодателю ФИО10, умершему ДД.ММ.ГГГГ, наследодателю ФИО4, умершему материалы гражданского дела не содержат.ДД.ММ.ГГГГ.
Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО1 ссылается на то обстоятельство, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО4 являющийся предметом спора садовый дом, расчет с продавцом произведен в полном объеме. С указанного времени садовый дом находится в фактическом владении и пользовании истца. Процесс оформления перехода права собственности на садовый дом не был завершен в связи со смертью ФИО4, в связи с чем, истец не имеет возможности зарегистрировать на него право собственности в установленном порядке.
В обоснование доводов о принадлежности ФИО4 на праве собственности указанного садового дома сторона истца ссылается на то обстоятельство, что в карточке учета строений и сооружений Кисловодского бюро технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ владельцем указан ФИО4
Между тем, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права. Указанным способом может быть осуществлена защита уже возникшего права, существующего, но оспариваемого другими лицами.
Иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.
В силу предписаний части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
Статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Согласно положений законодательства, действовавшего до введения в действие Закона о регистрации, право собственности на недвижимое имущество подлежало регистрации в бюро технической инвентаризации исполкома местного Совета народных депутатов, и такой порядок сохранялся до принятия Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и введения его в действие с 31 января 1998 года.
В части 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в законную силу с 28 января 1998 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ) (пункт 61 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Таким образом, в случае смерти продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления.
При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.
Между тем, в материалы дела не представлены доказательства права собственности умершего ФИО4 на спорный объект недвижимости - садовый дом.
Доводы стороны истца о том, что право собственности продавца подтверждено карточкой учета строений и сооружений Кисловодского бюро технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в которой владельцем указан ФИО4, отклоняются судом по следующим основаниям.
Строительство спорного объекта ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не освобождает от обязанности регистрации права собственности при отчуждении объектов недвижимого имущества.
Учитывая, что легитимность прав продавца в установленном порядке не подтверждена, совершенная между истцом сделка по приобретению спорного недвижимого имущества – садового дома правомерной признана быть не может и правовых последствий в виде возникновения вещных прав истца на него не влечет.
Право отчуждения объекта недвижимости принадлежит только собственнику имущества, то есть лицу, чье право собственности на указанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). Согласно выписке из ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на спорный объект отсутствуют, что следует из материалов дела и не оспаривалось сторонам в процессе рассмотрения спора.
Исходя из вышеизложенных норм права, регулирующих спорные правоотношения, и разъяснений, изложенных в пунктах 59,62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества (садового дома) от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), подлежал регистрации не только переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи, но и право собственности ФИО4 на это имущество.
Поскольку ФИО4 не реализовал свое право регистрации права собственности на недвижимое имущество (садовый дом), предусмотренное статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд приходит к выводу о том, что право на спорный объект недвижимого имущества не могло быть передано на законных основаниях покупателю ФИО1
Ссылка стороны истца на то, что спорный объект от продавца перешел к нему на законных основаниях, противоречит правовому регулированию спорных правоотношений.
Исходя из изложенного и установленных в судебном заседании обстоятельств, суд считает недоказанным сам факт возникновения права собственности у продавца ФИО4 на объект недвижимости, являвшийся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку данное право не было зарегистрировано продавцом при жизни в установленном законом порядке.
Отсутствие у продавца ФИО4 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ права собственности на недвижимость в момент заключения договора не является основанием для признания его недействительным, однако переход права собственности на такое имущество к покупателю не может быть зарегистрирован ранее регистрации права собственности продавца ФИО4
Показания свидетеля ФИО11, допрошенного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны истца, судом во внимание не принимаются, поскольку юридически значимых фактов по существу спора имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела указанный свидетель не сообщил, его показания не подтверждают юридически значимые обстоятельства по делу, именно по заявленным истцом требованиям, данные показания не являются основанием возникновения права на спорные объекты недвижимого имущества.
Кроме того, судом учитывается, что в силу ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Из нормы ст. 21 ЗК РФ, (действующей до 01.03.2015), следовало, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком сохраняется, если оно приобретено до введения в действие настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 9.1.Федерального закона от 25 октября 2001 г. 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Судом принимается во внимание, что законом введен запрет распоряжения земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
После введения в действие ЗК РФ не допускается предоставление земельных участков на данном виде права.
Более того, статьей 267 ГК РФ введены ограничения правомочий владельца такого земельного участка по его распоряжению, за исключением случая перехода прав на участок по наследству, поскольку распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на такой участок по наследству.
Положениями статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется (пункт 1). Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (пункт 2). Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность (пункт 3).
В силу названных правовых норм земельный участок, находящийся на праве пожизненного наследуемого владения, сам по себе не подлежит отчуждению иному лицу по гражданско-правовой сделке.
Таким образом, право пожизненного наследуемого владения предполагает два правомочия: владение - обладание вещью, пользование - извлечение полезных свойств из вещи. Законодатель не наделяет гражданина, имеющего земельный участок такой категории, правом на распоряжение им, т.е. правом продать, подарить, обменять, так как прямое указание на данный запрет вытекали из требований ч. 2 ст. 21 ЗК РФ.
Указанные ограничения связаны с тем, что приобретение права пожизненного наследуемого владения земельным участком не свидетельствует о смене собственника на данный земельный участок, каковой остается в муниципальной или государственной собственности.
Поскольку земельный участок, предоставленный гражданам в пожизненное наследуемое владение, не выбывает из государственной и муниципальной собственности, при прекращении у землепользователя права пожизненного наследуемого владения земельный участок остается в государственной или муниципальной собственности и может быть отведен другим лицам.
Предусмотренное ЗК РФ право наследников наследовать и зарегистрировать право пожизненного наследуемого владения земельным участком не распространяется на правоотношения по владению и пользованию спорным земельным участком.
Таким образом, в силу положений ст. 266, 267 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения в силу прямого указания закона могли перейти только по наследству, в рассматриваемом споре право пожизненного наследуемого владения перешло по наследству к ответчику ФИО2 после смерти наследодателя ФИО4, умершего 13.04.2024, к которому данное право перешло по наследству после смерти наследодателя ФИО10, умершего ДД.ММ.ГГГГ.
При этом судом учитывается, что порядок предоставления земельных участок в собственность предусмотрен главой 5.1 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой лицу в целях предоставления земельного участка в собственность, необходимо обратиться в уполномоченный орган.
Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9-11 настоящего Кодекса.
В силу п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
Исходя из смысла вышеуказанного суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации, принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции (статьи 10,11,118 Конституции Российской Федерации).
Резюмируя изложенное в совокупности, с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований о признании договора купли-продажи заключенным, о признании права собственности на спорные садовый дом и земельный участок, о возложении обязанности зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости, у суда отсутствуют.
Кроме того, судом учитывается, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям о признании права собственности на спорный садовый дом, о пропуске которого заявлено стороной ответчика ФИО2 в процессе рассмотрения спора.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
По мнению суда, при изложенных обстоятельствах, установленных в судебном заседании, срок для предъявления истцом исковых требований о признании права собственности на спорный садовый дом следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости (садового дома) от ДД.ММ.ГГГГ
Следовательно, срок исковой давности для предъявления указанных исковых требований истек ДД.ММ.ГГГГ. Истец обратился в суд с исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ.
Доказательств в подтверждение того обстоятельства, что срок исковой давности пропущен по уважительной причине, истцом не представлено.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города-курорта Кисловодска о признании договора купли-продажи садового домика от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4, заключенным; о признании за ФИО1 права собственности на садовый домик, площадью <данные изъяты> кв.м., литер «А» и земельный участок с КН № № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес> возложении обязанности на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности на садовый домик, площадью <данные изъяты>., литер «А» и земельный участок с КН № №, площадью <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес> за ФИО1 - отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2025 года.
Судья Клочкова М.Ю.