Решение по делу № 3А-118/2022 от 06.06.2023 - о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

№3а-30/2023 (3а-118/2022)

УИД 62OS0000-01-2022-000042-96

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2023 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никишиной Н.В.,

с участием представителя административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1 и ФИО2

при секретаре Агапоновой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ЭКОГАЗ» к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭКОГАЗ» обратилось в суд с административным иском к государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также – ГБУ РО «Центр ГКО»), Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, мотивируя тем, что ООО «ЭКОГАЗ» на праве собственности принадлежит <скрыто> с кадастровым номером №, <скрыто>, с кадастровым номером № <скрыто> расположенных но адресу: <адрес> Согласно выпискам из ЕГРН от 19.07.2021, по состоянию на 01.01.2021 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 15 703 934, 60 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № - 8 863 665, 46 руб. Кадастровая стоимость указанных объектов утверждена Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 № 23-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области». В целях определения достоверности утвержденной кадастровой стоимости принадлежащего ему имущества административный истец обратился к независимому эксперту для определения действительной рыночной стоимости данных объектов. Из отчетов об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, составленных оценщиком ФИО15 следует, что рыночная стоимость <скрыто> с кадастровым номером № на дату оценки составила 10 465 000 руб., <скрыто> с кадастровым номером № на дату оценки - 1 596 000 руб. соответственно. Таким образом, кадастровая стоимость спорных объектов значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, как налогоплательщика, возлагая на него бремя по уплате завышенного размера налога, поскольку размер налога определяется исходя из кадастровой стоимости. ДД.ММ.ГГГГ административный истец в порядке, установленном ст.22.1. Федерального Закона «О государственной кадастровой оценке», обратился в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № № ему было отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости со ссылкой на то, что в соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, поскольку допускает неоднозначное толкование полученных результатов, содержит опечатки, технические ошибки и противоречия о функциональном назначении объекта оценки и сегменте рынка, к которому он относится. Однако имеющиеся в отчете ошибки на правильность отчета не влияют. Допущенная в отчете стилистическая ошибка в указании характеристики здания с кадастровым номером № (на с.4 отчета указано как нежилое здание, на с.5 отчета – как автозаправочный комплекс) не является основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта, указанной в отчете. При расчете рыночной стоимости объекта затратным методом оценщиком использована стоимость объекта замещения по сборнику УПВС 1969 года, что является допустимым, согласно ответу ГБУ РО «Центр ГКО». Копия выписки из ЕГРН в отношении объекта, надлежащим образом заверенная, в ГБУ РО «Центр ГКО» приложена. Неверное указание саморегулируемой организации оценщиков в отчете на определение рыночной стоимости объекта не влияет. В связи с чем просил суд признать незаконным решение ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - <скрыто> с кадастровым номером №, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 10 465 000 руб. на ДД.ММ.ГГГГ, а также признать незаконным решение ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого строения с кадастровым номером № <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 1 596 000 руб.

С учетом уточнений заявленных требований, административный истец ООО «ЭКОГАЗ» окончательно просило признать незаконными и отменить решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - <скрыто> с кадастровым номером №, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 9 899 800 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - <скрыто> с кадастровым номером №, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 3 314 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключению судебной экспертизы.

Административный истец ООО «ЭКОГАЗ», его представитель ФИО3, заинтересованные лица: администрация г. Рязани, администрация муниципального образования – Казачинское сельское поселение Шацкого муниципального района Рязанской области, ППК «Роскадастр», будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Администрации г.Рязани в письменном отзыве на административный иск полагала административный иск необоснованным и не подлежащем удовлетворению, ППК «Роскадастр» в письменном отзыве на административный иск указала на отсутствие спора между административным истцом и Учреждением и просила рассмотреть дело в ее отсутствие, о причинах неявки стороны административного истца и иных заинтересованных лиц суду не известно.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представители административных ответчиков ФИО4 и ФИО2 уточненные административные исковые требования не признали, ссылаясь на то, что при принятии ГБУ РО «Центр ГКО» оспариваемых решений были соблюдены требования нормативных правовых актов Российской Федерации, отчеты, представленные административным истцом, не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что указано в отзыве на административный иск и подтверждено заключением судебной экспертизы, которую сторона административных ответчиков, в части выводов о несоответствии отчетов требованиям законодательства не оспаривает. В связи с этим решения ГБУ РО «Центр ГКО» считали законными и обоснованными.

Суд, выслушав объяснения представителей административных ответчиков, специалиста ФИО15 исследовав материалы административного дела, находит административный иск ООО «ЭКОГАЗ» подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

В частности, Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной, которая вступила в законную силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с положениями данной статьи, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1), решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не применяются положения статьи 22 того же Федерального закона, предусматривающие порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года.

На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р на территории Рязанской области с 1 января 2021 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ, разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица и граждане, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО «ЭКОГАЗ» является собственником объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером №, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>

- здания с кадастровым номером № (ошибочно указанным в административном иске как №), <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 19.07.2021.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 г. № 23-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость данных объектов по состоянию на 01.01.2020 и подлежащая применению с 01.01.2021:

- объекта недвижимости с кадастровым номером № - в размере 15 703 934, 60 руб.,

- объекта недвижимости с кадастровым номером № - в размере 8 863 665, 46 руб., о чем внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

ООО «ЭКОГАЗ», полагая кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости завышенной, влияющей на его права и обязанности как налогоплательщика, ДД.ММ.ГГГГ обратилось с заявлениями в ГБУ РО «Центр ГКО» об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного недвижимого имущества, в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчетов № составленных оценщиком ФИО15 а именно: объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 10 465 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (отчет №), объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 596 000 руб. (№) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (отчеты приложило к заявлениям). Указанные заявления поступили в ГБУ РО «Центр ГКО» ДД.ММ.ГГГГ

Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № № было отказано ООО «ЭКОГАЗ» в установлении кадастровой стоимости спорных объектов с кадастровыми номерами № (соответственно) в размере их рыночной стоимости.

Проверяя законность и обоснованность вынесенных ГБУ РО «Центр ГКО» решений, оспоренных административным истцом в установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1), об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно разделу V решения ГБУ РО «Центр ГКО» № от ДД.ММ.ГГГГ, причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № в размере рыночной, явились использование в отчете неполных и недостоверных сведений (в отчете представлена противоречивая информация о функциональном назначении объекта оценки и сегменте рынка, к которому он относится, функциональное назначение объекта по выписке из ЕГРН – автозаправочный комплекс, оценщиком объект указан как нежилое здание или здание автозаправочного комплекса, фактическое использование объекта оценки определено как здание магазина и здание автозаправочного комплекса, по фотоматериалам объект оценки представляет собой здание, в котором расположен мотель-кафе, представленная информация не позволяет пользователю отчета проверить корректность выбранного сегмента рынка объекта оценки, проведенного анализа рынка и обоснованность отказа от использования сравнительного и доходного подходов к оценке, при расчете затратным подходом оценщиком использован устаревший сборник УПВС 1969 года, в отчете приведены неподтвержденные сведения о строительном объеме объекта оценки, неверно указана саморегулируемая организация оценщиков, членом которой оценщик является); нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости (в рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом методом сравнительной единицы не обоснован выбор аналога из Сборника УПВС, не приведена ссылка на источник информации, на основании которого рассчитана базовая стоимость объекта оценки, к отчету приложена копия выписки из ЕГРН, не заверенная в установленном порядке, отсутствуют копии предложений (объявлений) о продаже и аренде объектов, представленных в анализе фактических цен сделок (предложений) в сегменте рынка объекта оценки, часть приведенных ссылок на размещенные в сети Интернет предложения (объявления) неактивна, представлены неполные данные в отношении назначения объекта оценки и сегмента рынка объекта оценки, отчет об оценке содержит опечатки, технические ошибки и противоречия и пр.), что является нарушением требований Федерального стандарта оценки «Требование к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Согласно разделу V решения ГБУ РО «Центр ГКО» № от ДД.ММ.ГГГГ, причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № в размере рыночной, явились использование в отчете неполных и недостоверных сведений (при расчете рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом использованы недостоверные сведения относительно строительного объема объекта оценки, в рамках сравнительного подхода использованы недостоверные сведения относительно площади и удельного показателя стоимости предложения, использованного в качестве объекта-аналога №2, определена стоимость объекта в ценах 1969 года по устаревшему сборнику УПВС, оценщиком неверно указана саморегулируемая организация оценщиков, членом которой он является); наличие в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода к оценке была определена стоимость единого объекта недвижимости, учитывающая как стоимость прав на объект капитального строительства, так и стоимость прав на земельный участок, на котором расположен такой объект, при согласовании промежуточных результатов оценки рыночной стоимости, полученных тремя подходами, оценщик использует неравнозначные величины, что некорректно, оценщиком допущены ошибки при расчете ставки капитализации, при расчете рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации в рамках доходного подхода допущены ошибки при расчете операционных расходов); нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости (расчеты риска вложений в объект и риска инвестиционного менеджмента в рамках расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения в доходном подходе приведены без ссылки на методику, без обоснования шкал и принятых значений баллов по этим шкалам, приведены копии предложений (объявлений) о продаже и аренде объектов-аналогов, содержание которых не позволяет сделать выводы о дате их публикации и подготовки, отсутствуют копии предложений (объявлений) по аренде объектов в исследуемом сегменте, представленных в анализе рынка, к отчету об оценке приложены копии документов, предоставленных заказчиком, не заверенные в установленном порядке, в отчете об оценке представлены неполные данные в отношении назначения объекта оценки и сегмента рынка объекта оценки, в отчете отсутствует ссылка на источник информации по используемой методике расчета внешнего износа по сроку экономической жизни, содержание отчета допускает неоднозначное толкование полученных результатов, поскольку содержит опечатки, технические ошибки и противоречия и пр.), что является нарушением требований ФСО № 3, ФСО № 7.

В отзыве ГБУ РО «Центр ГКО» на административный иск, который был поддержан в судебном заседании представителями административных ответчиков, также указано на несоответствие отчетов, представленных административным истцом ООО «ЭКОГАЗ», требованиям действующего законодательства, в связи с чем для проверки доводов административного ответчика в указанной части, а также для определения рыночной стоимости спорных объектов в случае несоответствия отчетов судом в соответствии со статьей 77 КАС РФ и разъяснениями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО18

В соответствии с заключением эксперта ФИО18. №, отчеты № не соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, и, в частности, требованиям федеральных стандартов оценки, содержат ошибки, в том числе отмеченные в решениях ГБУ Рязанской области «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Рыночная стоимость объектов недвижимости, приведенная в отчетах об оценке, экспертом не подтверждена и определена им в размере: объекта с кадастровым номером № – 9 899 800 руб. по состоянию на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ, объекта с кадастровым номером № – 3 314 000 руб. по состоянию на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом ФИО18., полностью отвечает требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку оно является мотивированным и научно обоснованным, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты со ссылкой на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО18 имеет необходимую квалификацию, длительный стаж экспертной работы по специальности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований сомневаться в компетентности и незаинтересованности эксперта, подготовившего экспертное заключение, которое в свою очередь, участниками процесса не оспорено, у суда не имеется.

Поэтому суд признает заключение судебной экспертизы № надлежащим доказательством по делу, в полной мере отвечающим требованиям относимости и допустимости.

Перечисленные в экспертном заключении нарушения федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении отчетов об оценке, также приведены в оспариваемых административным истцом решениях ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ, с выводами эксперта суд соглашается, так как они соответствуют обстоятельствам дела.

При таком положении суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, полагает, что у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной на основании отчетов об оценке № № составленных специалистом ФИО15

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» соответствуют нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, содержат необходимые реквизиты, приняты уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия, подписаны директором бюджетного учреждения и кадастровым оценщиком.

В связи с чем административный иск в части признания незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы, по следующим основаниям.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № эксперт ФИО18 руководствовался принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки, в заключении эксперта дана подробная характеристика объектам оценки с учетом локальных особенностей их расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на их стоимость; при проведении оценки было использовано достаточное количество объектов-аналогов; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

В экспертном заключении подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с кадастровым номером № с использованием сравнительного подхода, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, а также приведен процесс оценки объекта недвижимости с кадастровым номером № с использованием сравнительного и доходного подходов, обоснован отказ от применения затратного подхода. В заключении приведены таблицы, описание расчетов и сами расчеты, ошибок в расчетах не допущено. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

После представления экспертом ФИО18 письменных пояснений, сопровождающихся подпиской о предупреждении об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ и содержащих подробные ответы по всем замечаниям стороны административных ответчиков относительно корректности подбора объектов-аналогов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости – здания с кадастровым номером № и описания процесса оценки, все возражения стороны административных ответчиков относительно определенной экспертом рыночной стоимости этого здания были сняты.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих результат определения экспертом рыночной стоимости данного объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.

Что касается возражений представителей административных ответчиков относительно определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № связи с неверным определением экспертом функционального назначения объекта, то суд полагает, что они также являются необоснованными и подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ к объектам капитального строительства отнесены здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объекты капитального строительства, в том числе здания осуществляются в соответствии с положениями, предусмотренными Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид).

В силу пункта 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом.

Согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет был поставлен принадлежащий административному истцу объект недвижимости, представляющий собой <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>

Понятие автозаправочного комплекса приведено в "ГОСТ Р 58404-2019. Национальный стандарт Российской Федерации. Станции и комплексы автозаправочные. Правила технической эксплуатации", утвержденных и введенных в действие Приказом Росстандарта от 25 апреля 2019 года N 167-ст.

Так, под автозаправочным комплексом понимается имущественный комплекс, объединяющий АЗС, а также здания и сооружения, предназначенные для обслуживания транспортных средств, водителей и пассажиров (пункт 3.1.3). Под АЗС, в свою очередь, - имущественный комплекс, предназначенный для заправки транспортных средств нефтепродуктами через топливораздаточные и маслораздаточные колонки, а также для продажи фасованных нефтепродуктов, продовольственных и промышленных товаров, в том числе автомобильных принадлежностей и запасных частей (пункт 3.1.1).

Основным назначением АЗС является заправка транспортных средств автомобильным бензином, дизельным топливом и маслами, а также их отпуск в тару клиентов через ТРК и МРК. На АЗС могут реализовываться фасованные нефтепродукты, продовольственные и промышленные товары, а также оказываться услуги клиентам (4.1).

Из технического плана на здание – <скрыто> №, <скрыто> соответствующее зданию с кадастровым номером №, и сооружения емкости под бензин (в количестве 9 штук), которым присвоено обозначение под <скрыто>.

Здание <скрыто> и пр.

Как пояснил в судебном заседании специалист ФИО15 составивший отчет об оценке объекта с кадастровым номером № и производивший осмотр объекта на месте, спорное здание частично переделано и используется преимущественно как гостиница, занимающая целый этаж, остальные помещения (операторская, кафе и магазин автозапчастей) занимают небольшую площадь.

Предметом оценки в отчете об оценке рыночной стоимости, выполненном специалистом ФИО15., являлось здание <скрыто>

При таких данных, поскольку на кадастровый учет собственником недвижимого имущества было поставлено только здание, а не сооружение в виде автозаправочного комплекса, имеющего большую площадь застройки, на которой, согласно техническому плану, помимо иных строений размещено иное здание, <скрыто>, поставленное собственном на кадастровый учет как самостоятельный объект отдельно, эксперт обоснованно, исходя из указанных обстоятельств, технической документации и анализа фактического и наиболее эффективного использования спорного здания, рассматривал его как здание мотеля, или гостиницы в составе автозаправочного комплекса, подобрав к нему соответствующие аналоги.

Согласно пункту 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Суд полагает, что объекты-аналоги экспертом подобраны верно, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, соответствующие корректировки к ним применены правильно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Отнесение ГБУ РО «Центр ГКО» спорного объекта к иной функциональной группе объектов, исходя из наименования объекта, указанного в ЕГРН - <скрыто> при проведении массовой кадастровой оценки, согласно справке об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, не свидетельствует о том, что экспертом была допущена ошибка при определении вида использования объекта.

В соответствии с действовавшим на дату проведения кадастровой оценки Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости (пункт 3 ФСО N 4). Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Таким образом, кадастровая стоимость не тождественна рыночной стоимости объекта недвижимости ввиду того, что рассчитана методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные характеристики объекта, которые во многом определяют рыночную стоимость имущества, в связи с чем и процесс оценки, и полученные на его основании результаты при установлении кадастровой стоимости имущества и рыночной стоимости, определяемой на конкретную дату, различны.

Использование в расчетах справочника под редакцией ФИО5 2020 года, актуального на дату оценки, требованиям федеральных стандартов оценки не противоречит, состояние отделки объектов-аналогов подтверждено материалами дела.

Выводы эксперта мотивированы, убедительны и соответствуют материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При таких обстоятельствах, возражения административных ответчиков относительно неверного определения экспертом объекта оценки с кадастровым номером № и его характеристик, подбора аналогов и применения необходимых корректировок подлежат отклонению.

Доказательств, отвечающих признакам относимости и допустимости, опровергающих результаты экспертного исследования, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и может быть положено в основу решения суда.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)).

Согласно статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой в числе прочего вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Датой подачи в ГБУ Рязанской области «Центр ГКО» ООО «ЭКОГАЗ» заявлений о пересмотре кадастровой стоимости следует считать ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 КАС РФ одной из задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Согласно части 1 статьи 178 КАС РФ, суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

Учитывая изложенное и поскольку разрешение судом заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требований о признании решения бюджетного учреждения незаконными, срок обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 административным истцом не пропущен, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца, как налогоплательщика, суд полагает, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости обоснованны, направлены на реализацию права на справедливое налогообложение (пункт 3 статьи 3 НК РФ), а потому подлежат удовлетворению.

В связи с чем суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы №, а именно объекта с кадастровым номером № в размере – 9 899 800 рублей по состоянию на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ, указанную в отчете об оценке № г., объекта с кадастровым номером № - в размере 3 314 000 рублей по состоянию на дату проведения оценки №, указанную в отчете об оценке №

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ЭКОГАЗ» к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 9 899 800 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 314 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Считать датой подачи заявлений ООО «ЭКОГАЗ» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № – ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ЭКОГАЗ» к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) –

Копия верна. Судья Н.В. Никишина

Мотивированное решение изготовлено 21 июня 2023 года.