Дело №2-1559/2022

УИД 23RS0011-01-2022-000719-81

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Геленджик 28 октября 2022 г.

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего — судьи Чурсиной Г.В.

при секретаре судебного заседания Долуда Е.А.,

с участием:

представителя истца: ФИО1 – ФИО2, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - ФИО3, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостиницу,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостиницу.

В обосновании заявленных требований истец указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2521 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, хранение автотранспорта, расположенный по адресу: <адрес>, ранее объединенный из земельных участков с кадастровыми номерами № принадлежащих ей на праве собственности.

Предыдущим собственником земельного участка ФИО4 на основании выданного администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик 14 марта 2014 года разрешения № на строительство 3-этажного индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, был возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. В связи с невозможности завершить начатое строительство и наличием долговых обязательств право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 3050, 6 кв.м, и степенью готовности объекта 39 %, по адресу: <адрес>, было зарегистрировано за ФИО5.

Для проведения последующей реконструкции было получено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому установлена возможность реконструкции объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, под гостиницу на основании соответствия объекта исследования действующим строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, предъявляемым к общественным зданиям и сооружениям, в том числе к гостиницам. Также объект незавершенного строительства соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 г.), угрозу жизни и здоровью людей не создает.

ФИО5 обратился в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик с уведомлением о начале работ, связанных с завершением строительства здания по адресу <адрес>.

На основании договора купли-продажи № от 14.05.2021 г. она приобрела у ФИО5 земельный участок с кадастровым номером № с расположенным на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым №. Объект подключен к инженерным сетям (водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения), имеются полученные технические условия, договоры. Техническая возможность к сетям газоснабжения отсутствует, что подтверждается прилагаемым письмом от ДД.ММ.ГГГГ №. Спорный объект, ранее был расположен на земельном участке с кадастровым номером №, имеющем, в том числе, основной вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание. Согласно Правилам землепользования и застройки город-курорт Геленджик, возведенные четыре надземных этажа не противоречат действующим градостроительным регламентам. Согласно генеральному плану города-курорта Геленджик земельный участок с кадастровым номером № отнесен к зоне отдыха Р-3, что подтверждается выкопировкой № из генерального плана на земельный участок с кадастровым номером №

Градостроительный регламент данной территориальной зоны позволяет размещать на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке гостиницу с предельной высотой здания не более 25 м, тогда как высота спорного объекта составляет не более 15 м, в связи с чем требования градостроительных регламентов не нарушены.

В соответствии с техническим планом, выполненным кадастровым инженером ФИО6, здание гостиницы, расположенное по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 5050,2 кв.м, количество этажей: 5, в том числе подземных:1.

В результате реконструкции и капитального ремонта ею фактически произведено строительство здания гостиницы площадью 5050, 2 кв.м при отсутствии соответствующего разрешения. Поскольку строение возведено без получения соответствующего разрешения, оно является самовольным. Однако спорный объект соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует виду разрешенного использования земельного участка, поэтому просит признать за ней право собственности на гостиницу.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала и просила удовлетворить их в полном объеме.

Представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в судебном заседании в разрешении исковых требований полагается на усмотрение суда.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявленные ФИО1 исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статьями 8, 35 Конституции РФ гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены основания приобретения права собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В судебном заседании установлено, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 2521 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, образованный путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами №

Исходя из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право, в том числе, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичные нормы права закреплены статьей 263 ГК РФ, согласно которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Как следует из положений действующего законодательства, лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Предыдущим собственником объекта незавершенного строительства ФИО4 было получено разрешение на строительство №, выданное на земельный участок с кадастровым номером №, из которого был образован путем объединения с земельным участком с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №

Согласно п. 21.6. ст. 51 ГрК в случае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованный земельный участок, вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство.

На образованный в результате объединения с земельным участком с кадастровым номером № земельный участок с кадастровым номером № предыдущим собственником ФИО4 был получен Градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером № от 14.12.2012 г., утвержденный постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об утверждении градостроительного плана № 189 от 28.01.2013 г.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 3050, 6 кв.м, и степенью готовности объекта 39 %, по адресу: <адрес>, в дальнейшем было зарегистрировано за ФИО5.

14.05.2021 между ФИО5 (продавцом) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с расположенным на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым №

Также ФИО1 по договорам купли-продажи приобретены смежные земельные участки с кадастровыми номерами №

Право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

В результате реконструкции и капитального ремонта спорного строения истцом фактически произведено строительство здания гостиницы площадью 5050,2 кв.м при отсутствии соответствующего разрешения.

Поскольку строение возведено без получения соответствующего разрешения, оно является самовольным, в связи с чем ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.28 постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

На основании части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с самовольным строительством, следует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Спорное строение возведено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности.

Вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, гостиничное обслуживание, хранение автотранспорта, что позволяет размещать на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке гостиницу.

22.03.2022 ФИО1. получено согласие от собственника смежного земельного участка с кадастровым номером № ФИО7, удостоверенное нотариусом Геленджикского нотариального округа ФИО8, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части размещения объекта недвижимости по меже.

Для устранения нарушений в части отступов от смежных земельных участков собственником ФИО1 земельные участки с кадастровым номером № были объединены, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером №

Здание гостиницы, преобразованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № реконструировано истцом на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащим истцу на праве собственности, с видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание, для индивидуального жилищного строительства, хранение автотранспорта.

Согласно представленному в материалы дела техническому плану здания, выполненному кадастровым инженером ИП ФИО6, общая площадь здания составляет 5050,2 кв.м, количество этажей: 5, в том числе подземных: 1. Объект подключен к инженерным сетям (водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения), имеются полученные технические условия с заключением договоров.

На земельном участке с кадастровым номером №, имеющим вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, для индивидуального жилищного строительства, хранение автотранспорта, истцом оборудовано 41 парковочное место согласно решению Думы муниципального образования город-курорт Геленджик № 531 от 29.07.2022 «О внесении изменений в решение Думы муниципального образования город-курорт Геленджик» п. 1.2.2. табл. «Расчетные показатели объектов в иных областях», то есть градостроительные регламенты в части количества парковочных мест не нарушены.

Согласно заключению ООО «НовоТех» № по проведенной судебной строительно-технической экспертизе, спорное строение является гостиницей со встроенной столовой для дополнительного обслуживания проживающих граждан, что соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик. Все параметры конструктивных элементов здания в пределах нормативных значений. Исследуемый объект не нарушает требования безопасности механической и безопасности при опасных природных процессах, регламентируемых СНиП.

При исследовании спорного объекта экспертами не выявлены нарушения требований пожарной безопасности. Эксперты пришли к выводу, что объект исследования отвечает требованиям безопасности при пользовании и к условиям проживания безопасных для здоровья человека, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Объект исследования расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2521 кв.м, по адресу: <адрес> до границ смежного земельных соответствует требованиям градостроительного регламента «Правила землепользования и застройки части территории муниципального образовании город-курорт Геленджик» (в ред. решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 10.09.2021г. №416) в части расположения относительно межевых границ со смежными участками и территории общего пользования (<адрес>).

В границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> возможно организовать открытую автостоянку с количеством размещаемых автомобилей не менее 41, в соответствии с требованиями СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей» и градостроительного регламента - решения Думы МО город-курорт Геленджик № 531 от 29.07.2022 г. «О внесении изменений в решение Думы муниципального образования город-курорт Геленджик», что является достаточным для функционирования данного объекта площадью 5050, 2 кв.м.

Давая оценку представленному заключению, суд приходит к выводу, что оно отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, является полным и объективным, составлено с соблюдением установленного процессуального порядка, соответствует предъявляемым законом требованиям, оснований не доверять выводам экспертов не имеется, поскольку эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют специальную квалификацию и образование, длительный стаж работы по специальности, их выводы мотивированы, носят последовательный и обоснованный характер, противоречий не имеют, согласуются с исследовательской частью заключения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «НовоТех» ФИО9, предупрежденный об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, подтвердил выводы, изложенные в экспертом заключении ООО «НовоТех» №.

Из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с самовольным строительством, следует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Спорное строение возведено на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем истцу на праве собственности. Согласно правилам землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденным решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 июля 2010 года №466, принадлежащий истцу земельный участок был расположен в территориальной зоне «Ж-2». Одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в указанной зоне являлись земельные участки гостиничного обслуживания. В качестве одного из основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства в указанной зоне являются гостиницы. Таким образом, градостроительный регламент данной зоны позволял на дату строительства размещать на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке гостиницу. Максимальное количество надземных этажей в территориальной зоне «Ж-2» для здания (за исключением строений и сооружений вспомогательного использования, индивидуальных жилых домов) составляло 4 надземных этажа. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, образованного в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами № - гостиничное обслуживание, для индивидуального жилищного строительства, хранение автотранспорта, Земельный участок частично расположен в зоне «Р3», одним из основных видов разрешенного использования которой является гостиничное обслуживание.

Из решения межведомственной комиссии по предотвращению и пресечению самовольного строительства и самовольного занятия земельных участков на территории муниципального образования город-курорт Геленджик от 23.09.2022 г. следует, что комиссия считает возможным сохранить спорный объект самовольного строительства в качестве объекта гостиничного типа при условии:

- перепланировки существующего объекта незавершенного строительства под гостиницу с учетом действующего законодательства и местных нормативов градостроительного проектирования;

- получения в управлении надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю заключения о соответствии объекта (гостиницы) защиты требованиям пожарной безопасности;

- принятия соответствующего судебного акта в рамках гражданского и гражданско-процессуального законодательства, позволяющего осуществить меры, направленные на сохранение спорного объекта строительства (с предоставлением суду необходимой технической и правоустанавливающей документации).

Истцом выполнены перепланировка, которая отражена в техническом плане здания от 12.10.2022, подготовленном кадастровым инженером ИП ФИО6.

Из Отчета о проведении расчета по оценке пожарного риска 10/22-ПДР/РР, выполненного ООО «Арсенал Инжиниринг», являющимся специализированной организацией, которая состоит в СРО Ассоциации «Объединение профессиональных проектировщиков «РСП» рег. №, и обладает необходимыми специальными знаниями для выполнения расчета пожарных рисков, следует, что уровень пожарного риска объекта не превышает нормативного значения, что удовлетворяет условиям, установленным ст. 79 ч. 1 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности. В письме от 20.10.2022 г. № указано, что при выполнении в полном объеме требований технических регламентов и обеспечении нормативного значения уровня пожарного риска, в соответствии со ст. 6 ч.1 п. 2 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, пожарная безопасность в рассматриваемом здании считается обеспеченной.

Данный вывод также подтверждается письмом МЧС России от 26.10.2022 г. № – ответом о предоставлении консультации ФИО1, согласно которому безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении в полном объеме требований пожарной безопасности, установленных Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также при условии того, что пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных вышеуказанным Федеральным законом.

В судебном заседании специалист ООО «Арсенал Инжиниринг» ФИО10 подтвердил, что пожарная безопасность в здании считается обеспеченной, так как пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных вышеуказанным Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», что подтверждается Отчетом о проведении расчета по оценке пожарного риска № приложенным в материалы гражданского дела.

Таким образом, судом установлено, что объект отвечает требованиям пожарной безопасности, имеет эвакуационные выходы, при выполнении строительных работ использованы огнестойкие материалы, подъезд пожарных автомобилей к зданию гостиницы возможен с двух продольных сторон здания класс функциональной пожарной опасности Ф 1.2 согласно п. 8.1. Свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничения распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает такой способ защиты как признание права.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Учитывая изложенное, за ФИО1 может быть признано право собственности на гостиницу.

Руководствуясь ст. 194,198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности на гостиницу удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на здание: наименование – гостиница, назначение – нежилое, площадью - 5050,2 кв.м, количество этажей – 5, в том числе подземных – 1, год завершения строительства – 2022, материал наружных стен – смешанные, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для:

- подготовки технического плана на здание: наименование – гостиница, назначение – нежилое, площадью - 5050,2 кв.м, количество этажей – 5, в том числе подземных – 1, год завершения строительства – 2022, материал наружных стен – смешанные, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>;

- для государственного учета и государственной регистрации за ФИО1 права собственности на здание: наименование – гостиница, назначение – нежилое, площадью - 5050,2 кв.м, количество этажей – 5, в том числе подземных – 1, год завершения строительства – 2022, материал наружных стен – смешанные, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

В окончательной форме решение суда

принято 01 ноября 2022.